Min N° 26/00273

N° RG 25/03750 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECWW

M. [W] [B]

S.A. [K]

C/

Mme [D] [I] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 mars 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.A. [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [I] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 21 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée

le :

à : Madame [D] [I] [V]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2024, Monsieur [W] [B] a, par l’intermédiaire de son gestionnaire immobilier, donné à bail à Madame [D] [I] [V] un appartement n° B301, 3ème étage, situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 820,00 euros, et 60 euros de provisions sur charges.

Le gestionnaire immobilier a adhéré à une assurance loyers impayés, auprès de son assureur la Société anonyme (la SA) [K].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, Monsieur [W] [B] a fait signifier à Madame [D] [I] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1844,95 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 27 janvier 2025, Monsieur [W] [B] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, Monsieur [W] [B] et la SA [K] ont fait assigner Madame [D] [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [D] [I] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [D] [I] [V] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3.095,59 euros au titre de la dette locative arrêtée au terme de juillet 2025 échu, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante : la somme de 1.165,48 euros à Monsieur [W] [B], la somme de 1.930,11 euros à la SA [K], subrogée dans les droits de Monsieur [W] [B] à hauteur de ce montant,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.000 euros à la SA [K], en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025.L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 20 août 2025.

À l’audience du 15 octobre 2025, Monsieur [W] [B] et la SA [K], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 5.735,59 euros arrêtée au 1er octobre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Ils précisent qu’il n’y a aucun règlement du loyer depuis le mois de juin 2025.

Monsieur [W] [B] et la SA [K] soutiennent, que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [D] [I] [V], régulièrement assignée, par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 17 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Une réouverture des débats a été ordonnée afin que les demandeurs justifient de la qualité du co-signataire du bail locatif.

A l’audience du 21 janvier 2026 Monsieur [W] [B] et la SA [K], représentés, soulignent que le contrat de bail a été signé par un représentant du gestionnaire immobilier qui avait qualité en vertu du mandat de gestion conclu avec le bailleur Monsieur [W] [B].

Ils actualisent la dette locative à la somme de 8.408,88 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [D] [I] [V] assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de l’action subrogative

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, il est justifié de la souscription par le gestionnaire immobilier de l’appartement du bailleur Monsieur [W] [B], d’un contrat de garantie des loyers impayés auprès de la SA [K], dans le cadre de l’exécution du contrat de bail conclu avec Madame [D] [I] [V].

La SA [K] justifie, par la production d’une quittance subrogative, avoir réglé les loyers et charges impayés dus par la locataire Madame [D] [I] [V].

La SA [K], est donc subrogée dans les droits du bailleur, pour obtenir le remboursement des sommes versées dans le cadre du contrat de garantie des loyers impayés par Madame [D] [I] [V].

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 01 octobre 2024, et des décomptes arrêtés au 01 octobre 2025 et au 01 janvier 2026, que Monsieur [W] [B] et la SA [K] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

La SA [K] produit des quittances subrogatives en date des 27 décembre 2024, 22 avril et 21 mai 2025, justifiant avoir remboursé une partie de la dette locative au bailleur Monsieur [W] [B].

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [I] [V] à payer à Monsieur [W] [B] la somme de 6.478,77 euros, et à payer à la SA [K], la somme de 1.930,11 euros au titre des sommes dues au 1er janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à la somme de 8408,88 euros selon décompte actualisé au 01 janvier 2026.

Il s’agit d’un manquement grave de la locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 14 août 2025, date de l’assignation, et d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [I] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [I] [V] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 août 2025, Madame [D] [I] [V] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [I] [V] à son paiement à compter de 14 août 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [D] [I] [V] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 janvier 2025.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Madame [D] [I] [V] à payer la SA [K] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme [K], subrogée dans les droits et actions du bailleur ;

DECLARE recevable la demande de Monsieur [W] [B] et de la Société anonyme [K] aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er octobre 2024 entre Monsieur [W] [B] d’une part, et Madame [D] [I] [V] d’autre part, concernant les locaux situés n° B301, [Adresse 6], au jour de l’assignation, le 14 août 2025 ;

DIT que Madame [D] [I] [V] est occupante sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [I] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [I] [V] à compter du 14 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [D] [I] [V] à verser à la Société anonyme [K], la somme de 1.930,11 euros, arrêtée au 1er janvier 2026, au titre du montant de la dette locative pour lequel elle est subrogée dans les droits du bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [D] [I] [V] à payer à Monsieur [W] [B] la somme de 6.478,77 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 01 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [D] [I] [V] à payer à Monsieur [W] [B] et la SA [K] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 14 août 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [D] [I] [V] à payer à la Société anonyme [K] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [D] [I] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 janvier 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE