TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04193 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDI7

JUGEMENT du 25/11/2025

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Monsieur [D] [B] [Y] [H]

Madame [I] [N]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SCP LDGR

— Mme [I] [N]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 25 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, Avocat au Barreau de PARIS substituée par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [B] [Y] [H]

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [N]

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 20 août 2023, M. [F] [G] a loué à M. [D] [Y] [H] et Mme [I] [N], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 902,00 € hors charges outre 79,00 € de provision pour charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [D] [Y] [H] et Mme [I] [N] pour le règlement des loyers et des charges, par contrat de cautionnement daté du 3 août 2023 dans le cadre du dispositif VISALE.

Des loyers étant demeurés impayés, le propriétaire du logement a mis en jeu le cautionnement VISALE et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ainsi réglé plusieurs échéances en sa qualité de caution.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, déclarant être subrogée dans les droits de M. [F] [G], a fait délivrer le 11 octobre 2024 aux locataires un commandement de payer la somme de 993,00 € au titre des loyers et charges échus au 14 mai 2024, mois d’avril 2024 inclus visant la clause résolutoire du bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [D] [Y] [H] et Mme [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 5 585,52 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 993,00 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, dès lors que les paiements de la demanderesse seront justifiés par une quittance subrogative,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 9 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 7 octobre 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 11 657,49 €, au titre des loyers et charges échus au 1er octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Cités par acte délivré à domicile pour M. [D] [Y] [H], et par acte délivré à sa personne pour Mme [I] [N], seule Mme [I] [N] est présente.

Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise qu’elle a fait l’objet de plusieurs arrêts maladie en 2024 entraînant une baisse de salaire. Elle ajoute que M. [D] [Y] [H] est également tombé malade l’obligeant à se mettre en arrêt maladie. Elle expose percevoir un salaire mensuel compris entre 1 700,00 € et 1 800,00 € auxquels s’ajoutent 300,00 € d’allocations familiales, du fait qu’elle ait trois enfants à charge. Elle ajoute que M. [D] [Y] [H] perçoit un salaire compris entre 2 100,00 € et 2 500,00 € et qu’il doit rembourser un crédit via des échéances de 305,00 €. Elle ne formule pas de proposition d’apurement de la dette.

L’affaire est mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives produites prévoient que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail à l’encontre du locataire défaillant, précisant que cette subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans l’ensemble des droits du bailleur à l’égard des locataires.

— Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er octobre 2025, la dette locative de M. [D] [Y] [H] et Mme [I] [T] ZAIRE s’élève à la somme de 11 657,49 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [D] [Y] [H] et Mme [I] [T] ZAIRE solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail prenant effet le 20 août 2023 unissant les parties stipule en son article VII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux et non six semaines, comme le dispose l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné.

Ce délai est favorable aux locataires, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins le bailleur, il doit être considéré qu’il est la partie en position de force dans le contrat et qu’il a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré.

Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 11 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 décembre 2024.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [D] [Y] [H] et Mme [I] [T] ZAIRE sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [D] [Y] [H] et Mme [I] [T] ZAIRE seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura payées au bailleur à ce titre et dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative, afin de réparer le préjudice généré par l’occupation indue du bien.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [Y] [H] et Mme [I] [N] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [D] [Y] [H] et Mme [I] [T] ZAIRE seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 400,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [Y] [H] et Mme [I] [N] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 11 657,49 € (décompte arrêté au 1er octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 20 août 2023 entre M. [F] [G], d’une part, et M. [D] [Y] [H] et Mme [I] [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 12 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [Y] [H] et Mme [I] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [Y] [H] et Mme [I] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [D] [Y] [H] et Mme [I] [T] ZAIRE solidairement à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura payées au bailleur à ce titre et dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [D] [Y] [H] et Mme [I] [T] ZAIRE in solidum à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [Y] [H] et Mme [I] [T] ZAIRE in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,