TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/05998 -

N° Portalis DB2Z-W-B7I-H2OF

JUGEMENT du 18/11/2025

Monsieur [X] [P]

Madame [Y] [I] épouse [P]

C/

Monsieur [D] [M]

Madame [B] [U]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Alexandra TROJANI

— Monsieur [D] [M]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 18 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [P]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par Maître Alexandra TROJANI, Avocate au barreau de PARIS

Madame [Y] [I] épouse [P]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Alexandra TROJANI, Avocate au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [M]

[Adresse 3]

[Localité 9]

comparant en personne

Madame [B] [U]

[Adresse 7]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 30 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2023, Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [P] ont loué à Madame [B] [U] et Monsieur [D] [M], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 930 € outre 60 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [P] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 020 € au titre des loyers et charges échus mois février 2024 inclus.

Par courrier reçu par le mandataire du bailleur le 1er juin 2024, Monsieur [D] [M] a donné congé du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [P] ont fait assigner Madame [B] [U] et Monsieur [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

. constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

. ordonner l’expulsion immédiate de Madame [B] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

. faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

. condamner les locataires solidairement à payer la somme de 5 697,47 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 020 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

. condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

. condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 000 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 31 octobre 2024.

L’affaire a été appelée puis renvoyée à l’audience du 6 mai 2025, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Par mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre à Madame [B] [U], arrivée à l’audience après l’évocation du dossier, de comparaître à une prochaine audience.

L’affaire a été rappelée et retenue lors de l’audience du 30 septembre 2025.

A cette audience, Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [P], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 740,85 €, au titre des loyers et charges échus au 2 septembre 2025, terme du mois septembre 2025 inclus. Ils précisent ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement, mais précisent que le paiement du loyer courant n’est pas repris, le mois d’août 2025 n’ayant pas été réglé.

Cités par actes délivrés à l’étude du commissaire de justice pour Madame [B] [U] et à l’étude du commissaire de justice pour Monsieur [D] [M], seul Monsieur [D] [M] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 500 €.

Il indique être actuellement hébergé chez ses parents à titre gratuit, et travailler dans la restauration, dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, pour un salaire mensuel de 2000 €.

L’affaire est mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

. Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 31 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 septembre 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 7 du contrat de bail, le locataire ayant donné congé reste tenu solidairement au paiement des loyers jusqu’à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [P] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 31 février 2025, date d’expiration de l’obligation solidaire de Monsieur [D] [M], la dette locative s’élève à la somme de 6 720,54 €.

Au 2 septembre 2025, la dette locative s’élève à la somme de 7 048,43 € (soit la somme de 7 740,85 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 471,87 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois septembre 2025 inclus.

Il convient donc de condamner Madame [B] [U] et Monsieur [D] [M] solidairement au paiement de la somme de 6 720,54 €, et Madame [B] [U] seule au paiement du surplus jusqu’à la somme de 7 048,43 €.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 20 février 2024 pour la somme de 2 020 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur la demande de délais de paiement de Monsieur [D] [M]

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [D] [M] justifie de ses ressources et de ses charges.

Compte tenu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [D] [M] et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 13 mensualités de 500 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 15 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour Monsieur [D] [M] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus, la créance de Madame [B] [U] et Monsieur [D] [M] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le contrat de bail du 14 septembre 2023 unissant les parties stipule en son article 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 20 février 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 avril 2024.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de Madame [B] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [B] [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

. Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [U] et Monsieur [D] [M] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

. Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [P] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, Madame [B] [U] et Monsieur [D] [M] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 500 € en application de l’article précité.

. Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Madame [B] [U] au paiement de la somme de 7 048,43 € (décompte arrêté au 2 septembre 2025, terme du mois 09/2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 20 février 2024 sur la somme de 2 020 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [M] au paiement de la dette locative à hauteur de 6 720,54 € (décompte arrêté au terme du mois de février 2025 inclus) ;

AUTORISE Monsieur [D] [M] à s’acquitter de cette somme en 13 mensualités de 500 € chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 septembre 2023 entre Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [P], d’une part, et Madame [B] [U] et Monsieur [D] [M], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 3 avril 2025;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [U] à verser à Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Madame [B] [U] et Monsieur [D] [M] in solidum à verser à Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [P] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [U] et Monsieur [D] [M] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,