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MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 24/01227 – N° Portalis DB3I-W-B7I-CYAM

AFFAIRE : S.A.S. L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER C/ [K] [T], [C] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

SERVICE CIVIL

DEMANDERESSE

S.A.S. L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER

société par actions simplifiées à associé unique, immatriculée au RCS des SABLES D’OLONNE sous le n° 527 620 900 dont le siège social est [Adresse 2], agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Ayant pour avocat postulant M^e Francisco SEGURA, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Ayant pour avocat plaidant Maître Frédéric MADY, avocat associé de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, Avocats à la Cour d’appel de [Localité 7]

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [T],

demeurant [Adresse 4]

Ayant pour avocat Maître Christian Aristide NGOME EBONGUE de la SELARL AE AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Monsieur [C] [V]

demeurant [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT :

Nicolas PAUTRAT, Vice-Président

Statuant à juge unique par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile et L 212-2 et suivants du code de l’organisation judiciaire.

GREFFIER :

Isabelle MASSON,

présente lors des débats et du prononcé du jugement

Débats tenus à l’audience publique du : 09 Septembre 2025

Date de délibéré par mise à disposition des parties au greffe indiquée par le Président : 04 Novembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition des parties au greffe le 04 Novembre 2025

Par actes de commissaire de justice du 2 août 2024, la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER a fait assigner, devant le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, Monsieur [K] [X] [R] [T] et Monsieur [C] [V] et sollicite, au visa des articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, 1240 du code civil, de :

— S’entendre dire et juger recevable l’agence immobilière L’ADRESSE, en ses demandes, fins et conclusions,

— S’entendre condamner les consorts [L] à verser à l’agence immobilière L’ADRESSE, la somme de 27 500 € TTC.

— S’entendre condamner les consorts [L] à payer la somme de 3 500 € à l’agence immobilière L’ADRESSE, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— S’entendre condamner les consorts [L] en tous les frais et dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Francisco SEGURA, avocat, qui sera autorisé à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER indique avoir bénéficié d’un mandat exclusif de vente par les consorts [O], signé le 14 janvier 2023 pour une durée de trois mois, afin de vendre une maison à usage d’habitation, sise [Adresse 5] , qu’un compromis de vente a été rédigé par elle et a été signé le 3 février 2023 entre les consorts [O], d’une part, et Monsieur [K] [T] et Monsieur [C] [V], d’autre part. Elle ajoute que malgré les différentes relances, Monsieur [K] [T] et Monsieur [C] [V] n’ont jamais réitéré la vente par acte authentique et ne lui ont jamais réglé les honoraires qui lui sont dus, notamment après mises en demeure adressées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 6 décembre 2023. Elle fait valoir que l’absence de réitération de la vente par acte authentique ne procède pas de la faute des vendeurs, mais de la seule faute de Monsieur [K] [T] et Monsieur [C] [V]. A titre principal, elle soutient que le versement de ses honoraires est dû en vertu du mandat qui lui a été confié mais également, à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, l’inexécution par l’acquéreur des engagements souscrits au compromis de vente, laquelle fait obstacle à la signature de l’acte authentique de vente, constituant une faute de nature délictuelle à l’égard de l’agent immobilier, tiers au contrat de vente, qui ne peut se voir verser ses honoraires qu’après réitération de la vente par acte authentique.

Régulièrement signifiés à personne pour le premier, à domicile pour le second, Monsieur [K] [T] et Monsieur [C] [V] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 15 janvier 2025. L’audience de plaidoirie s’est déroulée le 9 septembre 2025. A cette audience la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

*

***

Par conclusions signifiées par RPVA le 28 août 2025, Monsieur [K] [T] sollicite du tribunal, au visa des articles 6 §1 de la Convention européenne des droits de l’homme, 16, 31 et 32 du Code de procédure civile, 802 et 803, ensembles les articles 760 et 761 du Code de procédure civile, 444 du Code de procédure civile, 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son application, 1231-1 et 1104 du Code civil, 514-1 du Code de procédure civile de :

— REJETANT toute demande plus amples ou contraire comme irrecevable et en toute hypothèse mal fondée,

IN LIMINE LITIS,

— RÉVOQUER l’ordonnance de clôture et d’ordonner la réouverture des débats, afin de rétablir l’équilibre procédural et de permettre à Monsieur [T], désormais représenté par avocat, de produire ses écritures en défense et ses pièces justificatives;

— DÉCLARER Monsieur [K] [T] recevable en ses demandes, moyens et conclusions, l’y dire bien fondé ;

— DÉCLARER irrecevables comme formées par une partie dépourvue de qualité et d’intérêt à agir, les demandes présentées par la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER ;

SUBSIDIAIREMENT,

— DÉBOUTER la société la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER de l’intégralité de ses prétentions ;

TRÈS SUBSIDIAIREMENT,

Si, par extraordinaire, il n’était pas fait droit aux moyens principaux développés,

— DIRE ET JUGER qu’à supposer qu’un préjudice puisse être retenu au crédit de la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER, celui-ci ne saurait en aucun cas correspondre à l’intégralité de la commission contractuelle de 27 500 € TTC, laquelle reste conditionnée à la réitération de l’acte authentique.

— DIRE ET JUGER qu’il ne pourrait s’agir que d’une simple perte de chance de percevoir une rémunération, préjudice par nature aléatoire ;

— DIRE ET JUGER en conséquence que cette perte de chance ne saurait raisonnablement excéder 18 % de la commission théorique, soit une somme maximale de 5 000 €, montant reflétant de manière réaliste la probabilité effective d’aboutissement de l’opération au regard des aléas persistants ;

À TITRE RECONVENTIONNEL,

— CONSTATER que la créance invoquée par la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER est sérieusement contestée, faute de réitération de la vente et de toute intervention effective de celle-ci dans l’opération réalisée in fine par les consorts [O] au bénéfice de tiers acquéreurs ;

— ACCORDER en conséquence à Monsieur [T], en toute hypothèse, un délai de grâce de vingt-quatre (24) mois, conformément à l’article 1343-5 du Code civil, pour le règlement de toute somme qui pourrait être mise à sa charge ;

— ORDONNER la suspension de toute exécution et de toute mesure de recouvrement à l’encontre des consorts [L] durant cette période ;

— DIRE qu’à l’expiration du délai, la dette éventuellement retenue sera réglée en totalité, par virement unique sur le compte communiqué par la société créancière.

— ÉCARTER l’exécution provisoire, afin de préserver l’équilibre du procès et d’éviter toute atteinte disproportionnée aux droits de la défense, celle-ci étant a fortiori incompatible avec la nature de l’affaire ;

— CONDAMNER in solidum la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER et tout succombant à verser à Monsieur [T] une indemnité de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER et tout succombant aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître EBONGUE, avocat aux offres et affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Motifs :

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture soulevée par Monsieur [K] [T]

Selon l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, Monsieur [K] [T] a été touché par l’assignation le 2 août 2024. L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 15 janvier 2025. Monsieur [K] [T] n’explique et ne justifie nullement pour quelle raison, alors qu’il a eu plus de quatre mois pour le faire, il n’a pas constitué avocat.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture de l’instruction.

Sur les prétentions de la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER

En application des articles 1103 et 1199 du code civil, n’étant pas parties au contrat de mandat exclusif de vente liant les vendeurs à l’agent immobilier, ce dernier ne peut pas l’invoquer pour obtenir le paiement par Monsieur [K] [T] et Monsieur [C] [V] de ses honoraires.

De même, la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER n’étant pas partie au compromis de vente, elle ne peut réclamer à Monsieur [K] [T] et Monsieur [C] [V] l’application d’une clause du compromis, qui n’a d’effet qu’entre les parties, pour obtenir le paiement de sa rémunération.

En revanche, si la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER, ne peut prétendre au paiement de la commission puisque la vente ne s’est pas réalisée, et ce en application de l’article 6, I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, elle est habile à solliciter la condamnation des acquéreurs à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’ils lui auraient causé par leur faute et ce en application de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, le compromis liant les consorts [O] à Monsieur [K] [T] et Monsieur [C] [V] prévoit, page 11, que « La somme de dix mille euros ( 10000 €), sera déposée à titre d’acompte entre les mains de l’AGENCE, choisie pour séquestre par les PARTIES, au plus tard 28 février 2023, par chèque bancaire ou virement, sur le compte spécial prévu par la loi du 2 janvier 1970 portant le n° 00022653005 tenu par la banque Crédit Mutuel ». Il est constant que Monsieur [K] [T] et Monsieur [C] [V] n’ont pas déposé cet acompte.

Page 12 du compromis, Monsieur [K] [T] et Monsieur [C] [V] ont indiqué qu’ils finançaient leur acquisition intégralement au moyen de leurs fonds personnels et qu’ils n’auront pas recours à un ou plusieurs prêts relevant du champ d’application de l’article L. 313-1 du Code de la consommation.

Le compromis prévoit une réitération par acte authentique au plus tard le 6 mai 2023.

En page 12, le compromis stipule au titre des honoraires de l’AGENCE :

« Les PARTIES reconnaissent que les présentes ont été négociées par l’AGENCE L’Adresse [Localité 6] [Adresse 1] exploitée par la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER qu’elles déclarent bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de vingt-sept mille cinq cents euros TTC ( 27500 € TTC) conformément au mandat écrit portant le numéro 4486.

Ces honoraires seront dus par l’ACQUEREUR et ils seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique.

Le montant de ces honoraires est calculé selon le taux de TVA actuellement en vigueur. Si le taux de TVA venait à varier en plus ou en moins, le montant Toutes Taxes Comprises de la rémunération évoluerait de la même manière.

Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’ACQUEREUR ou le VENDEUR, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’AGENCE SERA DUE INTEGRALEMENT A CETTE DERNIERE PAR LA PARTIE DEFAILLANTE, l’opération étant définitivement conclue. Enfin, en cas de préemption, les honoraires à la charge de l’ACQUEREUR seront dus par l’organisme préempteur ».

Le tribunal constate que la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER ne produit que le courrier de mise en demeure du 9 mai 2023, établi par le notaire des vendeurs, de venir signer l’acte définitif de vente dans un délai de 10 jours à compter de la première présentation du courrier recommandé et adressée uniquement à Monsieur [K] [T], qui est restée vaine. La preuve que Monsieur [C] [V] ait reçu une mise en demeure n’est pas rapportée.

La société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER ne produit ensuite aucune pièce permettant de connaître le choix qui aurait été fait par les vendeurs et qui est mentionné en page 13 et 14 du compromis de vente :

« – invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de cinquante-cinq mille euros ( 55000 €),

— ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus. »

Par conséquent, le tribunal n’est pas en capacité de déterminer la ou les raisons qui font que le compromis n’a pas été réitéré par acte authentique. En l’état des pièces, l’imputabilité de l’absence de réitération par acte authentique n’est donc pas déterminée, les vendeurs ayant également fait preuve d’inertie.

Dans ces conditions, faute de pouvoir déterminer « la partie défaillante » qui doit supporter l’indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’agence, la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER sera déboutée de l’intégralité de ses prétentions.

*

***

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera déboutée de sa prétention formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile le jugement est exécutoire de plein droit.

Par ces motifs

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [T] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture de l’instruction.

DÉBOUTE la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER de l’intégralité de ses prétentions

CONDAMNE la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER aux entiers dépens

DÉBOUTE la société L’ADRESSE ARAGO IMMOBILIER de sa prétention formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire

Jugement signé par M. Nicolas PAUTRAT, Vice-Président, et par Madame Isabelle MASSON, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT