N° RG 25/01334 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5LB

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/01334

N° Portalis DB2E-W-B7J-N5LB

Minute n°26/

Copie exec. à :

— M^e Jean-edouard ANTZ

— Mme [G]

— M. [G]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Jean-edouard ANTZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 13 FEVRIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [S] [Z]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Edouard ANTZ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 267

Madame [P] [O] [W] [Z]

demeurant [Adresse 4] [Localité 1]

représentée par M^e Jean-Edouard ANTZ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 267

PARTIES REQUISES :

Monsieur [Y] [X] [G]

demeurant [Adresse 5] (ALLEMAGNE)

comparant en personne

Madame [R] [T] épouse [G]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [F] [H], auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Février 2026.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 juin 2023 avec prise d’effet à la même date, Monsieur [S] [Z] et Madame [P] [Z] ont loué à Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [T] épouse [G], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 150 euros outre 50 euros de provision pour charges, payable d’avance au plus tard le 5 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, Monsieur [S] [Z] et Madame [P] [Z] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 9 000 euros au titre des loyers et charges échus au mois 5 juin 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, Monsieur [S] [Z] et Madame [P] [Z] ont fait assigner Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [T] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg en référé et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à défaut de départ spontané des lieux loués,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner les locataires solidairement à payer par provision la somme de 10 717,74 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 août 2025,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 1 200 euros à compter du 25 août 2025, jusqu’à libération totale et effective des lieux, condamner les locataires in solidum à payer la somme de 2 000 euros en provision en réparation des préjudices subis,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 1er octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 décembre 2025.

A cette audience, Monsieur [S] [Z] et Madame [P] [Z], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais selon eux à la somme de 16 200 euros, au titre des loyers et charges échus au 9 décembre 2025 inclus. Ils précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement en mettant en avant que les promesses des locataires de départ des lieux ou de paiement de la dette locative ne sont jamais tenues. Ils font valoir le comportement fautif notamment de Madame [G] qui causerait des troubles au sein de la copropriété et ce, malgré les avertissements du syndic. Ils exposent que la situation ne laisse plus place à l’amiable.

Cités par actes délivrés à selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile pour Monsieur [Y] [G] et à étude pour Madame [R] [T] épouse [G], seul Monsieur [Y] [G] comparaît. Il ne conteste pas la dette locative mais met en avant les problèmes de santé de son épouse qui perçoit l’AAH et présente des troubles psychiques. Il précise qu’il n’habite plus dans les locaux mais aurait déménagé en Allemagne en avertissant Madame [Z], la bailleresse. Il ne conteste pas être redevable de la dette dans la mesure où il est marié à Madame [R] [T] restée dans le logement familial. Il expose qu’il est en capacité d’apurer la dette par versement de 300 euros en sus du loyer mais ne pas être en capacité de verser davantage. Il espère un rattrapage de l’AAH pour son épouse car l’allocation avait été un temps coupée en raison des démarches liées au renouvellement de titre de séjour ainsi qu’une somme de 24 000 euros attendue par son employeur pour pouvoir apurer la dette locative. Il perçoit un revenu mensuel de 3 700 euros et ses charges mensuelles s’élèvent à 2 200 à 2 300 euros.

Aucun rapport d’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives n’est parvenu à la présente juridiction.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 24 juin 2025. soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 septembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 1er octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 24 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 25 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [T] épouse [G] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [T] épouse [G] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [S] [Z] et Madame [P] [Z] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Monsieur [Y] [G] ne conteste pas la dette à l’audience ni Madame [R] [T] épouse [G] non comparante.

Il ressort des pièces fournies qu’au 5 septembre 2025, la dette locative de Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [T] épouse [G] s’élève à la somme de 12 050 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme à titre de provision. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 août 2025 et que les locataires sont occupants sans droit ni titre. Il n’est pas sérieusement contestable qu’ils sont redevables d’une indemnité d’occupation afin de compenser la perte de jouissance du bien.

Dès lors, Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [T] épouse [G] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 200 euros à titre de provision pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, Monsieur et Madame [Z] sollicitent la condamnation des locataires à leur verser des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi. Ils mettent en avant l’inertie et les « manquements » des locataires pour justifier d’un comportement fautif qui leur aurait causé un stress considérable et un préjudice économique lié aux loyers impayés. A l’appui de leur demande ils versent aux débats un mail adressé à leur conseil et dans lequel ils listent des échanges soit avec les locataires soit des récriminations de « Mme [B] syndic qui habite sur place » au sujet du comportement des locataires ainsi qu’un courrier de mise en demeure du 12 août 2025 adressé par la même Madame [B] du syndic de copropriété à Madame [G] pour qu’elle cesse un branchement sauvage d’une rallonge électrique dans les parties communes pour alimenter son logement en électricité.

A la lecture de ces éléments, il y a lieu de relever que les bailleurs échouent à caractériser l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Ils ne caractérisent pas davantage un autre comportement fautif des locataires dans la mesure où ils ne versent que la copie d’un courrier de mise en demeure sans justificatif d’un accusé de réception et une liste d’échanges de sms qu’ils ont eux-mêmes reportés dans un mail adressé à leur conseil.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III. Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [G] sollicite des délais de paiement à hauteur de 300 euros.

Toutefois, il ressort du décompte fourni par les bailleurs que les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers et charges courants. Les délais de paiement tels que sollicités par le locataire ne permettraient pas, s’il y était fait droit, d’apurer la dette dans un délai de trois années. Dans ces conditions et en l’absence d’accord du bailleur pour l’octroi des délais de paiement, il y a lieu de débouter Monsieur [Y] [G] de sa demande de délais de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [T] épouse [G] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [S] [Z] et Madame [P] [Z] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [T] épouse [G] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juin 2023 entre Monsieur [S] [Z] et Madame [P] [Z], d’une part, et, Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [T] épouse [G], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 25 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [T] épouse [G] de libérer les lieux et de restituer les clés aux bailleurs ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [T] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés aux bailleurs, Monsieur [S] [Z] et Madame [P] [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTONS Monsieur [S] [Z] et Madame [P] [Z] de leur demande d’astreinte ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [T] épouse [G] solidairement à verser à Monsieur [S] [Z] et Madame [P] [Z] à titre de provision la somme de 12 050 euros (décompte arrêté au 5 septembre 2025, mois de septembre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [T] épouse [G] solidairement à verser à Monsieur [S] [Z] et Madame [P] [Z] par provision une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 200 euros à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS Monsieur [S] [Z] et Madame [P] [Z] de leur demande de dommages-intérêts ;

DÉBOUTONS Monsieur [Y] [G] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [T] épouse [G] in solidum à verser à Monsieur [S] [Z] et Madame [P] [Z] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [T] épouse [G] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS