TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

N° Minute : 25/54

AFFAIRE : N° RG 25/00095 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DRQQ

ORDONNANCE EN REFERE

Rendue le 16 Septembre 2025

AFFAIRE :

[H] [I]

C/

[G] [J]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [H] [I]

né le 07 Mars 1963 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Pierre GARREAU, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Nadia EDJIMBI, avocat au barreau de BORDEAUX

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [J]

né le 09 Mai 1969 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10/09/2018 , M. [H] [F] a donné à bail à M. [G] [J] un logement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 4] , pour un loyer mensuel de 380€, avec clause d’indexation .

Des loyers étant demeurés impayés, M. [H] [F] a fait signifier à M. [G] [J] le 02/08/2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 15010 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28/04/2025 , M. [H] [F] a ensuite fait assigner M. [G] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, statuant en référé, au visa des articles 834 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges au 03/10/2024,

ordonner l’expulsion des lieux de M. [G] [J], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [G] [J] à lui payer :

* la somme provisionnelle de 16590 euros sur les loyers et charges impayés arrêtés au 02/10/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 03/10/2024,

* une indemnité d’occupation égale à la somme de 395 euros par mois, jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner M. [G] [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir .

Le dossier a été appelé à l’audience du 1er juillet 2025 et a été retenu.

M. [H] [F], représenté par son conseil, sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance, sous réserve de l 'actualisation de sa créance locative à la somme de 19 750 euros.

M. [G] [J] n’a pas comparu et n’était pas représenté, bien que régulièrement cité à étude en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par décision réputée contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a en été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas, le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

L’article 25-3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du I, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. »

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des LANDES par la voie électronique le 29/04/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 – Sur la demande provisionnelle en paiement

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [H] [F] produit aux débats, pour établir le caractère non sérieusement contestable de sa créance une copie du contrat de bail, le commandement de payer ainsi qu’un décompte actualisé du 30/06/2025 indiquant un solde débiteur restant dû à hauteur de 19750 euros.

Le diagnostic social et financier mentionne que, selon les informations obtenues auprès de M. [J], ce dernier a quitté le logement sans donner congé en raison d’un litige survenu suite à un dégât des eaux . M. [J] affirmait alors que le bailleur a loué ensuite le logement à d’autres locataires.

Il apparaît que tant le commandement de payer que l’assignation ont été délivrés à la nouvelle adresse de M. [J] qui ne réside donc plus dans le local d’habitation objet du contrat de location, depuis au moins août 2024. Il existe ainsi une contestation sur le maintien du bail depuis le départ de M. [J] du logement et sur la date de reprise du logement par le bailleur.

Il est intéressant de relever qu’une précédente procédure en constat de résiliation de bail a été initiée en 2023 et déclarée irrecevable, sans être reprise avant 2025, alors qu’aucun loyer n’a été versé.

En outre, des loyers sont sollicités depuis janvier 2021 alors que la prescription en matière de loyers impayés est de 3 ans en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il existe ainsi une contestation sérieuse sur la créance locative

La demande provisionnelle en paiement des loyers ayant couru jusqu’au 30 juin 2025 sera ainsi rejetée.

En outre, concernant l’acquisition des effets de la clause résolutoire, même en considérant que le bail est toujours en cours, il existe également une contestation sérieuse.

3- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire, en l’absence de contestation sérieuse.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, de sorte que les dispositions nouvelles ne sont applicables qu’aux baux conclus à compter du 29/07/2023. Il en est de même pour les dispositions prévoyant l’instauration d’une clause résolutoire de plein droit.

En l’espèce, le bail conclu le 10/09/2018 est soumis aux dispositions antérieures à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Le bail ne contient pas de clause résolutoire puisque le modèle type en page trois n’a pas été complété au paragraphe concernant la clause résolutoire.

Il existe ainsi une contestation sérieuse sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire. Cette demande sera ainsi rejetée, ainsi que celle connexe d’expulsion et d’octroi d’indemnité d’occupation.

4- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [H] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

M. [H] [F] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire .

En application de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit, lorsqu’il statue en référé.

En conséquence, il y a lieu de constater l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de M. [H] [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que la créance locative et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10/09/2018 entre M. [H] [F] et M. [G] [J] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 7] soulèvent une contestation sérieuse ;

DEBOUTONS M. [H] [F] de sa demande de paiement provisionnelle de la créance locative, de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes afférentes d’expulsion et d’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTONS M. [H] [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [H] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 16 septembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection