TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03576

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IBO6

JUGEMENT du 06/11/2025

Madame [J] [L]

C/

Madame [K] [M]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Frédéric GONDER

— Mme [M]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et de Magali SOULIE, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [J] [L]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Frédéric GONDER, Avocat au Barreau de BORDEAUX

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 mai 2020, Mme [J] [L] a loué à Mme [K] [M] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 690,00 € hors charges outre 40,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, Mme [J] [L] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 499,56 € au titre des loyers et charges arrêtés au 12 mars 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, Mme [J] [L] a fait assigner Mme [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,Condamner la locataire à payer la somme de 3 197,29 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au de mai 2025 inclus avec intérêts au taux légal,Condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,Condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner la locataire à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la locataire au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail,Condamner la locataire aux entiers dépens comprenant le coût du commandement et celui de l’assignation.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 26 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, Mme [J] [L], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 518,50 €, au titre des loyers et charges échus au 5 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée par acte délivré à l’étude du Commissaire de justice, Mme [K] [M] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 200,00 €. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Elle expose être étudiante depuis 2020 et s’être mariée. Son mari travaille en alternance et est auto-entrepreneur. Elle explique que celui-ci est en attente d’une rentrée d’argent. Elle souhaite se maintenir dans les lieux et propose d’apurer la dette locative par 23 mensualités de 200,00 €.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 18 mars 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [J] [L] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 5 septembre 2025, la dette locative de Mme [K] [M] s’élève à la somme de 4 518,50 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En l’espèce, le paiement du loyer courant a repris. Cependant, Mme [K] [M] ne justifie d’aucune ressource qui lui permettrait de régler son loyer, ainsi que l’arriéré locatif.

Ainsi, compte tenu du montant de la dette, de la situation financière de la locataire et de l’opposition de la bailleresse à l’octroi de délais, Mme [K] [M] sera déboutée de sa demande.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 27 mai 2020 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 17 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 mai 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, Mme [K] [M] a été déboutée de sa demande de délais, son expulsion sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [K] [M] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur la clause pénale

En l’espèce, le contrat de bail produit au débat ne comporte aucune clause pénale. La demanderesse sera donc déboutée de sa demande.

Il sera toutefois rappelé que l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

— Sur le paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, Mme [J] [L] sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] [M] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [J] [L] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [K] [M] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [K] [M] à verser à Mme [J] [L] la somme de 4 518,50 € (décompte arrêté au 5 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mai 2020 entre Mme [J] [L], d’une part, et Mme [K] [M], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [J] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [K] [M] à verser à Mme [J] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Mme [J] [L] de ses demandes au titre de la clause pénale et de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme [K] [M] à verser à Mme [J] [L] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,