N° RG 25/02916 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IVNX

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 31 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]”

sis [Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par son syndic en exercice FONCIA VALLÉE DU [Localité 2]

Dont le siège social est [Adresse 3]

[Localité 3]

Agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Delphine AUBOURG, avocat postulant au barreau de la Drôme et Maître Elodie GARNIER, du cabinet LBVS, avocats plaidants au barreau de Nice

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [J]

Né le 25 mai 1994 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Non représenté

Madame [T] [H]

Née le 27 juin 1993 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Corinne LARUICCI, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : Sylvie REYNAUD, cadre-greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 janvier 2026, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [J] et Madame [T] [W] [H] épouse [J] sont propriétaires des lots n° 273 (appartement), 215 (cave), 396 ( garage), 304 (appartement), 418 (garage), et des tantièmes des charges communes générales y afférents, dans un ensemble immobilier “[Adresse 5] [Adresse 6]”, constitué de deux bâtiments d’habitation, situé [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 6].

Le Syndicat des Copropriétaires (SDC) de l’immeuble LA PLAINE ET LE CANAL leur a adressé plusieurs mises en demeure les 10 octobre 2024, 11 et 26 février 2025 ainsi qu’un commandement de payer du 05 mai 2025, aux fins de solliciter de leur part le paiement des charges de copropriétés dont ils étaient redevables.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LA [Adresse 8] [Adresse 6] représenté par son Syndic FONCIA VALLEE DU RHONE, a assigné Monsieur [X] [J] et Madame [T] [W] [H] épouse [J] (ci-après dénommés les époux [J]), aux fins de solliciter du tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, 1231-6 et 1344-1 du Code civil, 220 et 1313 du Code civil, et 481-1 du code de procédure civile, de :

Condamner solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [T] [W] [H] au paiement de la somme de 14.383,22 € arrêtée au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure pour les sommes dues à cette date et de I’assignation pour le surplus, en vertu des articles 1344-1 du Code civil et 36 du décret du 17 mars 1967, détaillée ainsi qu’iI suit :

—  13.224,25 € € au titre des titre des charges de copropriété et des provisions échues du budget prévisionnel,

—  1.158,97 € € au titre des frais nécessaires et contractuels.

Condamner solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [T] [W] [H] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à la suite de sa résistance abusive.

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose que les régularisations de charges, suite à l’approbation des comptes pour les exercices comptables 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025, et les charges exceptionnelles sont établies par les procès-verbaux des assemblées générales pour un montan total de 13224,25 €.

Il déclare par ailleurs que tous les frais et honoraires de contentieux sont dus par le copropriétaire sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, modifié par la Loi ALUR du 24 mars 2014, et réclame à ce titre la somme totale de 1158,97 €.

Il sollicite en outre l’indemnisation de son préjudice résultant de la résistance abusive des époux [J] au paiement des charges de copropriété.

Monsieur [X] [J] et Madame [T] [W] [H] épouse [J] n’ont pas constitué avocat bien que valablement cités; il sera statué à leur égard par jugement réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et qu’elle ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 09 janvier 2026, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 27 janvier 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

L’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’article 10-1 de la même loi dispose :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

En l’occurrence, les charges de copropriétés résultant des procès-verbaux des assemblées générales pour les exercices comptables susvisés s’élèvent à la somme totale de 13031,10 €.

Par ailleurs, les frais liés à la délivrance d’un commandement de payer s’élèvent à la somme de 193,25 € (qui étaient en fait inclus dans la situation de compte arrêtée au 31 juillet 2025).

Enfin, le contrat de syndic signé le 08 avril 2024, pour une durée de 2 ans, prévoit expressément le montant des divers frais de recouvrement à la charge du copropriétaire à savoir 45 € HT (ou 54 € TTC) pour l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception alors qu’il a été comptabilisé la somme de 49 € (à deux reprises), et 36,67 € HT (44 € TTC) alors qu’il a été facturé 35 €.

Ce même contrat ne prévoit pas de frais pour des prélèvements rejetés mais des frais de constitution de dossier pour transmission à l’auxiliaire de justice et à l’avocat, uniquement en cas de diligences exceptionnelles.

C’est pourquoi, faute de justifier de diligences exceptionnelles, les frais y afférents seront rejetés.

Ainsi, il y a lieu d’accorder la somme totale de 115 € au titre des frais de recouvrement (45 € + 45 € + 35 €).

Par conséquent, Monsieur [X] [J] et Madame [T] [W] [H] épouse [J] seront condamnés solidairement à verser au Syndicat des Copropriétaires (SDC) de l’immeuble LA [Adresse 8] [Adresse 6] la somme totale de 13339,25 €, se décomposant comme il suit :

—  13031,10 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 juillet 2025,

—  193,15 € au titre des frais de commandement de payer,

—  115 € au titre des frais de recouvrement relatifs aux mises en demeure et relance.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 octobre 2024 à hauteur de la somme de 8024,20 € et de l’assignation pour le surplus.

Sur la résistance abusive

En l’espèce, si le défaut de paiement par les époux [J] des charges de copropriété dont ils sont redevables, et de réponse aux diverses mises en demeure est constitutif d’une faute, le SDC de l’immeuble LA PLAINE ET LE CANAL ne rapporte pas la preuve de son préjudice.

Il sera débouté de ce chef de demande.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [X] [J] et Madame [T] [W] [H] épouse [J], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Il est inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son Syndic FONCIA VALLEE DU RHONE, les frais irrépétibles qu’il a exposés dans la présente instance.

Par conséquent, Monsieur [X] [J] et Madame [T] [W] [H] épouse [J] seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Condamne solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [T] [W] [H] épouse [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic FONCIA VALLEE DU RHONE la somme totale de 13339,25 €, se décomposant comme il suit :

—  13031,10 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 juillet 2025,

—  193,15 € au titre des frais de commandement de payer,

—  115 € au titre des frais de recouvrement relatifs aux mises en demeure et relance,

Dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 octobre 2024 à hauteur de 8024,20 € et de l’assignation pour le surplus ;

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic FONCIA VALLEE DU RHONE de ses fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [T] [W] [H] épouse [J] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic FONCIA VALLEE DU RHONE la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [T] [W] [H] épouse [J] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE