ffe n elu re G M IT u e d A d et Marne) AU NOM DU PEUPLE FRANÇA^IS R s ire T te X inu icia E TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE m Jud s JUGE DES CONTENTIEUX DE LA e al D PROTECTION un rib ine ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ T (S^e 2, avenue du Général Leclerc du […] […] 77010 MELUN CEDEX
01.64.79.80.00
Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffière, lors des débats et du prononcé ;
N° RG 24/06364 – dans la cause, ENTRE : No Portalis DB2Z-W-B71-H3LD
DEMANDEURS :
Monsieur X Y ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 368, Chemins des Passerels du […] […] […] représenté par Maître Emmanuel LAMBREY, Avocat au Barreau d’AIX-EN-PROVENCE membre de la SCP LAMBREY & ASSOCIES substitué par le Cabinet MALPEL, Avocat au Barreau de MELUN
Madame Z AA Monsieur X Y 368, Chemins des Passerels Madame Z AA […] représentée par Maître Emmanuel LAMBREY, Avocat au Barreau C/ d’AIX-EN-PROVENCE membre de la SCP LAMBREY & ASSOCIES substitué par le Cabinet MALPEL, Avocat au Barreau de MELUN Monsieur AB AC ET: Madame AD AE
DÉFENDEURS :
Monsieur AB AC […]
(actuellement détenu à […] ) comparant par visio-conférence
Madame AD AE
[…]
42, Rue du Chêne Lot C001, RDC
77380 COMBS-LA-VILLE représentée par Maître Elie SULTAN, Avocat au Barreau de PARIS substitué par Maître Justine BOULANGER, Avocat au Barreau de PARIS
Après débats à l’audience publique du 09 Septembre […],
Vu la citation introductive d’instance à la date du 08 Novembre 2024 et entre les parties susvisées ;
l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe :
Copie exécutoire délivrée le : 17 NOV. […] à Maître Emmanuel LAMBREY
Expédition délivrée le : 12 NOV. […] à Mr AB AC Maître Elie SULTAN

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EXPOSE DU LITIGE
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2023, M. X AF et M^me Z AA ont loué à M. AB AC et M^me AD AE, qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé […]-lot C001-42, rue du chêne 77380 Combs la ville, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 841,00 € outre 70,00 € de provision pour charges.
Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, M. X AF et M^me Z AA ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 733,00
€ au titre des loyers et charges échus mois juillet 2024 inclus.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 juillet 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, M. X AF et M^me Z AA ont fait assigner M. AB AC et M^me AD AE en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:
. constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,
. ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,
. faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,
. d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des requis;
. condamner les locataires in solidum à payer la somme de 3 644,00 € à titre de provision à valoir sur des loyers et charges impayés arrêtés au 1er octobre 2024,
. condamner les locataires in solidum à payer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, condamner les locataires in solidum à payer la somme de 1 200,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 13 novembre 2024.
L’affaire initialement appelée à l’audience du 11 février […] a fait l’objet d’un renvoi d’office à l’audience du 06 Mai […] et retenue lors de l’audience du 9 septembre […].
A cette audience, M. X AF et M^me Z AA, représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 785,10 €, au titre des loyers et charges échus au 2 septembre […], terme du mois de septembre […] inclus. Ils précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. En réponse à M. AC, ils affirment que celui-ci demeure solidaire des dettes locatives jusqu’au 4 février 2026 conformément aux dispositions prévoyant une solidarité résiduelle pendant 6 mois à compter de la date de retrait du bail.
M. AB AC et M^me AD AE ont été cités à l’étude du commissaire de justice. M^me AD AE représentée par son conseil, ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 216 euros.
Elle expose avoir repris le paiement du loyer et notamment d’avoir effectué un virement de 1000,00 euros le 28 août […]. Elle justifie de revenus de l’ordre de 2500,00 euros par mois et sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutolre. Elle ne conteste pas que M. AB AC s’est retiré du bail et qu’elle demeure la seule locataire des lieux.

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M. AB AC, comparaît en personne par visioconférence, celui-ci indique ne plus occuper le logement depuis octobre 2024 et avoir sollicité sa désolidarisation en juillet […]. Il conteste le montant de la créance dans la mesure où il n’occupait plus le logement et n’était pas destinataire des avis d’échéance. Il indique toutefois qu’il n’ignorait pas que les loyers de mai et juin 2024 n’avaient pas été payés et évoque à ce propos un différend lié à la présence de moisissures dans le logement.
L’affaire est mise en délibéré au 31 octobre […].
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l’action en référé
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend."
L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-11 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.
La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.
En l’espèce, les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 15 juillet 2024.
Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, leur demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L’article 24-111 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental

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d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article
4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre […].
La demande formée par les bailleurs est donc recevable.
- Sur la demande de provision au titre des loyers et des charges impayés
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, M. X AF et M^me Z AA versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges arrêtées au 2 septembre […].
Il ressort des pièces fournies qu’au 2 septembre […], la dette locative s’élève à la somme de 7 785,10 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre […] inclus. M. AG indique avoir quitté le logement depuis octobre 2024 et sollicité sa désolidarisation début août […]. Il demeurait donc redevable des loyers et charges échues à la date du décompte produit.
Dès lors, l’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable.
En conséquence, il convient de condamner solidairement M. AB AC et M^me AD AE solidairement au paiement de cette somme à titre de provision.
- Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.
L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de la reprise du paiement des loyers par M^me AD AE et de l’engagement de cette dernière de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M^me AD AE et M. AB AC un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 216,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.
- Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, le contrat de bail du 12 décembre 2023 unissant les parties stipule en son article 2.11 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

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Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 11 juillet 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 août […].
- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande des locataires, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.
Il convient d’attirer l’attention de M. AB AC et M^me AD AE sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.
- Sur la demande d’indemnité d’occupation à titre provisionnelle
Dans l’hypothèse où la clause résolutoire reprend son plein effet, les locataires sont alors tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi.
En l’espèce, s’il n’est pas sérieusement contestable que M^me AD AE qui demeure locataire et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire serait tenue d’une indemnité d’occupation, tel n’est pas le cas de M. AB AC, dont les bailleurs reconnaissent que celui-ci a demandé sa désolidarisation sans toutefois établir jusqu’à quelle date la solidarité demandée était applicable.
Par conséquent, la demande d’indemnité d’occupation à titre provisionnel formée à l’encontre de M. AC sera rejetée.
En conséquence de quoi, en cas de reprise du plein effet de la clause résolutoire, M^me AD AE sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
- Sur les demandes accessoires
Sur les dépens

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L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. AB AC et M^me AD AE succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. X AF et M^me Z AA et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. AB AC et M^me AD AE seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de
1 200,00 € en application de l’article précité.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS l’action recevable;
CONDAMNONS solidairement, à titre de provision, M. AB AC et M^me AD AE à verser à M. X AF et M^me Z AA la somme de 7 785,10 € (décompte arrêté au 2 septembre […], terme du mois de septembre […] inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 2 733,00 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus;
AUTORISONS M. AB AC et M^me AD AE à s’acquitter de cette provision, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 216,00 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;
PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2023 entre M. X AF et M^me Z AA, d’une part, et M. AB AC et M^me AD AE, d’autre part, concernant le logement situé au […]-lot C001-42, rue du chêne 77380 Combs la ville sont réunies à la date du 12 septembre 2023;

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SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera:
que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
*
que le solde de la dette devienne immédiatement exigible;
*
* qu’à défaut pour M^me AD AE d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. X AF et M^me Z AA puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;
*que M^me AD AE soit condamnée, à titre provisionnel, à verser à M. X AF et M^me Z AA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.
433-2 du code des procédures civiles d’exécution;
DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions;
CONDAMNONS M. AB AC et M^me AD AE in solidum à verser à M. X AF et M^me Z AA une somme de 1 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNONS M. AB AC et M^me AD AE in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;
RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 31 octobre […], les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.
La greffière, La vice-présidente,
REDE MELLE DIGIA Pour expédition certifiée conforme
Délivrée au Greffe du
Tribunal Judiciaire de Melun (S--M)
Seme rne Le Greffier a Signé Signé
-et-M électroniquement: électroniquement :
Nicole BIELER L0041371 Virginie COUTAND-GUERARD LI E E U
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
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