TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/05909

N° Portalis DB2Z-W-B7I-H23Y

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 19/05/2026

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

Monsieur [J] [M]

Madame [Q] [T] [V] [P]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES – Maître Sarah DESBOIS

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 19 MAI 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 3] -

[Localité 3]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS substituée par Maître GAREL-FAGET Laurence , avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [M]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [Q] [T] [V] [P]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Sarah DESBOIS, Avocat au Barreau de MELUN

bénéficiant de l’aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 23 janvier 2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1]

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 mars 2022, la SA TROIS MOULINS HABITAT a loué à M. [J] [M] et Mme [Q] [T] [V] [P], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 740,08 €, outre 149,35 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 543,37 € au titre des loyers et charges échus mois d’avril 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner M. [J] [M] et Mme [Q] [T] [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la demanderesse à disposer des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, conformément aux conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 140,62 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 543,37 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 25 octobre 2024.

Par des conclusions déposées au greffe du tribunal le 24 mars 2026, Mme [Q] [T] [V] [P] expose qu’elle a deux enfants à charge, le plus jeune étant issu de son union avec M. [J] [M].

Elle indique qu’ils se sont séparés dans un contexte de violences conjugales et verse aux débats l’ordonnance de protection à son égard rendue le 5 mai 2023 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Melun. Elle affirme qu’en raison de ce contexte, elle n’a pas vécu dans le logement du mois de mars à celui de mai 2023, et a repris le paiement du loyer à compter de son retour dans les lieux loués, soit à compter de l’ordonnance de protection.

Elle demande donc que les sommes de 947,44 € et de 439,08 €, au titre des loyers et charges dus pour les mois d’avril et mai 2023, soient mises à la charge exclusive de M. [J] [M].

Elle demande également au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun de :

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— lui accorder des délais de paiement sur une durée de 36 mois pour apurer sa dette,

— débouter la demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— d’ordonner le partage des dépens entre les parties.

L’affaire a initialement été appelée à l’audience du 11 février 2025, mais a fait l’objet de plusieurs renvois, notamment pour que les défendeurs soient cités à comparaître à l’audience, et pour que Mme [Q] [T] [V] [P] puisse se faire représenter par un avocat.

L’affaire a finalement été appelée et retenue lors de l’audience du 24 mars 2026.

A cette audience, la SA TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8 769,16 €, au titre des loyers et charges échus au 16 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

La demanderesse précise que le dernier règlement date du mois de juin 2025 et qu’elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle demande la condamnation solidaire des deux locataires, M. [J] [M] n’ayant pas donné congé.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice pour M. [J] [M], de même pour Mme [Q] [T] [V] [P], seule Mme [Q] [T] [V] [P] est présente. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Elle expose qu’elle a plusieurs enfants à charge et précise qu’elle a déposé une demande d’ordonnance de protection au mois de mai 2023, à la même période à laquelle les premiers incidents de paiement du loyer sont survenus, comme indiqué dans ses conclusions.

Elle indique que les montants perçus au titre de l’APL sont versés au bailleur, et qu’elle ne perçoit que le RSA.

Elle déclare que les demandes de paiement au titre des régularisations des charges sont importantes, aux alentours de 800 € en 2024, et que la dette locative étant supérieure à 5 000 €, elle ne peut pas obtenir de FSL. Elle affirme avoir déposé peu avant l’audience un dossier de surendettement, et souhaite quitter le logement.

L’affaire est mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

2. En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

3. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 3 mai 2024.

4. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

5. L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

6. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2026.

7. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur le paiement des loyers et des charges

8. Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

9. En l’espèce, la SA TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

10. Il ressort des pièces fournies qu’au 16 mars 2026, la dette locative de M. [J] [M] et Mme [Q] [T] [V] [P] s’élève à la somme de 8 428,05 € (soit la somme de 8 769,16 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 341,11 € correspondant à des frais injustifiés et déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus.

11. La clause de solidarité prévue à l’article 14 du contrat de bail conclu entre les parties le 7 mars 2022 stipule qu’en cas de pluralité de preneurs, ceux-ci seront considérés comme solidaires, le bailleur pouvant par conséquent réclamer à l’un d’entre eux l’intégralité des sommes qui lui sont dues, étant précisé que le co-preneur sortant reste tenu solidairement de toute somme due au titre du contrat six mois après la date d’effet de son congé.

12. Cependant, l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

13. La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.

14. En l’espèce, Mme [Q] [T] [V] [P] soutient qu’elle n’a pas vécu dans le logement du mois de mars à celui de mai 2023 et qu’elle n’est par conséquent pas redevable solidairement des loyers et des charges dus au titre de cette période.

15. A l’appui de ses prétentions, elle verse aux débats des attestations de tiers certifiant de son hébergement temporaire hors des lieux loués, ainsi qu’une ordonnance de protection du juge aux affaires familiales en date du 5 mai 2023.

16. Cependant, Mme [Q] [T] [V] [P] ne justifie pas avoir informé la bailleresse de son départ temporaire des lieux dans les formes requises par l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989.

17. Dès lors, les conditions pour écarter la solidarité de la locataire ne sont pas réunies et les loyers et charges dus au titre des mois d’avril et de mai 2023 ne pourront pas être mis à la charge exclusive de M. [J] [M].

18. Il convient donc de condamner M. [J] [M] et Mme [Q] [T] [V] [P] solidairement au paiement de la somme de 8 428,05 €.

19. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 10 mai 2024 pour la somme de 1 543,37 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

20. En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

21. L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

22. En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris intégralement, et, compte tenu du montant de la dette et de la situation financière de la locataire, celle-ci n’apparaît pas en capacité d’apurer sa dette locative dans le délai maximal de trois ans.

23. Mme [Q] [T] [V] [P] sera donc déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

24. Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

25. Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

26. En l’espèce, le contrat de bail du 7 mars 2022 unissant les parties stipule en son article 12 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

27. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

28. Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 10 mai 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 11 juillet 2024.

Sur l’expulsion

29. En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris, et la situation financière de M. [J] [M] et Mme [Q] [T] [V] [P] ne leur permet cependant pas de régler la dette locative.

30. L’expulsion de M. [J] [M] et Mme [Q] [T] [V] [P] sera ordonnée, en conséquence.

31. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

32. M. [J] [M] et Mme [Q] [T] [V] [P] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les frais du procès

33. L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

34. M. [J] [M] et Mme [Q] [T] [V] [P] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

35. Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

36. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

37. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA TROIS MOULINS HABITAT et de la condamnation aux dépens des défendeurs, mais également des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des défendeurs, seul M. [J] [M] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 300 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [M] et Mme [Q] [T] [V] [P] à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT la somme de 8 428,05 € (décompte arrêté au 16 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 10 mai 2024 sur la somme de 1 543,37 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2022 entre la SA TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et M. [J] [M] et Mme [Q] [T] [V] [P], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] – [Localité 6] [Adresse 6] [Localité 5] sont réunies à la date du 11 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [M] et Mme [Q] [T] [V] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [M] et Mme [Q] [T] [V] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA TROIS MOULINS HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [M] et Mme [Q] [T] [V] [P] solidairement à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [J] [M] à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [M] et Mme [Q] [T] [V] [P] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [J] [M] à rembourser au Trésor public les frais avancés par l’État au titre de l’aide juridictionnelle en application des articles 43 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et 123 du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.