TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06553

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IHCW

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 30/03/2026

HABITAT 77 – OFFICE PUBLIC DE L HABITAT SEINE ET MARNE anciennement dénommé OPH 77

C/

Madame [O] [P]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

— Maître Jeanine HALIMI

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 30 MARS 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

HABITAT 77 – OFFICE PUBLIC DE L HABITAT SEINE ET MARNE anciennement dénommé OPH 77

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Jeanine HALIMI, Avocat au Barreau des HAUTS-DE-SEINE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [P]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 27 janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2014, l’Office Publique de l’Habitat de SEINE ET MARNE a loué à Mme [O] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 577,75 € hors charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 janvier 2015, l’Office Publique de l’Habitat de [Localité 5] MARNE a également loué à Mme [O] [P] un emplacement de stationnement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 30,00 €.

En vertu d’un arrêté préfectoral du 31 juillet 2019, l’Office Publique de l’Habitat de [Localité 5] MARNE est désormais dénommée la société HABITAT 77, Office Publique de l’Habitat de SEINE ET MARNE.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, la société HABITAT 77, Office Publique de l’Habitat de SEINE ET MARNE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 200,26 € au titre des loyers et charges échus, mois d’octobre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2025, la société HABITAT 77, Office Publique de l’Habitat de SEINE ET MARNE a fait assigner Mme [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,condamner la locataire à payer la somme de 4 422,11 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2025,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, du Commissaire de Police et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir libérer les lieux prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution condamner à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de résiliation judicaire, la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à son départ définitif, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieur au montant des loyers, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble ou local de son choix, aux frais, risques et périls de la locataire, sous resserve des dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécutioncondamner la locataire à payer la somme de 360,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement de tous actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 5 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 janvier 2026 au cours de laquelle une tentative de conciliation devait être menée. Toutefois, faute de comparution du défendeur, elle n’a pas abouti.

A cette audience, la société HABITAT 77, Office Publique de l’Habitat de SEINE ET MARNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 13 407,55€, au titre des loyers et charges échus au 21 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [O] [P] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 29 novembre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société HABITAT 77, Office Publique de l’Habitat de SEINE ET MARNE verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 21 janvier 2026, la dette locative de Mme [O] [P] s’élève à la somme de 13 086,91€ (soit la somme de 13 407,55€ réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 320,64 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 26 novembre 2024 pour la somme de 2 200,26 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat en date des 5 décembre 2014 unissant les parties stipule en son article intitulé « La résiliation pour défaut de paiement » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 26 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 27 janvier 2025.

S’agissant du contrat de bail signé le 6 janvier 2025 ayant pour objet l’emplacement de stationnement, le paragraphe intitulé «la résiliation du contrat » prévoit que cette résiliation pourra être demandée par voie judiciaire en cas de non respect des clauses relatives aux obligations du locataire, notamment les obligations financières prévues à l’article 3 du contrat. Toutefois, l’article 3 rappelle seulement l’obligation du locataire de payer son loyer mais ne prévoit pas de résiliation automatique du contrat à défaut de régularisation des impayés dans un délai précis suite à la signification d’un commandement de payer ou d’une mise en demeure. Il n’y a donc pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire s’agissant de ce contrat.

Sur la résolution judiciaire du contrat de bail concernant l’emplacement de stationnement

En vertu des articles 1217 et 1224 à 1230 du code civil, le bailleur peut demander au juge de prononcer la résiliation du contrat en cas d’inexécution des obligations mises à la charge du locataire soit en vertu de la loi soit en vertu du contrat de bail.

La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que les loyers du garage n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, la dette locative de Mme [O] [P] ne cessant d’augmenter depuis le commandement de payer.

Mme [O] [P], absente à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Il s’agit de manquements graves de la locataire à ses obligations qui empêchent la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de Mme [O] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme [O] [P] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [P] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société HABITAT 77, Office Publique de l’Habitat de SEINE ET MARNE et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [O] [P] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 360,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [O] [P] à verser à la société HABITAT 77, Office Publique de l’Habitat de SEINE ET MARNE la somme de 13 086,91€ € (décompte arrêté au 21 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 26 novembre 2024 sur la somme de 2 200,26 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 décembre 2014 entre la société HABITAT 77, Office Publique de l’Habitat de [Localité 6] ET MARNE, d’une part, et Mme [O] [P], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 6 janvier 2015 entre la société HABITAT 77, Office Publique de l’Habitat de SEINE ET MARNE, d’une part, et Mme [O] [P], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 5] numéro 385SAA0006 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HABITAT 77, Office Publique de l’Habitat de SEINE ET MARNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [O] [P] à verser à la société HABITAT 77, Office Publique de l’Habitat de [Localité 7] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du terme du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société HABITAT 77, Office Publique de l’Habitat de SEINE ET MARNE du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [O] [P] à verser à la société HABITAT 77, Office Publique de l’Habitat de SEINE ET MARNE une somme de 360,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [P] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.