TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX02]

N° RG 25/04319 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IEQ7

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 02/02/2026

Société [Adresse 5]

C/

Monsieur [I] [W]

Madame [F] [W]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL KACEM ET CHAPULUT

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 02 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 15]

[Localité 8]

représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Julie ROCQUET, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [W]

[Adresse 10]

[Adresse 13]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [F] [W]

[Adresse 10]

[Adresse 13]

[Localité 7]

Non comparante, représentée par Mr [I] [W], muni d’un pourvoir

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2023, la société 3F de Seine-et-Marne a loué à M. [I] [W] et Mme [F] [W], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 916,04 €.

En vertu du même contrat, la société 3F de Seine-et-Marne a loué à M. [I] [W] et Mme [F] [W], qui se sont engagés solidairement, deux parkings B068P-0005 et parking B068P-0033 pour un loyer initial révisable de 54,16 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, la société 3F de Seine-et-Marne a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6 416,95 € au titre des loyers et charges arrêté le 11 septembre 2024.

Les impayés de loyer ont été signalés le 13 février 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, la société 3F de Seine-et-Marne a fait assigner M. [I] [W] et Mme [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécutioncondamner les locataires solidairement à payer la somme de 4 934,76 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 6 416,95 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 8 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 25 novembre 2025.

A cette audience, la société 3F de Seine-et-Marne, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 14 574,93 €, au titre des loyers et charges échus au 17 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus. La demanderesse précise que le dernier paiement d’une somme de 1296,00 euros intervenu le 27 octobre 2025 correspond au loyer de septembre 2025 de sorte qu’il n’y a pas de reprise des loyers courants. Elle indique s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires.

Cité par acte délivrés à l’étude de commissaire de justice, M. [I] [W] comparait muni d’un pouvoir spécial pour représenter à l’audience Mme [F] [W]. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 50 euros. Ils sollicite également la suspension des effets des clauses résolutoires pendant les délais pour pouvoir rester dans les lieux. Il expose avoir déposé la semaine dernière un dossier de surendettement et payer au total un loyer de 1300 euros, alors que la CAF est suspendue.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 10 octobre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives. Le couple vit avec leurs trois enfants dans un logement dont le loyer est trop élevé. M. [W] travaille dans le cadre d’un CDI en tant que technicien chauffagiste et perçoit à minima 2000 euros par mois. Mme [W] est en recherche d’emploi et perçoit 650 euros d’allocations chômage. Le couple rencontre de difficultés financières importantes en raison de remboursement de différents crédits à la consommation. Il est préconisé le dépôt d’un dossier de surendettement.

L’affaire est mise en délibéré au 2 février 2026.

La partie défenderesse a été autorisée à justifier jusqu’au 10 décembre 2025 du paiement du loyer du mois d’octobre. Le 3 décembre 2025, la partie demanderesse a communiqué un décompte actualisé sur lequel apparaît un paiement de 1000 euros effectué postérieurement à l’audience le 28 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 13 février 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société 3F de Seine-et-Marne verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 17 octobre 2025, la dette locative de M. [I] [W] et Mme [F] [W] s’élève à la somme de 14 574,93 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et les deux emplacements de stationnement, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [I] [W] et Mme [F] [W] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 12 septembre 2024 pour la somme de 6 416,95 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le paiement des loyers courants n’a pas repris intégralement En effet, le paiement de 1000 euros intervenue postérieurement à l’audience ne constitue qu’un règlement partiel du loyer du mois d’octobre qui s’élève à 1 357,20 euros. En outre, compte tenu du montant de la dette et de la situation financière des locataires, ceux-ci n’apparaissent pas en capacité d’apurer leur dette locative dans le délai maximal de trois ans.

M. [I] [W] et Mme [F] [W] seront donc déboutés de leur demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat en date des 11 juillet 2023 concernant le logement d’habitation et deux parkings B068P-0005 et B068P-0033 stipule en son article 9 intitulé « résiliation de plein droit du présent contrat de location » et qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 septembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 12 novembre 2024.

La demande de délai de paiement formée par les défendeurs ayant été rejetée, la demande de suspension de la clause résolutoire sera également rejetée.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement des loyers courants n’a pas repris.

L’expulsion de M. [I] [W] et Mme [F] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [I] [W] et Mme [F] [W] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée aux montants des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [W] et Mme [F] [W] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société 3F de Seine-et-Marne et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [I] [W] et Mme [F] [W] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 300,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [W] et Mme [F] [W] à verser à la société 3F de Seine-et-Marne la somme de 14 574,93 € (décompte arrêté au 17 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 12 septembre 2024 sur la somme de 6 416,95 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2023 entre la société 3F de Seine-et-Marne, d’une part, et M. [I] [W] et Mme [F] [W], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 9] à [Adresse 11] [Localité 1], et les deux parkings B068P-0005 et B068P-0033 situés à la même adresse, sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par M. [I] [W] et Mme [F] [W] ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [W] et Mme [F] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [W] et Mme [F] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société 3F de Seine-et-Marne pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [I] [W] et Mme [F] [W] solidairement à verser à la société 3F de Seine-et-Marne une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du terme du mois de novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [I] [W] et Mme [F] [W] in solidum à verser à la société 3F de Seine-et-Marne une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [W] et Mme [F] [W] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.