TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03386 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDJP

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 16/03/2026

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

Madame [A] [D]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

— [A] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 MARS 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 3] -

[Localité 3]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Jérôme CHERUBIN, avocat au barreau de l’ESSONNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [A] [D]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2019, la SA TROIS MOULINS HABITAT a loué à Mme [A] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 379,14 € hors charges, outre 173,94 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 800,00 € au titre des loyers et charges échus, arrêté au 14 mars 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Mme [A] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner la locataire à payer la somme de 2 181,80 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 800,00 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 9 juillet 2025.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 7 octobre 2025. Il a été donné lecture par le juge des conclusions reçues le 29 septembre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives. Il est indiqué que M. [D] vit seule dans son logement depuis le départ de ses filles il y a plusieurs mois. Elle a signalé en mars 2023 des problèmes d’humidité à son bailleur et a cessé de régler ses charges afin que la situation soit prise en charge. Sans emploi depuis septembre 2023, elle a été placée en arrêt maladie en décembre 2024 après plusieurs hospitalisations. Elle perçoit des indemnités journalières et une pension d’invalidité comme ressources. Elle rencontre des difficultés pour payer son loyer depuis juin 2023 et s’est engagée à reprendre le paiement régulier de son loyer courant avec un complément de 40 euros pour apurer la dette. Elle a déposé une demande de logement social en avril 2025 et projette de rejoindre sa famille sur la commune de [Localité 5].

Une demande reconventionnelle de dommages et intérêts ayant été formée à l’audience par la défenderesse, un renvoi a été ordonné afin de permettre à Mme [D] de conclure et d’apporter des justificatifs au soutien de sa demande.

L’affaire a été retenue lors de l’audience du 13 janvier 2026.

A cette audience, la SA TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 014,86 € hors frais, au titre des loyers et charges échus au 8 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En réponse à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la défenderesse, elle fait valoir qu’une expertise effectuée le 20 octobre 2024 produite au débat a évalué les dégâts à la somme de 873,81 euros et que le sinistre a été pris en charge par l’assurance. Elle ajoute que Mme [D] ne justifie pas de préjudices évoquées à l’audience qui n’auraient pas été pris en charges par son assurance.

Citée par acte délivré à personne, Mme [A] [D] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais fait savoir qu’elle a repris le paiement du loyer. Elle expose qu’elle perçoit 385 euros d’indemnités journalières tous les 12 jours. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 60 euros. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Elle ajoute cependant qu’elle ne veut pas rester à terme dans le logement car ce dernier est trop grand pour elle.

Elle sollicite à titre reconventionnel le paiement de dommages et intérêts d’un montant de 500 euros à la bailleresse, au motif qu’elle a dû jeter l’ensemble de la nourriture rangée dans le cellier suite au dégât des eaux intervenu dans son logement en raison de la présence d’insectes volants.

L’affaire est mise en délibéré au 16 mars 2026.

Avec l’autorisation du magistrat, la bailleresse, par l’intermédiaire de son conseil, a communiqué un décompte actualisé arrêté au 22 janvier 2026, qui s’élève à un montant de 5286, 50 euros.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes formées par la SA TROIS MOULINS HABITAT

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 18 mars 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 22 janvier 2026, la dette locative de Mme [A] [D] s’élève à la somme de 4 976,85 € (soit la somme de 5 286,50 mentionné dans le décompte, diminuée d’un montant de 309,65 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 17 mars 2025 pour la somme de 2 800,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Mme [A] [D] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 60,00 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 28 janvier 2019 unissant les parties stipule en son article 19 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 17 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 mai 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [A] [D] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [A] [D] alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

En application des articles 1720 du code civil et 6 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le bailleur doit délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation.

En l’espèce, la bailleresse produit :

— un courrier en date du 16 mars 2023 envoyé avec accusé de réception par Mme [D] au propriétaire l’informant des infiltrations par le toit entraînant une détérioration du plafond de la cuisine et des chutes de morceaux de papier peint ainsi que l’apparition d’insectes volants

— un constat amiable de dégâts des eaux en date du 24 avril 2023 rempli par Mme [A] [D] concernant le logement dont elle est locataire

— un rapport d’expertise daté du 20 octobre 2025 évaluant les dommages à la somme de 873, 81 euros, montant remboursé par l’assurance. Il est indiqué que les dommages constatés concernent la peinture et le placo du plafond et sur un pan d’un mur ainsi que la peinture sur le tuyau d’évacuation.

S’il n’est pas contesté par aucune partie que les dégâts matériels ont été indemnisés par l’assurance, Mme [D] sollicite à l’audience la réparation d’un préjudice de jouissance, expliquant qu’elle a subi des infiltrations au niveau de son cellier l’ayant contrainte à jeter toute la nourriture contenue dans ce placard. Cependant, elle ne produit aucune pièce à l’appui de ses déclarations de sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve de ce préjudice de jouissance.

Mme [A] [D] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [A] [D] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et des efforts effectués par Mme [A] [D] pour apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA TROIS MOULINS HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

•

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [A] [D] à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT la somme de 4 976,85 € (décompte arrêté au 22 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 17 mars 2025 sur la somme de 2 800,00 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [A] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60,00 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2019 entre la SA TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et Mme [A] [D], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 18 mai 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [A] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA TROIS MOULINS HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [A] [D] soit condamnée à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Mme [A] [D] de sa demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme [A] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.