TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/58368 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOEK

AS M N° : 3

Assignation du :

05 Décembre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 mars 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Renaud DUBOIS, avocat au barreau de PARIS – #J0011

DEFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 10 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 27 mars 2015, la société [Localité 2] a donné à bail commercial à la société Lambert et Cie des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de douze années à compter du 1er avril 2015, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 54.740 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance. Ce bail contient une clause attributive de compétence au profit du « Tribunal de Grande Instance de Paris ».

Le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, a été cédé à la société [O] [Adresse 4], par acte sous seing privé en date du 1er février 2019.

Des loyers étant demeurés impayés, la société [Localité 2] a, par acte du commissaire de justice en date du 6 avril 2022, fait délivrer à la société [O] [Adresse 4] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 74.779, 76 euros en principal selon décompte arrêté au 21 mars 2022.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société [Localité 2] a, par actes de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, fait assigner la société [O] [Adresse 4] et la société Lambert et Cie.

Par ordonnance en date du 5 octobre 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a donné acte à la société [Localité 2] de ce qu’elle se désiste de son instance à la suite de la signature par les parties d’un protocole de conciliation judiciaire.

Par arrêté en date du 21 mars 2023, le maire de la commune de [Localité 6] a ordonné la fermeture du restaurant [O] avenue au public jusqu’à la mise en conformité et la mise en sécurité du restaurant.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, la société [Localité 2] a fait délivrer à la société [O] [Adresse 4] une sommation visant la clause résolutoire de, en application des articles 5 et 6.2 a) du contrat de bail, se conformer aux dispositions légales, règlementaires et aux autorisations liées aux activités exercées par lui et de réaliser, à ses frais, risques et périls, tous les travaux de mise aux normes qui deviendraient nécessaires au sein des locaux et en particulier, les travaux de mise en conformité des locaux avec les dispositions règlementaires et administratives applicables aux [Localité 7], de, eu égard à l’arrêté du 21 mars 2023, dans un délai de deux mois, communiquer le dossier d’aménagement de l’établissement qui doit être déposé auprès de l’administration, de procéder audit dépôt, de procéder aux travaux de levée des réserves et de mise en conformité prescrits par la société Elecsir aux termes des rapports qu’elle a établis le 4 mai 2022 et 23 janvier 2023 annexés, de procéder aux travaux de mise en conformité et de mise en sécurité prescrits par la commission communale de sécurité dans son avis du 7 mars 2023, après que ces travaux auront été autorisés par l’administration, de solliciter une nouvelle visite de la commission communale de sécurité, après la réalisation des travaux aux fins de vérification de la conformité réglementaire de l’établissement et d’obtenir la délivrance d’un arrêté municipal d’autorisation d’ouverture.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, la société Iacade a fait délivrer à la société [O] [Adresse 4] une sommation visant la clause résolutoire de, dans un délai de quinze jours, fermer son établissement, celui-ci étant toujours ouvert en dépit des termes de l’arrêté municipal du 21 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, la société [Localité 2] a fait délivrer à la société [Adresse 5] [Adresse 6] une sommation de fermer au public, dans un délai de quinze jours, l’établissement " [O] [N] ", en précisant qu’à défaut d’exécution dans le délai précité, elle se réserve le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à l’article 20 des conditions générales du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, la société [Localité 2] a fait délivrer à la société [Adresse 5] [Adresse 6] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 165.318, 71 euros.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société [Localité 2] a, par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2025, fait assigner la société [O] [Adresse 4] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir au visa des L. 145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile :

«  – CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du Bail à la date du 29 mai 2025 ;

En conséquence :

— ORDONNER l’expulsion de [O] [N] et de tout occupant de son chef du local situé [Adresse 3] à [Localité 6], avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles ;

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

— CONDAMNER [O] [N] à payer à [Localité 2] la somme provisionnelle de 174.649,34 € TTC au titre des loyers et charges qui lui sont dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONDAMNER [O] [N] à payer à [Localité 2] une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel en vigueur à la date de ladite résiliation majoré de 50% à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des locaux par remise des clés ;

— DIRE que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du Bail ;

— CONDAMNER [O] [N] à payer à [Localité 2] la somme provisionnelle de 34.534,91 € à titre de dommages et intérêts, conformément aux stipulations du Bail ;

— CONDAMNER [O] [N] à payer à [Localité 2] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement du 29 avril 2025 et des sommations du 19 avril 2023, 7 novembre 2023 et 29 avril 2025 et de l’état des privilèges et des nantissements ;

— RAPPELER que le jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. "

A l’audience qui s’est tenue le 10 février 2026, la société [Localité 2] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée à personne, la société [O] [Adresse 4] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judicaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme ou d’exécution de l’obligation réclamées dans le commandement soient manifestement fautifs,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle une sommation a été délivré le 29 avril 2025 par la société [Localité 2] à la société [O] [Adresse 4] lui ordonnant de fermer au public, dans un délai de quinze jours, l’établissement " [Adresse 5] ".

Toutefois, cette sommation impartit à la société [O] [Adresse 4] qu’un délai de quinze jours et ne mentionne à aucun moment le délai d’un mois contenu dans la clause résolutoire et visé par l’article L. 145-41 du code de commerce.

Dès lors, l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait être constatée sur le fondement de la sommation délivrée le 29 avril 2025 dont la validité apparaît sérieusement contestable.

En revanche, par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, la société [Localité 2] a également fait délivrer à la société [O] [Adresse 4] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme de 165.318, 71 euros au titre des loyers et charges impayés.

Dans ce commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte actualisé au 20 novembre 2025 que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées par la défenderesse dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 mai 2025 et le bail s’est trouvé résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société [O] [Adresse 4] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c’est au moment où le juge des référés statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la société [Localité 2] sollicite une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel en vigueur à la résiliation majoré de 50 %.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société [Localité 2] sollicite la condamnation de la société [O] [Adresse 4] à lui régler la somme de 174.649, 34 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 mai 2025 (après déduction de l’indemnité d’occupation due au mois de juin 2025).

Il ressort des décomptes versés que la somme ainsi réclamée correspond aux loyers et charges impayés entre le premier trimestre 2023 au 31 mai 2025.

Toutefois, le décompte actualisé au 17 avril 2025 laisse apparaître que le 1er avril 2025 a été facturée la somme de 9.906, 27 euros au titre des intérêts de retard. Or, l’obligation pour la société [O] [Adresse 4] régler une telle somme est sérieusement contestable devant le juge des référés dès lors que ces intérêts de retard résultent de l’application d’une clause pénale qui est susceptible d’être modérée par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil. Elle sera, en conséquence, déduite de la somme réclamée par la société [Localité 2].

En outre, il s’évince des factures produites qu’en application du contrat de bail qui stipule que « le Bailleur percevra en sus des charges, des honoraires/frais de gestion annuellement fixés à 3 % hors taxes du loyer annuel de base hors taxe et hors charge », il a été facturé des honoraires de gestion locatives à hauteur de 572, 51 euros (pour le troisième trimestre 2023), de 29, 88 euros (pour le deuxième trimestre 2024), de 602, 39 euros (pour le troisième trimestre 2024), de 10, 11 euros (pour le deuxième trimestre 2025). Or, il existe une contestation sérieuse sur ces sommes compte tenu de l’article R. 145-35 4° du code de commerce qui dispose que ne peuvent être imputés au locataire les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail. Elles seront, en conséquence, déduite des sommes dues par la société [O] [Adresse 4].

En revanche, il ressort du contrat de bail, des décomptes actualisés au 14 novembre 2023 et au 17 avril 2025 que le surplus des sommes est dû par la société [O] [Adresse 4].

Cette dernière sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 163.528, 18 euros (174.649, 34 – 9.906, 27 – 572, 51 – 29, 88 – 602, 39 – 10, 11) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse).

o Sur la demande de dommages et intérêts

La société Icard sollicite la condamnation de la société [Adresse 5] [Adresse 6] à lui verser une provision de 34.534, 91 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la conservation du dépôt de garantie et à 10 % des sommes dues en application des articles 20 et 22 du contrat de bail.

Toutefois, ces clauses du bail constituent des clauses pénales qui, comme telles, sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société [O] [Adresse 4], partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer. En revanche, dès lors qu’il n’a pas été fait droit à sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans la sommation délivrée le 29 avril 2025 et qu’elle n’a pas demandé le constat de la clause résolutoire visée dans les sommations du 19 avril 2023 et 7 novembre 2023, le coût de ces sommations ne sera pas inclus dans les dépens. En outre, le coût de la levée de l’état des privilèges et des nantissements ne sera pas non plus inclus dans les dépens, dès lors qu’il ne s’agit pas de dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et qu’ils n’entretiennent pas de lien étroit et nécessaire avec l’instance puisqu’il correspond à une formalité destinée à préserver les seuls droits du bailleur.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société [Localité 2] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 29 mai 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de la société [Adresse 5] [Adresse 6] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société [O] [N] [Adresse 6] à payer à la société [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 30 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons par provision la société [O] [Adresse 4] à payer à la société [Localité 2] la somme de 163.528, 18 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts conformément aux stipulations du bail ;

Condamnons la société [Adresse 5] [Adresse 6] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 29 avril 2025 ;

Condamnons la société [O] [Adresse 4] à payer à la société [Localité 2] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 17 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ