TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03176

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDAI

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/04/2026

Monsieur [U] [O]

C/

Monsieur [W] [H]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

M^e Célia GOULAY

M^e Eric AUDINEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Célia GOULAY, Avocat au Barreau de PARIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 77288-2025-001215 du 07/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, Avocats au Barreau de PARIS

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2015, M. [W] [H] a donné en location meublée à M. [U] [O] et Mme [C] [O] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros, outre 50 euros de provision pour charges.

Par courrier en date du 18 mai 2020, les locataires ont signalé au bailleur le mauvais état du logement et en ont informé la mairie les 20 mai et 10 octobre 2020.

Le 11 septembre 2020, un diagnostic du logement a été réalisé par la CAF suite à une visite de contrôle effectuée la veille. Les allocations logement ont été suspendues dès le 11 février 2021 en raison de la non-conformité de l’appartement aux normes de décence.

Mme [C] [O] a quitté les lieux avec sa fille le 29 mars 2021.

Un second diagnostic du logement a été établi par la CAF le 6 avril 2023 suite à une visite de contrôle réalisée le 28 mars 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 2 décembre 2024, M. [U] [O] a mis en demeure M. [W] [H] de réaliser les travaux en vue de remédier à l’état du logement.

Un troisième diagnostic du logement a été rendu par la CAF le 26 février 2025 suite à une visite de contrôle réalisée le même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, M. [U] [O] a fait assigner M. [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins de voir ordonner la réalisation de travaux de mise en conformité, d’indemnisation du préjudice subi et du remboursement de frais d’électricité indûment réglés.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 17 février 2026.

A cette audience, M.[O], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe aux termes desquelles il demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation du défendeur à lui payer  :

—  15 000 € de dommages et intérêts,

—  1 317, 96 € au titre de remboursement des frais d’électricité indûment réglés par le locataire et qu’il soit fait injonction au bailleur de régulariser la répartition de charges électrique sous 15 jours à compter de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

—  1 800 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile 2° au conseil de M. [O], qui renonce à percevoir la part contributive de l’État

— la condamnation du défendeur aux dépens

Il sollicite également que les intérêts légaux courent à compter de l’assignation et que soit ordonné la capitalisation des intérêts.

Le demandeur précise se désister de sa demande de travaux dans la mesure où il a donné congé le 7 février 2026 au bailleur et a signé un nouveau contrat de bail.

Il soutient au visa des articles 1720 et suivant du code civil, des articles L.111-1, L. 441-1 et L. 161-1 du code de la construction et de l’habitation, que le bailleur a manqué entre 2020 et 2025 à son obligation de délivrance d’un logement décent. Il se fonde sur trois rapports d’officiers publics des services techniques en date de 2020, 2023, 2025 et sur l’absence de reprise du versement par la CAF des allocations logement depuis février 2021 pour soutenir que le logement est indécent à raison de désordres l’affectant, tels qu’une humidité excessive et un manque de luminosité persistantes, et concernant les dommages auxquels il a été remédié, l’absence de chauffage, de VMC et la non-conformité de l’installation électrique. Il insiste sur le fait que malgré les travaux réalisés par le défendeur, des désordres demeurent et ont été constatés dans le dernier diagnostic du 26 février 2025. Il rappelle qu’il est atteint d’une myopathie congénitale et que l’humidité du logement lui a causé des problèmes respiratoires. Il ajoute qu’il n’a pu recevoir sa fille chez lui car cette dernière est atteinte d’asthme incompatible avec l’humidité du domicile. Il estime avoir subi à la fois un préjudice de jouissance et moral.

Au soutien de sa demande de remboursement de sa facture d’électricité, M. [O] fait valoir qu’un compteur électrique existe pour les appartements du locataire et du bailleur et qu’aucune division du prix de l’électricité n’est effectuée en fonction de la consommation de chaque logement. Il estime devoir être remboursé de la moitié des sommes réglées au titre de la consommation d’électricité ces trois dernières années.

En réponse aux moyens soulevés par le défendeur, M. [O] estime que ce dernier ne rapporte pas la preuve qu’il n’occupait pas le logement de manière permanente en tant que locataire.

M. [H] est représenté par son avocat à l’audience. Par des conclusions visées par le greffe et développées à l’audience, il sollicite :

— le rejet des demandes indemnitaires de M. [O] et en tout état de cause leur diminution à de plus justes proportions,

— subsidiairement qu’une expertise judiciaire soit ordonnée pour examiner les désordres, leur origine et les travaux à effectuer

— condamner M. [O] à verser au défendeur la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Pour conclure au rejet des demandes, le défendeur soutient tout d’abord qu’il a été remédié aux désordres lors de travaux effectués dont il produit la facture. Il souligne que l’humidité persistante constatée s’explique en partie par le mode d’occupation du logement ( logement encombré, matelas au sol) et par le manque de chauffage, qui résulte de l’inoccupation effective des lieux par le locataire. Il ajoute que l’origine de l’humidité n’est pas clairement déterminée par les rapports versés au débat de sorte que sa responsabilité ne pourra pas être retenue à ce titre. Concernant l’absence de luminosité persistante, il fait valoir qu’il a tenté à plusieurs reprises d’accéder sans succès au logement pour remplacer les fenêtres mais n’y est pas parvenu compte-tenu de l’absence du locataire. Il ajoute que la pathologie de M. [O] n’a aucun lien avec les désordres invoqués par ce dernier. S’agissant de la demande de remboursement de la facture d’électricité, il affirme qu’il existe bien deux compteurs distincts rattachés respectivement au logement du locataire et du bailleur et que les factures produites semblent être conformes à la consommation électrique d’un seul logement.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2026.

A la demande du magistrat, le conseil de M. [O] a indiqué se désister de sa demande concernant la régularisation de charges électriques compte-tenu du départ du locataire du logement.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur l’expertise

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Les articles 144 et 145 du même code précisent que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En vertu de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver ; en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, trois rapports intitulés « Diagnostic – Constat Décence » établis par l’association AIPI concernant le logement litigieux en date du 11 septembre 2020, 6 avril 2023 et 26 février 2025 sont produits. Le premier rapport conclut à l’indécence du logement s’agissant de l’habitabilité, du confort, de l’entretien, des équipements électriques, du chauffage, de l’humidité et de l’aération. Les deux derniers rapports indiquent qu’il a été remédié aux désordres s’agissant du chauffage et de l’électricité mais que les autres demeurent. Il est conclu que le logement a été mal rénové ; une très faible luminosité est constatée, que l’humidité est toujours présente en partie en raison du mode d’habiter du locataire.

Des photographies de l’appartement prises lors de la troisième visite de contrôle de l’association AIPI sont versées aux débats. Leur examen démontre la présence de moisissures dans les pièces.

Le locataire communique également un courrier du 25 mars 2021 de la CAF adressé au bailleur l’informant de la conservation des APL en raison de la non-conformité du logement aux normes de décence constatée le 10 septembre 2020 par l’association AIPI.

Enfin, le bailleur démontre avoir fait procéder à des travaux de mise en conformité ( traitement des fissures sur la façade, cache électrique dans la salle de bain, pose de radiateur, pose de grille de ventilations sur fenêtre, garde pieds sur l’escalier, cloisonnement de l’accès aux combles) par la production d’une facture du 29 juillet 2022

Il ressort de ces éléments que chacune des parties a été en mesure de verser au débat suffisamment d’éléments objectifs pour permettre au juge de statuer sur les demandes indemnitaires, et que, pour le surplus, l’expertise n’a pas vocation à suppléer la carence des parties.

Il convient, dès lors, de débouter le bailleur de sa demande d’expertise judiciaire.

— Sur la décence du logement

A titre liminaire, il y a lieu de souligner que le logement ne fait pas l’objet d’un décret d’insalubrité et qu’il doit donc être considéré que les locataires se prévalent de l’indécence de leur logement et non de son insalubrité.

Par application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Ainsi, pour être décent, le logement doit, notamment, être muni des dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, dans un état conforme à leur usage.Il doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il doit disposer d’une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires.

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, il ressort du premier rapport diagnostic décence en date du 11 septembre 2020 qu’il est conclu à l’indécence du logement, à une très faible luminosité, à l’absence de système de chauffage ( le locataire se chauffant avec des chauffages d’appoint) à des installations électriques défectueuses (prises qui font clignoter le plafonnier, et à l’absence de cache sur le fil non étanche de la douche), à la présence d’humidité, principalement dans le grenier, et à un risque de chute en raison de l’absence de garde du corps dans les escaliers menant au grenier)

Les rapports établis postérieurement aux travaux, en 2023 et 2025, établissement que des mesures de correction ont été apportées au système de ventilation, à l’installation électrique et au système de chauffage. Il est toutefois relevé que le locataire n’utilise pas les radiateurs installés et serait dans tous cas les dans l’incapacité de le faire dans la pièce principale en raison de l’encombrement du logement. Il est aussi constaté la persistante de l’humidité, le tapis de la chambre étant gorgé d’eau et un matelas posé au sol lors de la seconde visite de contrôle. La problématique relative au manque de lumière n’a pas été traitée, il est rappelé qu’il y a une surface de vitrage de 0,84 mètres carrés pour une pièce de 17,7 mètres carrés soit un rapport de 4,7 %. Il est précisé que l’accès au grenier a été condamné. Le dernier rapporte ajoute deux précisions complémentaires par rapport à celui de 2023 ; la pièce principale a été désencombrée et la chambre est presque vide. Le locataire n’utilise pas la VMC qu’il considère comme trop bruyante. Il est conclu par l’auteur du rapport que l’humidité s’explique « en partie en raison du mode d’habiter du locataire ».

Il ressort de ces éléments que certains critères relatifs à la décence du logement n’étaient pas remplis entre le 10 septembre 2020 et le 27 juillet 2022 du fait de l’absence de VMC dans la salle de bain, manifestement nécessaire compte tenu de l’humidité, ainsi que des installations électriques défectueuses et de l’absence totale de chauffage. L’absence de garde-corps au grenier ne serait en revanche être retenu compte-tenu du fait que cette pièce est expressément exclue du contrat de bail produit au débat.

S’agissant de la luminosité, il ressort de l’ensemble des diagnostics décence que celle-ci est insuffisante et qu’aucun chantier n’a été effectué par le bailleur pour y remédier. Si ce dernier invoque l’impossibilité de pénétrer dans le logement pour réaliser des travaux en raison de l’absence du locataire, il produit à l’appui de ses déclarations un unique courrier adressé au locataire le 17 décembre 2024 qui ne peut suffire à lui seul à établir la carence de M. [O].

Concernant l’humidité persistante du logement constatée dans les diagnostics de 2023 et 2025 malgré l’installation de la VMC par le bailleur, la cause de celle-ci n’est pas démontrée par les locataires et peut résulter d’un manque d’aération correcte compte-tenu de l’absence d’utilisation de la VMC/et ou d’un encombrement du logement. A cet égard, il convient de préciser que le désencombrement des pièces le jour de la dernière visite de contrôle le 26 février 2025 n’exclut pas que le logement ait été encombré le reste du temps. Dès lors, en l’absence de plus amples éléments, il ne peut être retenu un manquement du bailleur à l’obligation de délivrance d’un logement décent sur ce point à compter de l’installation de la VMC.

Dès lors, au regard de ces éléments, il y a lieu de considérer que le locataire est fondé à réclamer une indemnisation de son préjudice de jouissance.

— Sur le préjudice de jouissance

A titre liminaire, il convient d’examiner le moyen soulevé par la défense qui invoque une inoccupation des lieux par le locataire. Le défendeur produit trois attestations de personnes se présentant comme des proches de la fille de M. [W] [H], qui affirment avoir constaté l’absence du demandeur et les allers et venues de tierces personnes à son domicile possédant les clefs du logement. Il est précisé que différents noms figuraient sur la boite aux lettres et que ses personnes réceptionnaient le courrier à son domicile. Toutefois, il n’est précisé ni la période concernée ni les éléments leur permettant de conclure au départ du locataire. Il n’est par ailleurs produit aucun autre élément permettant de constater, à l’instar de procès-verbal de commissaire de justice ou de photographies datées, l’occupation par des tiers de l’appartement. A l’inverse, les justificatifs de domicile communiqués par le demandeur, tels que les factures d’électricité, de box internet datant de 2025, l’avis d’imposition établi en 2025 démontrent que son adresse demeure [Adresse 2] à [Localité 4].

Ce faisant, M. [W] [L] est fondé à solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance compte-tenu des désordres constatés, étant précisé qu’il justifie par la production de pièces médicales du 11 décembre 2012 et du 19 mai 2025 que les douleurs articulaires et sa toux chronique liées à sa myopathie congénitale existant au moins depuis 2012 sont majorées par l’humidité.

Il convient de prendre en compte le fait que les désordres constatés n’ont pas eu pour effet de le priver intégralement de la jouissance de son bien.

Ainsi, compte tenu des désordres constatés, le préjudice de jouissance sera fixé selon les modalités suivantes :

— pour la période de septembre 2020 à février 2026, en lien avec une indécence relative à la persistance d’une luminosité insuffisante, le préjudice subi est évalué à la somme de 50 euros par mois, soit la somme totale de 3 250 euros,

— pour la période de septembre 2020 au 29 juillet 2022 en lien avec une indécence à laquelle il a été remédié (VMC, absence de chauffage, et à une installation électrique présentant des anomalies), le préjudice subi est évalué à la somme de 200,00 euros par mois, soit la somme totale de 4 600,00 euros.

En conséquence, M. [H] sera condamné à payer au demandeur la somme totale de 7 850 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Conformément à la demande, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

— Sur le préjudice moral :

Conformément à l’article 1231-4 du Code civil, dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En l’espèce, le demandeur ne démontre pas subir un préjudice moral distinct de celui d’ores et déjà indemnisé par le préjudice de jouissance qui lui est reconnu. Il sera donc débouté de sa demande.

— Sur la demande de remboursement des charges d’électricité

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le demandeur sollicite le remboursement de la moitié des sommes dépensées au titre de ses factures d’électricité sur les trois dernières années au motif qu’il aurait réglé la consommation d’électricité du logement du bailleur se situant à côté de son domicile, le compteur électrique étant commun.

Il produit trois factures d’électricité pour la période allant d’août 2024 à avril 2025 pour un montant total de 658, 94 euros.

Le diagnostic constat décence établi le 26 février 2025 indique effectivement qu’il existe un seul point de distribution électrique avec sous compteur divisionnaire pour les deux appartements situés l’un à côté de l’autre. En outre, la lecture des factures d’électricité au nom de M. [O] en date du 1er août 2024, du 28 février 2025 et du 28 avril 2025 permet de constater qu’il n’est pas fait mention de la répartition de la consommation d’électricité entre les deux logements reliés au compteur commun.

Dès lors, à défaut de plus amples éléments, il y a lieu de condamner e bailleur à restituer à M. [O], dans la limite des justificatifs produits, la somme de 329,47 euros pour la période d’août 2024 à avril 2025, la preuve de la part de consommation d’électricité exclusivement imputable au locataire n’étant pas rapportée.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [H] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile alinéa 2 que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens que le bénéficiaire aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

M. [H], qui succombe, sera condamné à verser au conseil de M. [O] une somme de 1.800 euros en contrepartie de sa renonciation au versement de la part contributive de l’État.

Compte-tenu de la solution du litige, M. [H] sera en revanche déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’expertise judiciaire formée par M. [V] [H],

CONSTATE le désistement de M. [U] [O] de sa demande tendant à ce qu’il soit fait injonction au bailleur de régulariser la répartition des charges électriques conformément à la consommation réelle des logements sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

CONDAMNE M. [W] [H] à verser à M. [U] [O] la somme de 7 800 €, en réparation de son préjudice de jouissance avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [W] [H] à verser à M. [U] [O] la somme de 329,47 €, au titre de remboursement des charges d’électricité, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [W] [H] à verser au conseil de M. [U] [O] la somme de 1. 800 euros au titre de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile, en contrepartie de sa renonciation au versement de la part contributive de l’État

CONDAMNE aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.