COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

N° RG 24/01365 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ERQ3

N° : 25/00261

DEMANDERESSE :

S.C.I. TREBOR

[Adresse 6]”

[Localité 4]

représentée par Monsieur [I] [T], représentant légal

DEFENDERESSES :

Madame [D] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

Madame [S] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante, non représentée

PARTIE INTERVENANTE :

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : SCI TREBOR

EXPÉDITIONS : SCI TREBOR, Mme [D] [Z], Mme [S] [Z]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Se prévalant d’un acte sous seing-privé signé par voie électronique le 05 avril 2022, la SCI TREBOR indique avoir consenti un bail d’habitation à madame [D] [Z] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à Saint Aignan (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 470,00 euros outre 50,00 euros de provisions sur charges. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Se prévalant également d’un acte sous seing privé signé par voie électronique le 05 avril 2022, la SCI TREBOR indique que madame [S] [Z] s’est portée caution de madame [D] [Z] pour le logement situé [Adresse 1] à Saint Aignan (41), notamment pour le paiement du loyer et des charges et d’avoir à justifier d’une assurance locative.

Le 30 mars 2023, la SCI TREBOR a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la locataire. Ce commandement a été signifié à madame [S] [Z] par acte de commissaire de justice le 18 avril 2023.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 18 et 25 mars 2024, dénoncé le 19 mars 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, la SCI TREBOR a fait assigner madame [D] [Z] et madame [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation du bail ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner solidairement madame [D] [Z] et madame [S] [Z] au paiement de la somme de 4.393,28 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 07 mars 2024, avec intérêts au taux légal ; condamner solidairement madame [D] [Z] et madame [S] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;condamner solidairement madame [D] [Z] et madame [S] [Z] au paiement d’une somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le commandement de payer, la dénonciation à la caution, l’assignation ainsi que les dénonciations obligatoires.

Après plusieurs renvois en raison de l’indisponibilité du tribunal, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, la SCI TREBOR, représentée par son gérant, a indiqué que madame [D] [Z] avait quitté les lieux. Elle indique en conséquence renoncer à sa demande d’expulsion mais maintenir sa demande au titre des loyers impayés.

En défense, bien que régulièrement assignés à l’étude pour madame [D] [Z] et à personne pour madame [S] [L] épouse [Z], aucune des deux n’a pas comparu ni personne pour elles.

La SCI TREBOR a été invitée à fournir tous justificatifs de la validité de la signature électronique des contrats, et ce avant le 28 mai 2025. Elle a communiqué plusieurs éléments par courrier reçu le 26 mai 2025.

Le tribunal a donné connaissance aux parties du diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la validité des contrats sous signature électronique

L’article 1367 du code civil dispose que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie celui qui l’appose. Elle manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l’authenticité à l’acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Le décret n° 2017-1416 du 28 septembre 2017 (qui s’est substitué au décret n°2001-272 du 30 mars 2001) précise, en son article 1, qu'“est une signature électronique qualifiée une signature électronique avancée, conforme à l’article 26 du règlement susvisé (règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE) et créée à l’aide d’un dispositif de création de signature électronique qualifié répondant aux exigences de l’article 29 dudit règlement, qui repose sur un certificat qualifié de signature électronique répondant aux exigences de l’article 28 de ce règlement”.

L’article 26 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE – « Exigences relatives à une signature électronique avancée » dispose : « Une signature électronique avancée satisfait aux exigences suivantes :

a) être liée au signataire de manière univoque ;

b) permettre d’identifier le signataire ;

c) avoir été créée à l’aide de données de création de signature électronique que le signataire peut, avec un niveau de confiance élevé, utiliser sous son contrôle exclusif ; et

d) être liée aux données associées à cette signature de telle sorte que toute modification ultérieure des données soit détectable.

Selon l’article 32 du même règlement, le processus de validation d’une signature électronique qualifiée confirme la validité d’une signature électronique qualifiée à condition que :

a) le certificat sur lequel repose la signature ait été, au moment de la signature, un certificat qualifié de signature électronique conforme à l’annexe I ;

b) le certificat qualifié ait été délivré par un prestataire de services de confiance qualifié et était valide au moment de la signature ;

(…) f) la signature électronique ait été créée par un dispositif de création de signature électronique qualifié (soit un dispositif respectant les exigences fixées à l’annexe II et certifié par les organismes publics ou privés désignés par les Etats membres au sens des articles 29 et 30).

En l’espèce, la SCI TREBOR verse à l’appui de ses demandes un contrat de bail ainsi qu’un contrat de cautionnement portant la mention d’une signature électronique attribuée à madame [D] [Z] ainsi qu’à madame [S] [Z]. Elle verse en outre un certificat de signature électronique émanant d’un prestataire de services de certification électronique homologué sur les listes européennes. Pour autant, si elle verse aux débats des documents intitulés « dossier de preuve », celui-ci ne permet pas de vérifier avec précision les différentes étapes de la signature apposée, après vérification préalable de l’identité du signataire, ainsi que le caractère scellé des signatures apposées.

Par suite, la SCI TREBORD ne rapporte pas la preuve effective des signatures des contrats de bail et de cautionnement et par voie de conséquence des consentements exprès de madame [D] [Z] et de madame [S] [Z] le 05 avril 2022.

Sur l’existence d’un bail d’habitation verbal

Les dispositions de l’article 1714 du Code civil autorise l’existence d’un bail verbal concernant les baux d’habitation. Lorsqu’un bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tous moyens comme l’occupation des lieux, le paiement des loyers, la production de quittances… Il s’agit d’établir la rencontre des consentements sur la chose louée et le montant du loyer pour rendre le bail verbal valable.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Enfin, en application de l’article 1353 du même code, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et que c’est à celui qui s’en prétend libéré d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SCI TREBOR verse aux débats un commandement de payer en date du 30 mars 2023, remis à l’étude, l’assignation, également remise à l’étude, l’état des lieux de sortie signé entre les parties le 10 juillet 2024 ainsi qu’un décompte de créance. Ces documents permettent au tribunal de s’assurer de l’occupation effective du logement par madame [D] [Z] et du montant du loyer réclamé.

Il résulte de ce qui précède que les pièces versées aux débats sont suffisantes pour établir l’existence d’un bail d’habitation au profit de madame [D] [Z].

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 19 juin 2024.

La demande formée par la SCI TREBOR est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La SCI TREBOR fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 05 avril 2022, le commandement de payer délivré le 30 mars 2023 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 4.301,28 euros à la charge de madame [D] [Z] à la date du 07 mars 2024 (échéance de mars 2024 incluse).

En s’abstenant de comparaître, madame [D] [Z] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, madame [D] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 4.301,28 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 07 mars 2024 (échéance de mars 2024 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur le cautionnement :

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit notamment que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

À défaut pour la SCI TREBOR de rapporter la preuve de la validité de la signature électronique apposée le 05 avril 2022 par madame [S] [Z], l’ensemble de ses demandes à son encontre seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [Z] succombe à l’instance de sorte qu’elle supportera les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 30 mars 2023 et de l’assignation ainsi que des dénonciations obligatoires. En revanche la dénonciation du commandement de payer à madame [S] [Z] restera à la charge de la SCI TREBOR.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner madame [D] [Z] à payer à la SCI TREBOR la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la SCI TREBOR recevable ;

CONDAMNE madame [D] [Z] à payer à la SCI TREBOR la somme de 4.301,28 euros (décompte arrêté au 07 mars 2024, terme du mois de mars 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉCLARE irrecevables les demandes de la SCI TREBOR à l’encontre de madame [S] [Z] ;

CONDAMNE madame [D] [Z] à payer à la SCI TREBOR la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [D] [Z] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des dénonciations obligatoires, mais non la dénonciation à madame [S] [Z] du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,