TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 4]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04266

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDXN

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 13/01/2026

Monsieur [R] [Z]

Madame [W] [O] épouse [Z]

C/

Monsieur [T] [U]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— [R] [Z]

— [W] [O] épouse [Z]

— [T] [U]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à : Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [W] [O] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [U]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2024, M. [R] [Z] et Mme [W] [O] ép. [Z] ont loué à M. [T] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 650,00 € hors charges outre 50,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, M. [R] [Z] et Mme [W] [O] ép. [Z] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.316,10 € au titre des loyers et charges échus, au 14 mai 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2025, M. [R] [Z] et Mme [W] [O] ép. [Z] ép. [G] ont fait assigner M. [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,refuser tout délai,condamner le locataire à payer la somme de 4 016,10 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 juillet 2025, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer les loyers,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 1er août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 novembre 2025.

A cette audience, M. [R] [Z] et Mme [W] [O] ép. [Z] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6 816,10 €, au titre des loyers et charges échus au 1er novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse. Ils précisent être en difficultés financières du fait du non règlement des loyers par leur locataire.

Cité à personne, M. [T] [U] comparaît. Il ne conteste pas la créance en son principe. Il fait état de difficultés personnelles et professionnelles. Il précise souhaiter se maintenir dans les lieux. Il indique ne pas avoir repris le paiement du loyer et avoir des dettes, notamment auprès de la CAF à hauteur de 15.000 euros. Il ne formule aucune proposition pour le remboursement de la dette, expliquant ne pas avoir de ressources.

L’affaire est mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir saisi la CCAPEX le 20 mai 2025.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 1er août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 novembre 2025. La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [R] [Z] et Mme [W] [O] ép. [Z] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er septembre 2025, la dette locative de M. [T] [U] s’élève à la somme de 6 816,10 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.316,10 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 31 juillet 2024 unissant les parties stipule en son article intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 19 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1er juillet 2025.

— Sur l’expulsion

M. [T] [U] n’a pas repris le paiement de son loyer. Son expulsion sera ordonnée, en conséquence.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [T] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [U] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [R] [Z] et Mme [W] [O] ép. [Z] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [T] [U] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [T] [U] à verser à M. [R] [Z] et Mme [W] [O] ép. [Z] la somme de 6 816,10 € (décompte arrêté au 1er novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.316,10 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2024 entre M. [R] [Z] et Mme [W] [O] ép. [Z], d’une part, et M. [T] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 8], sont réunies à la date du 1er juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [R] [Z] et Mme [W] [O] ép. [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [U] à verser à M. [R] [Z] et Mme [W] [O] ép. [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [R] [Z] et Mme [W] [O] ép. [Z] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [T] [U] à verser à M. [R] [Z] et Mme [W] [O] ép. [Z] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,