— N° RG 22/02734 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCVG7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 09 Septembre 2024

Minute n°

N° RG 22/02734 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCVG7

le

CCC : dossier

FE :

M^e Alexandra JAULIN,

M^e Ayham SABRA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur Monsieur [I] [P],

[Adresse 1]

représenté par M^e Ayham SABRA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [W] [R]

[Adresse 2]

représenté par M^e Alexandra JAULIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

Madame [E] [R]

[Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra JAULIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 15 Octobre 2024,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, après prorogation du délibéré initialement prévu au 18 décembre 2024, prorogé au 09 janvier 2024, prorogé au 24 janvier 2025, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

— N° RG 22/02734 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCVG7

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé du 20 décembre 2015, M. [W] [R] et Mme [O] [R] (ci-après les époux [R]), ont consenti à M. [I] [B] un bail commercial portant sur un « entrepôt terrain et terrain » d’une superficie de 950 m², situé [Adresse 4] à [Localité 11] pour une durée de neuf années, commençant à courir à compter de la date de prise d’effet du contrat au 1er janvier 2016.

Ce contrat de bail a été consenti moyennant le paiement d’un loyer annuel de 6000 euros hors taxes et hors charges avec une provision pour charges mensuelles de 50 euros HT, soit une échéance mensuelle fixée à la somme de 660 euros TTC.

Par plusieurs courriers du 30 avril 2021, les époux [R] ont réclamé à M. [P] le paiement de la somme de 1018,35 euros au titre de sa quote-part de taxe sur les bureaux, commerces, locaux de stockage et surfaces de stationnement pour l’année 2021 et la somme de 1385,24 euros au titre de travaux de réparation d’installation et canalisations des eaux des locaux.

Par courrier du 25 mai 2021, M. [P] a informé les époux [R] de son intention de s’acquitter de la somme réclamée au titre de la taxe sur les bureaux, commerces, locaux de stockage et surfaces de stationnement pour 2021, mais s’opposer au paiement des travaux de réparation des installations et canalisations d’eau. Il a également sollicité la régularisation et la justification des charges locatives pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020.

Par trois courriers du 2 novembre 2021, les époux [R] ont demandé à M. [P] de leur rembourser la somme de 2385,24 euros au titre des travaux de réparation des installations et canalisations d’eau, de faire réaliser une vérification des installations de sécurité incendie et des installations électriques, de leur transmettre l’attestation d’assurance des locaux et de leur régler la somme de 23 178,41 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020.

Par courrier du 14 février 2022, transmis via leur conseil, les époux [R] ont réitéré leur demande de paiement de la somme de 23 178,41 euros au titre des charges locatives portant sur les années 2016 à 2020, de la somme de 2385,24 euros au titre des travaux de réparation des installations et canalisations d’eau, la somme de 680 euros au titre des loyers et charges du mois de janvier et février 2022, ainsi que leur demande de communication de l’attestation d’assurance des locaux loués, du justificatif attestant de la conformité des installations de sécurité incendie et électrique pour 2021 et le justificatif de la réalisation des travaux de mise en conformité de l’installation électrique suite au contrôle technique de 2020.

M. [P] a répondu à cette demande via son conseil par un courrier du 9 mars 2022 en sollicitant un décompte locatif des charges depuis la prise d’effet du bail, en contestant la clé de répartition utilisée pour lui imputer les charges liées aux taxes, impôts et aux factures d’eau, la nature des primes d’assurance mises à leur charge, la demande de remboursement des frais liés aux vérifications techniques et aux travaux de réparation sur le réseau d’eau, le montant de la taxe foncière et des ordures ménagères pour l’année 2021. Il a également communiqué les attestations d’assurance pour la période du 29 avril 2021 au 28 avril 2022 et pour la période du 29 avril 2022 jusqu’au 28 avril 2023, ainsi que le justificatif de la conformité de sécurité incendie demandé en date du 21 juillet 2021. Il sollicitait des précisions sur la demande au titre de travaux de mise en conformité de l’installation électrique.

Par courrier du 11 avril 2022, transmis via leur conseil, les époux [R] ont réitéré leurs demandes et formulé des observations en réponse au courrier de M. [P] du 9 mars 2022.

Par un acte d‘huissier de justice du 25 avril 2022, les époux [R] ont fait délivrer à M. [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire sollicitant le paiement de la somme de 33 966,61 euros dont 33 713,70 euros au titre des charges impayées arrêtées au mois d’avril 2022, outre le coût de l’acte.

Par un acte d’huissier du 23 mai 2022, M. [P] a fait assigner les époux [R] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir juger que le commandement de payer du 25 avril 2022 est nul et de nul effet, que les époux [R] n’établissent pas de créances correspondant aux causes du commandement, d’accorder à M. [P] un délai de deux ans pour s’acquitter des sommes dues et en tout état de cause de débouter la partie adverse de toute demande contraire.

Par un acte d’huissier du 2 juin 2022, les époux [R] ont fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [P] pour un montant identique à celui du 25 avril 2022.

Par une ordonnance du 13 novembre 2023, le juge de la mise en état a jugé irrecevables les prétentions formulées par M. [P] tendant à ce que le juge de la mise en état juge que le commandement visant la clause résolutoire du 25 avril 2022 est nul et de nul effet et juge que le commandement visant la clause résolutoire du 25 avril 2022 et le commandement visant la clause résolutoire du 2 juin 2022 délivrés par les époux [R] sont nuls et de nul effet car délivrés de mauvaise foi et ne reproduisent pas la clause résolutoire de manière visible. Le juge de la mise en état a renvoyé le surplus de l’examen de l’affaire à la formation de jugement.

Par un jugement du 11 janvier 2024, le tribunal a :

« -Jugé prescrite l’action exercée par [W] et [O] [R] tendant au paiement par [I] [P] des charges des années 2016 et 2017, à l’exclusion du mois de décembre, refacturées dans le cadre du bail commercial du 20 décembre 2015, portant sur un entrepôt et un terrain sis [Adresse 5], soit la somme de 8 432,91euros ;

— Débouté [I] [P] du surplus de la fin de non-recevoir soutenue ;

— Débouté [I] [P] de sa demande de communication de pièces sous astreinte ;

— Débouté [W] et [O] [R] de leurs demandes de communication de pièces sous astreinte ;

— Reservé les dépens ;

— Condamné [W] et [O] [R] à payer à [I] [P] une somme de 2000euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 11 mars 2024 ;

— Fait injonction à Me [J] de conclure en prenant en compte l’irrecevabilité prononcée pour l’audience de mise en état du 11 mars 2024 à 13h30 , les conclusions devant être communiquées le jeudi précédent l’audience 23h59 ».

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, M. [P] demande au tribunal de bien vouloir :

« In limine litis, à titre principal

Principalement,

o De juger que le commandement visant la clause résolutoire du 25 avril 2022 est nul et de nul effet ;

o De juger que le commandement visant la clause résolutoire du 25 avril 2022 et le commandement visant la clause résolutoire du 2 juin 2022 délivrés par M. [W] [R] et Mme [O] [R] sont nuls et de nul effet car délivrés de mauvaise foi et ne reproduisent pas la clause résolutoire de manière lisible.

Subsidiairement,

o De juger que le commandement visant la clause résolutoire du 25 avril 2022 et le commandement visant la clause résolutoire du 2 juin 2022 sont inefficaces ou sont des simples mises en demeure.

À titre subsidiaire

o De juger que M. [W] [R] et Mme [O] [R] n’établissent pas de créance correspondant aux causes du commandement du 25 avril 2022 et du commandement du 2 juin 2022 en raison de :

Principalement,

— L’absence de décompte locatif régulier justifiant les sommes réclamées ;

— L’absence de possibilité de réclamer le remboursement des charges, impôts et taxes en raison, d’une part, du défaut d’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances exigé par la loi PINEL, et d’autre part, du défaut de stipulations contractuelles sur la répartition ou le partage des charges, impôts et taxes entre locataires;

Subsidiairement,

— L’absence de justification, d’une part, de la réalité et de l’exigibilité des sommes réclamées, et d’autre part, de l’imputabilité à M. [I] [P], des charges réclamées pour les années 2016 à 2021 et des provisions sur charges appelées pour 2022 et des pénalités de retard.

o De juger en conséquence que le commandement visant la clause résolutoire du 25 avril 2022 et le commandement visant la clause résolutoire du 2 juin 2022 sont inefficaces et de nul effet.

À titre plus subsidiaire

o De suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à M. [I] [P] un délai de deux années pour s’acquitter des sommes éventuellement dues à M. [W] [R] et Mme [O] [R] ;

o De rejeter la demande de fixation de l’indemnité d’occupation au loyer majoré de 50 % ainsi que la demande d’application de la clause pénale ou des pénalités et de les ramener à la somme de un euro.

En tout état de cause

o De juger que M. [W] [R] et Mme [O] [R] sont débiteurs au profit de M. [I] [P] de la somme de 52 500 euros ;

o D’ordonner la compensation des sommes dues par M. [W] [R] et Mme [O] [R] avec la somme éventuellement due par M. [I] [P] ;

o De condamner M. [W] [R] et Mme [O] [R] à verser à M. [I] [P] la somme de 52 500 euros ou le restant dû de cette somme en cas de compensation avec la somme éventuellement due par M. [I] [P] ;

o De débouter M. [W] [R] et Mme [O] [R] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

o De débouter M. [W] [R] et Mme [O] [R] de toute demande tendant à la constatation de la clause résolutoire ou à la résiliation judiciaire concernant le bail du 20 décembre 2015 consenti à M. [I] [P] pour les locaux situés sis [Adresse 5] ;

o De condamner M. [W] [R] et Mme [O] [R] aux dépens dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

De rappeler l’exécution provisoire des condamnations prononcées à l’encontre de M. [W] [R] et Mme [O] [R] et, dans l’hypothèse où, par extraordinaire, serait prononcée une quelconque condamnation à l’encontre de M. [I] [P], d’écarter l’exécution provisoire ».

M. [P] soulève la nullité du commandement de payer du 25 avril 2022 pour imprécisions et contradictions en ce qu’il est motivé par la réclamation de charges impayées arrêtées à avril 2022 alors que le décompte annexé comprend également des loyers impayés.

Il soulève également la nullité du commandement de payer du 2 juin 2022 ainsi que de celui du 25 avril 2022 en ce qu’ils ont été délivrés de mauvaise foi. M. [P] fait valoir que les bailleurs ont procédé en novembre 2021 à la régularisation tardive des charges des cinq années de bail précédentes et ont exigé leur paiement en une seule fois en vue de le mettre en difficulté et de pouvoir motiver la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et résilier le bail. Il indique que les bailleurs ont indiqué à plusieurs reprises que le montant du loyer était sous-estimé et qu’il souhaitait donner à bail des locaux moyennant une somme plus importante justifiant la résiliation du présent bail commercial.

M. [P] motive enfin la nullité du commandement de payer du 25 avril 2022 du 2 juin 2022 en raison de la non reproduction de la clause résolutoire de manière lisible et de l’absnec d’exigibilité de la créance.

M. [P] conteste la créance invoquée par les bailleurs soutenant de manière générale qui n’ont pas le droit de lui réclamer des sommes au titre des impôts, taxes et charges en ce qu’ils ne produisent pas de décompte locatif régulier, faisant valoir que le décompte produit à l’appui du commandement de payer ne comporte pas l’intégralité des mouvements et leurs détails et n’indique pas les échéances appelées ni les règlements effectués.

Il se prévaut également de l’article L.145-40-2 du code de commerce indiquant que le bail du 20 décembre 2015 ne comporte pas d’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances et que ces stipulations contractuelles doivent être réputées non écrites en ce que conformément à l’article L. 145-15 du code de commerce elles sont de nature à contourner les à faire échec au droit au renouvellement ou droit l’indemnité d’éviction.

M. [P] indique également que le bail commercial du 20 décembre 2015 ne comporte aucune clé de répartition ou de partage des charges en méconnaissance des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce et que la répartition effectuée par les bailleurs au prorata de la superficie des lieux est sans fondement légal ou conventionnel de sorte qu’ils ne peuvent lui réclamer les sommes au titre de taxes impôts et charges.

M. [P] rappelle que par un jugement du 11 janvier 2024, le tribunal a jugé prescrite l’action exercée par [W] et [O] [R] tendant au paiement par M. [I] [P] des charges des années 2016 et 2017, à l’exclusion du mois de décembre, refacturées dans le cadre du bail commercial du 20 décembre 2015, portant sur un entrepôt et un terrain sis [Adresse 5], soit la somme de 8 432,91euros, de sorte qu’il y a lieu de retirer ce montant des sommes réclamées par les bailleurs.

Il soutient que les bailleurs ne justifient pas de certaines charges qu’ils lui imputent de décembre 2017 à 2020 et de leur répartition.

Sur les taxes et les impôts, il soutient que la quotepart de 41,40 % retenue par le bailleur sur le montant des impôts et taxes imputés n’est pas justifiée dès lors que la stipulation contractuelle portant sur la répartition entre les locataires est barrée et que ce mode de répartition résulte d’un choix unilatéral des bailleurs. Il précise que son absence de contestation de ladite répartition sur certaines taxes ne vaut pas renonciation.

Sur les assurances, M. [P] conteste la demande de remboursement du bailleur au titre de deux contrats au motif que d’une part, l’assurance multirisque d’habitation concerne une activité professionnelle d’un des bailleurs et non les lieux loués, qu’elle a été souscrite par la SCI [R] [W] et non les bailleurs, et d’autre part l’assurance « immeuble », qui concerne un immeuble situé [Adresse 8], et non les locaux loués.

Sur les vérifications techniques, M. [P] indique que le bail ne comporte aucune stipulation mentionnant que le coût des vérifications périodiques des installations électriques et des extincteurs est à sa charge. Il soutient également que cette obligation de souscrire des contrats annuels ne concerne que les équipements du bailleur et qu’il n’en existe pas dès lors qu’il n’y a pas de gaz, que les seuls équipements électriques sont des radiateurs lesquels ne nécessitent pas d’entretien spécial et qu’il a lui-même installé le ballon d’eau chaude. M. [P] précise que les bailleurs ne justifient pas des coûts relatifs aux vérifications techniques qu’ils auraient exposés et dont il lui réclame le remboursement, ni de l’envoi d’une mise en demeure lui demandant de les effectuer. Il critique la facture de la SOCOTEC qui ne mentionne pas l’adresse d’intervention et son libellé au nom de la SCI [R] qui n’est pas le bailleur, ainsi que de la société AADIS dont l’adresse d’intervention ne concerne pas les locaux loués.

Sur les factures d’eau, M. [P] soutient que les époux [R] ne peuvent lui facturer une consommation évaluée par rapport à la surface des locaux loués et non la consommation réelle.

Sur les charges dues au titre de l’année 2021, il conteste les sommes réclamées au titre de la taxe foncière et de la taxe des ordures ménagères indiquant que la règle de répartition pour laquelle les bailleurs ont opté n’est pas justifiée, au titre des travaux de réparation des canalisations d’eau dès lors qu’il n’a pas demandé une telle intervention et n’a autorisé que la visite de contrôle et de recherche de fuites et que les travaux réalisés (remplacement des vannes, reprise des raccordements PER, reprise d’étanchéité, …) sont des travaux occasionnés par la vétusté, les bailleurs ne justifiant pas de l’imputabilité des désordres à la détérioration des calorifuges, et leur incombent en application des dispositions de l’article 1755 du Code civil.

Sur les provisions pour charges appelées depuis 2022, M. [P] indique que les époux [R] appellent depuis janvier 2022 une provision d’un montant de 333,33 euros HT (400 euros TTC) au lieu des 50 euros (60 euros TTC) prévus au bail initial et qu’en n’ayant pas régularisé les charges de 2021, ils ne pouvaient faire de nouveaux appels de charges l’année suivante en 2022 et en demander le paiement dans les deux commandements de payer.

M. [P] conteste la somme demandée à titre de pénalité indiquant qu’aucune clause pénale n’est applicable.

A titre subsidiaire, M. [P] demande la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans indiquant qu’il n’a jamais laissé un arriéré locatif se constituer notamment durant la crise sanitaire et que c’est la régularisation tardive des charges qui a créé la dette.

Sur le fondement des articles 1302 et 1302-1 du code civil, M. [P] demande le remboursement des provisions pour charges de 2016 et 2017 qui n’ont pas été régularisées car prescrites et qu’en l’absence de régularisations elles sont devenues sans objet.

M. [P] conteste également les sommes réclamées par les bailleurs au titre des loyers de 2019 à 2024 en ce qu’elles ont été calculées sur la base d’un montant révisé de manière unilatérale faisant passer le loyer de la somme de 7200 euros TTC mensuel à 9600 euros TTC mensuelle. Il demande la restitution de la différence entre les deux montants.

Il sollicite enfin la restitution de sommes versées en espèce aux époux [R] depuis le début du bail jusqu’à la fin de l’année 2021 à hauteur de 500 euros par mois.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, les époux [R] demandent au tribunal de bien vouloir :

« Déclarer la demande de Mme [E] [R] et de M. [W] [R] recevable et bien fondée et, en conséquence :

— Débouter M. [I] [P] de l’intégralité de ses demandes,

En conséquence :

— Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 25 avril 2022 et signifié de nouveau le 02 juin 2022 à l’encontre de M. [I] [P] valable et efficace,

A titre reconventionnel :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail consenti par M. [R] à M. [I] [P] pour les locaux situés sis [Adresse 5] (France) est acquise depuis le 02 juillet 2022,

— Prononcer à tout le moins la résiliation judiciaire du bail consenti par M. [R] à M. [I] [P] pour les locaux situés sis [Adresse 5] (France),

— Prononcer en tout état de cause l’expulsion des lieux loués de M. [I] [P] et celles de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 6] publique si besoin est, des locaux en cause,

— Dire et juger que les meubles seront séquestrés dans tel garde-meubles qu’il plaira à Mme et M. [R] de choisir, aux frais, risques et périls de la M. [I] [P],

— Condamner M. [I] [P] au paiement de la somme principale de 14.745,50 euros au titre de la régularisation des charges, impôts et taxes du 1 er décembre 2017 au 31 décembre 2020,

— Condamner M. [I] [P] au paiement de la somme principale de 6.844,83 euros au profit de Mme [E] [R] et de M. [W] [R] au titre de la régularisation des charges de l’année 2021,

— Condamner M. [I] [P] au paiement de la somme principale de 4.570,33 euros au profit de Mme [E] [R] et de M. [W] [R] au titre de la régularisation des charges de l’année 2022,

— Condamner M. [I] [P] au paiement de la somme mensuelle de 400 euros au titre des provisions de l’année 2023 en deniers et quittances au profit de Mme [E] [R] et de M. [W] [R] dans l’attente de la régularisation des charges de l’année 2023.

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 02 juillet 2022 au montant du loyer et des charges, majorée de 50 % des sommes dues, soit la somme mensuelle de 1.860 euros TTC et de condamner M. [P] au paiement de cette indemnité mensuelle jusqu’à la parfaite libération des lieux par la remise des clés,

— Condamner M. [P] au paiement de la somme de 2.616,07 euros à titre d’indemnité au titre des arriérés dus du 1 er décembre 2017 au 1 er mars 2024, somme à parfaire jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

En tout état de cause :

— Condamner M. [I] [P] au paiement de la somme de 5.000 euros au profit de Mme [E] [R] et de M. [W] [R] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner M. [I] [P] aux entiers dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ».

Sur la nullité du commandement de payer du 25 avril 2022, les époux [R] soutiennent que la demande de M. [P] n’est pas fondée dès lors que le caractère imprécis et contradictoire du commandement de payer ainsi que la non reproduction de manière lisible de la clause résolutoire ne sont pas des moyens de nullité de fond visés par l’article 117 du code de procédure civile.

Ils ajoutent que le deuxième commandement de payer du 2 juin 2022 est identique à celui du 25 avril 2022 et que seuls des documents justificatifs ont été rajoutés et que même si la nullité du commandement de payer initial était retenue, le second serait opposable à M. [P] en application de l’article 121 du code de procédure civile. Il précise que la lisibilité de la clause résolutoire ne saurait être mise en cause dès lors qu’il s’agit de celle prévue dans le contrat de bail commercial du 20 décembre 2015.

Sur la nullité du commandement de payer fondée sur la mauvaise foi, les époux [R] indiquent que les manquements caractérisés du locataire ne portent pas uniquement sur le non règlement des charges définitives mais également sur l’inexécution des autres obligations du bail par celui-ci. Ils indiquent que les différents courriers échangés au cours de l’année 2021 ne concernaient pas uniquement les régularisations de charges mais également la prise en charge de travaux de réparation d’installation et de canalisations d’eau, la vérification annuelle des installations de sécurité incendie et des installations électriques et la communication des attestations d’assurance.

Ils indiquent être de bonne foi en précisant avoir corrigé spontanément des erreurs dans leurs calculs et soutiennent que M. [P] fait preuve de mauvaise foi dans son attitude à leur égard. Les époux [R] rappellent que M. [P] n’a jamais demandé avant 2021 la régularisation des charges et qu’il ne peut leur reprocher de ne pas y avoir procédé de manière spontanée, mentionnant que le défaut de régularisation des charges n’est pas sanctionné par le code de commerce. Ils indiquent que cette omission est justifiée par l’âge avancé du bailleur, ses moyens intellectuels limités et le fait qu’il se sentait en confiance avec la famille de M. [P] du fait des relations anciennes d’affaires.

Concernant l’absence de production d’un décompte, les époux [R] rappellent que par une ordonnance du 11 janvier 2024, le juge de la mise en état a débouté M. [P] de sa demande de production d’un décompte dans la mesure où il en avait été produit un et que c’est M. [P] qui devait rapporter la preuve de paiement en espèces et non le bailleur.

Sur l’absence d’inventaire des charges récupérables auprès du preneur, les époux [R] font valoir que l’article E intitulé charge du contrat de bail comporte clairement les charges imputées au locataire à l’exclusion de celles à la charge du bailleur en application de l’article R. 145-35 du code de commerce incluant ainsi les travaux relatifs aux grosses réparations. Ils indiquent que la sanction invoquée par M. [P] fondée sur l’article L. 145-15 du code de commerce n’est pas applicable au cas d’espèce dès lors que la rédaction de cette clause n’a pas pour effet de faire échec au droit au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction du preneur. Ils indiquent également que le contrat comporte bien une clé de répartition entre les différents locataires visés à l’article G intitulé répartition entre locataires, laquelle est pondérée en fonction de la surface exploitée. Elle indique que si cette clause a été rayée par erreur ils s’en sont prévalues pour effectuer la répartition entre les locataires rappelant que M. [P] n’a jamais procédé à aucune contestation notamment en acceptant de régler sa quote-part de la taxe sur les bureaux.

Sur les sommes réclamées au titre des taxes et impôts, proratisées par rapport à la surface des lieux loués sur la base de la surface des locaux dans leur ensemble, soit à hauteur de 41,40 %, les époux [R] rappellent que le ratio correspond à la partie du site que M. [P] occupe (2.731 m2 – parcelle [Cadastre 3]) à laquelle il doit être retranché la bande de terrain occupée par l’autre locataire (319,27 m2), représentant un total de 2.411,73 m2 rapporté à la surface totale du site qui est de 5.826 m2, et que M. [P] a déjà réglé des taxes évalué avec cette clé de répartition de sorte qu’il y a adhéré.

Sur les assurances, les époux [R] indiquent que M. [P] ne peut choisir de régler telle ou telle assurance souscrite par eux, en jugeant de leur utilité ou non dès lors que les dispositions du bail commercial sont très claires sur ce point puisqu’elles intègrent dans les charges « toute prime d’assurance » contractée par le bailleur pour la totalité de l’immeuble ou des lieux loués. Ils soutiennent que la mention de la SCI [R] [W] sur les factures en leurs lieux et places est une erreur de l’assureur et que cette SCI n’existe pas, et que s’agissant de l’assurance immeuble, l’adresse mentionnée « [Adresse 8] » est également une erreur de libellé de la part de l’assurance puisque cette impasse se situe dans le prolongement du [Adresse 4] et qu’il y a une distance de 100 m entre l’entrée du site de M. [P] et l'[Adresse 7].

Sur les vérifications techniques, les époux [R] indiquent que la demande de règlement porte uniquement sur les années 2018 à 2019, les contrôles techniques réalisés en 2020, financés par les époux [R], ayant été réglés par M. [P] et qu’il doit faire réaliser des contrôles d’entretien des éléments d’équipement pouvant appartenir au bailleur. Ils soutiennent que M. [P] n’a jamais justifié de la vérification des installations électriques pour l’année 2021 et de la remise en conformité de cette installation à la suite du contrôle effectué en 2020. Ils font valoir que les factures de la société SOCOTEC sont libellées à l’adresse personnelle du bailleur mais que l’intervention a bien eu lieu sur le site dédié et que toutes les factures de la société AADIS sont libellées avec comme adresse d’intervention [Adresse 4] à [Localité 10], à l’exception d’une seule.

Les époux [R] indiquent qu’ils ne réclament pas le paiement des factures de consommation d’eau de 2016 à 2019 mais exclusivement celle portant sur le second semestre 2020, que s’agissant de la quote-part appliquée, la méthode de calcul est la même que celle utilisée pour les impôts et taxes et que depuis le mois de novembre 2021, un compteur VEOLIA a été mis en place par le bailleur à ses frais.

Sur les charges dues à partir de 2021, les époux [R] indiquent justifier des sommes réclamées au titre des taxes foncières et ordures ménagères et que la méthode de calcul du ratio appliqué est la même que celles au titre des taxes foncières et ordures ménagères des années précédentes sus-exposée. Sur les factures de réparation des canalisations, les époux [R] indiquent que la société est intervenue pour détecter des fuites d’eau suite à la réception d’un courrier par VEOLIA leur informant d’une consommation anomale d’eau et les invitant à vérifier les installations, qu’elle en a détecté et a effectué les réparations et que la troisième intervention de la société a été réclamée directement par M. [P] Les époux [R] indiquent que les fuites d’eau sont imputables à M. [P] dès lors que la société EMP a relevé d’une part que les calorifuges destinés à protéger les canalisations situées à l’extérieur des effets du gel avaient été déchiquetés et d’autre part que le fil chauffant, second dispositif de protection des canalisations contre le gel, avait également été endommagé, occasionnant ainsi un court-circuit sur le tableau électrique démontrant un défaut d’entretien du preneur alors que cette obligation est à sa charge.

Sur les appels de provisions en 2022, les époux [R] soutiennent avoir procédé aux régularisations de charges pour la période de 2016 à 2020, puis pour 2021 et que la nouvelle provision sur charges de l’année 2022, issue du courrier du 02 novembre 2021, s’appuie sur le montant des charges constatées en 2020. Ils indiquent qu’il est impossible au bailleur de notifier au 1 er janvier de l’année 2022 une nouvelle provision pour charges calculée sur les charges de l’année 2021 dès lors que selon les stipulations du bail commercial, le bailleur doit fournir l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, soit en l’espèce jusqu’au 30 septembre 2022, d’où la régularisation de charges adressée le 15 septembre 2022.

Les époux [R] soutiennent que leur demande au titre de la clause pénale est fondée.

Ils contestent les sommes réclamées par M. [P] indiquant que dans son ordonnance du 11 janvier 2024 le juge de la mise en état n’a pas jugé que les charges étaient indues mais que seule leur régularisation l’était. Ils en déduisent que ce qui a été payé à titre de provisions était dû et ne peut être plus être contesté plus de cinq après leur paiement.

Les époux [R] s’opposent à la demande de M. [P] de suspension des effets de la clause résolutoire et de la clause pénale faisant valoir que le loyer a été fixé bien en deçà de sa valeur réelle, qu’il était redevable du loyer pendant le COVID et que la tardiveté de la régularisation des charges est imputable à la diminution des facultés mentales de M. [P] seul bailleur à l’exclusion de son épouse. Ils indiquent que les revenus de M. [P] ne sont pas clairement établis celui-ci ne mentionnant pas son résultat net et qu’ils sont en difficulté financière justifiant qu’ils obtiennent les sommes réclamées en une seule fois.

Ils demandent le versement de différentes sommes à titre reconventionnelle, soit la somme de 6844,83 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2021 et 4570,33 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2022.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 septembre 2024 par une ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 15 octobre 2024 et mise en délibéré au 18 décembre 2024, prorogée au 9 janvier 2025, puis au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, selon l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de l’article 1315 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article du bail commercial du 20 décembre 2015 intitulé « clause résolutoire » stipule :

« A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, indemnité d’occupation (y compris charges et prestations), comme de tout complément de loyer, arriéré de loyer, dépôt de garantie ou charges découlant d’un accord amiable entre les parties ou d’une décision judiciaire, ou encore en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire nonobstant toute offre ou consignation.

Il suffira d’une simple ordonnance de référé qui constatera seulement l’acquisition de la clause résolutoire sans que les offres ultérieures puissent en arrêter les faits pour obtenir l’expulsion des lieux loués. Dans ce cas le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance s’il y en a resteront définitivement acquis au bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts complémentaires ».

Sur la nullité du commandement de payer du 25 avril 2022

En l’espèce, comme le soutient M. [P], si le commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 avril 2022 indique que les manquements imputables au preneur sont des impayés de loyers et charges, ce qui est confirmé par le décompte annexé audit acte, il apparait que dans le tableau mentionnant les causes de la créance, la somme réclamée porte uniquement sur des charges impayées arrêtées à avril 2022.

Il en résulte que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 25 avril 2022 comporte des contradictions sur l’imputabilité des faits reprochés au preneur l’ayant justifié à savoir des impayés de charges et/ou de loyers, de sorte qu’il est entaché de nullité et n’a pu avoir pour effet de résilier le contrat.

Dès lors, il y a lieu de constater la nullité du commandement de payer du 25 avril 2022.

Sur la nullité du commandement de payer du 2 juin 2022

Sur la mauvaise foi invoquée par M. [P] et l’absence de reproduction de la clause résolutoire

M. [P] soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 juin 2022 est invoqué de mauvaise foi par les bailleurs en ce qu’il est justifié notamment par un impayé de charges locatives imputable à la régularisation effectuée par les époux [R] des années 2016 à 2020, les époux [R] ayant exigé un paiement en une seule fois.

Toutefois, comme l’indiquent les époux [R], c’est M. [P] lui-même qui par courrier du 25 mai 2021 a sollicité des bailleurs la régularisation des charges locatives pour les années 2016 à 2020. Il ressort en effet des éléments versés au dossier qu’initialement les époux [R] ont par courrier du 30 avril 2021 sollicité uniquement le paiement de la somme de 1018,35 euros au titre de la quote-part de taxe sur les bureaux, commerces, locaux de stockage et surfaces de stationnement pour 2021 et la sommes de 2385,24 euros au titre des travaux de réparation des installations et canalisations des eaux.

La régularisation des charges contestées est donc intervenue sur demande de M. [P]. Il ne peut donc reprocher aux époux [R] d’avoir fait notifier un commandement de payer visant la clause résolutoire concernant en partie l’impayé de régularisation de charges en soutenant qu’ils sont de mauvaise foi. De même, la circonstance qu’ils n’aient pas procédé à une telle régularisation antérieurement n’est pas de nature à caractériser la mauvaise foi des bailleurs s’agissant de la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Enfin, si le commandement de payer doit viser la clause résolutoire du bail, il est de jurisprudence constante que l’article L. 145-41 n’impose aucunement la reproduction in extenso de ladite clause.

En l’espèce, le commandement de payer du 2 juin 2022 vise la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial du 20 décembre 2015 et en comporte même une reproduction partielle, de sorte qu’il n’est pas entaché de nullité.

Sur l’exigibilité de la créance

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».

En application de l’article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ».

Aux termes de l’article L. 145-15 du code de commerce, « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ».

L’article D « Impôts et taxes » du bail commercial du 20 décembre 2015 stipule :

« D. Impôts et taxes:

— Le Preneur remboursera au Bailleur, ou à son mandataire, la quote-part afférente aux locaux de tous impôts, taxes et redevances liés à l’usage des locaux ou de l’immeuble, et notamment : la taxe foncière et toutes taxes additionnelles à cotte dernière, la taxe sur les bureaux et les locaux de stockage, ainsi que toutes taxes, impôts et redevances liés à un service dont le Preneur bénéficie directement ou indirectement dont la taxe sur les ordures ménagères, la taxe de balayage, la taxe d’écoulement à l’égout, la redevance d’assainissement et le cas échéant, la taxe sur les bureaux.

— Bref, tous impôts, taxes et redevances liés à l’usage des locaux ou de l’immeuble créés ou à créer, de quelque nature ou de quelque importance qu’ils soient, et ce de façon que le loyer perçu par le Bailleur soit net de tous impôts, taxes diverses à l’exception des taxes et impôts demeurant à la charge du Bailleur en application de l’article R.145-35 du Code de commerce.

— Le Preneur devra par ailleurs satisfaire à toutes les charges de ville, de police, de voirie, de salubrité, d’hygiène concernant les locaux loués et leurs dépendances, le tout de manière que le Bailleur ne puisse être inquiété ni recherché à sujet.

— Il devra enfin acquitter tous ses impôts personnels ainsi que toutes les cotisations fiscales ou sociales pouvant être dues ».

L’article E « charges » du bail commercial du 20 décembre 2015 stipule :

« Pour satisfaire aux dispositions de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, le Bailleur informe le Preneur des catégories de charges liées à ce bail, a savoir :

De façon déterminante et de rigueur entre les Parties, le Preneur devra acquitter ou rembourser au Bailleur la quote-part afférente aux loués, des charges et prestations, soit toutes dépenses d’exploitation, de réparations, d’entretien ou de remplacement d’équipement de toutes natures concernant les lieux loués ou l’immeuble, même si ces dépenses sont imposées par la mise en conformité des loués ou de l’immeuble avec les normes administratives faisant l’objet ou non d’une injonction des services concernés. A titre indicatif les tantièmes actuels, qui peuvent être modifiés en cours de bail en cas de nouveaux calculs par un géomètre, sont les suivants: ….

En conséquence, les charges comprendront notamment :

— les frais d’entretien, de réparation, de réfection, de remplacement s’il y a lieu de mise en conformité de consommation et d’abonnement de tous les réseaux et canalisations, des ouvrages et équipements afférents à l’immeuble.

— les frais d’entretien, de réparation, de réfection, de mise en conformité de l’immeuble y compris de ravalement, des lors qu’ils ne relèvent pas des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil, les rémunérations et charges sociales du personnel ou les sommes facturées par des entreprises extérieures chargées, le cas échéant du nettoyage, de l’entretien, de la sécurité ou du gardiennage.

— toute prime d’assurance contractée par le Bailleur pour la totalité de l’immeuble ou les lieux loués.

— les frais liés à l’amélioration de la performance environnementale de l’immeuble dont dépendent les lieux loués et tous travaux découlant de mises aux normes en matière environnementale et d’amélioration de la performance énergétique ;

— les dépenses d’électricité des parties communes de l’immeuble, les dépenses de consommation d’eau de même que toutes les redevances de contrats d’entretien, de frais d’abonnement. d’entretien et de remplacement des réseaux de l’immeuble ;

— les dépenses relatives à aux contrôles obligatoires afférents aux installations et éléments d’équipement de l’immeuble de même toutes redevances de contrats d’entretien, de frais d’abonnement, d’exploitation et d’entretien ;

— le cas échéant, les frais de chauffage et de climatisation et/ou inclus toutes dépenses concernant ces prestations au titre des parties communes de l’immeuble outre les frais de consommation d’entretien de réparations de toute nature de remplacement et de mise aux normes ;

— les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;

Bref, toutes les charges créées ou à créer, de quelque nature ou de quelque importance qu’ellez soient et ce de façon que le loyer perçu par le bailleur soit net de frais, impôts, taxes et charges diverses, à la seule et unique exception de ceux demeurant à sa charge en application des dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce.

De convention expresse entre les parties, seules les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil, les honoraires afférents à ces grosses réparations, les travaux de mise en conformité afférents auxdites réparations ainsi que les honoraires liés à la gestion des loyers des locaux loués restent à la charge du bailleur.

L’inventaire des charges, impôts et taxes ci-dessus donnera lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au preneur ».

Le a) de l’article du contrat de bail commercial du 20 décembre 2015 sur les obligations du preneur stipule que le preneur a notamment l’obligation de payer le loyer, les provisions sur charges, impôts, taxes et travaux dont il est redevable aux échéances convenues.

M. [P] soutient que le commandement de payer du 2 juin 2022 est entaché de nullité en ce que la créance des époux [R] n’est pas exigible.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient M. [P], les époux [R] versent aux débats un décompte de charges en pièce n°22 ainsi que l’état récapitulatif des charges, impôts et taxe des années 2016 à 2022. De même, le contrat de bail commercial énumère précisément les impôts, taxes et charges que le bailleur peut recouvrer auprès du preneur.

Toutefois comme l’indique M. [P], la stipulation du contrat qui fixe la répartition des charges, impôts et taxes entre plusieurs locataires d’un même immeuble est barré, à l’instar d’autres stipulations telles que la désignation des locaux à usage commun, un droit d’entrée, la réalisation de travaux et le montant du dépôt de garantie, et surtout elle ne mentionne aucune clé de répartition.

Or il est constant que lorsqu’aucune clause du bail ne prévoit le mode de répartition des charges entre deux occupants de l’immeuble, les bailleurs ne peuvent unilatéralement procéder à la répartition des coûts entre les deux locataires, faute de stipulations expresses acceptées par les parties. Faute de clé de répartition contractuelle, les dépenses ne sont pas recouvrables.

Si les époux [R] soutiennent que cette mention a été barrée par erreur ils n’en rapportent pas la preuve, d’autres stipulations étant par ailleurs barrées dans le contrat.

De même, si les époux [R] soutiennent que M. [P] aurait accepté une répartition des charges en fonction de la surface exploitée au motif qu’il a accepté de régler une partie de la taxe sur les bureaux, il apparait qu’ils n’ont facturé M. [P] qu’à une seule reprise par courrier du 30 avril 2021 et que ce seul paiement ne peut valoir accord de M. [P] sur l’application du ratio utilisé de 34,88 % à l’ensemble des autres charges. Il apparait d’ailleurs que les époux [R] ont modifié ce ratio pour le calcul des autres charges dont ils réclament le paiement, puisqu’ils l’évaluent à 41,40 %.

*Sur les charges concernant les taxes foncières, taxes sur les ordures ménagères, taxes sur les bureaux, primes d’assurance, eau potable et les travaux de réparation de canalisation

En l’espèce, les époux [R] fondent le recouvrement des charges de décembre 2017 à 2022 incluant les taxes foncières, taxes sur les ordures ménagères, taxes sur les bureaux, primes d’assurance, factures d’eau potable et facture de réparation de la canalisation d’eau potable sur la quotepart irrégulière de 40,41 %, de sorte que les époux [R] ne sont pas fondés à en réclamer le paiement.

Il en résulte que la créance des époux [R] au titre les taxes foncières, taxes sur les ordures ménagères, taxe sur les bureaux, primes d’assurance et eau potable et les travaux de réparation de canalisation de 2017 à 2022 n’est pas exigible.

*Sur les charges concernant les contrôles techniques des installations électriques et incendie du local

Le m) de l’article du contrat de bail commercial du 20 décembre 2015 sur les obligations du preneur stipule que le preneur a notamment l’obligation de souscrire un contrat d’entretien des éléments d’équipement pouvant appartenir au bailleur (chauffage, gaz, électricité) de manière à pouvoir justifier d’une vérification au moins annuelle.

L’article E sur les charges stipule que « Pour satisfaire aux dispositions de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, le Bailleur informe le Preneur des catégories de charges liées à ce bail, à savoir (…)

En conséquence, les charges comprendront notamment :

— les frais d’entretien, de réparation, de réfection, de remplacement s’il y a lieu de mise en conformité de consommation et d’abonnement de tous les réseaux et canalisations, des ouvrages et équipements afférents à l’immeuble. (…)

— les dépenses d’électricité des parties communes de l’immeuble, les dépenses de consommation d’eau de même que toutes les redevances de contrats d’entretien, de frais d’abonnement. d’entretien et de remplacement des réseaux de l’immeuble ; »

Il ressort des stipulations du contrat du 20 décembre 2015 que le preneur a pour obligation de souscrire un contrat d’entretien des éléments d’équipement pouvant appartenir au bailleur notamment s’agissant de l’installation électrique et que les frais exposés par le bailleur en matière d’entretien des réseaux et canalisations des ouvrages et équipements de l’immeuble, dont le réseau électrique, peuvent être mis à la charge du preneur.

Cette stipulation vise bien en effet l’installation électrique en elle-même et non les radiateurs électriques comme l’indique M. [P] et elle concerne l’entretien dudit réseau.

Toutefois, aucune de ces stipulations ne vise les extincteurs, or est constant qu’aucune charge ne peut être supportée par le preneur et remboursée au bailleur, quelle que soit sa qualification, sans que le bail ne le prévoie expressément.

Dès lors, les époux [R] ne sont pas fondés à recouvrer auprès de M. [P] les charges liés aux contrôles des extincteurs.

Les pièces versées aux débats démontrent que des frais liés au contrôle des installations électriques ont été engagés par les bailleurs en 2018 et 2019, la période précédente étant prescrite, et qu’ils ont mis à la charge du preneur l’intégralité de la somme.

A l’appui de leur demande, les époux [R] produisent une facture de la société SOCOTEC du 24 juillet 2018 ayant pour objet la vérification périodique des installations électriques basse tension et la déclaration Q18 à l’assurance d’un montant de 369,88 euros, et une facture de la société SOCOTEC du 11 juillet 2019 ayant pour objet la vérification périodique des installations électriques basse tension et la déclaration Q18 à l’assurance d’un montant de 379,73 euros.

Si les factures mentionnent comme adresse de réalisation du contrôle « entrepôt + bungalow – [Adresse 9] » et non [Adresse 4], ce que M. [P] oppose pour les contester, il ressort de l’extrait google maps versé aux débats en pièce n°21 par M. [P] et du relevé de propriété produit par les époux [R] que les factures concernent bien les locaux donnés à bail à M. [P] dès lors que, l'[Adresse 7] et le [Adresse 4] sont reliés entre eux et que les époux [R] n’ont pas d’autres biens immeubles bâtis dans ce secteur. L’erreur dans l’adresse constitue donc une simple erreur matérielle.

Il apparait en outre que la mention « entrepôt+ bungalow » correspond au descriptif du bien donné à bail dans le bail commercial du 20 décembre 2015.

Dès lors, les époux [R] sont fondés à réclamer à M. [P] le paiement de la somme de 749,61 euros au titre des frais exposés pour le contrôle technique des locaux loués.

En conséquence, la créance des époux [R] fondée sur les contrôles techniques des installations électriques et incendie du local est exigible.

************************

Par conséquent, les demandes de M. [P] de nullité du commandement de payer du 2 juin 2022 seront rejetées.

Sur les conséquences

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le commandement signifié le 2 juin 2022 porte sur une créance d’un montant total de 33 713,70 euros correspondant, aux loyers, charges et pénalités de retard restées impayés arrêtées à avril 2022.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 2 juin 2023 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

En raison de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de M. [P] et celle de tout occupant de son chef doit être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du présent jugement.

Le sort des meubles se trouvant éventuellement dans le local sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article du bail commercial du 20 décembre 2015 intitulé clause pénale stipule :

« (…) en cas d’occupation des lieux après la résolution du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à son départ ou son expulsion, une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles. »

Cependant, l’indemnité d’occupation prévue par le contrat de bail commercial du 20 décembre 2015 excède largement le revenu locatif dont les époux [R] se trouvent privés du fait de la résiliation du bail. Il est constant en outre que la clause stipulant une indemnité d’occupation égale au double du loyer présente le caractère d’une clause pénale et peut donc être réduite par le juge. En l’espèce, le contrat prévoit une indemnité manifestement excessive que le tribunal a le pouvoir de réduire en application de l’article 1231-5 du code civil rappelé ci-dessus.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer minimum garanti courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre, à compter du 3 juillet 2022 et jusqu’à la libération du local par la remise des clefs, soit la somme de 7200 euros TTC avec une provision pour charges mensuelles de 60 euros TTC, soit une échéance mensuelle fixée à la somme de 660 euros TTC.

Sur l’arriéré de charges, impôts et taxes du 1er décembre 2017 au 31 décembre 2022 Il résulte de ce qui précède que seule la somme de 749,61 euros est exigible au titre de l’arriéré de charges, impôts et taxes du 1er décembre 2017 au 31 décembre 2022.

En conséquence, M. [P] sera condamné à payer aux époux [R] la somme de 749,61 euros au titre de l’arriéré de charges, impôts et taxes du 1er décembre 2017 au 31 décembre 2022.

Sur les provisions pour charges appelées en 2022

Aux termes de l’article en H « provision sur charges, impôts, taxes et travaux » le contrat de bail commercial du 20 décembre 2015 stipule que « les charges, impôts, taxes, redevances et travaux donnent lieu au versement d’une provision aux mêmes échéances que le loyer principal. Le montant de cette provision est fixé pour la première année à 50 euros HT et sera réajustée chaque année en fonction de l’état récapitulatif annuel ».

En l’espèce, les époux [R] ont augmenté le montant de la provision pour charges à compter de l’année 2022 lequel est passé de 60 euros TTC par mois à 400 euros TTC par mois. Pour justifier l’augmentation, les époux [R] se fondent sur le montant des charges constatées en 2021.

Toutefois, comme indiqué précédemment, en l’absence de stipulation d’une clé de répartition des charges entre les différents locataires dans le contrat de bail commercial du 20 décembre 2015, les époux [R] ne sont pas fondés à récupérer les charges basées sur une telle répartition, de sorte que le récapitulatif de charges de l’année 2021 sur lequel se fonde les époux [R] pour augmenter la provision pour charges est erroné et ne peut servir de fondement à une augmentation des provisions pour charges.

Dès lors, sans qu’il soit besoin d’examiner l’argumentation des parties sur la fourniture ou non d’un état récapitulatif annuel et la date à laquelle la régularisation du décompte de charges devait intervenir, les époux [R] ne sont pas fondés à augmenter la provision pour charges prévue dans le contrat en l’absence de charges récupérables.

En conséquence, les époux [R] seront déboutés de leur demande de condamnation de M. [P] à leur payer la somme de 4080 euros correspondant à la différence entre le montant de la provision pour charges réclamé par les époux [R] (4800 euros par an) et la provision pour charges fixée dans le contrat (720 euros par an).

Sur la demande au titre des provisions pour charges de l’année 2023

Les époux [R] demandent que M. [P] soit condamné à payer la somme mensuelle de 400 euros au titre des provisions pour charges de l’année 2023.

Pour les mêmes motifs que ceux sus-évoqués, il y a lieu de maintenir la provision pour charges au montant fixé dans le contrat de bail commercial du 20 décembre 2015 soit la somme de 60 euros TTC par mois, en l’absence de charges récupérables du fait de l’absence de stipulations dans le contrat d’une clé de répartition desdites charges entre les locataires.

En conséquence, les époux [R] seront déboutés de leur demande de condamnation de M. [P] à leur payer la somme mensuelle de 400 euros par mois au titre des provisions de l’année 2023 en deniers et quittances.

Sur l’indemnité de résiliation

L’article du bail commercial du 20 décembre 2015 intitulé clause pénale stipule : « En cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires, accessoires le preneur sera tenu d’une indemnité égale à 10 % des sommes dues sans préjudice des frais de recouvrement et de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ».

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que M. [P] est redevable de la somme de 749,61 euros, de sorte qu’il est redevable d’une indemnité d’un montant de 74,96 euros.

M. [P] sera condamné à payer aux époux [R] la somme de 74,96 euros.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 alinéa 1 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Selon l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte de charges versé aux débats par les époux [R] en pièce n° 22 que M. [P] règle son loyer ainsi que les provisions pour charges avec le montant fixé dans le contrat de bail commercial du 20 décembre 2015.

Il a été jugé précédemment que les époux [R] n’étaient pas fondés à augmenter cette provision pour charges à la somme de 400 euros par mois de sorte que le défaut de paiement de la différence de provision pour charges entre celle prévue au contrat et celle réévaluée par les époux [R] pour les années 2022 et 2023 ne constitue pas une faute contractuelle de la part de M. [P], ces somme n’étant pas exigibles.

Concernant l’année 2024, les époux [R] ne font pas état de défaut de paiement de la part de M. [P].

En toute hypothèse la quasi intégralité de la créance réclamée par les époux [R] n’est pas exigible et l’arriéré de charge dû par M. [P] est évalué à la somme de 749,61 euros au titre de l’arriéré de charges, impôts et taxes du 1er décembre 2017 au 31 décembre 2022.

Il ressort des différents éléments financiers versés aux débats par M. [P] que celui-ci est pleinement en capacité de régler la somme de 749,61 euros.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de M. [P] en lui accordant des délais de paiement dans la limite de 24 mois comme prévu au dispositif, et ainsi de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de M. [P] de restitution des provisions sur charges appelées sans cause

Il ressort de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur réparation entre le bailleur et le locataire dans un délai fixé par voie règlementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ».

L’article R. 145-36 du Code de commerce précise à cet égard que : « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges , est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci »

Aux termes de l’article en H « provision sur charges, impôts, taxes et travaux » du contrat de bail commercial du 20 décembre 2015 « les charges, impôts, taxes, redevances et travaux donnent lieu au versement d’une provision aux mêmes échéances que le loyer principal. Le montant de cette provision est fixé pour la première année à 50 euros HT et sera réajustée chaque année en fonction de l’état récapitulatif annuel ».

Il est de jurisprudence constante que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur, sous réserve de la prescription quinquennale.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que comme le soutient M. [P], les charges des années 2016 et 2017 n’ont pas été régularisées pas M. [P] qui n’est plus en capacité de le faire dès lors que ces charges sont non seulement prescrites et qu’en toute hypothèse, en l’absence de mention d’une clé de répartition des charges entre locataires, elles n’auraient pas été récupérables.

De même, comme l’indique M. [P], dans son jugement du 11 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Meaux a jugé prescrite l’action exercée par les époux [R] tendant au paiement par M. [I] [P] des charges des années 2016 et 2017, à l’exclusion du mois de décembre, refacturées dans le cadre du bail commercial du 20 décembre 2015 et non l’action de M. [P] dirigée contre les époux [R], dont ils n’ont pas soulevé la prescription devant le juge de la mise en état.

Il en résulte que M. [P] est fondé à récupérer le montant des charges versées en 2016 et de janvier 2017 à novembre 2017.

En conséquence, les époux [R] seront condamnés à payer à M. [P] la somme de 1380 euros au titre du remboursement des provisions pour charges perçues pour les années 2016 et de janvier 2017 à novembre 2017.

Sur la demande de restitution des sommes au titre de l’indexation de révision du loyer

L’article A du contrat de bail commercial du 20 décembre 2015 sur le loyer stipule que le montant du loyer annuel en principal est fixé à 6000 euros hors taxes et hors charges.

L’article J du contrat de bail commercial du 20 décembre 2015 sur la révision du loyer stipule : « Il est convenu entre les parties que la révision de la partie fixe du loyer s’effectuera sur la valeur hors-taxes du loyer selon les modalités suivantes, révision annuelle avec clause d’échelle mobile. Le loyer sera réajusté automatiquement et annuellement en plus ou moins son accomplissement de formalité judiciaire ou extrajudiciaire en fonction et dans les mêmes proportions que la variation de l’indice contractuel. L’indexation du loyer par le jeu de la clause d’échelle mobile ne pourra faire obstacle à la révision découlant des dispositions des articles L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce. Les parties conviennent de choisir l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT). L’indice de référence choisie est le dernier connu à la date de signature du bail soit l’indice du troisième trimestre 2015 établi à 107,98. ».

En l’espèce, M. [P] soutient que les époux [R] ont unilatéralement augmenté le montant du loyer dans le bail initialement fixé à 7200 euros TTC annuel en le passant à 9600 euros TTC annuel en 2019 et 10 080 euros TTC annuels depuis 2020.

Il fait valoir que cette augmentation ne correspond aucunement la révision annuelle du loyer stipulé dans le bail il sollicite le remboursement de la somme de 15 120 euros.

Les époux [R] ne répondent pas sur ce point dans leurs écritures.

Il résulte de ce qui précède que le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant d’apprécier l’augmentation de loyer appliqué par les époux [R], notamment s’il relève ou non de l’application de la clause de révision du loyer stipulé au contrat.

Or il est constant que le bailleur ne peut unilatéralement augmenter le montant du loyer.

Dès lors, M. [P] est parfaitement fondé à obtenir le remboursement des sommes indûment perçues par les bailleurs évalués à la somme de 15 120 euros.

En conséquence, les époux [R] seront condamnés à payer à M. [P] la somme de 15 120 euros au titre du remboursement de l’augmentation non justifiée du loyer.

Sur la demande de restitution de sommes encaissées en espèces

Les époux [R] soutiennent avoir versé aux époux [R] en plus du loyer la somme mensuelle de 500 euros depuis le début du bail jusqu’à la fin de 2021 et réclament à ce titre le remboursement de la somme de 36 000 euros.

En l’espèce, M. [P] ne produit aucun élément de nature à démontrer qu’il a réellement versé la somme de 500 euros en espèce aux époux [R] au titre des charges.

En conséquence, M. [P] sera débouté de sa demande de condamnation des époux [R] à lui payer la somme de 36 000 euros au titre du remboursement de sommes versées en espèces correspondant aux charges.

Sur les demandes accessoires

Les époux [R] et M. [P] succombant tous deux partiellement dans leurs prétentions, seront condamnés aux dépens de l’instance, pour chacun à hauteur de 50 %.

Compte tenu de ces éléments, chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles.

Les époux [R] seront donc déboutés de leur demande de condamnation de M. [P] à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] sera également débouté de sa demande de condamnation des époux [R] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONSTATE la nullité du commandement de payer du 25 avril 2022 ;

REJETTE les demandes de M. [X] de nullité du commandement de payer du 2 juin 2022 ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 juillet 2022 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de M. [X] et de tout occupant de son chef des locaux qui lui sont donnés à bail par la société les époux soit un « entrepôt terrain et terrain » d’une superficie de 950 m² situés [Adresse 4] à [Localité 11], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles se trouvant éventuellement dans le local sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par M. [X] à M. [W] [R] et Mme [O] [R], du 3 juillet 2022 jusqu’à la libération du local par la remise des clefs, au montant du loyer courant, charges et taxes en sus, soit la somme de 660 euros TTC par mois ;

CONDAMNE M. [X] à payer à M. [W] [R] et Mme [O] [R] la somme de 749,61 euros au titre de l’arriéré de charges, impôts et taxes du 1er décembre 2017 au 31 décembre 2022 ;

CONDAMNE M. [X] à payer à M. [W] [R] et Mme [O] [R] la somme de de 74, 96 euros au titre de l’indemnité de résiliation ;

DEBOUTE M. [W] [R] et Mme [O] [R] de leur demande de condamnation de M. [X] à leur payer la somme de 4080 euros correspondant à la différence entre le montant de la provision pour charges réclamé par M. [W] [R] et Mme [O] [R] et la provision pour charges fixé dans le contrat ;

DEBOUTE M. [W] [R] et Mme [O] [R] de leur demande de condamnation de M. [X] à leur payer la somme mensuelle de 400 euros par mois au titre des provisions de l’année 2023 en deniers et quittances ;

AUTORISE M. [X] à se libérer de sa dette locative en 4 mois par le versement de 4 mensualités de 180 euros (CENT QUATRE VINGT EUROS), payables le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision en plus du loyer courant, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [X] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés de la somme de 749,61 euros (SEPT CENT QUARANTE NEUF EUROS ET SOIXANTE ET UN CENTS) en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut de paiement de la somme de 749,61 euros ou du loyer courant 10 jours après une vaine mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité de la somme due sur le montant de 749,61 euros deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet, faute de départ volontaire des lieux « entrepôt terrain et terrain » d’une superficie de 950 m² situés [Adresse 4] à [Localité 11], il pourra être procédé à l’expulsion de M. [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, M. [X] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 660 euros TTC ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision

CONDAMNE M. [W] [R] et Mme [O] [R] à payer à M. [X] la somme de 1380 euros au titre du remboursement des provisions pour charges perçues pour les années 2016 et de janvier 2017 à novembre 2017 .

CONDAMNE M. [W] [R] et Mme [O] [R] à payer à M. [X] la somme de 15 120 euros au titre du remboursement de l’augmentation non justifiée du loyer ;

DEBOUTE M. [X] de sa demande de condamnation des époux à lui payer la somme de 36 000 euros au titre du remboursement de sommes versées en espèces correspondant aux charges ;

CONDAMNE M. [W] [R] et Mme [O] [R] et M. [X] aux dépens de l’instance pour chacun à hauteur de 50 % ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

DEBOUTE M. [W] [R] et Mme [O] [R] seront de leur demande de condamnation de M. [X] à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [X] de sa demande de condamnation des époux à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT