TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00067 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IIH3

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 30/04/2026

E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE

C/

Monsieur [J] [T]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL TONDI MAXIME

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 30 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC , Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 24 février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 octobre 1994, l’office public d’aménagement et de construction du Val-de-Marne a loué à M. [J] [T] et Mme [C] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 2 761,05 francs charges comprises.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 octobre 1995 avec prise d’effet le 13 octobre 1995, l’office public d’aménagement et de construction du Val-de-Marne a également loué à M. [J] [T]Emma CIMA 1743027186Le contrat est passé, selon son entête, entre M. [J] [T] et Mme [C] [H]. Toutefois, il est signé seulement par M. [J] [T] et l’assignation le décrit comme un contrat signé uniquement avec M. [J] [T]. J’ai suivi ce raisonnement mais pourrai corriger si nécessaire

un emplacement de stationnement numéroté 3035 situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 131,71 francs hors charges outre 7,50 francs de provision pour charges.

Par avenant en date du 19 juillet 1999Emma CIMAL’avenant déclare que le contrat qui se poursuit avec M. [J] [T] est celui daté de 1991. Or, aucun contrat n’existe à cette date, le contrat portant sur le logement ayant été signé en 1994. Toutefois, l’assignation explique bien que l’avenant est lié au contrat de bail de 1994. De plus, les ratures et corrections sur l’avenant à l’inscription de l’adresse laissent penser qu’il s’agit d’un modèle réimprimé pour M. [J] [T] mais avec les informations d’un autre contrat sans que la date de 1991 n’ait été corrigée. Par conséquent, je n’ai pas détaillé davantage cette erreur et ai considéré que l’avenant était bien lié au contrat de 1994. Si nécessaire, je pourrai corriger

, l’office public d’aménagement et de construction du Val-de-Marne a indiqué poursuivre le contrat de bail portant sur le logement avec M. [J] [T] seul à compter du 1er juillet 1999, Mme [C] [H] ayant quitté les lieux.

Suivant arrêté préfectoral daté du 12 février 2009, l’office public d’aménagement et de construction du Val-de-Marne a changé sa dénomination sociale pour Valophis habitat, office public de l’habitat du Val-de-Marne.

En vertu d’un avenant au contrat de bail portant sur le logement en date du 23 mars 2012, l’établissement Valophis habitat a également loué à M. [J] [T], de manière accessoire audit logement, un emplacement de stationnement numéroté 3036 situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 13,29 euros hors charges outre 2,75 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2025, l’établissement Valophis habitat a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 311,63 euros au titre des loyers et charges échus, mois de juillet 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, l’établissement Valophis habitat a fait assigner M. [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail,en tant que de besoin, constater que le locataire n’est pas occupant de bonne foi du logement ainsi que des emplacements de stationnement, ne respectant pas son obligation essentielle qui est le règlement des loyers, et prononcer la résiliation judiciaire des contrats de location,ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux,condamner le locataire à payer la somme de 1 991,51 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 311,00 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus jusqu’à la date du jugement à intervenir,fixer au montant des loyers normalement appelés les montants des indemnités d’occupation,

condamner le locataire au paiement mensuel desdites indemnités d’occupation à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,condamner le locataire à payer le montant des charges afférentes à l’occupation du logement et des emplacements de stationnement jusqu’à la libération des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 450,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil,condamner le locataire à payer la somme de 450,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 20 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 février 2026. Une tentative de conciliation a été menée mais n’a pu aboutir, faute de comparution du défendeur.

A cette audience, l’établissement Valophis habitat, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 574,96 euros, au titre des loyers et charges échus au 16 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Le demandeur précise que le paiement des loyers a repris et qu’il ne s’oppose pas à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [J] [T] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 1er septembre 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 février 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’établissement Valophis habitat verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 16 février 2026, la dette locative de M. [J] [T] s’élève à la somme de 437,34 euros (soit la somme de 574,96 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 137,62 eurosEmma CIMAVoir copie du décompte avec les sommes retirées surlignées

correspondant à des frais déjà compris dans les dépens ou injustifiés tels que des pénalités liées à l’enquête sociale ou au défaut d’assurance) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et les emplacements de stationnement, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de l’accord du bailleur et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu d’accorder à M. [J] [T] un échelonnement de la dette sur une durée de 5 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 100,00 euros en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les contrats en date des 17 octobre 1994 avec avenant du 23 mars 2012 et 10 octobre 1995 avec prise d’effet le 13 octobre 1995unissant les parties stipulent respectivement en un article 5.5 et un paragraphe intitulé « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et l’emplacement de stationnement numéroté 3036 et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement numéroté 3035.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions du bailleur, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement numéroté 3035 est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 25 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 27 octobre 2025.

— Sur la suspension des effets des clauses résolutoires

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants et de l’accord du bailleur, les effets des clauses résolutoires figurant aux baux seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [J] [T] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [J] [T] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur le paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l’allocation de dommages et intérêts distincts.

En conséquence, l’établissement Valophis habitat sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [T] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de l’établissement Valophis habitat les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.Emma CIMASi la solution est autre, la phrase est : « Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’établissement Valophis habitat et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [J] [T] sera condamné à verser au demandeur la somme de … euros en application de l’article précité. »

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [J] [T] à verser à l’établissement Valophis habitat la somme de 437,34 euros (décompte arrêté au 16 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [J] [T] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 4 mensualités de 100,00 euros chacune et une 5e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 1994 avec avenant du 23 mars 2012 entre l’établissement Valophis habitat, d’une part, et M. [J] [T], d’autre part, concernant le logement numéroté 139 et l’emplacement de stationnement numéroté 3036 situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 octobre 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 1995 avec prise d’effet le 13 octobre 1995 entre l’établissement Valophis habitat, d’une part, et M. [J] [T], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement numéroté 3035 situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 octobre 2025 ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [J] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’établissement Valophis habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [J] [T] soit condamné à verser à l’établissement Valophis habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’établissement Valophis habitat de sa demande en indemnisation ;

DÉBOUTE l’établissement Valophis habitat du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE l’établissement Valophis habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Emma CIMASi la solution est autre, la phrase est : « CONDAMNE M. [J] [T] à verser à l’établissement Valophis habitat une somme de … euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; »

CONDAMNE M. [J] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.