TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [I] [N] [C] [F]

Madame [Z] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Florian CANDAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06098 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J4R

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 06 mai 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la société SUPERGESTES, SARL sise [Adresse 1]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1869

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [N] [C] [F]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [Z] [F]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mai 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 06 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06098 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J4R

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [F] et Mme [Z] [F] sont copropriétaires indivis du lot n°9 dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 28 septembre 2020, M. [I] [F] et Mme [Z] [F] ont été condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble les sommes suivantes : 5061,64 euros arrêtée au 20 juin 2019 au titre des charges impayées, 70 euros au titre des frais de recouvrement, 200 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 1er décembre 2023, M. [I] [F] et Mme [Z] [F] ont été condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : 4142,64 au titre des charges de copropriété et de travaux impayés échues du 21 juin 2019 au 1er avril 2023, 800 euros à titre de dommages-intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic la société SUPERGESTES a assigné M. [I] [F] et Mme [Z] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  2505,79 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 1er juin 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation et capitalisation des intérêts,

—  30 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation et capitalisation des intérêts,

—  2000 euros de dommages-intérêts,

—  1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de M^e Florian CANDAN.

A l’audience du 14 février 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes. Il indique que les causes des deux premiers jugements ont été réglées. Il s’en rapporte s’agissant de la demande de délais de paiement.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

M. [I] [F] et Mme [Z] [F], comparants en personne, reconnaissent le principe et le montant de la dette de charges et sollicitent des délais de paiement à hauteur de 104 euros durant 24 mois. Ils demandent en outre que les sommes accordées au titre des dommages-intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile soient revues à de plus justes proportions. Ils exposent avoir rencontré des difficultés financières du fait notamment d’une période de chômage. Ils déclarent avoir mensuellement des charges d’environ 2800 euros et percevoir des ressources de 4200 euros dont 800 euros au titre des loyers perçus pour l’appartement objet du litige sur lequel ils n’ont aucun crédit. Ils ajoutent avoir trois enfants à charge.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, jugements des 28 septembre 2020 et 1er décembre 2023, décompte des sommes dues entre le 2 avril 2023 et le 1er juin 2024, appels de charges, régularisations de charges, procès-verbaux des assemblées générales des 27 septembre 2022, 14 mars 2023 et 14 décembre 2023 approuvant les comptes, le budget prévisionnel et votant les travaux figurant au décompte) la créance de ce dernier est établie à hauteur de 2505,79 euros au titre des charges impayées entre le 2 avril 2023 et le 1er juin 2024.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas produit le règlement de copropriété, ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité. Il n’est pas démontré l’existence d’une solidarité légale.

M. [I] [F] et Mme [Z] [F] seront en conséquence condamnés à hauteur de leur part et portion dans l’indivision à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2505,79 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période comprise entre le 2 avril 2023 et le 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 30 euros au titre de la mise en demeure. Or aucune lettre de mise en demeure n’est produite. La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [I] [F] et Mme [Z] [F] sollicitent des délais de paiement auxquels le syndicat des copropriétaires s’oppose. Néanmoins ils n’ont aucunement justifié de leur situation financière et personnelle. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [I] [F] et Mme [Z] [F] règlent très irrégulièrement les charges de copropriété. C’est en outre la 3ème fois que le syndicat des copropriétaires est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Il résulte d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

M. [I] [F] et Mme [Z] [F] seront en conséquence condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [F] et Mme [Z] [F], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Le demandeur sera débouté de sa demande d’application de l’article 699 du code de procédure civile celui-ci ne trouvant application que dans les matières où le ministère d’avocat est obligatoire ce qui n’est pas le cas de la procédure devant le tribunal judiciaire statuant dans des litiges d’une valeur ne dépassant pas 10 000 euros.

Ils seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises M. [I] [F] et Mme [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la société SUPERGESTES la somme de 2505,79 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayées pour la période comprise entre le 2 avril 2023 et le 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE in solidum M. [I] [F] et Mme [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la société SUPERGESTES la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE la demande au titre des frais nécessaires ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [F] et Mme [Z] [F] aux dépens et REJETTE la demande au titre de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [F] et Mme [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la société SUPERGESTES la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE