N° RG 24/01047 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6R3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/01047

N° Portalis DB2E-W-B7I-M6R3

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— défendeurs

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 20 DECEMBRE 2024

PARTIE REQUÉRANTE :

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la CDC HABITAT, gestionnaire immobilier venant aux droits de la SNI – Société Nationale Immobilière

Immatriculée RCS de [Localité 8] sous le n° 803 636 760

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, substituée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28

PARTIES REQUISES :

Monsieur [W] [S]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [C] [S]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrats de location du 25 septembre 2020 ayant pris effet le 28 septembre 2020, la S.A. CDC HABITAT pour le compte de la S.C.I. Fonds de Logement Intermédiaire a donné à bail à M. [W] [S] et Mme [C] [S] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation et un stationnement n° 592 sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 578,32 € pour e logement et 56,54 € pour le stationnement outre les provisions mensuelles et régularisation annuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT pour le compte de la S.C.I. Fonds de Logement Intermédiaire a fait signifier à M. [W] [S] et Mme [C] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 janvier 2024 pour la somme en principal de 1 293,80 €. Le commissaire de justice a signalé ce commandement de payer la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin, laquelle en a accusé réception le 12 janvier 2024.

Elle a fait assigner à l’audience du 15 novembre 2024, M. [W] [S] et Mme [C] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier faisant état d’un historique de dettes locatives que la reprise d’activité de Monsieur permettrait de solder une nouvelle fois. Un relogement dans un parc locatif à loyers plus adaptés aux revenus du couple serait à envisager.

La S.A. CDC HABITAT pour le compte de la S.C.I. Fonds de Logement Intermédiaire, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater la résiliation des contrats de bail conclu entre les parties ;ordonner l’expulsion de M. [W] [S] et Mme [C] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;les condamner solidairement à lui payer une provision de 844,57 €, actualisée à la date du 31 octobre 2024 à la somme de 3 754,30 € en deniers et quittances compte tenu des récents paiements intervenus ;les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation révisables de 900 €, charges en sus jusqu’à la libération effective des lieux loués ;les condamner solidairement au paiement d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer.Elle s’en remet à l’appréciation du juge sur les délais de paiement.

M. [W] [S] a comparu et demandé des délais de paiement proposant de payer 300 € par mois.

Mme [C] [S] n’a pas comparu, bien que régulièrement assignée par acte délivré à personne.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 16 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT pour le compte de la S.C.I. Fonds de Logement Intermédiaire justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 7 des conditions particulières et un commandement de payer a été signifié le 12 janvier 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mars 2024.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A. CDC HABITAT pour le compte de la S.C.I. Fonds de Logement Intermédiaire produit un décompte démontrant que M. [W] [S] et Mme [C] [S] reste lui devoir la somme de 3 754,30 € au quittancement du mois de novembre 2024 exigible à la date de l’audience. Le décompte produit et les paiements récents justifient le prononcé de la condamnation en deniers et quittances.

M. [W] [S] et Mme [C] [S] n’apportent par ailleurs aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3 754,30 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Le bailleur s’en remettant sur l’octroi de délais de paiement afin de permettre à la locataire d’apurer sa dette locative. Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Toutefois l’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Les éléments de la cause permettent d’autoriser M. [W] [S] et Mme [C] [S] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [W] [S] et Mme [C] [S], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches réitérées qu’a dû accomplir le demandeur, M. [W] [S] et Mme [C] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 27 novembre 2019 ayant pris effet le 24 décembre 2019 entre la S.A. CDC HABITAT pour le compte de la S.C.I. Fonds de Logement Intermédiaire et M. [W] [S] et Mme [C] [S] concernant un logement à usage d’habitation et un stationnement n° 592 sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 13 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [S] et Mme [C] [S] à payer à la S.A. CDC HABITAT pour le compte de la S.C.I. Fonds de Logement Intermédiaire à titre provisionnel et en deniers et quittance, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 3 754,30 € (décompte arrêté à la date du 4 novembre 2024 – quittancement de novembre), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE M. [W] [S] et Mme [C] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 300 € chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [W] [S] et Mme [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. CDC HABITAT pour le compte de la S.C.I. Fonds de Logement Intermédiaire puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [W] [S] et Mme [C] [S] soit solidairement condamnés à verser à la S.A. CDC HABITAT pour le compte de la S.C.I. Fonds de Logement Intermédiaire une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [S] et Mme [C] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [S] et Mme [C] [S] à verser à la S.A. CDC HABITAT pour le compte de la S.C.I. Fonds de Logement Intermédiaire la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN