TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

[Adresse 1] Contentieux

Affaire n° : N° RG 22/04036 – N° Portalis DB2Z-W-B7G-G7EW

MC/CH

JUGEMENT DU DIX SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

S.C.I. ABI

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Thierry JOVE DEJAIFFE de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocat au barreau de MELUN

DÉFENDEUR :

Madame [H] [X] veuve [W]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Dominique NARDEUX de la SELEURL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 20 Janvier 2026 sur le rapport de Magalie CART.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au

03 mars 2026, prorogé au 17 mars 2026, au 31 mars 2026 puis au 17 avril 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mathilde BERNARD, Juge

Assesseur : Magalie CART, Vice-Présidente placée

Assesseur : Hamidou ABDOU-SOUNA, Juge

GREFFIER :

Carole H’SOILI

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Mathilde BERNARD, Juge, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, Greffier, le 17 Avril 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Après offre d’achat régularisée par acte sous seing privé en date du 22 février 2021, Madame [H] [X] veuve [W] s’est engagée le 6 mars 2021 par un compromis de vente, établi par l’agence CENTURY 21, à vendre une maison d’habitation sise [Adresse 4] à MELUN (77000) à la SCI ABI au prix de 310.000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 305.000 euros sur une durée de 20 ans au taux maximum hors assurance de 3% l’an, représentant une mensualité de 1.692 euros, et prévoyant un retour de l’acquéreur au vendeur de sa réalisation dans les 8 jours de la réception de l’offre, ou des offres définitives de prêt, au plus tard le 5 mai 2021 avec réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 5 juin 2021.

Outre les conditions suspensives de droit commun relatives au certificat d’urbanisme et à l’état hypothécaire, le compromis de vente comportait également une condition suspensive particulière conditionnant la vente au changement de destination de bureau en commerce.

Enfin, la promesse de vente contenait une clause sur l’assainissement prévoyant la réalisation par le vendeur à ses frais et charges d’un diagnostic de l’installation avant réitération par acte authentique ainsi qu’en cas de non-conformité dudit diagnostic une diminution du prix de vente du montant du devis de mise en conformité.

Madame [H] [X] veuve [W] a fait réaliser en mars 2021 un contrôle de conformité de l’assainissement du bien immobilier par la société VEOLIA concluant à une non-conformité de l’installation du fait de l’absence de boîte de branchement en limite de copropriété permettant de vérifier la séparation des eaux pluviales des eaux usées.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique ni à la date prévue, ni postérieurement.

Par courrier du 11 février 2022, le conseil de la SCI ABI adressait une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à Madame [H] [X] veuve [W] aux fins de l’informer de son souhait de réitérer la vente.

Par courrier du 31 mai 2022, le conseil de la demanderesse informait celui de la défenderesse que la SCI ABI entendait poursuivre la réalisation de la vente et obtenir l’exécution de ses obligations par Madame [H] [X] veuve [W] telles que résultant de l’acte sous seing privé signé le 5 mars 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2022, la SCI ABI a assigné Madame [H] [X] veuve [W] aux fins de la voir condamner à réitérer la vente des biens et droits immobiliers sis [Adresse 5] en sa faveur et la déclarer propriétaire du bien ; dire et juger que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété ou de bien vouloir désigner un notaire afin de recevoir l’acte en la forme authentique ; ainsi que la condamner à effectuer les travaux d’assainissement dont le chiffrage est arrêté à la somme de 27.500 euros et la condamner à lui verser un montant de 3.000 euros au titre du préjudice moral subi ainsi que les frais irrépétibles pour une somme de 3.000 euros et les dépens.

La SCI ABI a publié son assignation auprès du bureau des hypothèques le 28 novembre 2022 sous le numéro d’inscription 7704P01 2022 D N°32800, en application des dispositions de l’article 37-2 du décret du 4 janvier 1955.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 7 août 2024 et bordereau de pièces notifié le 13 décembre 2024, la SCI ABI demande au Tribunal de :

— Prononcer la résolution du compromis de vente signé le 6 mars 2021, aux torts exclusifs de Madame [H] [X] veuve [W], en conséquence, donner mainlevée des publications intervenues en exécution de l’article 37-2 du décret du 4 janvier 1955 ;

— Ordonner la restitution de la somme de 15.000 euros versées à titre d’acompte par la SCI ABI ;

— Faire application de l’article visé dans son §6 de l’article « du compromis » et accorder à titre d’indemnité forfaitaire contractuellement prévue la somme de 30.000 euros à la SCI ABI, et condamner Madame [H] [X] veuve [W] à payer cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [H] [X] veuve [W] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral subi en application des dispositions de l’article 1217 du code civil ;

— Condamner Madame [H] [X] veuve [W] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner la défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ABI se fonde sur les dispositions de l’article 1224 aux fins de solliciter la résolution du compromis de vente du 5 mars 2021, avec allocation d’une indemnisation forfaitaire de « 31.000 euros » du fait de la tardiveté de l’exécution de ses obligations par la venderesse n’ayant communiqué que le 7 février 2024 le certificat de conformité obtenu le 7 août 2023 alors que l’acte authentique devait être réitéré au plus tard le 5 juin 2021.

Elle demande également d’ordonner la restitution de la somme de 15.000 euros versée à titre d’acompte tel que prévu par le §4 dudit compromis de vente.

La SCI ABI renonce à ses demandes initiales visant à solliciter que le tribunal reconnaisse sa propriété sur lesdits biens et droits immobiliers et donc se désister de ses demandes initiales du fait de la péremption de son offre de prêt concédé par la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS S.A émise initialement le 23 avril 2021 n’ayant pu être mobilisée dans le délai de 4 mois prévu à cause du retard des travaux pour la mise en conformité du bien. La SCI ABI considère que ledit retard a eu raison de son opération prévue tendant accueillir une activité commerciale dans un secteur de Melun en cours de réhabilitation, rappelant que les travaux de mise en conformité n’ont été réalisés par la défenderesse que le 12 avril 2023, avec rendez-vous préalable à la réception du certificat de conformité fixé au 31 mai 2023 puis délivrance du certificat en date du 7 août 2023, dont elle n’a été informée que le 7 février 2024.

De plus, elle indique avoir été confrontée aux refus des établissements bancaires sollicités par la suite du fait des impacts de la crise économique entraînant un durcissement des exigences bancaires pour l’obtention d’un prêt.

La SCI ABI affirme avoir effectué de nombreuses démarches amiables auprès de la défenderesse, sans succès, aux fins de finaliser la signature de l’acte authentique en vue de procéder à l’installation d’un fonds de commerce pour lequel le groupe FRANCAP (titulaire des marques COCCIMARKET et COCCIMARKET CITY) avait délivré un accord de principe ; ce malgré sa proposition de baisse de prix de vente transmise par son conseil au notaire de Madame [H] [X] veuve [W] par courrier en date du 31 mai 2022.

Par ailleurs, elle sollicite la réparation du préjudice moral subi du fait de l’attitude fautive de la venderesse sur le fondement de l’article 1217 du code civil.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 9 janvier 2025, Madame [H] [X] veuve [W] demande au Tribunal de :

— Juger que la SCI ABI n’a jamais justifié, au Notaire de la venderesse, de l’accord de la ville de Melun, pour le changement de destination de l’immeuble de bureaux, pour ouvrir un commerce d’alimentation ;

— Juger que la SCI ABI est fautive, et qu’elle avait renoncé à acquérir l’immeuble, depuis 2022 ;

— Constater que la SCI ABI n’a pas daigné répondre à la mise en demeure du Notaire, et à la sommation de comparaître, pour la réitération de la vente, qui lui a été délivrée par acte d’huissier ;

— Déclarer mal fondée la SCI ABI, en sa demande de voir porter la résolution du compromis, sur Madame [H] [X] veuve [W], laquelle a mis tout en œuvre pour parvenir à la mise en conformité de l’immeuble au règlement sanitaire communal, et ce, nonobstant la difficulté de trouver la solution pour mettre en conformité l’immeuble, pour la mise en œuvre de cette solution, compte-tenu des problèmes techniques et de surbooking des entreprises d’assainissement sur la ville de Melun ;

— Juger que Madame [H] [X] veuve [W] a donc tout mis en œuvre, pour respecter le compromis de vente, alors qu’elle ne pouvait accepter d’être placée à la merci de la SCI ABI, qui voulait régulariser la vente sans que ne soit ni déterminée, ni mise en œuvre, la solution de conformité de l’immeuble au règlement sanitaire communal ;

En conséquence :

— Débouter la SCI ABI de toutes ses demandes ;

— Ne pas prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir .

— « Recevoir Madame [H] [X] veuve [W] en ses demandes reconventionnelles » ;

— Condamner la SCI ABI à lui payer des dommages et intérêts ;

— Condamner la SCI ABI à payer à Madame [H] [X] veuve [W], la somme de 15.000 euros, à titre de dommages et intérêts, et dire que le Notaire, qui détient l’acompte versé, devra le remettre à Madame [H] [X] veuve [W], pour qu’elle soit indemnisée de l’immobilisation de l’immeuble pendant plus de deux années ;

— Débouter la SCI ABI de sa demande formée sur le fondement de l’article 1217 du code civil ;

— Débouter la SCI ABI de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner la SCI ABI à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur la demande formulée par la demanderesse de résolution du compromis de vente pour inexécution des obligations contractuelles et retard dans la réalisation des travaux de mise en conformité, Madame [H] [X] veuve [W] rétorque les difficultés liées à la réalisation de la mise en conformité de l’assainissement et l’absence de réponse de la SCI ABI à la réduction du prix de vente proposée par le notaire lors de la réunion à l’étude le 28 avril 2022.

Elle réfute avoir commis une faute qui justifierait de payer l’indemnisation forfaitaire prévue au paragraphe 6 du compromis en cas de résolution de plein droit à ses torts, alors que la SCI ABI avait abandonné selon elle ce projet depuis longtemps, d’autant que cette dernière n’avait justifié au notaire ni de l’obtention de son prêt malgré mise en demeure du notaire en date du 18 décembre 2023, signifié par acte d’huissier de justice le 22 décembre 2023 ; ni de l’accord de la ville de [Localité 1] pour l’implantation d’un commerce d’alimentation avec changement de destination de l’immeuble de bureaux en commerce ou de l’accord de la société FRANCAP pour l’ouverture sous franchise COCCIMARKET d’un commerce d’alimentation.

Enfin, elle s’oppose également à la demande d’indemnisation d’un prétendu préjudice moral subi par la demanderesse, considérant que son absence de réponse au courrier transmis par le notaire en septembre 2023 confirme l’abandon de son projet.

En conséquence, elle sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de la SCI ABI.

Madame [H] [X] veuve [W] fait valoir qu’elle était âgée de 96 ans au moment de la signature du compromis de vente et que l’agent immobilier n’a pas attiré son attention sur la clause particulièrement inhabituelle concernant l’assainissement, affirmant qu’il lui aurait seulement été indiqué oralement qu’elle devait réaliser un diagnostic d’assainissement de l’installation sans évoquer d’exigence de conformité avec une diminution de prix sur la base d’un devis en cas de non-conformité.

Elle indique que le contrôle de conformité réalisé en mars 2021 par la société VEOLIA a conclu à une non-conformité en raison d’une absence de boîte de branchement permettant de vérifier la séparation des eaux pluviales et des eaux usées alors que cette dernière existait selon elle à l’intérieur du local, en limite de propriété, mais avait été recouverte d’un carrelage par un ancien locataire ayant réalisé des travaux d’agrandissement de ses bureaux.

Elle soutient que la SCI ABI a exigé en conséquence que la cédante exécute des travaux de mise en conformité de l’assainissement au 5 juin 2021, date prévue pour la réitération de la vente.

Sur conseil de l’agence immobilière, Madame [H] [X] veuve [W] a contacté l’entreprise SADE qui est intervenue pour la détection de la boîte de branchement avec facture émise le 15 octobre 2021, sans réussir « à identifier le lieu précis où se trouvait la boîte de branchement, et le tuyau de raccordement aux eaux usées, sous le carrelage ». Elle explique que l’entreprise SADE a donc refusé d’effectuer les travaux au motif de leur complexité liée à la localisation du bien immobilier situé dans le [Localité 2] comportant un réseau d’eau très ancien ; tout comme les trois autres artisans contactés sur la période d’octobre 2021 à décembre 2021 sur la base de la liste fournie par la Communauté de [Localité 1] Val de Seine.

Elle rappelle que suite à la mise en demeure transmise en date 11 février 2022 par le conseil de la SCI ABI aux fins de réalisation des travaux de mise en conformité, le notaire a organisé une réunion amiable le 28 avril 2022 entre les parties et les agents immobiliers en proposant une baisse de prix de vente du bien, refusée par la SCI ABI, aboutissant à une décision de réalisation d’un passage caméra aux frais partagés des parties. Elle précise que la mise aux normes de l’assainissement était aussi rendue complexe du fait de la construction d’une dalle sur le branchement par son ancien locataire ayant transformé un garage en bureau avec un branchement passant au milieu de la pièce.

Elle produit les deux devis réalisés par la société MTP le 4 mai 2022 (un premier devis pour les travaux d’assainissement pour un montant de 8.965 euros prévoyant le curage du réseau d’assainissement, la démolition de la dalle « inférieure », pour pose d’un regard avec tampon ; et un second devis pour travaux de reprise de la canalisation après curage, si besoin, pour un montant de 18.150 euros). Elle précise n’avoir obtenu des explications par ladite société sur la réalisation de deux devis que par un courriel en réponse en date du 21 septembre 2022 indiquant que les deux devis étaient indépendants et que le premier devis devrait être suffisant en cas de présence d’une canalisation de raccordement aux eaux usées alors que le second devis était optionnel en l’absence de ce raccordement avec création d’une nouvelle canalisation sur une longueur de 10 mètres linéaires.

Madame [H] [X] veuve [W] reproche à la SCI ABI d’avoir exigé par courrier du 31 mai 2022 la défalcation du montant total des deux devis sur le prix de vente pour réitérer la vente du bien, soit une somme totale de 27.115 euros, ce qu’elle a refusé compte-tenu de la nature optionnelle du second devis. Elle justifie avoir fait réaliser elle-même les travaux afin d’éviter de prendre le risque de devoir assumer le prix de travaux non justifiés et avoir été confrontée à de nombreuses démarches pour identifier une société en capacité de réaliser les travaux et surtout le type de prestation de travaux à réaliser.

Elle produit une facture du 12 avril 2023 de la WORLD HOUSE CORPORATE EUROPE LDA pour un montant total facturé de 18.672,46 euros, et elle précise que VEOLIA a effectué une contre-visite de conformité de l’installation le 31 mai 2023, suivi de la délivrance d’une attestation par la Communauté de Communes de [Localité 1] Val-de-Seine en date du 7 août 2023.

Elle allègue que la SCI ABI avait abandonné son projet d’acquisition du fait d’une autorisation de travaux octroyée par arrêté municipal du 10 novembre 2022 à un magasin FRANPRIX sur une parcelle voisine et contiguë, qui aurait empêché l’ouverture d’un magasin COCCIMARKET sur une parcelle voisine.

A titre reconventionnel, elle réclame, sur le fondement de l’article 1224 du code civil, le versement de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation à tort de l’immeuble sur une période de plus de 2 ans, par versement d’une somme de 15.000 euros correspondant au montant de l’acompte versé.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 octobre 2023.

Une ordonnance de révocation de clôture a été rendue le 23 février 2024 afin de permettre à la demanderesse de conclure et de produire aux débats l’attestation de conformité délivrée par la Communauté de Communes de [Localité 3] le 7 août 2023.

Une nouvelle ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 3 mars 2026, prorogé au 17 mars 2026, au 31 mars 2026 puis au 17 avril 2026.

DISCUSSION

Le tribunal rappelle que les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (Cass. Civ. 3e, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne sont pas rappelées ni examinées au dispositif.

I. Sur la demande de résolution du compromis de vente signé le 6 mars 2021

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Un contrat peut stipuler une condition suspensive en application de l’article 1304 du même code, dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-3 du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ».

L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

En l’espèce, le compromis de vente signé le 6 mars 2021 prévoit des conditions suspensives de droit commun relatives au certificat d’urbanisme ou titres de propriété et une condition suspensive particulière précisant que la présente vente est conditionnée au changement de destination de bureau en commerce.

Il stipule également une condition suspensive relative au financement de l’acquisition « conditionnant la réalisation de la vente à l’obtention par l’ACQUEREUR d’une ou plusieurs offres de prêt lui permettant de financer son acquisition à concurrence d’un montant maximal de 305.000 euros pour une durée de 20 ans à un taux d’intérêt maximum de 3 % représentant une mensualité de 1.692 euros. Il s’oblige à déposer des dossiers de demande de prêt, auprès d’au moins 2 établissements financiers de son choix dans le délai de 15 jours à compter de la date de signature des présentes. L’ACQUEREUR informera le VENDEUR de la réalisation de cette condition suspensive dans les HUIT JOURS de la réception de l’offre ou des offres définitives de prêt. Il l’informera dans le même délai de tout refus, en lui adressant la justification de ce refus, par lettre recommandée avec accusé de réception. CETTE CONDITION DEVRA ETRE REALISEE AU PLUS TARD le 5 mai 2021… la condition sera considérée comme réalisée dès que l’ACQUEREUR aura reçu au moins une offre définitive de prêt remplissant les caractéristiques indiquées ci-dessus ».

Il mentionne également dans le paragraphe 2 « État et diagnostics techniques » une clause assainissement indiquant : « le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité que les biens objet des présentes sont raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.

Le VENDEUR s’engage à faire réaliser à ses propres frais et charges un diagnostic de l’installation avant la réitération des présentes par acte authentique. Si cet état venait à révéler une non-conformité de l’installation, il s’engage à diminuer le prix de vente du montant du devis de mise en conformité, devis qu’il s’engage à produire à l’ACQUEREUR, ce dernier s’obligeant à faire réaliser les travaux de mise en conformité dans le délai d’un an, à ses propres frais et charges ».

Le compromis de vente indique dans le paragraphe 6 « REITERATION PAR ACTE AUTHENTIQUE » que « sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 5 juin 2021 ».

Sur la demande de résolution du compromis de vente formulée par la SCI ABI du fait de l’inexécution fautive de Madame [H] [X] veuve [W] :

Il convient d’observer que la défenderesse ne peut pas valablement soutenir qu’elle n’était pas avisée de la teneur de la clause assainissement incluse dans le compromis de vente de l’agence qu’elle a signé en date du 6 mars 2021, en ayant nécessairement pris connaissance de l’acte avant sa signature.

Même si le compromis de vente prévoyait une réitération par acte authentique au plus tard le 5 juin 2021, il précisait également que cette date n’était pas « EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

La société VEOLIA a établi le 25 mars 2021 un rapport de visite du raccordement du bien immobilier au réseau d’assainissement concluant à une non-conformité du fait d’anomalies constatées en indiquant « les eaux usées pluviales ne sont pas contrôlables et absence de boîte de branchement d’eaux usées sur le domaine public ou pas d’accès à celle-ci ».

La SCI ABI a mis en demeure la venderesse par lettre recommandée du 11 février 2022 d’exécuter ses obligations et d’obtenir la mise en conformité du bâtiment au règlement sanitaire de la ville de Melun avec demande de réitération de l’acquisition projetée. Puis par courrier recommandé du 31 mai 2022 elle a sollicité de Madame [H] [X] veuve [W] l’exécution de ses obligations en proposant de déduire le montant total des deux devis de travaux en sollicitant la poursuite de la réalisation de la vente.

Il ressort donc bien des éléments versés aux débats que les parties avaient convenu de prolonger le délai de réitération de l’acte authentique même sans signature d’un avenant du fait des difficultés liées à une absence de diagnostic d’assainissement permettant de déterminer une conformité de l’installation.

En effet, le notaire en charge de la vente précise d’ailleurs dans son courriel en date du 15 novembre 2024 qu’il a organisé le 28 avril 2022 une réunion de conciliation en son étude avec les parties et les agences immobilières afin de trouver une solution amiable à la problématique de l’assainissement du bien immobilier. Le notaire précise dans son courriel leur avoir rappelé que le contrôle de l’assainissement n’était pas obligatoire sur le territoire de la Communauté d’Agglomération [Localité 1] Val de Seine même si cette condition figurait dans l’avant-contrat signé.

Par facture du 15 octobre 2021, après devis du 20 septembre 2021, Madame [H] [X] veuve [W] justifie avoir fait réaliser une visite de son installation par la société SADE DR ILE DE FRANCE, compagnie des eaux, visant à la détection du branchement [Localité 4] en PVC existant jusqu’au trottoir. Elle a fait valoir, sans produire de document écrit de la société, que la SADE n’a pas pu contrôler l’installation à défaut d’identification de la boîte de branchement située sous une pièce carrelée, ou du tuyau de raccordement aux eaux usées et que cette dernière a refusé d’intervenir au regard de l’ancienneté du réseau d’assainissement de la ville de [Localité 1] dans le secteur. Elle ne justifie pas non plus du refus d’intervention des trois artisans contactés sur le dernier trimestre 2021 à partir de la liste qui lui aurait été fournie par la Communauté de [Localité 1] Val de Seine.

Néanmoins, il ressort du courriel du notaire que ce dernier a confirmé « les difficultés rencontrées pour obtenir ce contrôle compte-tenu de l’état du réseau ancien dans cette partie de [Localité 1] et des contraintes liées à une éventuelle mise en conformité ».

En conséquence, cette pièce produite démontre bien que la venderesse était confrontée, comme elle le revendique, à des difficultés pour identifier la boîte de branchement afin de permettre le contrôle du raccordement aux eaux usées aux fins d’obtenir un certificat de conformité ou de non-conformité de l’assainissement ; le premier rapport de VEOLIA indiquant également que les eaux usées/pluviales n’étant pas contrôlables en l’absence de boîte de branchement d’eaux usées sur le domaine public ou d’accès à celle-ci.

Par ailleurs, Madame [H] [X] veuve [W] justifie du refus de la proposition de réduction de prix aux acquéreurs dans le cadre de la réunion de conciliation organisée par le notaire le 28 avril 2022, ce dernier indiquant dans son courriel « il a été proposé aux acquéreurs une réduction de prix tenant compte des travaux à effectuer au vu d’un devis à fournir par un artisan. Cette solution a été rejetée par les représentants de la SCI ABI ».

Pourtant par courrier du 31 mai 2022 adressé au notaire, la SCI ABI a sollicité la poursuite de la réalisation de la vente avec la défalcation sur le prix de vente du bien du montant total des deux devis établis au nom de la venderesse et d’une facture n°450522 au nom de la SCI ABI concernant « un passage caméra », soit une somme totale de 27.115 euros, en vue de réitérer la vente.

Ces devis correspondent aux deux devis réalisés par la société MTP le 4 mai 2022.

Le premier devis d’un montant de 8.965 euros précise en objet « travaux d’assainissement » prévoyant « le curage du réseau d’assainissement, la démolition de la dalle intérieure pour reprise pour pose d’un regard avec tampon à carreler et création d’une boîte de branchement en limite de propriété ».

Il est observé que le devis pour la réalisation des travaux d’assainissement comporte une observation « Nota : Sous réserve de travaux complémentaires après curage qui nécessitera le changement de la canalisation des eaux usées ».

Le second devis d’un montant de 18.150 euros concerne des « travaux de reprise de la canalisation après curage, si besoin », prévoyant notamment « la fourniture et pose d’une canalisation PVC 125 CR8 y compris remblaiement et passage en sous œuvre sous la vitrine » ainsi que la démolition et la réfection du plancher béton.

Madame [H] [X] veuve [W] affirme avoir tenté d’obtenir des explications par ladite société sur ces devis et communique la réponse de la société obtenue par un courriel en date du 21 septembre 2022 indiquant que les deux devis sont indépendants, le premier devis « concerne la création d’une boîte de branchement pour se conformer à la réglementation sur l’assainissement qui impose une boîte de branchement en limite de propriété » et que le second concerne « le remplacement ou la création d’une nouvelle canalisation sur une longueur de 10 ml dans le local ». Le courriel de Monsieur [F] de la société MTP confirme à la venderesse que le second devis a été effectué à des fins d’information sur le chiffrage de travaux « éventuellement nécessaires » en cas d’absence de canalisation de raccordement aux eaux usées et qu’ « il est très probable que le premier devis suffise ».

Madame [H] [X] veuve [W] justifie donc avoir bien poursuivi ses démarches en vue d’établir un diagnostic de son installation et même le coût des travaux conformément à l’avant- contrat, en produisant les deux devis de la société MTP du 4 mai 2022 mais qu’il s’est avéré que ce chiffrage était en réalité impossible du caractère aléatoire des travaux prévus par l’entreprise ayant établi les deux devis de travaux du fait de l’aléa sur la nécessité de réaliser une canalisation de raccordement des eaux usées d’un montant important de 18.150 euros, sans garantie que ces travaux soient obligatoires, la société de travaux elle-même lui ayant répondu que le premier devis devrait suffire.

Madame [H] [X] veuve [W] a donc fait de nouvelles démarches pour faire réaliser les travaux par elle-même et produit une facture du 12 avril 2023 de la WORLD HOUSE CORPORATE EUROPE LDA pour un montant total facturé de 18.672,46 euros. Cette facture précise que les travaux réalisés concernaient notamment la création d’une boîte de branchement en limite de propriété avec séparation des eaux usées des eaux pluviales ; la remise en conformité du réseau d’eaux pluviales sur la cour arrière du bâtiment avec création d’un nouveau regard, d’un nouveau réseau, d’un puisard et la remise en état des sols suite à ouverture de tranchée dans le sol pour recherche des anciens réseaux (eaux usées) et remise en état du sol de la cour.

Elle justifie que les travaux réalisés à sa charge ont permis la délivrance d’une attestation par la Communauté de Communes de [Localité 3] en date du 7 août 2023.

Au regard de la facture de travaux produite, les travaux réalisés par la venderesse à sa charge ont été plus importants que ceux chiffrés par le seul premier devis de la société MTP. Même si les travaux ont nécessité la création d’un nouveau réseau, la venderesse n’avait aucune garantie de devoir réaliser ces travaux supplémentaires au regard du devis et de la réponse de la société MTP laissant penser que le premier devis de travaux chiffré serait suffisant pour mettre en conformité l’installation. De plus, le rapport de visite du 25 mars 2021 de la société VEOLIA avait aussi uniquement préconisé, « la création (ou la mise à niveau) d’une boîte de branchement pour les eaux usées, situées de préférence en domaine public, en limite de propriété » pour la mise en conformité des rejets des installations intérieures d’assainissement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [H] [X] veuve [W] a donc mis en œuvre de nombreuses démarches aux fins de pouvoir parvenir à identifier tant les travaux de mise en conformité à réaliser que leur chiffrage, alors qu’elle était confrontée à des problèmes techniques en lien avec la configuration des lieux à l’intérieur du bien immobilier comportant des lieux carrelés pouvant rendre impossible l’accès à la boîte de branchement mais aussi au regard de l’état du réseau dans ce secteur de la ville de [Localité 1].

Par ailleurs, il ne peut être reproché à Madame [H] [X] veuve [W] de ne pas avoir accepté la demande de diminution du prix pour un montant de 27.115 euros formulée par l’acheteur par courrier du 31 mai 2022 adressé au notaire, incluant un devis de travaux incertains pour une mise en conformité de l’installation, en sa défaveur pour un montant conséquent en cas de canalisation existante et en bon état des eaux usées. De fait, la facture des travaux d’assainissement réalisés démontre que des travaux importants de remise en état des sols ont été effectués par l’entreprise afin de pouvoir identifier les anciens réseaux, confortant les difficultés rencontrées pour mettre en conformité l’assainissement du bien.

En conclusion, la SCI ABI ne démontre pas d’inexécution fautive par Madame [H] [X] veuve [W] de ses obligations, d’autant que même si cette dernière a rencontré des difficultés pour réaliser les travaux à sa charge, elle a rempli son obligation de production d’un certificat d’assainissement à la SCI ABI, qui malgré sa conformité, a refusé de réitérer la vente du bien immobilier.

En conséquence, la SCI ABI sera déboutée de sa demande de résolution du compromis de vente aux torts de Madame [H] [X] veuve [W].

Sur la résolution de plein droit du compromis de vente :

Le compromis de vente prévoit dans son paragraphe 6 « REITERATION PAR ACTE AUTHENTIQUE » qu'« à défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit fait besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire la somme de trente et un mille euros (31.000 euros)

— ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus ».

Madame [H] [X] veuve [W] justifie de la signification par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023 à la SCI ABI d’un courrier de mise en demeure du notaire du 18 décembre 2023 lui réclamant les justificatifs de l’obtention du financement sous un délai de 8 jours, précisant son absence de réponse pour l’organisation du rendez-vous de signature malgré ses sollicitations depuis le 1er septembre 2023 alors que la venderesse a rempli l’ensemble de ses obligations notamment concernant la conformité de l’assainissement. Il précise qu’à défaut, la condition sera censée défaillie et que l’avant-contrat sera caduc de plein droit, déliant la venderesse de tout engagement.

La condition suspensive relative au financement de l’acquisition prévoyait l’obtention par l’acquéreur d’une ou plusieurs offres de prêt lui permettant de financer son acquisition à concurrence d’un montant maximal de 305.000 euros pour une durée de 20 ans à un taux d’intérêt maximum de 3 % représentant une mensualité de 1.692 euros, avec obligation de déposer des dossiers de demande de prêt, auprès d’au moins 2 établissements financiers de son choix dans le délai de 15 jours à compter de la date de signature des présentes.

En l’espèce, la SCI ABI verse aux débats un refus de concours bancaire par la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS S.A en date du 5 juin 2024 apparaissant conforme aux conditions relatives au prêt, prévues par le compromis de vente.

Néanmoins, elle communique un courrier refus de prêt en date du 2 mai 2024 par la BRED BANQUE POPULAIRE précisant uniquement que la banque n’est pas en mesure de réserver une suite favorable à la demande, mais ne comportant aucun élément sur le prêt sollicité tant sur son montant que sur ses conditions. Ce document ne peut donc valablement être reconnu comme un refus de concours au sens de la clause stipulée dans le compromis de vente, qui comportait l’obligation de déposer deux dossiers de prêt dans des établissements bancaires.

Au surplus, la SCI ABI ne justifie pas de la transmission de ces refus de concours bancaires au notaire en charge de la vente malgré sa mise en demeure.

Sur la convention de crédit signée le 28 avril 2021 avec la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS S.A communiquée par la SCI ABI, il s’avère que cette proposition de prêt comportait une validité de 30 jours après émission (et non pas de 4 mois comme soutenue par la SCI ABI). Cette pièce ne peut pas non plus lui permettre de se délier de son obligation, telle que prévue par les conditions du compromis de vente, car même si elle apparaissait pouvoir constituer une offre de prêt permettant de ne pas solliciter le dépôt d’un second dossier auprès d’un second établissement bancaire avant la date initialement prévue par le compromis, il lui appartenait plusieurs mois après et du fait du refus de la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS S.A de respecter la clause en produisant deux refus bancaire.

Il s’ensuit qu’il appartenait à la SCI ABI de respecter ses engagements contractuels en produisant deux refus bancaires conformes aux conditions prévues pour pouvoir considérer la condition suspensive comme acquise. En effet, la date de limite, pour transmettre ces refus, initialement prévue dans le compromis de vente restant applicable au regard de la poursuite de l’avant-contrat, sans que la SCI ABI n’ait sollicité la signature d’un avenant à d’autres conditions.

La SCI ABI a donc manqué au respect de ses obligations en faisant obstacle à la réalisation de la condition suspensive, du fait de sa défaillance dans la production du refus des concours bancaires, entraînant donc que celle-ci soit considérée comme réalisée.

Le notaire a adressé une mise en demeure, signifiée par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, pour enjoindre la SCI ABI à régulariser l’acte authentique dans un délai de 10 jours sous peine de caducité.

Le tribunal observe que le compromis de vente signé entre les parties stipule en sa clause « paragraphe 6 » une résolution de plein droit du contrat en cas de défaillance de l’une des parties à ses obligations, passée une mise en demeure restée infructueuse, ce qui est le cas en l’espèce.

La SCI ABI n’a pas exécuté ses obligations dans les formes prévues au contrat donc le contrat n’existe plus, ce qui d’ailleurs n’est pas contesté par la SCI ABI pour soutenir sa demande de mainlevée de la publication de son assignation.

En conséquence, la clause résolutoire (paragraphe 6) du compromis de vente est acquise et il y a lieu de constater la résolution de plein droit du compromis de vente du 6 mars 2021 ; sans qu’il y ait lieu de trancher le point de savoir si l’absence de réitération de l’acte authentique soit également expliqué par la création d’un commerce de proximité « FRANPRIX » par une autre société comme la défenderesse en justifie par arrêté du maire de [Localité 1] du 16 novembre 2022 portant autorisation de travaux pour un commerce sis dans la même rue que le bien immobilier visé par le compromis de vente litigieux.

II. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par Madame [H] [X] veuve [W]

Madame [H] [X] veuve [W] sollicite sur le fondement de l’article 1224 du code civil le versement de dommages et intérêts d’une somme de 15.000 euros correspondant au montant de l’acompte versé par la SCI ABI au regard de la résolution de plein droit du contrat, faisant valoir que son bien est resté immobilisé sur une période de deux ans.

Elle indique également que la SCI ABI n’a pas justifié au notaire ni de l’obtention de son prêt malgré mise en demeure du notaire en date du 18 décembre 2023, signifié par acte d’huissier de justice le 22 décembre 2023 ; ni de l’accord de la ville de [Localité 1] pour l’implantation d’un commerce d’alimentation avec changement de destination de l’immeuble de bureaux en commerce ou de l’accord de la société FRANCAP pour l’ouverture sous franchise COCCIMARKET d’un commerce d’alimentation.

Sur l’absence de l’accord de la ville de Melun, pour le changement de destination de l’immeuble de bureaux, pour ouvrir un commerce d’alimentation soutenue par Madame [H] [X] veuve [W], il y a lieu de préciser que cette condition suspensive a été stipulée dans le compromis de vente dans le seul intérêt de la SCI ABI, dans le cadre de son projet d’ouverture d’un commerce de proximité, et que la demanderesse ne peut donc pas s’en prévaloir.

Le paragraphe 6 au compromis de vente du 6 mars 2021 prévoit que la partie défaillante versera à la partie non défaillante, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de 31.000 euros.

Cette clause, prévoyant le versement d’une indemnité forfaitaire, s’analyse en une clause pénale sanctionnant l’absence de réitération de l’acte de vente, que le juge a de toute façon la possibilité de réduire.

Madame [H] [X] veuve [W] est fondée en sa demande car la SCI ABI était contractuellement tenue de produire les documents de refus de prêt en cas de non-réitération de l’acte de vente du bien immobilier.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Madame [H] [X] veuve [W] et il convient de condamner la SCI ABI à lui verser la somme de 15.000 euros à titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; et il y a lieu de débouter la SCI ABI de sa demande de restitution de l’acompte versé.

Sur la demande visant à solliciter que Maître [K] se dessaisira de la somme séquestrée entre ses mains par la SCI ABI à hauteur de 15.000 euros au profit de Madame [H] [X] veuve [W] , le tribunal constate que le compromis de vente du 6 mars 2021 indique que l’acompte a été versé par la SCI ABI le même jour par virement sur le compte BRED à l’agence immobilière CENTURY 21 sise à Melun, choisie pour séquestre des parties en date du compromis de vente et qu’il n’est en aucun cas justifier du versement de cette somme par l’agence séquestre de ladite somme au notaire, d’autant que l’acte authentique n’a pas été finalisé.

En conséquence, il y a lieu de dire au regard de la condamnation que le séquestre, pourra se dessaisir au profit de Madame [H] [X] veuve [W] de la somme séquestrée entre ses mains par la SCI ABI à hauteur de 15.000 euros.

III. Sur les demandes accessoires de la SCI ABI

Sur la demande de condamnation au paiement de l’indemnité forfaitaire prévue par le §6 du compromis de vente

Compte-tenu de ce qui précède sur le défaut de faute de la défenderesse, BM -2015067055Si, on statue, on rejette

la SCI ABI sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande de réparation du préjudice moral subi par la SCI ABI

Conformément aux dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Compte-tenu de ce qui précède sur le défaut de faute de la défenderesse, la SCI ABI sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande de mainlevée des publications intervenues en exécution de l’article 37-2 du décret du 4 janvier 1955

L’article 37-2 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que : « Peuvent être publiés dans les mêmes conditions les documents énumérés ci-après auxquels sont annexés ou dans lesquels sont littéralement reproduits des actes soumis ou admis à publicité, quoique ces derniers n’aient pas été dressés en la forme authentique :

1° Demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique desdits actes …

Les dispositions de l’article 30 sont applicables à compter du jour de la formalité, lorsque celle-ci est suivie, dans un délai de trois ans, de la publication d’un acte authentique ou d’une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation. En cas d’instance judiciaire, ce délai peut être prorogé par la publication d’une ou plusieurs ordonnances successives rendues à cet effet par le président du tribunal saisi ».

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2022, la SCI ABI a assigné Madame [H] [X] veuve [W] aux fins de la voir condamner à réitérer la vente des biens et droits et a publié son assignation auprès du bureau des hypothèques le 28 novembre 2022 sous le numéro d’inscription 7704P01 2022 D N°32800 ; soit depuis un délai de plus de trois ans sans solliciter d’ordonnance de prolongation de cette publication au président du tribunal judiciaire compte-tenu de son désistement à solliciter la réitération de la vente du bien.

Néanmoins et en tant que de besoin, il y a donc lieu d’ordonner la mainlevée de la publication du 28 novembre 2022 sous le numéro d’inscription 7704P01 2022 D N°32800.

IV. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI ABI, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Madame [H] [X] veuve [W] a dû accomplir, la SCI ABI sera condamnée à lui verser une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter en conséquence la demande formulée à ce titre par la SCI ABI.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, sollicitée par la partie condamnée elle-même.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résolution de plein droit du compromis de vente signé le 6 mars 2021 ;

CONDAMNE la SCI ABI à verser à Madame [H] [X] veuve [W] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que le séquestre, pourra se dessaisir au profit Madame [H] [X] veuve [W] de la somme séquestrée entre ses mains au titre de l’acompte versé par la SCI ABI à hauteur de 15.000 euros ;

ORDONNE la mainlevée de la publication du 28 novembre 2022 sous le numéro d’inscription 7704P01 2022 D N°32800 ;

DÉBOUTE la SCI ABI de sa demande de résolution du compromis de vente signé le 6 mars 2021 aux torts de Madame [H] [X] veuve [W] ;

DÉBOUTE la SCI ABI de sa demande de restitution de l’acompte versé ;

DÉBOUTE la SCI ABI de sa demande de réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE la SCI ABI de sa demande de paiement de l’indemnité forfaitaire ;

CONDAMNE la SCI ABI à verser à Madame [H] [X] veuve [W] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes et prétentions des parties ;

CONDAMNE la SCI ABI aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le 17 Avril 2026, à l’audience de la première chambre civile du Tribunal judiciaire de MELUN par Mathilde BERNARD, Présidente, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT