TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05559 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID4Z

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/04/2026

Société SCI MENDES 2

C/

Monsieur [X] [Q]

Madame [N] [Q] née [C]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— l’AARPI NMCG AARPI

— [X] [Q]

— [N] [Q] née [C]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SCI MENDES 2

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [Q]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [N] [Q] née [C]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 août 2022, la SCI MENDES 2 représenté par CDC HABITAT a loué à M. [X] [Q] et Mme [N] [Q], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°75 situés [Adresse 5], à GRETZ-ARMAINVILLIERS (77220), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 850,74 € hors charges, outre 191,17 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, la SCI MENDES 2 représentée par CDC HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 362,78 € au titre des loyers et charges échus selon un décompte arrêté au 21 janvier 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, la SCI MENDES 2 représentée par CDC HABITAT a fait assigner M. [X] [Q] et Mme [N] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 8 550,25 € au titre des loyers et charges impayés selon un décompte arrêté au 15 juillet 2025,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 17 octobre 2025.

Après un renvoi, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 17 février 2026.

A cette audience, la SCI MENDES 2 représentée par CDC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 16 858,98 €, au titre des loyers et charges échus au 12 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise que le paiement intégral des loyers n’a pas repris depuis novembre 2024, les versements effectués le 15 février 2026 évoqués par les défendeurs ne couvrent pas le montant des loyers. Elle ajoute que les locataires n’ont pas répondu à l’offre de vente qui leur a été faite par le propriétaire.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, M. [X] [Q] et Mme [N] [Q] comparaissent pas. Ils reconnaissent le montant de la dette locative mais sollicitent des délais de paiement pour pouvoir l’apurer par des mensualités sur deux ans. Mme [N] [Q] fait savoir qu’elle ne travaille plus depuis janvier 2025 et perçoit 1800 euros de France travail. M. [X] [Q] indique avoir perdu son emploi en janvier 2026 et percevoir 700 euros par mois d’allocations chômage. Ils exposent avoir deux enfants à charge et produisent des justificatifs relatifs à leurs charges et ressources.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 25 janvier 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI MENDES 2 représentée par CDC HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 février 2026, la dette locative de M. [X] [Q] et Mme [N] [Q] s’élève à la somme de 15 787,90 € (soit la somme de 16 858,98 € mentionnée dans le décompte, diminuée d’un montant de 1 071,00 € euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient de condamner M. [X] [Q] et Mme [N] [Q] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de l’accord de l’absence de reprise de paiement intégral des loyers courants depuis novembre 2024 et l’incapacité des locatives à solder leur dette locative, les conditions légales ne sont pas remplies pour accorder des délais de paiement aux locataires. En conséquences, la demande de délai de paiement formée par M. [X] [Q] et Mme [N] [Q] sera rejetée.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 5 août 2022 unissant les parties stipule en son article article 7 intitulé « clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 24 mars 2025.

— Sur l’expulsion

Compte-tenu de l’absence de reprise de paiement intégral des loyers, les conditions légales ne sont pas remplies pour ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire. L’expulsion de M. [X] [Q] et Mme [N] [Q] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [X] [Q] et Mme [N] [Q] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [Q] et Mme [N] [Q] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SCI MENDES 2 représenté par CDC HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [Q] et Mme [N] [Q] à verser à la SCI MENDES 2 représentée par CDC HABITAT la somme de 15 787,90 € (décompte arrêté au 12 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de délai de paiement formée par M. [X] [Q] et Mme [N] [Q]

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 août 2022 entre la SCI MENDES 2 représentée par CDC HABITAT, d’une part, et M. [X] [Q] et Mme [N] [Q], d’autre part, concernant le logement et un emplacement de stationnement n°75 situés au [Adresse 6] à GRETZ-ARMAINVILLIERS 77220 sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [Q] et Mme [N] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [Q] et Mme [N] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MENDES 2 représentée par CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [Q] et Mme [N] [Q] solidairement à verser à la SCI MENDES 2 représentée par CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SCI MENDES 2 représentée par CDC HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI MENDES 2 représentée par CDC HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [X] [Q] et Mme [N] [Q] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.