TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1] (77)

Juge de l’Exécution

Affaire n° : N° RG 23/00038 – N° Portalis DB2Z-W-B7H-HHMU

Jugement n° :

autorisation de vente amiable

JUGEMENT D’ORIENTATION DU SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Le 3 Février 2026,

Et par-devant Mathilde BERNARD, juge chargée des fonctions de juge de l’exécution, statuant à juge unique, assistée de Odile ANCELE, greffier,

ONT ÉTÉ APPELÉES :

PARTIE DEMANDERESSE :

La société BRED BANQUE POPULAIRE, société anonyme coopérative de banque populaire régie par les articles L. 512-2 et suivants du code monétaire et financier immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 552.091.795, ayant siège social sis [Adresse 1],

Créancier poursuivant représenté par Maître Guillaume MÉAR, avocat au barreau de MELUN, associé de la SCP MALPEL & ASSOCIÉS,

PARTIE DÉFENDERESSE :

La société [I], société civile, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 497.996.892, dont le siège social est [Adresse 2],

Partie saisie ayant pour avocat plaidant Maître Élisabeth MORAND-DE-GASQUET, avocat au barreau de Paris et pour avocat postulant Maître Sarah DEGRAND, avocat au barreau de Melun ;

EN PRÉSENCE DE OU DÛMENT APPELÉ :

LE TRESOR PUBLIC, Service des Impôts des Particuliers sis [Adresse 3]

Créancier inscrit,sans avocat constitué

Après l’appel de l’affaire, celle-ci a été mise en délibéré au 7 Avril 2026.

A la date indiquée, le jugement suivant a été rendu :

EXPOSE DU LITIGE

LA S.A. BRED BANQUE POPULAIRE, selon commandement aux fins de saisie immobilière délivré le 24 février 2023, publié le 30 mars 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 1], volume 2023, S numéro 33, poursuit la vente des biens immobiliers appartenant à LA S.C.I. [I] et visés dans ledit commandement.

Par acte d’huissier en date du 15 mai 2023, LA S.A. BRED BANQUE POPULAIRE a fait assigner LA S.C.I. [I] aux fins notamment de comparaître à l’audience d’orientation, voir statuer sur la validité de la saisie, les contestations et demandes incidentes liées à celles-ci, et ordonner la vente forcée des biens désignés à la barre du tribunal.

L’assignation à comparaître à l’audience d’orientation a été dénoncée le 17 mai 2023 au TRESOR PUBLIC, autre créancier inscrit sur ledit bien au jour de la publication du commandement susvisé, ainsi qu’en atteste l’état hypothécaire produit.

LE TRESOR PUBLIC n’a pas procédé à une déclaration de créance à ce jour.

Le cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de vente a été déposé au greffe du Tribunal judiciaire de MELUN le 16 mai 2023.

A l’audience d’orientation, le poursuivant, représenté par son conseil, a soutenu ses conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2025, demandant de :

statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;rejeter les demandes formées par la société SCI [I] ;mentionner la créance à la somme de 176 043,64 euros, outre les intérêts postérieurs au 02 décembre 2025, date du dernier décompte, ou subsidiairement à la somme de 78 977,46 euros, outre les échéances impayées et les intérêts postérieures au 02 décembre 2025 ;fixer la somme en deçà de laquelle l’immeuble ne pourra être vendu à 200 000 euros ;taxer les frais de poursuite, et rappeler que les émoluments seront calculés conformément aux dispositions de l’article A. 444-191 V du code de commerce, que le prix de l’immeuble devra être consigné à la caisse des dépôts et consignations ; outre les disposition de l’article 14 du cahier des conditions de vente et sur le séquestre ;condamner la SCI [I] à lui payer la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le poursuivant fait valoir l’acquiescement de la société SCI [I], en l’absence de contestation d’une précédente saisie-attribution dénoncée, valant reconnaissance du montant de la dette.

Subsidiairement, il se prévaut de l’inapplicabilité de la jurisprudence de la cour de cassation relative au caractère abusif de la clause de déchéance du terme d’un prêt immobilier s’agissant d’une société civile immobilière.

Plus subsidiairement, il souligne l’absence de caractère abusif de la déchéance du terme.

Il conteste tout règlement de la débitrice et rappelle l’ancienneté de la procédure.

LA S.C.I. [I], représentée par son conseil, a soutenu ses conclusions notifiées par RPVA le 26 janvier 2026, demandant de prononcer l’irrégularité de la saisie immobilière pour absence de délai dans la déchéance du terme, ou subsidiairement d’ordonner le report du paiement des sommes dues à deux années, ou plus subsidiairement de l’autoriser à procéder à la vente amiable de son bien immobilier.

Dans tous les cas, elle sollicite le débouté de la demande adverse au titre des frais irrépétibles, et de statuer sur les dépens.

Elle expose être une société civile immobilière familiale et n’avoir pas acquis l’immeuble à des fins d’investissement locatif puisque la majorité des associés habite le bien acquis. Elle fait valoir dès lors la jurisprudence applicable aux consommateurs et non-professionnels et le caractère abusif des clauses du contrat de prêt souscrit.

Elle ajoute avoir mis en vente un autre bien et effectué des versements.

L’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler le Juge de l’exécution n’a pas pour mission de « rappeler » toutes les dispositions applicables de plein droit en matière de saisie immobilière ou figurant au cahier des conditions de ventes ; et que les moyens des parties n’ont pas à figurer au dispositif de leurs écritures et ne constituent pas des demandes sur lesquelles il doit statuer.

Sur la régularité de la saisie et le montant de la créance

Il ressort de l’ article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution que la saisie immobilière ne peut être pratiquée qu’en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

La créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

Seuls constituent des titres exécutoires les titres énumérés à l’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article R. 322-15 du même code dispose qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce il a été versé aux débats :

l’acte authentique revêtu de la formule exécutoire reçu par Maître [X], Notaire à [Localité 1], le 4 février 2011, suivant lequel LA S.A. BRED BANQUE POPULAIRE a consenti à LA S.C.I. [I], aux fins de paiement du prix pour l’achat du bien immobilier saisi, fixé à 300 000 euros, un prêt de 260 000 euros sur 20 ans, au taux effectif global de 5,11 % l’an, et au taux hors assurance de 3,50%, les conditions générales du prêt garanti par un privilège de prêteur de deniers et une inscription d’hypothèque conventionnelle au profit de LA S.A. BRED BANQUE POPULAIRE pour sûreté de la somme de 312 000 euros au titre du privilège de prêteur de deniers (soit 260 000 euros en principal, avec intérêts au taux de 3,50% et 52 000 euros au titre des accessoires); les tableaux d’amortissement du prêt,la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à LA S.C.I. [I] de régler les impayés sous 15 jours et prononçant la déchéance du terme, en date du 25 juillet 2022,la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à LA S.C.I. [I] de régler les impayés sous 15 jours à peine de déchéance du terme, en date du 1er août 2022,

la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à LA S.C.I. [I] de régler les impayés sous 15 jours la somme de 189 120,33 euros, et prononçant à nouveau la déchéance du terme, en date du 28 octobre 2022.

Sur la clause de déchéance du terme

Pour s’opposer à la demande du créancier poursuivant, LA S.C.I. [I] soulève le caractère abusif de la clause figurant au contrat de prêt, relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations, en l’absence de prévision d’une mise en demeure de payer dans un délai raisonnable.

Le poursuivant fait valoir l’acquiescement de la société SCI [I], en l’absence de contestation d’une précédente saisie-attribution dénoncée, valant reconnaissance du montant de la dette.

Subsidiairement, il se prévaut de l’inapplicabilité de la jurisprudence de la cour de cassation relative au caractère abusif de la clause de déchéance du terme d’un prêt immobilier s’agissant d’une société civile immobilière.

Plus subsidiairement, il souligne l’absence de caractère abusif de la déchéance du terme.

Sur l’acquiescement

Le poursuivant se prévaut de l’article 408 du code de procédure civile selon lequel : «L’acquiescement à la demande emporte reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l’adversaire et renonciation à l’action », et l’absence de contestation de la saisie-attribution réalisée pour la somme de 176.242,50 euros.

Or, l’acquiescement, s’il peut être tacite, doit être non équivoque.

En l’espèce, la volonté non équivoque d’acquiescer à la demande de paiement du capital et non des seules échéances impayées ne saurait résulter de l’absence de contestation d’une saisie-attribution qui n’a été fructueuse qu’à hauteur d’une échéance impayée environ.

Le moyen est donc mal fondé.

Sur le bénéfice de la protection contre les clauses abusives

Selon l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, applicable au litige, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

A la lecture de l’article liminaire du même code, le « consommateur » désigne toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Le « non-professionnel » est défini comme étant toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles.

Le poursuivant se prévaut d’une jurisprudence de la première chambre civile de la Cour de cassation, du 28 juin 2023, selon laquelle « une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition d’immeubles conformément à son objet [et ne peut dans ce cadre] invoquer à son bénéfice le caractère abusif de certaines clauses des contrats de prêt » (Cass, 1 ère civ, 28 juin 2023, 22-13.969), jurisprudence réitérée depuis (Cass. 1ère civ., 9 juill. 2025, n° 23-23.066).

La débitrice rétorque que dans la première espèce, visée en demande, la cour d’appel avait constaté que la société avait souscrit deux prêts immobiliers afin d’acquérir des immeubles à des fins d’investissement locatif, alors qu’elle est une société familiale ayant acquis à fins d’habitation de ses associés.

Diverses jurisprudences s’opposent s’agissant de la qualification de non-professionnels pour des sociétés civiles immobilières dites « familiales ».

Notamment, la Cour d’appel de Paris a pu retenir dans un premier temps : « Une SCI familiale est une société dont les parts sont détenues par des membres d’une même famille alors qu’à l’inverse, une SCI professionnelle est détenue par des associés n’ayant pas de lien de parenté et qui n’ont pas forcément de patrimoine commun. En l’espèce, si l’objet social de la SCI [concernée] était l’acquisition, l’administration et la gestion d’immeubles ou toute opérations financière s’y rattachant, le bien acquis par elle et objet de la saisie immobilière avait une destination familiale, s’agissant d’une maison à usage d’habitation principale. Il n’est pas démontré ni même soutenu que la SCI [saisie] aurait acquis d’autres biens, et l’immeuble susvisé constitue son siège social. Il faut en déduire que dans le cadre du contrat de prêt litigieux, la SCI n’avait pas contracté en qualité de professionnelle. L’article L. 212-1 du code de la consommation lui est donc applicable. » (Cour d’appel de Paris, Pôle 1 chambre 10, 28 septembre 2023, n° 23/00907).

La même cour a pu retenir par la suite : « la souscription d’un prêt immobilier en vue d’acquérir un bien immobilier entre parfaitement dans l’objet social [ d’une SCI], de sorte qu’elle ne saurait être considérée comme étant un non-professionnel, peu important qu’il s’agisse d’une SCI familiale. Dès lors, c’est en vain que [ladite SCI] invoque le caractère abusif de la clause de déchéance du terme. » (Cour d’appel de Paris, Pôle 1 chambre 10, 10 juillet 2025, n° 24/20644).

Ceci étant précisé, il apparait en l’espèce, au regard de l’ordonnance du 9 octobre 2020 produit par la SCI [I] elle-même, qu’elle est propriétaire de locaux commerciaux autres que le bien saisi, donnés en location, lesquels constituent son siège social, et de ses dires qu’elle a vendu un troisième bien pour apurer sa dette, ce qui démontre que son activité a une certaine ampleur.

L’attestation d’expertise-audit du 25 mars 2025 sur l’absence d’activités commerciales de la débitrice -dont la forme interroge par ailleurs- se trouve ainsi contredite.

De plus, la débitrice ne produit pas même ses statuts, ni un extrait Kbis, pour établir son objet social, ses activités, et les conditions de sa création, alors qu’il lui appartient d’établir que l’acquisition était faite à des fins non-professionnelles.

Par conséquent, elle ne peut se prévaloir de la qualité de non-professionnelle au seul titre des liens de parenté existant entre ses associés et de ce que certains sont domiciliés administrativement dans le bien acquis grâce au prêt.

Elle ne peut donc se prévaloir des dispositions et jurisprudences relatives au caractère abusif d’une clause de déchéance du terme.

Au surplus, elle demandait à ce titre de constater l’irrégularité de la saisie immobilière, ce qui n’est pas la sanction d’un tel caractère abusif.

La demande en ce sens sera donc rejetée.

La créance est ainsi exigible, capital inclus.

Par ailleurs, l’allégation selon laquelle le gérant de la société ne parlerait pas parfaitement le français n’est pas étayée ni pertinente dès lors que celui-ci est gérant de la société et a signé ès qualités le contrat de prêt engageant la personne morale en connaissance de cause.

Sur le décompte produit

Selon le décompte du 2 décembre 2025 produit, la dette s’élève à cette date à un total de 176 043,64 euros, outre les intérêts postérieurs, dont 154 132,01 euros en principal, 12 299,33 euros d’intérêts échus, et 9 612,30 euros d’indemnité forfaitaire.

Ces montants ne sont pas contestés en défense et aucun règlement n’est établi au-delà de ceux portés au décompte.

C’est donc à cette somme qu’il convient de fixer la créance exigible de LA S.A. BRED BANQUE POPULAIRE.

Sur la demande de report du paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, la débitrice demande au juge de l’exécution l’octroi d’un report du paiement, faisant valoir, qu’à ce jour, elle s’est acquittée du paiement d’une somme de 166 000 euros, que le locataire d’un immeuble commercial lui appartenant n’a pas procédé aux règlements des loyers, ce qui a entrainé des problèmes de trésorerie. Elle ajoute qu’un bien a été mis en vente par le gérant, ce qui n’a permis l’apurement de la dette qu’à hauteur de 26 000 euros. Elle souligne qu’un autre bien a été estimé à une valeur 220 000 euros et intéresse un promoteur qui se disait prêt à l’acheter à 250 000 euros, et a fait l’objet d’une promesse de vente signée le 11 avril 2024 au prix de 225 000 euros. Elle mentionne également un offre de vente du 29 janvier 2025 pour un montant net vendeur de 250 000 euros et un courriel du 21 janvier 2026 confirmant l’intérêt persistant du promoteur immobilier susmentionné.

Elle fait également valoir que l’immeuble litigieux constitue le logement familial de Monsieur [C] [I], gérant, dans lequel il réside avec sa femme invalide et leurs deux fils disposant de très faibles revenus.

Le poursuivant expose que ce report est sollicité depuis le 29 septembre 2023, soit depuis plus de deux ans, et que les pièces produites afin de justifier de la mise en vente d’un autre bien datent de mars et juin 2023. Il ajoute que la débitrice saisie ne procède à aucun paiement, et ne justifie d’aucun revenu qui permettrait de procéder à un paiement échelonné du créancier poursuivant.

Pour autant, il ressort du décompte produit par la banque elle-même que des versements spontanés ont été effectués en 2023, dont un versement de 26 292,13 euros, ce qui contredit ses allégations sur ce point.

Ceci étant, la SCI [I] ne fournit pas d’éléments comptables sur sa situation financière actuelle, alors qu’elle seule est débitrice, et a de fait bénéficié de plus de trois ans de délais de procédure depuis la délivrance du commandement de payer.

La demande sera donc rejetée.

Sur l’orientation en vente amiable ou en vente forcée

En l’espèce, compte-tenu de l’accord des parties pour une vente amiable du bien saisi au prix plancher de 200 000 euros, il y a dès lors lieu d’autoriser la vente amiable du bien immobilier dont s’agit.

En effet, celle-ci apparaît susceptible d’être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien, et des conditions économiques du marché, sous réserve qu’il ne soit pas vendu en-deçà de ce prix plancher net vendeur convenu entre les parties et qui tient compte du prix d’acquisition de 300 000 euros en 2011, et du fait que les acquéreurs potentiels devront ajouter au prix de vente strict les frais de poursuite taxés à concurrence de 4 277,24 euros, frais qui, en vertu de l’article R. 322-24 du code des procédures civiles d’exécution, doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, outre les émoluments, le prix plancher ainsi fixé permettant en outre à la débitrice de disposer d’une marge de négociation afin de favoriser la réalisation amiable de leur bien.

Les suites de la procédure seront rappelées au dispositif.

L’équité commande de rejeter la demande au titre des frais irrépétibles, ces frais n’étant pas justifiés alors que la présente procédure ouvre droit à émoluments, et la situation du créancier étant plus favorable que celle de la débitrice saisie.

Enfin, les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats publics ;

REJETTE la demande de LA S.C.I. [I] tendant à constater l’irrégularité de la saisie ;

MENTIONNE que la créance totale privilégiée de LA S.A. BRED BANQUE POPULAIRE retenue à l’encontre de LA S.C.I. [I] s’élève à la somme de 176 043,64 euros en principal, intérêts et accessoires telle qu’arrêtée au 2 décembre 2025, outre intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement ;

AUTORISE LA VENTE AMIABLE des biens figurant au commandement aux fins de saisie immobilière appartenant à LA S.C.I. [I] ;

FIXE à la somme de 200 000 euros le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 4 277,24 euros outre émoluments ;

RAPPELLE que ces frais de poursuite doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

RAPPELLE que les émoluments seront calculés conformément aux dispositions de l’article A 444-191 V du code de commerce ;

DIT que les conditions du cahier des conditions de vente devront être respectées ;

RAPPELLE que le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignation et acquis aux créanciers participant à la distribution, ainsi que le cas échéant, à LA S.C.I. [I], pour leur être distribués ;

RAPPELLE que la présente décision qui fait droit à la demande d’autorisation de vente amiable suspend le cours de la procédure de saisie immobilière ;

RAPPELLE à LA S.C.I. [I] qu’elle doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable ainsi autorisée, et doit rendre compte au créancier poursuivant qui le demande des démarches accomplies à cette fin, sa carence pouvant justifier la reprise de la procédure sur vente forcée ;

DIT que le présent dispositif vaut convocation des parties à l’audience du mardi 16 juin 2026 à 9h30 au Tribunal de judiciaire de Melun et les INVITE à justifier le cas échéant pour ladite audience de:

— l’acte de vente intervenu

— de l’attestation justifiant la consignation du prix, frais de vente ainsi que du paiement des frais taxés ;

RAPPELLE qu’à cette audience de renvoi, le Juge de l’Exécution ne peut accorder de délai supplémentaire d’une durée maximum de trois mois, que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION