TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Copies exécutoires délivrées le:

à M^e CHAMARD

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e DE LAMBERT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/13174 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYG34

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 06 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. GMA PARTICIPATIONS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD – BENSAHEL – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société [R] [Z], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Angélique DE LAMBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #W18

Décision du 06 Juin 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/13174 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYG34

PARTIE INTERVENANTE

Société civile HEJEG, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD – BENSAHEL – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, Première Vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Céline [Localité 10], Juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience du 28 Mars 2025 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SAS GMA Participations était propriétaire au sein de cet immeuble du lot n°3 jusqu’au 9 mai 2023, date à laquelle le lot a été cédé à la société Hejeg.

Par acte d’huissier en date du 31 octobre 2022, la SAS GMA Participations a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation des résolutions 9-1 et 22 de l’assemblée générale du 17 octobre 2022.

Décision du 06 Juin 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/13174 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYG34

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 16 juin 2023, la société civile Hejeg est intervenue volontairement à l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 janvier 2024, la SAS GMA Participations et la société civile Hejeg demandent au tribunal de :

“Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 8, 9 et 26 avant dernier alinéa,

Vu le décret du 17 mars 1967, notamment ses articles 9, 13 et 29,

Juger la société GMA PARTICIPATIONS recevable et bien fondée en ses demandes,

Juger la société HEJEG recevable et bien fondée en son intervention volontaire,

En conséquence, y faisant droit,

— Annuler les résolutions n°9-1 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] en date du 17 octobre 2022,

— Juger en tout état de cause nul et de nul effet le mandat du syndic faute pour l’assemblée générale d’avoir voté au vu d’un projet de contrat et d’avoir fixé les dates calendaires de début,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de toutes ses demandes,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer à la société GMA PARTICIPATIONS et à la société HEJEG une somme de 7.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Rappeler que par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société HEJEG sera dispensée de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires, lesquels seront répartis entre les autres copropriétaires,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

“Vu les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Décision du 06 Juin 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/13174 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYG34

Vu les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 12],

— JUGER mal fondée les sociétés GMA PARTICIPATIONS et HEJEG en leur demande d’annulation de la résolution n°9-1 relative à la désignation du syndic [R] [Z] dans la mesure où elles ont voté en sa faveur,

— JUGER mal fondée les sociétés GMA PARTICIPATIONS et HEJEG en leur demande d’annulation de la résolution n°22 dans la mesure où elle a été adoptée régulièrement,

— DEBOUTER les sociétés GMA PARTICIPATIONS et HEJEG de l’ensemble de leurs demandes,

fins et conclusions,

— CONDAMNER les sociétés GMA PARTICIPATIONS et HEJEG à verser au syndicat des

copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 12] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.”

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 28 mars 2025 a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire

En application de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il convient de recevoir l’intervention volontaire, au demeurant non contestée, de la société Hejeg, qui a acquis le lot qui appartenait à la SAS GMA Participation au sein de l’immeuble, en mai 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 9-1 de l’assemblée générale du 17 octobre 2022

Lors de l’assemblée générale du 17 octobre 2022, la résolution n° 9-1, formulée comme suit, a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés : “l’assemblée générale, après en avoir délibéré, désigne le cabinet SARL [R] [Z] en qualité de syndic et approuve son contrat de mandat tel qu’annexé à la convocation. Son mandat commencera le 17/10/2022 pour 18 mois. L’assemblée générale après en avoir délibéré, décide que les honoraires de gestion du cabinet SARL [R] [Z] pour l’exercice en cours sont fixés à la somme de 4800 euros TTC pour une année avec blocage des honoraires de base pendant la durée du mandat. L’assemblée générale désigne Mme [L] pour signer le contrat de mandat au nom du syndicat des copropriétaires et autorise à ouvrir un compte bancaire à la société générale au nom du syndicat des copropriétaires et autorise à ouvrir un compte bancaire à la société générale au nom du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]. La SARL [R] [Z] est sollicitée de toute urgence pour proposer sa candidature en tant que syndic de l’immeuble. Un courrier recommandé a été envoyé le 17 septembre 2022 par le conseil syndical pour mise à l’ordre du jour de cette assemblée générale qui a été retournée en pli avisé et non réclamé sans l’enveloppe d’origine. Messieurs [Z] remercient les copropriétaires de leur confiance et prennent la suite de la réunion à 18h15.”(sic)

Les demanderesses sollicitent l’annulation de la résolution n° 9-1 au motif que le mandat de syndic ne figurait pas à l’ordre du jour et que la résolution ne mentionne pas les dates calendaires de début et de fin de son contrat. Elles invoquent les dispositions du décret du 17 mars 1967 et notamment l’article 29.

Il ressort de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En application de ces dispositions, un copropriétaire ayant voté en faveur d’une décision est irrecevable à agir contre cette décision.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale que la SAS GMA Participations a voté en faveur de la résolution n° 9-1.

Par conséquent, sa demande de nullité de cette résolution sera déclarée irrecevable.

A la date de l’assemblée générale litigieuse, la société Hejeg n’était pas encore copropriétaire au sein de l’immeuble. Elle doit donc également être déclarée irrecevable en sa demande au regard des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 17 octobre 2022

Lors de l’assemblée générale du 17 octobre 2022, les copropriétaires ont rejeté la résolution n°22 formulée comme suit : “Les domiciliations d’entreprise sont tolérées. En revanche, tout type de bail commercial, tout exercice de profession nécessitant l’accueil ou le passage de clientèle sont formellement interdits (notamment les professions libérales).”(sic)

Les demanderesses sollicitent l’annulation de la résolution n° 22 en raison du non respect du délai de convocation de 21 jours. Elles exposent que la convocation est datée du 23 septembre 2022 et qu’elle a été présentée à la SAS GMA Participations le 26 septembre 2022. Elles invoquent les articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967. Elles indiquent qu’en vertu du principe d’autonomie des assemblées générales, le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir d’une précédente convocation diffusée pour une assemblée qui en définitive n’a pas eu lieu. Elles relèvent que le syndicat des copropriétaires omet de verser aux débats l’accusé de réception du courrier de notification de la convocation à la SAS GMA Participations.

Le syndicat des copropriétaires oppose que le délai de 21 jours a été respecté puisque la convocation a été adressée à la SAS GMA Participations le 23 septembre 2022 pour une réunion fixée 24 jours plus tard le 17 octobre 2022.

Il indique que l’assemblée avait été convoquée initialement le 2 septembre 2022 pour une assemblée fixée le 29 septembre 2022 ; que la SAS GMA Participations a été informée, par un courrier du 15 septembre 2022, que cette assemblée serait décalée ; qu’une nouvelle convocation lui a été adressée le 23 septembre 2022 avec un ordre du jour identique, sauf s’agissant de la résolution n° 15 qui a été supprimée; que pour le reste des résolutions, l’objet de l’assemblée générale du 17 octobre 2022 était identique à celui de l’assemblée générale initialement fixée le 29 septembre 2022.

Il en déduit que la SAS GMA Participations a parfaitement été informée de l’objet de l’assemblée générale du 17 octobre 2022 et a disposé d’un délai suffisant pour étudier les résolutions soumises à son vote, ce qui est l’objectif poursuivi par les dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoyant un délai minimum de convocation pour une telle assemblée.

Les demanderesses invoquent par ailleurs la non-conformité de la résolution à l’ordre du jour. Elles exposent que la résolution votée modifie le sens et la portée de la résolution figurant à l’ordre du jour.

Le syndicat des copropriétaires oppose que l’ordre du jour a été respecté et que le projet soumis au vote a simplement clarifié un point.

Les demanderesses considèrent en outre que la résolution nécessitait un vote à l’unanimité des copropriétaires dans la mesure où le règlement de copropriété n’interdit pas l’exercice des professions libérales et envisage même les conditions d’exercice d’une telle profession. Elles font valoir que le règlement interdit, uniquement, les industries et commerces, les cliniques, les laboratoires d’expériences et les cours de musique, de chant ou de danse.

Le syndicat des copropriétaires oppose que le règlement de copropriété est sans équivoque dans la mesure où il interdit l’exercice de toute profession sans exception ; que la résolution n°22 qui se borne à réaffirmer les termes du règlement de copropriété ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires. Il affirme que la jurisprudence considère que les termes “occupation bourgeoise” signifient “un usage d’habitation” ; que la formulation “les lots ne pourront être occupés que bourgeoisement” ne remet pas en cause la portée de la clause en question et ne peut être interprétée comme n’excluant pas la possibilité d’une occupation professionnelle.

Les demanderesses considèrent enfin que la résolution procède d’un abus de majorité dans la mesure où douze sociétés commerciales sont domiciliées dans l’immeuble.

Il ressort de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, mentionné ci-dessus, qu’un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une assemblée générale dès lors qu’il a voté en faveur de certaines décisions.

En revanche, ces dispositions n’interdisent nullement à un copropriétaire d’invoquer les irrégularités de la convocation de l’assemblée générale mais en limitant ses demandes d’annulation pour les seules résolutions auxquelles il est opposant ou défaillant.

Décision du 06 Juin 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/13174 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYG34

Il est constant que le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l’absence ou de l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale, en invoquant l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Aux termes de cet article , « sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long».

Ce délai se calcule selon les prescriptions des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

S’agissant d’un délai de réflexion, de consultation et de concertation pour les copropriétaires, le non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s’en prévaut, de justifier d’un grief causé par l’envoi tardif de la convocation à lui-même.

Par ailleurs, le premier alinéa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit que : « Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Enfin, il est constant que la charge de la preuve de la régularité des convocations pèse sur le syndicat des copropriétaires et non sur le copropriétaire qui invoque le non-respect des dispositions d’ordre public de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats l’accusé de réception relatif à la convocation pour l’assemblée générale du 17 octobre 2022. Il ne peut se prévaloir d’une précédente convocation pour une assemblée générale qui devait avoir lieu le 29 septembre 2022 et qui ne s’est pas tenue. Il y a lieu de préciser à ce titre que le syndicat des copropriétaires ne produit pas non plus l’accusé de réception pour l’assemblée générale du 29 septembre 2022. Il ressort par ailleurs de la comparaison des deux convocations que leur ordre du jour n’était pas totalement similaire.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’accueillir le moyen de nullité tiré du défaut du respect du délai de convocation et de faire droit à la demande d’annulation de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 17 octobre 2022, sans nécessité de statuer sur les autres moyens de nullité soulevés.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe partiellement sera condamné aux dépens, avec distraction au profit de Jérôme Chamard en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, il est condamné à verser la somme de 2500 euros à la SAS GMA Participations et à la société Hejeg, prises ensemble, en application de l’article 700 du code de procédure civile, et débouté de sa demande formée à ce titre.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société Hejeg est dispensée de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires, lesquels seront répartis entre les autres copropriétaires.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et il n’y pas lieu, en l’espèce, de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REÇOIT l’intervention volontaire de la société Hejeg ;

DÉCLARE la SAS GMA Participations et la société Hejeg irrecevables en leur demande d’annulation de la résolution 9-1 de l’assemblée générale du 17 octobre 2022 de l’immeuble sis [Adresse 4] ;

PRONONCE l’annulation de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 17 octobre 2022 de l’immeuble sis [Adresse 4] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux dépens ;

ACCORDE à Maître Jérôme Chamard le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à verser à la SAS GMA Participations et à la société Hejeg, prises ensemble, la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE la société Hejeg de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 11] le 06 Juin 2025.

La Greffière Pour la Présidente empêchée

Madame L. VERMEILLE, Vice-Présidente