Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 24/00412 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-K4IV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 MARS 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Audrey SALZARD, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B413, avocat postulant, M^e Bernard PICCIN, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de SARREGUEMINES, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. ULKER KEBAB, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Hervé GOURVENNEC, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B306

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Débats à l’audience publique du 10 DÉCEMBRE 2024

Président : Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal judiciaire

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 28 JANVIER 2025, délibéré prorogé en son dernier état au 04 MARS 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 02 septembre 2024, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, Monsieur [U] [N] a fait assigner la S.A.S.U. ULKER KEBAB devant le Juge des référés, sur le fondement des articles L.145-1 du Code de commerce et 808 et 809 du Code de procédure civile, aux fins de voir :

— Constater acquise au profit de Monsieur [U] [N] la clause résolutoire visée dans le commandement de payer en date du 29 février 2024 ;

— En conséquence, prononcer la résiliation pure et simple du bail consenti le 19 février 2020 ;

— Ordonner l’expulsion de la S.A.S.U. ULKER KEBAB des lieux qu’elle occupe sis [Adresse 5] à [Localité 4] ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

— Dire et juger que les sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la S.A.S.U. ULKER KEBAB au paiement d’une somme de 4 550 € (somme arrêtée au 30 juin 2024) à titre de provision à valoir sur les arriérés augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la présente assignation ;

— Condamner la S.A.S.U. ULKER KEBAB au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 8 mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, qu’il convient de fixer à une somme de 30% au loyer initial en principal, charges et taxes en sus, fin que cette indemnité conserve un caractère coercitif, soit 845 € ;

— Condamner la S.A.S.U. ULKER KEBAB à verser à Monsieur [U] [N] la somme de 2 760 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La S.A.S.U. ULKER KEBAB a constitué avocat.

Par conclusions enregistrées le 22 octobre 2024, elle demande de :

— Juger que la clause résolutoire du bail n’a pas joué entre les parties :

Par conséquent :

— Débouter Monsieur [U] [N] de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et de sa demande visant à voir prononcer la résiliation pure et simple du bail consenti le 19 février 2020, pour non-paiement des arriérés de loyers ;

Subsidiairement :

— Accorder des délais de paiement rétroactifs à la S.A.S.U. ULKER KEBAB , sur 10 mois, pour s’acquitter du règlement des causes du commandement de payer du 29 février 2024, soit du paiement de la somme de 3 250 € correspondant aux loyers de juillet 2023, octobre 2023, décembre 2023, janvier 2024 et février 2024 ;

— Constater que ces délais de paiement ont été respectés par la S.A.S.U. ULKER KEBAB;

Par conséquent :

— Juger que la clause résolutoire n’a pas joué ;

Par conséquent :

— Dire n’y avoir lieu à la résiliation du bail commercial liant les parties ;

— Débouter Monsieur [U] [N] de ses demandes d’expulsion et de condamnation de la S.A.S.U. ULKER KEBAB au paiement d’indemnités d’occupation ;

— Débouter Monsieur [U] [N] de sa demande de condamnation à titre provisionnel de la somme de 4 550 € au titre des arriérés de loyers dus au 30 juin 2024 ;

— Débouter Monsieur [U] [N] de sa demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions enregistrées le 20 novembre 2024, Monsieur [U] [N] abandonne sa demande de provision et sollicite au surplus le débouté de la S.A.S.U. ULKER KEBAB de ses demandes, fins et prétentions.

Par conclusions enregistrées le 10 décembre 2024, la S.A.S.U ULKER KEBAB confirme ses précédentes demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation de bail commercial

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 alinéa 1 du même Code, le Président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Suivant acte authentique du 19 février 2020, Monsieur [U] [N] a donné à bail à la S.A.S.U. ULKER KEBAB un local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 650 € pour une durée de 9 ans.

La convention prévoit une clause résolutoire ainsi libellée : " A défaut par LE PRENEUR d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer, le présent bail sera, si bon semble au BAILLEUR, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par LF BAILLEUR de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet.

Si LE PRENEUR refusait d’évacuer les lieux, il suffirait pour l’y contraindre, d’une décision rendue, selon la procédure accélérée au fond rendue par le Président du Tribunal judiciaire compétent ".

Suivant exploit de commissaire de Justice du 29 février 2024, Monsieur [U] [N] a fait notifier à la S.A.S.U. ULKER KEBAB un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il apparaît que la S.A.S.U. ULKER KEBAB n’a pas réglé l’intégralité des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail dans le délai qui lui était imparti. En effet, elle a procédé au virement de la somme de 300 € le 15 mars 2024, le surplus restant impayé un mois après le commandement de payer.

Aussi il convient de faire droit à la demande et de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 19 février 2020 et ce, à compter du 30 mars 2024.

Sur la demande de délais de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article L.145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de Justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il convient de constater que Monsieur [U] [N] a fait assigner la S.A.S.U. ULKER KEBAB en date du 02 septembre 2024. Il a vraisemblablement fallu attendre cette assignation pour que la S.A.S.U. ULKER KEBAB procède au règlement des causes du commandement de payer par trois virements de 1 000 € les 20, 21 et 23 septembre 2024, un virement de 998 euros le 24 septembre 2024 et un virement de 208,10 € le 20 septembre 2024 pour les frais de procédure. Ainsi, selon décompte arrêté au 24 septembre 2024, la S.A.S.U. ULKER KEBAB a réglé l’intégralité des sommes dues au titre du commandement de payer.

Il apparaît, selon décompte arrêté au mois de mai 2024, la S.A.S.U. ULKER KEBAB a procédé au règlement par trois virements de la somme de 650 € le 29 avril 2024, les 14 et 29 mai 2024. Monsieur [U] [N] reconnait dans ses dernières conclusions que la S.A.S.U. ULKER KEBAB est à jour dans le paiement de ses loyers.

Or, en application du texte susvisé, le juge peut accorder rétroactivement des délais de paiement au débiteur de bonne foi qui s’est acquitté de l’intégralité de sa dette au jour où il statue, et suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au jour auquel il a été mis fin à l’arriéré.

Dès lors, au regard des efforts du locataire pour apurer sa dette, il paraît opportun de lui accorder un délai de paiement rétroactif de 10 mois et de l’autoriser à se libérer des causes du commandement de payer du 29 février 2024, en versements de 208,10 euros le 20 septembre 2024, de 1 000 € les 20, 21 et 23 septembre 2024 et de 998 € le 24 septembre 2024.

Il convient ainsi de constater que la S.A.S.U. ULKER KEBAB a procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai rétroactif imparti de 10 mois, comme en atteste le décompte du 24 septembre 2024.

En conséquence, les effets du commandement de payer du 29 février 2024 visant la clause résolutoire du bail du 19 février 2020 n’ont pas joué. Il y a donc lieu d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article L.145-41 du Code de commerce, de sorte qu’il n’y a pas lieu de constater la résolution du bail de plein droit, d’expulser le locataire ou de condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux.

En ce sens, il sera dit n’y a voir lieu à référé sur l’intégralité des demandes de Monsieur [U] [N].

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [N] qui a procédé à l’assignation le 02 septembre 2024 alors que les causes du commandement de payer étaient toujours impayées à cette date, a assigné à bon droit. La S.A.S.U. ULKER KEBAB qui a procédé à l’apurement de sa dette en cours d’instance sera par conséquent, condamnée aux entiers frais et dépens.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande d’allouer la somme de 1 800 € à Monsieur [U] [N] que la S.A.SU. ULKER KEBAB, partie condamnée aux dépens, devra payer.

PAR CES MOTIFS

Le Président du Tribunal judiciaire statuant en référé, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [U] [N] et la S.A.S.U. ULKER KEBAB le 19 février 2020 et ce, à compter du 30 mars 2024 ;

EN SUSPEND cependant les effets conformément aux dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce ;

ACCORDE à la S.A.S.U. ULKER KEBAB un délai de paiement rétroactif de 10 mois et de l’autoriser à se libérer des causes du commandement de payer du 29 février 2024, en versements de 208,10 € le 20 septembre 2024, de 1 000 € les 20, 21 et 23 septembre 2024 et de 998 € le 24 septembre 2024 ;

CONSTATE que la S.A.S.U. ULKER KEBAB a procédé à l’apurement de sa dette dans le délai de 10 mois imparti ;

DIT que les effets de la clause résolutoire n’ont pas joué ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes de Monsieur [U] [N] ;

CONDAME la S.A.S.U. ULKER KEBAB à payer à Monsieur [U] [N] la somme de mille huit cents euros (1 800 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S.U. ULKER KEBAB aux dépens.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le quatre mars deux mil vingt cinq par Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier Le Président