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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

3 rue Haute-Pierre – BP 81022 – 57036 METZ CEDEX 1

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00156 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHYX

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A.E.M. ADOMA, dont le siège social est sis 33 Avenue Pierre Mendès-France – Cs 31442 – 75013 PARIS

représentée par la SCP BECKER-SZTUREMSKI-VAUTHIER-KLEIN-DESSERRE membre de l’AARPI LORRAINE AVOCAT, agissant par M^e Marine KLEIN-DESSERRE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C300 substitué par M^e Francine WEBERT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [C] [U] [K], demeurant Foyer ADOMA METZ MALGRE NOUS, 4 rue des Malgré Nous – Appartement 3461 – 57000 METZ

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 04 septembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à ADOMA par son avocat M^e KLEIN-DESSERRE (case)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e KLEIN-DESSERRE (case)

M. [U] [K] [C]

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14 janvier 2021, la SAEM ADOMA a donné en location à Monsieur [C] [U] [K] un logement situé au Foyer ADOMA METZ MALGRE NOUS, appartement 3461, 04 rue des Malgré Nous – 57000 METZ, pour une redevance mensuelle de 336,05€, outre 28,47 € pour les prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, la SAEM ADOMA a mis Monsieur [C] [U] [K] en demeure de régulariser son arriéré par courrier du 20 janvier 2025 signifié par voie de commissaire de justice le 24 janvier 2025, remis à étude.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025 remis à l’étude, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [C] [U] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du contrat de résidence, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de redevances à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 septembre 2025.

A l’audience, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice à étude, Monsieur [C] [U] [K] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences de la non-comparution du locataire :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux :

Il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [C] [U] [K] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyers est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, l’article 7 – 2) du contrat de résidence conclu le 14 janvier 2021 contient une clause résolutoire dans le même sens, aux termes de laquelle « le résidant est tenu de : (…) s’acquitter de l’exact paiement de la redevance et dans les délais prévus à l’article 5 ci-avant. A défaut, et un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec A.R. adressée au résidant débiteur de trois termes consécutifs impayés ou d’une somme équivalant à deux termes mensuels à acquitter, le présent contrat sera résilié de plein droit et le résidant devra quitter immédiatement les lieux ».

La SAEM ADOMA justifie qu’elle a fait signifier à Monsieur [C] [U] [K] par voie de commissaire de justice du 24 janvier 2025, une mise en demeure de régulariser un arriéré de 1068,21€ représentant au moins deux fois le montant mensuel de la redevance acquittée pour le logement et les charges. Cette mise en demeure étant restée vaine pendant plus d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 février 2025.

L’expulsion de Monsieur [C] [U] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation :

La SAEM ADOMA produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [U] [K] restait devoir la somme de 1148,04€ à la date du 25 février 2025.

Monsieur [C] [U] [K], qui n’a pas comparu, n’a pas contesté le montant de sa dette, de sorte qu’il sera condamné au paiement de cette somme de 1148,04 €.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant de la redevance, des charges et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [C] [U] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAEM ADOMA, Monsieur [C] [U] [K] sera condamné à lui verser une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 14 janvier 2021 entre la SAEM ADOMA et Monsieur [C] [U] [K] concernant le logement sis au Foyer ADOMA METZ MALGRE NOUS, Appartement 3461, 04 rue des Malgré Nous – 57000 METZ sont réunies à la date du 24 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [C] [U] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé au Foyer ADOMA METZ MALGRE NOUS, Appartement 3461, 04 rue des Malgré Nous – 57000 METZ ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [U] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [U] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme d’économie mixte (SAEM) ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [U] [K] à verser à la société anonyme d’économie mixte (SAEM) ADOMA la somme de 1148,04 euros suivant décompte arrêté au 25 février 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la totalité de cette somme ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [U] [K] à verser à la société anonyme d’économie mixte (SAEM) ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 407,83 euros, à compter du 25 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 1148,04 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [C] [U] [K] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de redevance et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 25 février 2025 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [U] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure du 24 janvier 2025 et celui de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [U] [K] à payer à la société anonyme d’économie mixte (SAEM) ADOMA la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par le greffier.

Le greffier La juge