TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03989 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JAVH

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 22 Avril 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[X] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [X] [S]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS 780 705 703, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Madame [D] [U], Chargée juridique et social, régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 11 Février 2025

Date des débats : 11 Février 2025

Date de la mise à disposition : 22 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 août 2018, l’Etablissement public INOLYA a donné à bail à Monsieur [X] [S] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 343,06 euros augmenté des charges locatives d’un montant de 68,84 euros.

Le 2 juin 2023, l’Établissement public INOLYA a fait signifier à Monsieur [X] [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 2.769,34 euros, arrêtée au 17 juillet 2023.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, remis à personne, l’Établissement public INOLYA a fait assigner Monsieur [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [S] des lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce conformément aux dispositions des articles L.411-1 à L.412-6 et R.411-1 à R.442-4 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [X] [S] à payer :

* la somme de 4.416,27 euros au titre des loyers et charges impayés à la date 31 août 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, sur le fondement de l’article 1103 du Code civil ;

* une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour des présentes, indemnité révisable selon les dispositions contractuelles, de la date du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux loués sur le fondement de l’article 1240 du Code civil et qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil ;

* la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification par le système d’information EXPLOC au représentant de l’Etat et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières selon l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 11 février 2025, l’Établissement public INOLYA a comparu, représenté par Madame [D] [U], Chargée Juridique et Social, dûment habilitée.

Il a sollicité le bénéfice de son assignation en actualisant sa créance au jour de l’audience à la somme de 6.190,76 euros. Il ne s’est pas opposé à un délai s’il y avait reprise de paiement du loyer courant.

Monsieur [X] [S] a comparu en précisant qu’il avait des problèmes de santé et avait fait des demandes au titre de l’APL et de la prévoyance. Il indique ne percevoir que la somme de 480 euros tous les 15 jours. Il a une pension alimentaire à payer de 218,78 euros par mois. Il sollicite des délais pour apurer la dette et rester dans son logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 9 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 6 juin 2023.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 2 juin 2023, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 2.769,34 euros, arrêtée au 17 juillet 2023.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail au locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si le locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel il pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, l’Établissement public INOLYA produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 4 février 2025 ainsi que le commandement de payer précité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 5.954,18 euros, déduction faite des frais de procédure de 236,58 euros.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 2 août 2023 et de condamner Monsieur [X] [S] au paiement de la somme de 5.954,18 euros, suivant décompte arrêté au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Le dernier décompte des loyers et charges impayés montre que les paiements initiés par prélèvement pour les derniers loyers ont tous fait l’objet d’un rejet bancaire depuis le mois d’octobre 2024. Or, la reprise du loyer courant constitue une des conditions légales pour permettre au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire. Le montant de la dette est par ailleurs très élevé et le locataire ne justifie pas de quelles sommes il pourrait disposer, ou quelle subvention ou aide, afin d’apurer sa dette. Il ne sera pas fait droit à la demande de délai formulée par Monsieur [X] [S].

Par conséquent, Monsieur [X] [S] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour lui de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [X] [S] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [X] [S] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [S] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 2 août 2023, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [S], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’Établissement public INOLYA ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 28 août 2018, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], à compter du 2 août 2023;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à payer à l’Établissement public INOLYA la somme de 5.954,18 euros, suivant décompte arrêté au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [S] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [X] [S] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à payer à l’Établissement public INOLYA une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 2 août 2023, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 13 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à payer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION