Minute n°2025/960

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 22/02399

N° Portalis DBZJ-W-B7G-JWSV

JUGEMENT DU 10 DECEMBRE 2025

I PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [W]

né le 04 Août 1992 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Céline LESPERANCE de la SCP CBF, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B101, M^e Philippe TALLEUX, avocat plaidant au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [E]

né le 14 Mai 1953 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Frédéric BEAUPRE de la SELARL TELLUS AVOCATS, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B201, M^e Caroline BIHL, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

S.A.R.L. CABINET LEDOUX, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal (appelée en intervention forcée)

représentée par Maître Jean-christophe DUCHET de l’ASSOCIATION CARMANTRAND-DUCHET, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : A501, M^e Alice DHONTE, avocat plaidant au barreau de LILLE

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 08 octobre 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Monsieur [J] [E] était propriétaire d’un appartement situé au deuxième étage du bâtiment B de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 10].

Le 21 avril 2016, un ensemble de travaux de confortement des fondations pour un budget prévisionnel de 105.000 € a été approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires, selon une clef de répartition interne au bâtiment A (résolution n°13).

Monsieur [I] [W] et Monsieur [J] [E] ont signé le 24 septembre 2019 un compromis de vente concernant le lot n°11 de l’immeuble constitué par l’appartement susmentionné.

La vente a été régularisée par acte reçu en date du 10 janvier 2020 en l’étude de Maître [T] [F], titulaire d’un Office notarial à [Localité 9], pour un prix de 296.000,00 €. A cette occasion, la SARL CABINET LEDOUX, syndic de l’immeuble, a transmis un état daté arrêté au 31 décembre 2019 mentionnant l’absence de procédure en cours.

Par jugement du 30 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Lille a annulé la résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 avril 2016, et a prévu que la charge des travaux de confortement devait être répartie entre tous les copropriétaires de l’immeuble.

Le 18 mai 2021, le Cabinet LEDOUX a indiqué à Monsieur [I] [W] qu’en raison de l’annulation de la résolution n°13, les travaux figuraient désormais parmi les charges générales communes.

Le 28 juin 2021, Monsieur [I] [W] a été destinataire d’un appel de fonds adressé par le cabinet LEDOUX.

Par lettre recommandée en date du 21 mars 2022, réceptionnée le 23 mars 2022, le conseil de Monsieur [I] [W] a sommé le cabinet LEDOUX de lui fournir des explications et de suspendre toute exécution à son encontre.

Par lettre recommandée en date du 21 mars 2022, réceptionnée le 22 mars 2022, le conseil de Monsieur [I] [W] a mis en demeure Monsieur [J] [E] de lui adresser un chèque d’un montant de 13.559,20 euros au titre des sommes réclamées par le syndic.

Par courrier daté du 1er avril 2022, Monsieur [J] [E] a refusé ce paiement en expliquant qu’il n’avait jamais été informé de l’existence de cette procédure en cours.

Par lettre recommandée datée du 6 avril 2022, le cabinet LEDOUX a répondu à Monsieur [I] [W] que dès lors qu’il était présent lors de l’assemblée générale du 26 février 2021 ayant décidé d’approuver le jugement du 30 novembre 2020 et la nouvelle répartition des charges des travaux, il devait régulariser son solde débiteur dans les meilleurs délais.

A défaut d’accord amiable, Monsieur [I] [W] a introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 27 septembre 2022 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 5 octobre 2022, Monsieur [I] [W] a constitué avocat et a assigné Monsieur [J] [E] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ. Cette première procédure a été enregistrée sous le N°RG 22/2399.

Monsieur [J] [E] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 4 novembre 2022.

Par acte d’huissier de justice signifié le 24 avril 2023 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 26 avril 2024, Monsieur [I] [W] a constitué avocat et a assigné en intervention forcée la SARL CABINET LEDOUX devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ. Cette seconde procédure a été enregistrée sous le N°RG 2023/1082.

La SARL CABINET LEDOUX a constitué avocat par acte reçu au greffe le 12 mai 2023.

Par ordonnance du 16 mai 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure N°RG 2023/1082 avec la procédure N°RG 22/2399 et dit que l’affaire serait désormais appelée sous ce seul numéro.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 octobre 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 10 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 mai 2025, Monsieur [I] [W] demande au tribunal au visa de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 ainsi que des articles 1103 et 1104 du Code civil, de :

— CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [E] et la société CABINET LEDOUX à payer la somme de 14 033,34 € à Monsieur [I] [W] ;

— CONDAMNER Monsieur [J] [E] à payer 5000 € à Monsieur [I] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société CABINET LEDOUX payer 5000 € à Monsieur [I] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [E] et la société CABINET LEDOUX aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [I] [W] fait valoir :

— sur la condamnation de Monsieur [E], en application des articles 1103 et 1104 du code civil, que lorsque le contrat de vente prévoit que les travaux de copropriété déjà votés sont mis à la charge du vendeur, dès lors que les travaux ont été approuvés antérieurement à la vente, ils sont à la charge du vendeur même si les modalités de financement de ceux-ci sont modifiées par la suite ; qu’en l’espèce, l’acte authentique du 10 janvier 2020 stipule expressément, dans la clause intitulée « convention des parties sur la répartitions des charges et travaux » que tous les travaux votés antérieurement sont à la charge du vendeur ; que les travaux litigieux dont la paiement a été demandé à M. [W] postérieurement à la vente ont été votés par résolution n°13 de l’assemblée générale du 21 avril 2016 soit antérieurement à l’acte authentique ; que le jugement du 30 novembre 2020 du Tribunal judiciaire de Lille a uniquement procédé à la modification de la répartition des charges relatives à ces travaux votés lors des AG du 12 mars 2015 et du 21 avril

2016, le principe des travaux étant en revanche acquis antérieurement à la vente ; qu’ainsi, lors de l’AG du 26 février 2021, les copropriétaires n’ont pas revoté les travaux litigieux, l’assemblée ne faisant qu’acquiescer au jugement du tribunal judiciaire de Lille modifiant la répartition des charges ; qu’en conséquence, les charges liées à ces travaux doivent être mises à la charge de M. [E] conformément à l’acte authentique du 10 janvier 2020 ;

— en réponse aux arguments adverses, que la connaissance ou l’ignorance par M. [E] de l’existence d’une procédure en cours quant à la répartition de ces charges de copropriété est indifférente puisque l’acte de vente indique que la charge des travaux déjà votés lui revient ; que de même, la participation de M. [E] au vote relatif aux travaux litigieux lors de l’AG du 21 avril 2016 est sans incidence sur son obligation de prendre en charge les travaux votés antérieurement à la vente ;

— sur le manquement de Monsieur [E] tiré du défaut d’information, en application de l’article 1104 du code civil, que ce dernier avait en effet connaissance de l’existence d’une procédure judiciaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires et a omis d’en informer M. [W] ; qu’en effet, par courrier du 2 juillet 2019, le cabinet LEDOUX a informé ce dernier du rétablissement de l’affaire au rôle du Tribunal, de sorte que M. [E] avait parfaitement connaissance de l’existence d’une procédure et que cette dernière avait pour enjeu la clé de répartition des travaux ; que le préjudice subi par M. [W] par ce défaut d’information correspond à la perte de chance d’avoir pu négocier à la baisse le prix de vente de l’immeuble ; qu’ainsi, M. [E] est tenu de payer à M. [W] la somme de 14.033,34 euros à raison de la dissimulation de l’existence d’une procédure en cours ;

— sur la condamnation du cabinet LEDOUX, en application de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, que selon la jurisprudence, l’omission de l’existence d’une procédure dans l’état daté oblige le syndic à indemniser l’acquéreur au titre d’une perte de chance d’acquérir le bien à un moindre prix ; qu’en l’espèce, le cabinet LEDOUX a transmis au notaire chargé de la vente un état daté au 31 décembre 2019 indiquant qu’il n’existait pas de procédure en cours alors même que la procédure introduite par Mme [K] avait été rétablie au rôle du tribunal le 13 juin 2019, ce dont le syndic avait parfaitement connaissance puisqu’il en a informé M. [E] par courrier du 2 juillet 2019 ;

— en réponse aux arguments du cabinet LEDOUX qui soutient que M. [W] était informé de l’existence d’une procédure judiciaire via la communication des trois dernières assemblées générales, que lors de la dernière AG, en date du 11 avril 2019, les copropriétaires ont été informés du fait que la procédure avait été rayée du tribunal et restait en conséquence sans suite ; que M. [W] pouvait donc en toute bonne foi penser que la procédure était caduque, ce qui a été corroboré par l’état daté ne mentionnant aucune procédure en cours ; que le fait de dire aux copropriétaires que la procédure était rayée et restait donc sans suite constitue en outre une seconde faute imputable au cabinet LEDOUX, puisque ces termes étaient de nature à induire en erreur les copropriétaires ; que la faute de M. [E] alléguée par le cabinet LEDOUX n’est pas de nature à dédouaner le syndic de sa propre faute ;

— sur le préjudice subi, qu’il correspond à la perte de chance d’acquérir le bien à un prix moindre tenant compte de l’existence d’une procédure ; qu’en effet, si M. [W] avait été informé de l’existence de cette procédure, il aurait exigé que les conséquences de celle-ci soient à la charge du vendeur ; qu’il aurait pu prendre de plus amples informations et négocier en conséquence le prix de vente ;

— sur la solidarité, qu’il est de jurisprudence constante que la victime d’un dommage causé par plusieurs responsables dispose d’autant de recours que d’auteurs du fait dommageable, chacun des co-responsables étant regardé comme ayant causé l’intégralité du dommage ; qu’en l’espèce, M. [E] et le cabinet LEDOUX ont par leur faute causé la perte de chance subie par M. [W], de sorte qu’il convient de les condamner in solidum à indemniser M. [W].

Par des conclusions notifiées au RPVA le 8 septembre 2025, qui sont ses dernières conclusions, Monsieur [J] [E] demande au tribunal au visa des articles 1103 et suivants du Code civil, de :

— DEBOUTER Monsieur [I] [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Monsieur [J] [E] ;

A titre subsidiaire,

— LIMITER le montant des sommes dues par Monsieur [J] [E] à Monsieur [I] [W] à la seule régularisation du coût des travaux de confortement des fondations du bâtiment A de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 9], déduction faite des frais de procédure ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [I] [W] à payer à Monsieur [J] [E] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [I] [W] aux entiers frais et dépens de l’instance.

En défense, Monsieur [J] [E] réplique :

— que seuls les copropriétaires du bâtiment A avaient voté les travaux litigieux lors de l’AG du 21 avril 2016, de sorte que M. [E], propriétaire d’un appartement dans le bâtiment B n’avait pas participé au vote ; qu’en outre, la résolution n°13 de l’AG du 21 avril 2016 concernant les travaux litigieux ayant été annulée par le jugement du 30 novembre 2020 rendu par le Tribunal judiciaire de Lille, cette résolution est devenue nulle et non avenue ; que la résolution n°13 n’existant plus, aucun travaux ne peut être mis à la charge de M. [E] ;

— concernant le manquement à son devoir d’information allégué par le demandeur, que M. [E] ignorait qu’une procédure était en cours entre Mme [K] et le syndicat des copropriétaires ; qu’en effet, la dernière information communiquée par le syndic était que la procédure avait été radiée du rôle du tribunal et qu’elle était donc restée sans suite, laissant légitimement penser à M. [E] que cette procédure était terminée ; qu’en outre, l’état daté au 31 décembre 2019 établi par le cabinet LEDOUX indiquait qu’il n’existait pas de procédure en cours ;

— que pour sa part, M. [E] a rempli son obligation légale puisqu’il a sollicité le syndic afin qu’il fournisse un état daté ; qu’en outre M. [W] avait connaissance des mêmes informations que M. [E] puisque les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ont été annexés à l’acte de vente du 10 janvier 2020 ; que M. [W] a donc pu lui même constater l’existence de cette procédure judiciaire initiée par Mme [K] ;

— en réponse aux arguments adverses, notamment relatifs à l’envoi d’un courrier en date du 2 juillet 2019 par le syndic informant de la reprise de l’instance par Mme [K], que M. [E] conteste avoir reçu un tel courrier, le syndic ne rapportant pas la preuve qu’il a bien transmis cette information à M. [E] ; qu’ainsi, ce dernier affirme ne pas avoir eu connaissance de la reprise de la procédure, de sorte qu’il ne pouvait en informer son acquéreur ;

— que c’est donc de bonne foi que M. [E] a déclaré lors de la vente qu’il n’existait à sa connaissance aucune procédure en cours ; que par ailleurs, l’acte authentique prévoit que M. [W] sera subrogé dans les droits et obligations de M. [E] dans les procédures pouvant être révélées concernant la copropriété ; que M. [E] n’ayant commis aucune faute, cette disposition contractuelle a vocation à s’appliquer en l’espèce ; qu’il en résulte que c’est bien à M. [W] qu’il appartient de supporter les charges de copropriété relatives aux travaux litigieux suite au jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 30 novembre 2020 ;

— qu’en s’abstenant de mentionner l’existence d’une procédure en cours sur l’état daté du 31 décembre 2019, le syndic a commis une faute qui engage sa responsabilité ; que le cabinet LEDOUX ne conteste pas avoir établi un état daté erroné, se contentant de se justifier en indiquant que l’état daté n’était pas le seul moyen pour l’acquéreur de prendre connaissance de l’existence d’une procédure judiciaire, ce qui n’est pas une argumentation convaincante ;

— à titre subsidiaire, concernant le quantum sollicité, qu’il inclut les frais de la procédure [K] alors qu’il n’y a pas lieu de mettre cette somme à la charge de M. [E], de sorte qu’elle doit être déduite.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 13 mai 2024, la SARL CABINET LEDOUX demande au tribunal, au visa de l’article 5 du décret du 17 mars 1965, de :

— Débouter Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre du CABINET LEDOUX ;

A titre subsidiaire,

— Juger que la perte de chance est infime et réduire à de plus justes proportions les demandes de Monsieur [W] dirigées contre le CABINET LEDOUX ;

— Condamner Monsieur [W] au paiement la somme de 3.000 € en application et l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure.

A l’appui de ses prétentions, la SARL CABINET LEDOUX soutient :

— que le débat qui oppose M. [W] et M. [E] pour déterminer in fine qui est redevable des charge de copropriété entre vendeur et acquéreur relève de l’interprétation de l’acte notarié de vente dont le cabinet LEDOUX n’est pas rédacteur, de sorte que le syndic n’est pas concerné ; qu’en tout état de cause, la somme à payer relève des charges de copropriété de sorte qu’elle ne constitue pas un préjudice indemnisable ; que faire droit aux demandes de M. [W] constituerait un enrichissement puisqu’il ferait ainsi l’économie des frais induis par sa qualité de propriétaire ;

— que M. [W] contourne cette difficulté en invoquant une perte de chance de ne pas exposer cette somme ; que toutefois, pour ne pas exposer cette somme, il aurait fallu qu’il ne devienne pas propriétaire or il ne démontre nullement qu’il aurait renoncé à l’acquisition de l’immeuble si l’état daté avait mentionné la procédure en cours ;

— qu’en outre, l’état daté a pour principale fonction d’informer l’acquéreur des charges dont il devra s’acquitter lors de son entrée en jouissance, de sorte qu’il ne constitue pas le seul moyen pour l’acquéreur de prendre connaissance de l’existence d’une procédure judiciaire ; qu’en l’espèce, M. [W] a eu à sa disposition les trois derniers PV d’AG qui évoquent la procédure [K] et n’a pas sollicité auprès du syndic de plus amples informations ;

— par ailleurs, que M. [E] le vendeur a été informé de la reprise de l’instance par Mme [K], de sorte qu’il lui appartenait d’en informer son potentiel acquéreur ;

— à titre subsidiaire, que la perte de chance ne pouvant pas être égale à l’avantage tiré si l’événement s’était réalisé, il convient de réduire la somme sollicitée à de plus juste proportions ;

— sur le caractère in solidum de la condamnation qui est sollicitée par le demandeur, qu’elle ne peut aboutir en l’espèce puisque si M. [E] est reconnu comme débiteur des charges de copropriété, M. [W] ne pourrait plus se prévaloir d’une action contre le syndic sur le fondement de la perte de chance.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

A titre liminaire, concernant le fondement juridique de la demande formée par M. [W], il ressort du dossier que M. [W] a initialement assigné M. [E] devant le présent Tribunal et sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 14 033,34 euros « par application de l’acte de vente du 10 janvier 2020 majoré des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 21 mars 2022 ». Ainsi, au moment de l’assignation initiale, M. [W] sollicitait l’application de l’acte de vente en ce qu’il prévoyait selon lui que « les travaux votés antérieurement à la vente sont à la charge du vendeur ».

Dans son assignation en intervention forcée délivrée à l’encontre du cabinet LEDOUX, M. [W] réitérait sa demande tendant à voir M. [E] condamné au paiement de cette somme par application de l’acte de vente du 10 janvier 2020 et subsidiairement demandait la condamnation du cabinet LEDOUX à lui payer le même montant, soit 14 033,34 euros, au titre de la perte de chance résultant du caractère erroné de l’état daté.

Finalement, dans ses dernières conclusions, qui saisissent le tribunal, M. [W] sollicite la condamnation in solidum de M. [E] et du syndic de copropriété à lui payer la somme de 14 033,34 euros en arguant du fait que les auteurs d’un même dommages doivent être condamnés in solidum à réparer le préjudice causé et qu’en l’espèce, M. [E] et le cabinet LEDOUX ayant par leur faute causé la perte de chance subie par M. [W], ils doivent être condamnés in solidum à indemniser M. [W].

Il résulte de ce qui précède que, si le demandeur a laissé dans le corps de ses conclusions une argumentation tendant à la condamnation de M. [E] au paiement de la somme de 14 033,34 euros « par application de l’acte de vente du 10 janvier 2020 », force est de constater que dans le dispositif de ces dernières conclusions qui seul saisi le Tribunal, il n’a pas maintenu cette prétention et demande uniquement la condamnation de M. [E], in solidum avec le cabinet LEDOUX, à lui payer la somme de 14 033,34 euros au titre de la perte de chance causée par la faute commise par ce dernier, à savoir un manquement au devoir d’information ainsi que par la faute commise par le syndic en communiquant un état daté erroné.

En conséquence, le Tribunal, qui n’est pas saisi d’une prétention en ce sens, ne répondra pas à l’argumentation relative à la répartition des charges de copropriétaires entre vendeur et acquéreur selon l’acte authentique, seule sera étudiée la demande de condamnation in solidum des défendeurs au paiement d’une somme de 14 033,34 euros au titre de la perte de chance de négocier le prix de l’appartement à la baisse.

1°) SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION IN SOLIDUM DES DEFENDEURS AU TITRE DE LA PERTE DE [Localité 8] FORMEE PAR MONSIEUR [W]

En l’espèce, M. [W] reproche tant à son vendeur, M. [E], qu’au syndic en charge de la copropriété de l’immeuble acquis, le cabinet LEDOUX, de ne pas l’avoir informé de l’existence d’une procédure en cours qui risquait d’avoir un impact sur la répartition des charges de copropriété concernant des travaux conséquents, d’ores et déjà exécutés.

L’action à l’encontre de M. [E] est formée sur le fondement contractuel, notamment sur les articles 1104 et 1231-1 du code civil tandis que l’action à l’encontre du cabinet LEDOUX est pour sa part formée sur le fondement délictuel, notamment l’article 5 du décret du 17 mars 1965 et l’article 1240 du code civil.

Ces deux fondements juridiques nécessitant la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Il convient d’abord d’étudier les fautes reprochées aux défendeurs par M. [W].

— sur la faute de M. [E]

Selon l’article 1104 du code civil, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1112-1 du code civil pose en outre le principe d’une obligation d’information en indiquant que « [Localité 7] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ».

Par ailleurs, en application de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, M. [W] reproche à Monsieur [E] un manquement à son devoir d’information au motif qu’il ne l’a pas informé de l’existence d’une procédure en cours à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble pour contester la répartition des charges de travaux de copropriété relatifs à des travaux votés en 2016.

Il est établi et non contesté par M. [E] que ce dernier n’a pas informé son acquéreur de l’existence d’une procédure en cours concernant la répartition des charges de copropriété. Ainsi, dans la section figurant en page 26 de l’acte de vente du 10 janvier 2020 et intitulée « convention des parties sur les procédures », il est mentionné que « le vendeur déclare qu’il n’existe actuellement à sa connaissance aucune procédure en cours ».

Toutefois, M. [E] conteste avoir commis une faute en affirmant qu’il n’était lui-même pas au courant que la procédure initiée par Mme [K] avait fait l’objet d’une réinscription en juin 2019 après avoir été radiée en juin 2017.

Pour prouver la connaissance par M [E] de l’existence de cette procédure en cours, M. [W] s’appuie sur un courrier du 2 juillet 2019 adressé à M. [E] par le cabinet LEDOUX dans lequel celui-ci mentionne que « Madame [K] a finalement changé de conseil et l’affaire a été réinscrite le dernier jour […] Cette affaire sera délibérée à l’audience du 12 février 2020 ». Cependant, M. [E] conteste avoir reçu cette lettre et la preuve de sa réception par ce dernier n’est pas rapportée.

Au contraire, M. [E] fait valoir avoir été informé par le syndic lors de l’AG du 11 avril 2019 que l’affaire avait été radiée du tribunal et restait donc sans suite, ce qui a été corroboré par l’état daté transmis par le syndic pour la vente qui ne mentionnait aucune procédure en cours. Il en résulte que M. [E] pouvait légitimement croire que cette procédure était terminée, raison pour laquelle il ne pouvait en informer son acquéreur.

Ainsi, à défaut de rapporter la preuve la connaissance par M. [E] de la reprise de la procédure par M. [K], M. [W] échoue à démontrer la commission d’une faute par ce dernier, le vendeur ayant, conformément à ses obligations, communiqué à son acquéreur un état daté ainsi que les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires qui mentionnent cette procédure comme étant terminée.

Compte tenu de ce qui précède, aucune faute de M. [E] n’étant démontrée, M. [W] sera débouté de sa demande de condamnation formée à son encontre.

— sur la faute du cabinet LEDOUX

En application de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Par ailleurs, selon l’article 5 du décret du 17 mars 1965 précité, le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation, un état daté comportant trois parties. Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

En l’espèce, dans l’état daté du 31 décembre 2019 transmis par le cabinet LEDOUX, et plus précisément dans l’annexe à la troisième partie, au titre de la section « procédures en cours », à la question « Existe-t-il des procédures en cours », la case cochée correspondante est « Non ».

Cette énonciation est nécessairement erronée, la procédure opposant Madame [K] au syndicat des copropriétaires ayant été reprise à partir du 13 juin 2019. Le cabinet LEDOUX n’ignorait pas cet élément puisqu’il produit lui-même une lettre datée du 2 juillet 2019 adressée à Monsieur [J] [E] dans laquelle il l’informe que « Madame [K] a finalement changé de conseil et l’affaire a été réinscrite le dernier jour […] Cette affaire sera délibérée à l’audience du 12 février 2020 ».

La demande de l’état datée a été effectuée le 21 août 2019, soit postérieurement à la date de la lettre produite par le cabinet LEDOUX. Dès lors, celui-ci avait nécessairement connaissance à la date de son établissement de la reprise de la procédure. Pourtant, l’état daté transmis à Monsieur [I] [W] n’en fait pas état.

Le cabinet LEDOUX prétend que Monsieur [I] [W] avait d’autres moyens pour s’informer de l’existence de la procédure et notamment les procès verbaux des trois dernières assemblées générales annexées à l’acte de vente. A ce titre, dans la partie 12 intitulée « information procédure [K] », le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2017 énonce que « l’assemblée générale prend acte et donne quitus au syndic pour la gestion de cette procédure ».

Dans le procès-verbal du 28 juin 2018, au titre de la partie « décision à prendre quant à la réinscription de l’affaire opposant le Syndicat des copropriétaires à MME [K] affaire radiée du rôle du tribunal le 02/06/17 », il est noté « l’assemblée générale après avoir débattu, décide de solliciter/de ne pas solliciter la remise au rôle du tribunal de grande instance de Lille l’affaire l’opposant à Madame [K] », et aux termes d’un vote partagé, il est écrit « en vertu de quoi, cette résolution est rejeté. La majorité des 2/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires (soit au moins 667/1000 tantièmes) n’a pas été atteinte aucune décision n’a été prise en conséquence ».

Enfin, dans la section 16 du procès-verbal d’assemblée générale du 11 avril 2019 intitulée « information procédure [K] », figure la mention suivante : « la procédure est rayée auprès du tribunal. Celle-ci n’a pas été réintroduite. La procédure est restée sans suite. L’assemblée générale en prends acte ».

Ainsi, il apparaît que les mentions figurant aux procès-verbaux des deux assemblées générales les plus anciennes manquent de clarté quant à la nature et à l’état d’avancement de la procédure. Surtout, le procès-verbal de l’assemblée générale la plus récente fait état de ce que la procédure est restée sans suite. Ces différentes énonciations ne pouvaient pas permettre à Monsieur [I] [W] de s’apercevoir qu’une procédure était en cours. Du fait de ces lacunes pouvant induire l’acquéreur en erreur et lui faire penser que la procédure est restée sans suite, il était encore plus nécessaire que la procédure en cours soit expressément mentionnée à l’état daté, ce qui n’a pourtant pas été le cas.

Les informations figurant aux procès verbaux des assemblées générales étant insuffisantes à donner une exacte connaissance de la situation à l’acquéreur des lots sur la procédure en cours, laquelle est complètement éludée dans l’état daté remis par le syndic, il convient de considérer que le cabinet LEDOUX a commis une faute dans l’accomplissement de son obligation légale et engage sa responsabilité délictuelle à ce titre.

— sur le préjudice et le lien de causalité

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. A ce titre, la perte de chance est réparable dès lors qu’il est rapporté la preuve d’une disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

En l’espèce, Monsieur [I] [W] demande la réparation de sa perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, c’est à dire de négocier en considération de l’existence d’une instance en cours portant sur la répartition des charges liées aux travaux de copropriété.

Il ressort du dossier que l’action de Madame [K] visait à contester la répartition des charges de travaux afin que ceux-ci soient répartis entre tous les copropriétaires et pas uniquement ceux du bâtiment A. Ainsi, en cas de succès de son action, le titulaire du lot n°11 serait tenu de contribuer aux charges résultant des travaux de copropriété initialement supportés par les seuls copropriétaires du bâtiment A. Si l’issue du litige ne pouvait être connue à la date de la conclusion de la vente, la connaissance de l’existence de cette procédure et de la survenance potentielle de cet événement constituait nécessairement un argument de négociation du prix de vente voire de négociation de la rédaction de l’acte de vente qui aurait pu prévoir clairement à qui incomberait les charges de copropriété litigieuses en cas de succès de l’action de Mme [K].

Or, les fautes du cabinet LEDOUX, qui n’a pas informé correctement les copropriétaires quant à l’état de cette procédure lors des assemblées générales et qui n’a pas mentionné l’existence de cette procédure dans son état daté transmis pour la vente, ont directement causé un préjudice à M. [E] en le privant de la possibilité de négocier l’achat de son appartement en ayant connaissance de cette procédure.

En réponse aux arguments développés par le cabinet LEDOUX, il convient de préciser qu’en l’espèce, la perte de chance est caractérisée par la perte de la possibilité de négocier la vente à des conditions plus avantageuses et non par la perte de chance de ne pas exposer le montant des charges litigieuses, de sorte qu’il importe peu de déterminer si M. [W] aurait ou non acquis l’appartement de M. [E] s’il avait eu connaissance de la procédure. La seule question est de déterminer s’il aurait pu l’acquérir à des conditions plus avantageuses et il vient d’être démontré que oui, de sorte que la perte de chance est caractérisée.

L’indemnisation accordée au titre de la perte de chance ne pouvant être égale à l’avantage tiré si l’événement manqué s’était effectivement réalisé, il est impossible d’accorder à Monsieur [I] [W] une indemnisation égale au montant résultant de l’appel de fonds.

Cet appel de fonds constituant en revanche la marge de négociation dont aurait disposé M. [W] s’il avait eu connaissance de la procédure de Mme [K], il convient de le prendre comme base de calcul du préjudice de M. [W].

En l’occurrence, la volonté des parties qui transparaît de la lecture de l’acte authentique est que tout ce qui était antérieur à la vente devait être à la charge du vendeur tandis que tout ce qui serait postérieur incomberait à l’acquéreur, il apparaît donc particulièrement probable qu’en ayant connaissance de cette procédure, M. [W] aurait pu négocier la vente pour que le montant des charges de copropriété des travaux litigieux, en cas de modification de la clé de répartition, soient à la charge du vendeur. Sa perte de chance doit par conséquent être évaluée à 85 %.

Par conséquent, le cabinet LEDOUX sera condamné à verser à Monsieur [I] [W] la somme de 11.928,339 euros de dommages et intérêts au titre de sa perte de chance de conclure le contrat à de meilleures conditions (14.033,34 x 0,85).

2°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

La SARL CABINET LEDOUX, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

La SARL CABINET LEDOUX sera condamnée à régler à Monsieur [I] [W] la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter le SARL CABINET LEDOUX de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, Monsieur [I] [W] ayant été débouté de sa demande principale formée à l’encontre Monsieur [J] [E], il convient de le condamner à payer à ce dernier une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera par ailleurs débouté de sa demande formée à ce titre à l’encontre de Monsieur [E].

3°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 5 octobre 2022

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [I] [W] de sa demande de condamnation de Monsieur [J] [E] à lui payer la somme de 14 033,34 euros ;

CONDAMNE la SARL CABINET LEDOUX à verser à Monsieur [I] [W] la somme de 11.928,339 euros de dommages et intérêts au titre de sa perte de chance ;

CONDAMNE la SARL CABINET LEDOUX aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] à régler à Monsieur [J] [E] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [I] [W] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Monsieur [J] [E] ;

CONDAMNE la SARL CABINET LEDOUX à régler à Monsieur [I] [W] la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL CABINET LEDOUX de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président