Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 25/00127 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHII

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Madame [X] [D], demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître [B] [Y], demeurant [Adresse 14], avocat au barreau de METZ, vestiaire : A302, avocat postulant, Maître Valérie BLAIRON de l’AARPI LEXIE AVOCATS, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [P] [R], demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître [B] [Y], demeurant [Adresse 14], avocat au barreau de METZ, vestiaire : A302, avocat postulant, Maître Valérie BLAIRON de l’AARPI LEXIE AVOCATS, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

S.A. ALLIANZ IARD, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître [C] [J] de l’ASSOCIATION LOMOVTZEFF-PAVEAU-[J], demeurant [Adresse 12], avocats au barreau de METZ, vestiaire : C403, avocat postulant, Maître [M] [V] de la SELAS [V] & ASSOCIES, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic la S.A.S. SOREC, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Alain MORHANGE, demeurant [Adresse 19], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

S.A.S. ROSILE, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Julie RICHERT, demeurant [Adresse 15], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B506, avocat postulant, Maître Caroline CUNAT, demeurant [Adresse 20], avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant

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Débats à l’audience publique du 29 JUILLET 2025

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 30 SEPTEMBRE 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 14 février 2023, Monsieur [P] [R] et Madame [X] [D] ont acquis de la SAS ROSILE un appartement, une cave et un garage au [Adresse 11].

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 05 décembre 2023, ceux-ci ont notamment voté la désignation d’un bureau d’étude structurel pour les balcons.

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Par actes de commissaire de Justice signifiés en date des 13 mars 2025 et 14 mars 2025 (dossier N° RG 25/00127), auxquels il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, Monsieur [P] [R] et Madame [X] [D] ont fait assigner la SAS ROSILE et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à 57000 METZ, représenté par son syndic la SAS SOREC, devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement des articles 145, 834 et 835 du Code de procédure civile, l’article 1640 du Code civil, les articles 1792 et suivants du Code civil, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles L241-1 à L241-2 du Code des assurances aux fins de voir :

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire des désordres allégués affectant l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 17] ;

— Ordonner une médiation judiciaire, sur accord des parties ;

— Condamner la société ROSILE à produire les attestations d’assurance en cours de validité couvrant les risques de responsabilité civile obligatoire (garantie décennale) du [Adresse 5] à [Localité 17] et l’assurance couvrant les risques de responsabilité civile professionnelle en qualité de vendeur professionnel sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, qui courra pendant une période de 3 mois ;

— Condamner la société ROSILE de la somme de 3 000 euros au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Réserver les dépens.

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Par exploit de commissaire de Justice du 15 mai 2025 (dossier N° RG 25/00228), Madame [X] [D] et Monsieur [P] [R] ont fait citer la SA ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur de la société ROSILE, aux fins de voir :

— Ordonner la jonction de l’assignation à l’instance principale enrôlée devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de METZ sous le RG n°25/00127 ;

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire des désordres allégués affectant l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 17] au contradictoire de la SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle et décennale de la société ROSINE;

— Ordonner une médiation judiciaire sur accord des parties ;

— Réserver les dépens.

La SA ALLIANZ IARD a constitué avocat.

Par conclusions enregistrées le 03 juin 2025, elle demande de :

— Lui donner acte qu’elle s’en remet à la sagesse de Madame, Monsieur le Président quant à l’opportunité d’ordonner la mesure d’expertise sollicitée et de ce qu’elle émet les plus expresses réserves quant à l’éventuelle responsabilité de la société ROSILE et quant à l’application de sa garantie ;

— Réserver les dépens.

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Par ordonnance du 03 juin 2025, le Président du Tribunal judiciaire a ordonné la jonction de l’affaire inscrite sous le N°RG 25/00127 avec celle inscrite N°RG 25/00228, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul N°RG 25/00127.

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Par leurs dernières conclusions enregistrées le 19 juillet 2025, Monsieur [P] [R] et Madame [X] [D] ont repris les termes de leurs assignations à l’exception de la demande de production de pièces.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 17] a constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions enregistrées du 24 juin 2025, il demande au Juge des référés de:

— Lui donner acte de ce qu’il acquiesce à la demande d’expertise formée par Monsieur [P] [R] et Madame [X] [D] ;

— Juger que l’expertise portera également sur les balcons, et de manière plus générale les parties communes de l’immeuble à la demande du syndicat des copropriétaires.

La SAS ROSILE a constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 05 août 2025, elle demande au Juge des référés de :

— Constater qu’elle a produit l’attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle sollicitée et dire n’y avoir lieu à sa condamnation à produire ce document sous astreinte;

— Dire et juger n’y avoir lieu à la condamner sous astreinte à produire une attestation d’assurance en cours de validité couvrant les risques de responsabilité décennale en l’absence de travaux réalisés dans l’immeuble ;

— Prendre acte de ses protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise formée devant la juridiction de céans par Monsieur [P] [R] et Madame [X] [D] ;

— Dire et juger que l’expertise se fera aux frais avancés des demandeurs ;

— Dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge ses frais et dépens ;

— Débouter les demandeurs de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention de la SA ALLIANZ IARD

Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

La SA ALLIANZ IARD étant l’assureur de la SAS ROSILE dont la responsabilité est mise en cause, il convient de recevoir son intervention forcée.

Sur la médiation

La demande de médiation sur accord des parties ne sera pas ordonnée faute d’acquiescement des défendeurs à cette mesure.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et qu’elles présentent un certain intérêt dans la perspective d’un procès, la mesure d’instruction s’inscrivant dans la perspective de trouver une solution au litige.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 17] a mandaté le bureau d’études ITC MOSELLE qui a rendu un avant-projet sommaire de la rénovation des balcons de l’immeuble en mai 2023 dont il ressort que les aciers des quatre balcons arrières sont corrodés, que des gardes-corps sont rouillés et leurs pieds sont pour la plus part rongés. Les balcons avant sont également endommagés même s’ils bénéficient d’appuis en sous-face.

Le cabinet SOREC, syndic de la copropriété, a interdit l’accès à ces 4 balcons qui présentent un danger.

Le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Dès lors, en produisant cet avant-projet, Monsieur [P] [R] et Madame [X] [D] justifient suffisamment de possibles vices affectant l’immeuble acquis. Si le caractère caché de ces vices est contesté par la société venderesse au vu d’un mail du 13 février 2023 dans lequel Madame [X] [D] s’inquiétait des risques de chutes d’éléments du balcon sur la voie publique, l’expertise a précisément pour objet de fixer la date d’apparition des désordres et de déterminer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 17] justifie, quant à lui, de ce que les balcons sont des parties communes à jouissance privative. Toutefois, l’extension de la mission à toute autre partie commune sera écartée faute d’être étayée.

La mesure d’expertise sollicitée apparaît dès lors nécessaire à la solution du litige pouvant opposer les parties. Il convient de l’ordonner tous droits et moyens réservés aux frais avancés de Monsieur [P] [R], Madame [X] [D] et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] [Localité 22].

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le Juge des référés statue sur les dépens.

Il convient de condamner Monsieur [P] [R] et Madame [X] [D] à s’en acquitter dans la mesure où l’expertise est ordonnée à leur avantage sans que le juge ne puisse connaître l’issue de celle-ci.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Les responsabilités n’étant pas établies, il n’y a pas lieu à faire application des dispositions prévues par l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Monsieur [P] [R] et de Madame [X] [D].

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

ORDONNE une expertise des désordres affectant tous les balcons, parties communes de la copropriété du [Adresse 7] à [Localité 17] à la demande de Monsieur [P] [R], de Madame [X] [D] et du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 17] au contradictoire de l’ensemble des parties en la cause et commet pour y procéder :

Monsieur [I] [U]

Cabinet Fourniez et Fixaris

[Adresse 16]

[Localité 18]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 03.87.36.88.92

Mèl : [Courriel 21]

Expert judiciaire inscrit sur la liste de la Cour d’appel de [Localité 22]

avec pour mission de :

— Se rendre sur place sis [Adresse 7] à [Localité 17] après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des vices, non-conformités ou allégations évoqués par les parties dans l’assignation et éventuellement dans leurs conclusions ;

— Etablir la chronologie et notamment la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc) ;

— Dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

— Prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant d’éventuels travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformité) ;

— Donner tous éléments concernant la prise de possession de l’immeuble ;

— Examiner l’immeuble et préciser si une construction ou une rénovation a été effectuée dans les dix années précédant l’acquisition du bien par les demandeurs et si un élément constitutif de l’ouvrage ou indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil a été réalisé dans ce même délai ;

— Rechercher la réalité des vices et/ou non conformités et allégations des parties dans l’assignation ou les conclusions ultérieures en produisant des photographies ; en indiquer la nature, l’origine et l’importance ; préciser la cause de chaque allégation des demandeurs;

— Rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

— Préciser la date à laquelle les acquéreurs ont eu connaissance de ces vices ;

— Indiquer si les acquéreurs pouvaient déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ces derniers, et s’ils pouvaient en apprécier la portée ;

— Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur ;

— Dans l’hypothèse où les acquéreurs entendraient demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir au Tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

— Dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser dans une « note aux parties » intermédiaire les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;

— S’agissant des non-conformités et allégation des demandeurs, fournir au Tribunal tous éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser, dans une « note aux parties » intermédiaire, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;

— Evaluer les travaux et leur durée ;

— Evaluer les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités et allégations non réparables ;

— Evaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non-conformités et allégations, en ce compris le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

— A la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties ;

— Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et si nécessaire documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;

INVITE les parties à transmettre à l’Expert, dans un délai de deux mois à compter de la présente ordonnance :

— Leurs écritures : assignation et conclusions ;

— Leurs pièces numérotées et accompagnées d’un bordereau : pièces contractuelles (contrats, conditions particulières et générales, avenants, plans, …), devis, factures, procès-verbaux de réception, attestations d’assurance (« dommages ouvrage », « décennale », responsabilité civile…), éventuels constats d’huissier, rapports d’expertise privé, …. étant précisé que les pièces dématérialisées seront communiquées de manière individualisée, à savoir un fichier PDF par pièce nommé conformément au bordereau);

INVITE l’Expert à suivre les prescriptions ci-après :

COMPTE-RENDU DE PREMIRE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’Expert aura pour mission de :

— Dresser une feuille de présence en invitant les parties à communiquer les coordonnées de l’interlocuteur des opérations d’expertise y compris une adresse e-mail et à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique ;

— Apprécier de manière globale la nature et le type des vices ;

— Etablir la liste exhaustive des réclamations des parties ;

— Etablir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige, et d’ores et déjà donner son avis sur les tiers susceptibles d’être attraits à la procédure ;

— Enumérer les polices d’assurance souscrites par chacun des intervenants et solliciter celles qui font défaut ;

— Dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants ;

— Etablir une chronologie succincte des faits et l’apparition des dommages ;

— Fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de technicien associés ;

— Evaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

— Apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

— Et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion ;

EN CAS DE TRAVAUX URGENTS :

Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation des vices et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au Juge chargé du contrôle des expertises ;

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’Expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, autorise Monsieur [P] [R], Madame [X] [D] et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 17] à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à leurs frais avancés, sur le constat dressé par l’Expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

PRÉ-RAPPORT ET RAPPORT :

DIT que l’Expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai dix mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du Juge chargé du contrôle des expertises) ;

DIT qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) ;

DIT que, de toutes ses observations et constatations, l’Expert dressera enfin un rapport qu’il adressera aux parties accompagné des annexes (convocation à expertise, notes aux parties, pré-rapport d’expertise, dires des parties, pièces des parties) et qu’il déposera au greffe en deux exemplaires papiers accompagné de ces mêmes annexes et de la preuve par tout moyen de la signification du rapport aux parties ;

DIT que l’Expert déposera ce rapport au greffe de ce Tribunal dans les douze mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires ;

RAPPELLE que pour l’exécution de sa mission l’expert pourra recourir à la plate-forme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

RAPPELLE que, pour l’accomplissement de cette mission, l’Expert aura la faculté de :

— Se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utiles ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’Expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du Code de procédure civile) ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du Code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les nom et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du Code de procédure civile);

— Apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

FIXE à 3 500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert qui devra être consignée par Monsieur [P] [R] et Madame [X] [D] pour un quart chacun et par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 17] pour l’autre moitié, avant le 30 novembre 2025, sous peine de caducité de la désignation de l’Expert ;

DIT que chaque partie pourra se substituer aux autres pour le paiement de la provision ;

INVITE Monsieur [P] [R], Madame [X] [D] et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à consigner la somme sur la plate-forme numérique de la Caisse des Dépôts :

— site : https://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

INVITE Monsieur [P] [R], Madame [X] [D] et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à transmettre dès réception le récépissé de consignation au greffe de ce Tribunal ;

APPELLE l’attention des parties sur les dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ainsi conçues :

« À défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner » ;

DIT que l’Expert devra, en toutes circonstances, informer le Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DIT que si les honoraires de l’Expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions prévues par l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande ;

CONDAMNE Monsieur [P] [R] et Madame [X] [D] aux dépens.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le trente septembre deux mil vingt cinq par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente