AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00324 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LM6K

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Séréna KASTLER, avocat au barreau de THIONVILLE, de l’AARPI AVACC ;

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER LORS DES DEBATS : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 28 août 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à BATIGERE HABITAT par son avocat (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e KASTLER (LS)

M. [T] (LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 21 juin 2024, la société d’HLM BATIGERE HABITAT a consenti à Monsieur [S] [T] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 541,88 euros ainsi que 102,93 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la société d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [S] [T] le 26 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1966,21 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, remis étude, la société d’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juillet 2025 et renvoyée contradictoirement à l’audience du 28 août 2025.

En demande, la société d’HLM BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, lequel dépose à l’audience l’acte introductif d’instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [T] ;Condamner Monsieur [S] [T] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 16233,64 euros, arrêtée au 27 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 943,81 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus ;Condamner Monsieur [S] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 644,81 euros ;Condamner Monsieur [S] [T] à payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [S] [T] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la société d’HLM BATIGERE HABITAT précise contrairement à ses engagements, Monsieur [T] n’a communiqué aucun document justifiant de ses ressources depuis la précédente audience, et que les loyers ne sont plus payés, les virements mis en place par le locataire étant rejetés.

En défense, Monsieur [S] [T], présent à l’audience du 3 juillet 2025, reconnaît être tenu d’une dette locative, mais il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien qu’avisé à l’audience du renvoi, il n’a pas comparu à l’audience du 28 août 2025, n’a transmis aucun élément justificatif de paiement ou de ressources à la juridiction et n’a fait valoir aucun motif d’absence.

A l’audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la qualification de la décision.

Conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, la décision par laquelle le juge des contentieux de la protection statue sur une action en matière locative pour laquelle la demande est supérieure à 5.000,00 euros ou indéterminée, est rendue en premier ressort et susceptible d’appel.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, le jugement sera contradictoire, Monsieur [T] ayant comparu à la première audience.

II. Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 26 novembre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 19 mars 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 3 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

III. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article en page 4) qui prescrit un délai de 6 semaines pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 26 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1966,21 euros et un délai de 6 semaines pour la payer.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 janvier 2025.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif.

La société d’HLM BATIGERE HABITAT produit un décompte aux termes duquel Monsieur [S] [T] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 16233,64 euros, arrêtée au 27 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse.

Monsieur [S] [T] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Par conséquent, Monsieur [S] [T] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à la société d’HLM BATIGERE HABITATcette somme de 16233,64 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 943,81 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, il apparaît que Monsieur [S] [T] n’est manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre sa dette locative, même si des délais de paiement lui étaient accordés.

En outre, il résulte des débats qu’il n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l’expulsion de Monsieur [S] [T] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [S] [T] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

VI. Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

En conséquence de son expulsion, Monsieur [S] [T] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui l’a rendu occupant sans droit ni titre, soit le 8 janvier 2025, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 541,88 euros outre 102,93 euros pour les charges.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [S] [T] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 16233,64 euros.

VII. Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [S] [T] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

VIII. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [S] [T], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la société d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 21 juin 2024 entre la société d’HLM BATIGERE HABITAT et Monsieur [S] [T] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 8 janvier 2025 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [S] [T] à payer à la société d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 16233,64, arrêtée au 27 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 sur la somme de 943,81 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement avec effet suspensif des effets de la clause résolutoire formée par Monsieur [S] [T] ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [S] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS à Monsieur [S] [T] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [T] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la société d’HLM BATIGERE HABITAT pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, de commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [S] [T] à payer à la société d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 541,88 euros augmentée de 102,93 euros, se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire, ou à défaut l’expulsion des lieux, mais sous déduction le cas échéant de la somme de 16233,64 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [S] [T] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre des arriérés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [S] [T] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 26 novembre 2024, de l’assignation en référé du 18 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 19 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à payer à la société d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 350 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au Greffe le 16 octobre 2025 par A. GUETAZ, vice-présidente, assistée de M. SILECCHIA, greffier.

Le greffier La vice-présidente