TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00039 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZTEZ

Minute N° :

Date : 10 Février 2025

OPERATION : Réaménagement de l’ilôt [Localité 21]-Brossolette à [Localité 16]

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par Maître Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T07

et

S.A.R.L. Palma d’Or

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Maître Amel FARAHOUI du barreau des Hauts-de-Seine, postulante et par Maître Gwenola VAUBOIS du barreau de Nantes, plaidante

En présence de Monsieur [H] [W] et Madame Nathalie [X], commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 20 Janvier 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

FAITS ET PROCÉDURE

Par mémoire reçu par le greffe le 18 juin 2024, l’EPFIF a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer les indemnités devant revenir à la société Palma d’Or au titre de son éviction d’un local commercial situé sur la parcelle cadastrée section E numéro [Cadastre 12], sise [Adresse 7] Malakoff.

Par ordonnance du 14 octobre 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 4 décembre 2024 et le 20 janvier 2025.

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence de l’expropriante, du commissaire du gouvernement et de l’expropriée le 4 décembre 2024.

Par mémoire complémentaire et récapitulatif visé par le greffe le 6 janvier 2025, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de fixer les indemnités à revenir à la société Palma d’Or consécutivement à son éviction de l’immeuble situé [Adresse 8] comme suit :

— indemnité principale (valeur du fonds de commerce) : 213 811 €,

— indemnités accessoires :

— frais de remploi : 20 231,10 €,

— frais de déménagement : 5 000 €,

— indemnité pour trouble commercial : 15 413 €,

— indemnité de licenciement : sursis à statuer,

soit une indemnité totale d’éviction de 256 455,20 € arrondis à 256 500 €.

Aux termes de son mémoire n°2 visé par le greffe le 20 janvier 2025, la société Palma d’Or demande au juge de l’expropriation de fixer, les indemnités dues à :

— indemnité principale : 334 406 €,

— indemnité de remploi : 32 290 €,

— trouble commercial : 15 413 €,

— frais administratifs : 2 000 €,

— indemnité de déménagement : 5 000 €,

— indemnité de licenciement : sursis à statuer,

— indemnité de procédure de 2 000 €.

Par conclusions modificatives et récapitulatives du 16 janvier 2025, le commissaire du gouvernement demande au juge de l’expropriation de fixer une indemnité globale de 232 680 euros, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 221 600 €,

— indemnité de remploi : 21 010 €.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 janvier 2025 conformément aux écritures susvisées.

MOTIFS

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé du fait de l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché.

Le principe de la réparation est le même pour un commerçant ou un exploitant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce ou d’activité. L’indemnité d’éviction doit lui permettre :

— soit de se procurer un autre fonds de commerce, d’une commercialité similaire, et d’être en situation de l’exploiter, dans des conditions équivalentes ;

— soit d’obtenir réparation de la perte de l’entier fonds de commerce.

En application des dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la consistance du bien est appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété. Lorsque cette dernière n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance du bien s’apprécie à la date dudit jugement.

Conformément à l’article L. 322-2 du même code, le bien est estimé à la date de la décision de première instance.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 16] est le 16 décembre 2015 mis à jour le 12 mars 2020 et dont la dernière modification a été adoptée le 6 février 2024.

A cette date, le bien était situé en zone UA du PLU de la commune de [Localité 16]. En conséquence, la date de référence est fixée au 6 février 2024.

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les améliorations de toute nature faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture de l’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 28 juillet 2021.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la superficie du bien

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la surface de 35m² résultant des données cadastrales.

La société Palma d’Or ne soulève aucune contestation quant à la superficie du local.

Dès lors, la surface cadastrale de 35m² sera retenue.

Sur l’occupation du bien

La société Palma d’Or est titulaire d’un bail commercial consenti le 7 avril 1994 par cession du 19 juin 2013, renouvelé le 1er avril 2021 pour une durée de 9 années. Le montant du loyer renouvelé au 1er avril 2021 était de 12 974,40 euros.

La destination des locaux pris à bail était celle de restauration rapide de sandwicherie.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

I/ Environnement

Le local commercial est proche de [Localité 20] et de la station de métro “Mairie de [Localité 18]”. Il se situe à la limite de la commune de [Localité 16]. Des lignes de bus desservent également les lieux et plusieurs commerces se trouvent à proximité. Il se situe face au carrefour faisant la jonction entre l'[Adresse 14] et [Adresse 15]. Le local visité est au rez-de-chaussée d’un bâtiment précédemment exproprié. En face, de l’autre côté de l'[Adresse 13], il y a un appart-hôtel et des commerces, le tout dans un quartier très passant et emprunté par un grand nombre de véhicules.

II/ Extérieur

L’activité du local consiste en une sandwicherie kebab sur l’avenue, lequel jouit de plusieurs tables prenant place sur le trottoir. La devanture dispose d’un rideau métallique, d’une enseigne et d’une banne au-dessus et sur toute la largeur du commerce. La façade est vitrée, l’accès se fait par une porte simple.

III/ Intérieur

La porte d’entrée donne immédiatement sur la salle de restauration, carrelée au sol et pour moitié sur les murs. Il y a un faux plafond avec des spots incrustés. La salle compte des tables et des chaises pour une capacité de 18 couverts. A gauche se trouve un comptoir de service derrière lequel se trouve l’équipement nécessaire à la confection des kebabs, à savoir la broche de rôtisserie, un grill, une friteuse, une plaque chauffante, un four ainsi qu’un double réfrigérateur à boissons. Une hotte aspirante occupe toute la longueur de cet espace de travail. A droite se trouve un lavabo et un établi-frigo ainsi que deux étagères de rangement et le tableau électrique au-dessus. A gauche se trouvent des toilettes simples et disposant d’un mini lavabo, entièrement carrelées. Au fond une porte donne sur l’extérieur, dans une courette carrelée. Celle-ci est commune à l’immeuble entier car elle permet l’accès aux étages de celui-ci. A droite de cette courette se trouve une porte en bois fermée à clé et qui sert de réserve au restaurant. Elle est entièrement carrelée. Elle dispose d’une gazinière, de deux étagères de rangement, d’un lavabo en inox, d’un élément de rangement en inox ainsi que deux congélateurs. Une pièce au fond, dépourvue de porte, sert de stockage de marchandises, laquelle comporte également une chambre froide.

L’état général est moyen dans la cour et en bon état concernant l’intérieur du fonds de commerce.

SUR L’EVALUATION DE L’INDEMNITE

Sur la méthode

La société Palma d’Or n’a pas l’intention de se réinstaller à proximité du fonds actuellement exploité, considérant qu’il n’existe pas de possibilités réelles de réinstallation dans un environnement comparable sans perte de clientèle.

Dès lors, lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l’expropriation, l’éviction commerciale entraîne pour celui-ci la perte de sa clientèle dans sa globalité ; le préjudice dans cette hypothèse étant la perte de la clientèle, élément essentiel du fonds de commerce, l’indemnisation réparatrice devra être égale à la valeur de l’entier fonds de commerce.

Les parties s’accordent pour déterminer la valeur de l’entier fonds de commerce selon la méthode suivante : la détermination d’un coefficient multiplicateur au chiffre d’affaires moyen, des quatre derniers exercices clos et ce par un coefficient multiplicateur afférent au commerce ou à l’activité exploités.

Le coefficient multiplicateur, est déterminé par comparaison avec des mutations de fonds de commerce équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local.

Pour un plus ample développement de la méthode ici choisie, il convient de se référer aux conclusions du Commissaire du Gouvernement.

Sur l’indemnité principale

✓ sur la détermination du chiffre d’affaires

La société Palma d’Or communique ses bilans sur 4 années de 2021 à 2024, dont il résulte un chiffre d’affaires, hors taxes et hors subventions d’exploitation reçues, de 235 599 €, 336 307 €, 352 881 € et 353 330 €, soit un chiffre d’affaires moyen de 319 584,25 €.

✓ sur la détermination du coefficient multiplicateur

L’EPFIF sollicite l’application d’un coefficient multiplicateur de 65% tandis que le Commissaire du gouvernement retient un ratio de 70%. La société Palma demande à le voir fixer à 90%.

* L’EPFIF propose trois termes de comparaison correspondant à des cessions de fonds de commerce de restauration rapide intervenues entre les 21 janvier 2022 et 14 septembre 2023 sur la commune de [Localité 16].

9224P02

2022A00171

[Adresse 3]

21/01/22

127 290

140 019

55 000

39%

Restauration rapide. Local de 37m² et sous-sol de 36m². CA sur l’exercice du 01/09/20 au 30/09/21. Non concurrence du cédant pendant 2 ans dans un rayon de 500 m à vol d’oiseau

9224P02

2022A02182

[Adresse 10]

28/06/22

69 741

76 715

45 000

59%

Restauration rapide. Boutique de 24m² et réserve de 4m². CA de 2021. Loyer au m² élevé. Non concurrence du cédant pendant 3 ans dans un rayon de 500 m à vol d’oiseau

9224P02

2023A03395

[Adresse 1]

14/09/23

523 154

575 479

180 000

31%

Restauration rapide. Moyenne CA 2019 et 2021 en écartant 2020 car forte baisse. CA bien plus bas en 2021 qu’en 2019

L’EPFIF se prévaut également des barèmes publiés faisant état d’un taux moyen de valorisation à hauteur de 64,77% du CA. Il offre d’appliquer le coefficient de 65% au regard de la commercialité de l’emplacement obérée, de l’absence de stationnements dédiés et de la baisse de rentabilité du fonds depuis 2021).

* Le Commissaire du gouvernement produit également 3 cessions dont deux identiques aux termes de comparaison n°2 et 3 de l’EPFIF dont le ratio diffère en ce que le CA retenu est HT.

2022A02182

[Adresse 10]

28/06/22

61 847

45 000

73%

2023A03395

[Adresse 1]

14/09/23

431 923

180 000

42%

2021A05112

[Adresse 2]

08/07/21

105 444

80 000

76%

Soit un ratio moyen de 64% du CA et un ratio médian de 73%.

Mme le Commissaire cite les ouvrages de références et les barèmes d’experts pour les cessions de fonds en restauration rapide qui retiennent un pourcentage à appliquer sur le chiffre d’affaires annuel HT qui varient de 30% à 100%, avec un barème moyen de 65% au 1er novembre 2024 issu du Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC).

Elle propose de retenir un coefficient de 70% proche de la médiane en raison de la situation comptable bonne et de l’emplacement du fonds sur un axe attractif.

* La société Palma d’Or produit quant à elle trois arrêts de la cour d’appel de [Localité 20].

CA [Localité 20], 14 janvier 2016, n°14/08689, retenant un taux de 80%, « considérant que le fait que le local soit petit, de l’ordre de 20m² n’est pas de nature à entraîner une diminution du coefficient d’activité applicable au chiffre d’affaires dès lors que, s’agissant d’un commerce de restauration rapide, la vente se déroule entièrement à l’extérieur du local » ;

CA [Localité 20] 25 février 2016, n°14/14014, retenant un coefficient de 110% en présence d’une localisation exceptionnelle ;

CA [Localité 20] 7 avril 2016, n°14/18496, avec un ratio de 90% pour une activité pérenne, soutenue et valorisée par la direction.

Elle sollicite l’application d’un coefficient de 90% en raison de son emplacement visible et passant, de la bonne réputation de l’établissement, des travaux réalisés en 2018 à hauteur de 26 004 € et de l’augmentation constante de son chiffre d’affaires.

Au vu de tous les éléments qui précèdent, il convient de déterminer le montant de l’indemnité principale revenant à la société La Palma d’Or.

Il est de jurisprudence constante que les termes comparables ne peuvent être choisis que parmi des cessions de biens dont les références sont connues de sorte que seules les ventes effectives publiées sont des termes de comparaisons probants.

Par ailleurs, la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Aussi, il n’est donc pas possible de suivre l’argumentation de la société Palma d’Or qui réclame l’application d’un taux de 90% sans apporter de termes de comparaison de cessions sur le marché local, les arrêts cités, qui n’ont pas été versés aux débats, concernent au surplus des décisions rendues en 2014 pour des expropriations intervenues en Seine-[Localité 22] et dans le Val-de-Marne.

Par conséquent, la fixation de l’indemnité sera effectuée à partir des termes proposés par l’autorité expropriante et Mme le Commissaire du Gouvernement qui offrent suffisamment de références à [Localité 16] pour obtenir une estimation efficace.

2022A00171

[Adresse 3]

21/01/22

127 290

55 000

43%

2022A02182

[Adresse 10]

28/06/22

61 847

45 000

73%

2023A03395

[Adresse 1]

14/09/23

431 923

180 000

42%

2021A05112

[Adresse 2]

08/07/21

105 444

80 000

76%

Soit des ratios situés entre 42% et 76 % du chiffre d’affaires annuel HT.

Il convient d’affiner le coefficient résultant de l’étude du marché local au regard de l’environnement, la qualité du bien et de ses installations et son chiffre d’affaires.

Il n’est pas contesté que le local commercial bénéficie d’un très bon emplacement, à proximité de [Localité 20] et bien desservi par les transports en commun. Il est également situé sur un axe passant dans un quartier mixte composé d’habitations et de commerces.

Le très bon état d’entretien du local et des équipements ne fait par ailleurs l’objet d’aucune contestations, la société Palma d’Or justifiant au surplus des travaux réalisés en 2018 à hauteur de 26 004 € aux termes d’une facture de la société ZM Facility en date du 13 janvier 2018.

Le fonds, qui bénéfice au surplus d’une bonne réputation, procure un chiffre d’affaires croissant de 2021 à 2024 avec une stabilisation autour de 350 000 €.

Si la commercialité peut se trouver obérée du fait des expropriations passées et à venir, l’EPFIF est néanmoins mal fondée à s’en prévaloir afin de limiter le coefficient applicable au regard de sa qualité d’autorité expropriante.

En revanche, c’est à juste titre qu’elle souligne l’absence de stationnement dédié ainsi que la baisse rentabilité du fonds, les bénéfices de 2022 à 2024 s’élevant respectivement à 29 483 €, 22 821 € et 16 267 €.

Pour toutes ces raisons, il y a lieu de retenir le coefficient multiplicateur proposé par Mme le Commissaire du gouvernement à hauteur de 70%.

L’indemnité principale s’élèvera donc à la somme arrondie de 224 000€, soit 319 584,25 € x 70% = 223 708,97 €.

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Au regard de la valeur du fonds de commerce retenue, il convient de fixer l’indemnité de remploi à 21 250 €.

Sur les autres indemnités accessoires

Si l’application de la méthode du fonds de commerce conduit en principe à la fixation d’une indemnité d’éviction limitée à la valeur du fonds, sans allocation d’indemnités accessoires autre que le remploi, elle ne peut toutefois pas conduire le juge de l’expropriation à écarter des indemnités accessoires complémentaires offertes par l’autorité expropriante et sur lesquelles les parties se sont accordées.

Dès lors, constatant l’accord des parties sur ces points, il y a lieu de fixer :

L’indemnité pour trouble commercial à hauteur de 15 413 euros ; L’indemnité de déménagement à hauteur de 5 000 euros HT ; L’indemnité de frais administratifs à hauteur de 2 000 euros.

Sur l’indemnité de licenciement

En cas de perte du fonds, les frais de licenciement du personnel sont retenus sur justification, à la condition qu’ils soient la conséquence directe de l’éviction commerciale. Il incombe à la société évincée de justifier de la charge réellement supportée consécutivement au licenciement total de son personnel, en raison de l’éviction commerciale ; Dans ces conditions et dans l’attente de la production des éléments justifiant du licenciement effectif des salariés et des frais engendrés, il sera fait droit à la demande de sursis à statuer présentée par la société Palma d’Or et l’EPFIF.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’expropriant, par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Au regard de la nature de l’affaire, la société Palma d’Or se verra allouer une indemnité de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE l’indemnité due par l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France à la société Palma d’Or au titre de son éviction d’un local commercial situé sur la parcelle cadastrée section E numéro [Cadastre 12], sise [Adresse 6] à [Localité 17], dans lequel celle-ci exploite une activité de restauration rapide, à la somme de 267 663 € décomposée comme suit :

— indemnité principale : 224 000 €,

— indemnités de remploi : 21 250 €,

— trouble commercial : 15 413 €,

— frais de déménagement : 5 000 €,

— frais administratifs : 2 000 € ;

SURSOIT à statuer sur l’indemnité au titre des licenciements dans l’attente de l’engagement des procédures de licenciement, à charge pour les parties de présenter au juge de l’expropriation un mémoire de poursuite d’instance en cas de désaccord ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

DIT que les dépens sont à la charge de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France à verser à la société d’exploitation Palma d’Or la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 19], le 10 février 2025

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXPROPRIATION