N° RG 24/02356 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MTQR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 24/02356 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MTQR

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Flora KESSLER

M^e Aline MOEHRMANN

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Flora KESSLER

M^e Aline MOEHRMA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

18 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [G]-LORRAINE

immatriculée sous le n° 803 316 611 au RCS de [Localité 13]

prise en la personne de son représentant légal M. [B] [G]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 103

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [R]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Flora KESSLER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 37

Madame [E] [R]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Flora KESSLER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 37

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Juillet 2025 prorogé au 18 Juillet 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 23 juillet 2011 à effet du 15 août 2011, la SCI JOF a consenti à Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] 67100 STRASBOURG, pour un loyer mensuel de 750.00 euros outre 30.00 au titre des provisions pour charges.

Selon acte de vente du 21 juillet 2014, le logement a été vendu à la SCI [G]-LORRAINE.

Selon courrier recommandé du 30 janvier 2023 avec accusé réception, la SCI [G]-LORRAINE a délivré congé à Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] pour reprise du logement donné à bail au profit de Monsieur [F] [G], associé de la SCI et fils des gérants à effet du 14 août 2023.

Par courrier recommandé du 16 août 2023 et sommation délivrée le 1er décembre 2023, Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] ont été mis en demeure de quitter les lieux.

Par acte d’huissier de justice du 8 février 2024, la SCI [G]-LORRAINE a fait assigner Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG afin de constat de la résolution du contrat de bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a fait l’objet de renvois pour échange de pièces et écritures et de jonction avec l’affaire n° RG : 24/2645, l’acte introductif d’instance ayant été enrôlé en double.

A l’audience du 9 mai 2025, la SCI [G]-LORRAINE, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :

A titre principal :

— Constater la résolution du contrat de bail à la date du 14 août 2023, à défaut sa résiliation,

— Débouter Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] de leurs demandes,

— Condamner Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] à procéder au retrait de l’installation sans autorisation d’un récupérateur d’eau de pluie et à remettre les lieux dans leur état original sous astreinte de 200.00 euros par jour de retard,

En tout état de cause :

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer, charges en sus, et revalorisable conformément au contrat de bail,

— Condamner solidairement Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 916.99 euros soit 846.99 euros au titre du loyer et 70.00 euros au titre des provisions sur charges, du 14 août 2023 au 1er avril 2024 et de 946.61 euros soit 876.61 euros au titre du loyer et 70.00 euros au titre des provisions sur charges à compter du 1er avril 2024, outre les charges qui pourraient être dues en sus, jusqu’à libération des lieux,

— Ordonner, sans délai, l’expulsion de Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] et de tout occupant de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dès signification du jugement à intervenir

— Ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigne, et ce aux frais, risques et périls de Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R],

— Supprimer le délai de deux mois prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Lui donner acte de ce que l’acte introductif d’instance a été dénoncé au Préfet,

— Condamner solidairement Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] à lui payer la somme de 2000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] aux dépens en ce compris les frais de sommation de quitter les lieux et de signification de l’acte introductif d’instance

— Rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir,

La SCI [G]-LORRAINE expose avoir délivrer un congé pour reprise à Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 afin d’y loger le fils des gérants, Monsieur [F] [G], en apprentissage à compter du 9 septembre 2024 et désirant s’installer définitivement à STRASBOURG à l’issue de ses études en vue d’un contrat à durée indéterminée. Ils exposent que Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] n’ayant pas quitté les lieux à l’expiration dudit congé, soit le 14 août 2023, Monsieur [F] [G] a été contraint de louer un logement ce qui constitue pour ce dernier un préjudice financier. Elle s’étonne de ce que Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] n’aient pu trouver à se reloger en 4 années dans le social s’agissant d’une famille avec 3 enfants. Elle estime, conformément à la jurisprudence et à l’article 15 précité, ne pas avoir à justifier du besoin de logement du bénéficiaire de la reprise, mais précise à toutes fins que Monsieur [F] [G] doit disposer d’un logement de 3 pièces dont une réservée au télétravail pour assurer la confidentialité, lui permettant d’avoir un chien et de partager sa vie avec une tierce personne et situé à [Localité 14] pour la poursuite de ses études et vie professionnelle. Elle ajoute également qu’en vertu de la jurisprudence, elle n’est pas tenue de privilégier un autre logement dont elle pourrait disposer.

Sur la question soulevée des désordres allégués, elle estime que Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] tentent de faire croire qu’ils occuperaient un logement insalubre nécessitant d’importants travaux alors qu’elle a donné suite à toutes les demandes de travaux, sérieuses ou pas, et exposé au titre de l’entretien du logement et du remplacement de son équipement la somme de 19791.00 euros.

S’agissant ainsi de moisissures :

Elle soutient qu’il ressort d’un diagnostic, de factures de la société AVIPUR et de la société BUEB, d’un rapport d’expertise et des conclusions des services d’hygiène de la ville qu’il n’existe plus de désordres depuis juin 2022, ce qui démontre qu’elle a parfaitement rempli ses obligations et que le logement est surencombré ce qui ne facilite pas la bonne circulation de l’air malgré une installation optimale. Elle prétend que Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R], qui se sont plaints directement auprès des services d’hygiène de la ville sans les en informer au préalable de nouveaux désordres apparus en 2024, ne se rendent pas disponibles, bien qu’au chômage, pour l’intervention des entreprises, retardant ainsi les travaux éventuels, ne l’informent jamais en temps utile laissant ainsi les désordres proliférer et ne justifient pas de l’entretien du logement, dont l’encombrement est selon la société GMF, la conséquence de la présence persistante d’humidité.

S’agissant de l’affaissement prétendu de la dalle, des meubles, la présence de fissures dans les murs, plafonds et carrelage :

Elle indique que selon rapport d’expertise du 22 février 2022 les fissures dans les murs sont purement esthétiques et celle située à l’extérieur de l’immeuble est ancienne et a fait l’objet d’une reprise en 2021 par la société BUEB. Elle indique également avoir confié à la société EMTVS le remplacement d’un meuble de cuisine et la pose d’un renfort sous l’évier et qu’un dossier a été ouvert auprès de son assureur s’agissant de la dalle en précisant que plusieurs visites d’experts ont eu lieu et que les défendeurs ont refusé le prélèvement pour analyse de la dalle tant qu’ils occupent le logement. Elle prétend cependant que l’expert a précisé que l’affaissement ne compromet en rien la structure du bâtiment.

S’agissant des désordres relatifs à la boite aux lettres :

Elle indique avoir invité les défendeurs à porter plainte suite à une dégradation de la boite aux lettres et être intervenue pour la réparer.

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S’agissant de la prétendue absence d’eau chaude :

Elle soutient que si les défendeurs se plaignent d’avoir été privés d’eau chaude de novembre 2023 au 10 janvier 2024, elle a mandaté de juin 2021 à septembre 2021 une entreprise pour diverses interventions et le remplacement intégral de la chaudière. Elle ajoute qu’à réception d’un mail du 29 novembre 2023 elle a mandaté un technicien dès le lendemain.

S’agissant des prétendus désordres de plomberie, de remontées d’eau, de refoulement et de rouille du lavabo :

Elle précise avoir pris en charge les travaux de plomberie le 18 avril 2023 et qui ont nécessité un simple changement de joints pourtant à la charge des locataires qui n’effectuent aucun entretien courant du logement.

S’agissant des prétendus désordres relatifs aux odeurs et au jour de la porte d’entrée :

Elle précise que les travaux relatifs aux odeurs communicantes ont été réalisés le 12 juillet 2020 et ceux relatifs au problème du jour de la porte d’entrée le 3 mars 2021.

Elle estime avoir toujours respecté ses obligations contrairement à Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] qui ne produisent aucun élément justifiant de l’entretien courant du logement en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique produire des attestations d’anciens locataires et des autres occupants soulignant la qualité de sa gestion locative et sa réactivité ayant à cœur de loger les locataires dans un logement décent. Elle soutient que certains rencontrent d’ailleurs des difficultés relationnelles avec les défendeurs. Elle ajoute que la SCI JOF, ancien bailleur des défendeurs, a pu leur faire savoir que Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] étaient des locataires infectes, qui se plaignent tout le temps. Elle soutient avoir produit ces témoignages de manière honnête, sans avoir aucunement dicté leurs propos et estiment que le fait qu’ils relatent la réalité explique que les défendeurs souhaiteraient qu’ils ne soient pas pris en compte. Elle considère que l’expertise judiciaire sollicitée par les défendeurs n’est pas fondée dans la mesure où les prétendus désordres n’existent pas ou plus.

Elle s’étonne que Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] qui se plaignent de désordres n’aient jamais engagé, en 7 ans, une quelconque action à son encontre. Elle estime de plus que leur demande de dommages et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance formée par conclusions du 6 mai 2024 est prescrite. Au fond, elle considère que les défendeurs sont infondés en vertu de la jurisprudence à solliciter des dommages et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance dans la mesure où ils ne rapportent pas la preuve que le logement est insalubre et dès lors que le bailleur informé d’un désordre à fait intervenir un professionnel et qu’au surplus certains désordres relevaient de l’entretien courant du logement. Elle prétend ainsi que parmi les nombreux désordres allégués une grande partie incombaient aux locataires en vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et estime que le logement est surencombré et suroccupé pour sa taille favorisant l’augmentation de l’humidité. Elle prétend être toujours intervenue à chaque demande pour la réalisation de travaux si bien qu’aucune faute ne peut lui être reprochée rappelant que les fissures sont purement esthétiques, que l’affaissement de la dalle ne présente aucun danger, que le problème d’odeur a été solutionné en 2020 et celui du jour de la porte d’entrée en mars 2021. Elle émet des doutes sur l’objectivité des témoignages produits par Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] probablement rédigés par leur entourage.

Elle considère que le certificat médical du Docteur [A] en date du 29 mai 2024 a été produit pour les besoins de la cause et n’affirme pas que l’état de santé de Madame [E] [R] serait en lien avec l’état prétendu du logement. Elle soutient que les témoignages qu’elle produit proviennent essentiellement de l’ancien propriétaire et d’anciens locataires si bien que la dégradation des relations de voisinage alléguée du fait de la procédure n’est due qu’à l’attitude des défendeurs. Elle soutient ainsi que Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] ne sont pas fondés en leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral allégué.

Elle prétend que le DPE établi le 21 mai 2024 a été transmis à Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] par courrier du 24 mai 2024 et démontre que le logement ne présente aucun désordre.

Elle considère être fondée en application de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 à procéder à la revalorisation du montant de l’indemnité d’occupation, le logement étant classé en catégorie D selon le dernier DPE de 2024.

Enfin, elle estime que les demandes fallacieuses de Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] démontrent leur mauvaise foi au sens des dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution si bien qu’elle sollicite la suppression du délai de deux mois prévus par ledit article.

Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leurs conclusions aux fins de voir :

Avant dire-droit :

— Condamner la SCI [G]-LORRAINE à produire le rapport de visite des sociétés FG ELECTRICITE, ABYOS CONTROL et KMF DIAGNOSTIC,

A titre principal :

— Déclarer la demande irrégulière, irrecevable et mal fondée,

— Débouter la SCI [G]-LORRAINE de ses demandes,

A titre reconventionnel :

— Déclarer leur demande régulière, recevable et bien fondée,

— Constater le caractère indécent et insalubre du logement,

— Fixer le préjudice de jouissance à la somme de 657.46 euros par mois,

En conséquence :

— Condamner la SCI [G]-LORRAINE à leur payer la somme de 43831.56 euros au titre du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal au jour de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-7 du code civil,

A titre subsidiaire :

— Condamner la SCI [G]-LORRAINE à leur payer la somme de 31393.40 euros au titre du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal au jour de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-7 du code civil,

— Les autoriser à suspendre le règlement du loyer à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à la réalisation des travaux rendant le logement décent,

— Condamner la SCI [G]-LORRAINE à réaliser les travaux nécessaires à mettre un terme aux désordres suivants, sous astreinte de 200.00 euros par jour à l’issu du délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir :

.moisissures sur les murs et les meubles,

.fissures sur les murs, les plafonds et les carrelage,

.affaissement de la dalle et des meubles de cuisine,

.remontée d’eau et refoulement d’eau dans le lavabo de la salle de bains lorsque la machine à laver le linge est en marche,

.apparition de rouille sur le lave-main des toilettes,

.plomberie défectueuse à divers endroits,

.odeurs communicantes dans la salle de bain provenant du logement voisin,

.jour entre la porte d’entrée et le mur

— Se réserver la compétence de liquider l’astreinte,

— Condamner la SCI [G] LORRAINE à leur payer la somme de 10000.00 euros au titre du préjudice moral avec intérêts légaux au jour de la décision à intervenir, en application de l’article 1231.7 du code civil,

A titre subsidiaire :

— Ordonner une expertise judiciaire avec mission de se prononcer sur le caractère décent du logement et décrire les travaux à réaliser afin de rendre le logement décent,

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En tout état de cause :

— Condamner la SCI [G] LORRAINE à leur payer la somme de 2000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI [G] LORRAINE aux dépens y compris les frais de constat d’un montant de 384.00 euros.

Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] soutiennent qu’en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de la jurisprudence, le congé délivré pour reprise doit comporter un caractère réel et sérieux. Ils estiment qu’il ressort des incohérences dans les documents produits par le demandeur s’agissant de la convention de stage et le contrat d’apprentissage non signé et les 3 contrats de sous-location partiellement signés ou non signés et dont les périodes ne correspondant à celle du stage ou couvrent une période identique, mettant en doute le motif de la reprise allégué. Ils estiment que, compte tenu des nombreux désordres dont est affecté le logement donné à bail depuis de longues années et des travaux de rénovation à réaliser, la SCI [G] LORRAINE a manifestement la volonté de les voir quitter les lieux. Ils estiment également que Monsieur [F] [G] aurait pu intégrer un des autres logements de la résidence libre à compter des 1er octobre 2022 et 1er novembre 2022. Ils précisent se maintenir dans les lieux en raison de l’absence de relogement social en dépit d’une première demande déposée le 17 juin 2021 et de leurs recherches auprès de nombreux bailleurs sociaux du 26 août 2022 au 16 avril 2024 et dans le parc privé dont ils justifient les refus.

Ils soutiennent que la revalorisation du loyer à compter du 1er avril 2024 n’est pas justifiée dans la mesure où ils n’ont reçu le DPE actualisé que par courrier du 24 mai 2024 des informations de ladite revalorisation à compter du 1er juin 2024.

Ils estiment que compte tenu du caractère frauduleux du congé pour reprise, aucune demande de suppression du délai de mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux ne peut être formée. Ils considèrent également être de bonne foi en justifiant chercher un relogement depuis de longues années.

Ils font valoir que la SCI [G] LORRAINE ne leur a jamais demandé le retrait du récupérateur d’eau mis en place avec l’autorisation du précédent bailleur et soutiennent que ce dernier n’a jamais posé de difficultés et ne peut être à l’origine de l’humidité existante dans le logement. Ils prétendent avoir cependant engagé les travaux nécessaires le 5 mai 2025 avec pose d’un tuyau de descente d’eau pluviale.

A titre reconventionnel, ils exposent qu’en application des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 et suivants du code civil, le bailleur est tenu de leur délivrer un logement décent. Ils soutiennent que le logement donné à bail est affecté de nombreux désordres constatés par différentes intervenants et résultant de rapports de visites diligentés par la ville et les hôpitaux de [Localité 14] ainsi que par la CAF qui a suspendu un temps les APL compte tenu du caractère insalubre dudit logement et d’un constat par commissaire de justice. Ils indiquent également avoir été privés d’eau chaude de novembre 2023 au 10 janvier 2024 et avoir été victime de vandalisme sur leur boite aux lettres.

Ils font état de désordres multiples :

S’agissant de moisissures :

Ils soutiennent que les travaux de rénovation complète n’ont jamais été réalisés depuis 2018 puisque l’humidité est toujours présente. Ils prétendent entretenir correctement le logement comme l’a constaté les hôpitaux universitaires de [Localité 14] et nettoyé régulièrement les moisissures. Ils considèrent que ces moisissures mettent en danger la santé des occupants et ne caractérisent pas un logement décent. Ils font valoir que la SCI [G] LORRAINE ne réagirait qu’occasionnellement en cas de mise en demeure, à un nettoyage des murs sans traiter l’origine des désordres.

Ils relèvent qu’il ressort d’un compte-rendu d’expertise de la société BM EXPERTISE produit par le demandeur que le système de VMC n’est pas suffisant et engendre la présence d’humidité et une dégradation des surfaces.

Ils sollicitent par ailleurs avant dire-droit que soit communiqués les rapports des sociétés FG ELECTRICITE, ABYOS CONTROL et KMF DIAGNOSTIC, intervenues récemment aux fins de diagnostics.

S’agissant de la plomberie :

Ils prétendent que, depuis la fin de l’année 2021 ils subissent des remontées d’eau, refoulements, et rouilles du lavabo de la salle de bain et du lave mains des toilettes qui ont été signalés au demandeur qui se contente de soutenir que ces travaux seraient à leur charge au titre de l’entretien du logement alors que locataires depuis 13 ans l’état de ce dernier ne peut être dû qu’à la vétusté et non à un défaut d’entretien.

S’agissant de l’affaissement du carrelage et des fissures :

Ils font valoir avoir signalé dès 2021 un affaissement du carrelage dans la cuisine, la salle de bain et le salon ainsi que des fissures dans la salle de bain et la cuisine et mis en demeure la SCI [G] LORRAINE par courrier recommandé du 9 juin 2023 de faire réaliser une étude structurelle par un ingénieur structure afin d’établir l’origine desdits désordres et l’évaluation des travaux afin de supprimer tout danger pour les occupants. Ils prétendent ne s’être jamais opposés à toute intervention permettant de procéder à des prélèvement et analyses mais n’ont reçu aucune demande en ce sens. Ils estiment que la SCI [G] LORRAINE a reconnu lesdits désordres en soutenant que les démarches seraient en cours auprès de leur assurance.

Ils soutiennent démontrer par constat de commissaire de justice que les désordres subsistent rendant le logement insalubre et présentant un risque pour ses occupants. Ils s’estiment fondés à solliciter la réalisation des travaux nécessaires ainsi que la dispense de paiement des loyers, total ou partiel jusqu’à leur réalisation. Ils sollicitent également, le cas échéant, que soit ordonnée une expertise judiciaire pour décrire les travaux à réaliser. Ils estiment que les échanges de mails entre la SCI [G] LORRAINE et des tiers relativement au présent litige afin d’obtenir des attestations pourraient s’apparenter à de la diffamation ou du dénigrement et soutiennent depuis subir depuis le mois de septembre 2024 un changement de comportement des voisins à leur égard. Ils considèrent que ces attestations devront être écartées des débats.

Ils font valoir que dans la mesure où la SCI [G] LORRAINE n’a pas respecté son obligation de leur délivrer un logement décent, ils subissent depuis 2018 un trouble de jouissance, l’intégralité du logement étant concerné par les désordres, qui doit être indemnisé à hauteur de ¾ du montant du loyer d’un montant de 846.99 euros soit la somme de 635.24 euros depuis le mois de septembre 2018 pour un total de 43831.56 euros ou celle de 31393.40 euros si la période concernée devait se limiter à 3 ans.

Ils estiment avoir également subi un préjudice moral pour vivre dans des conditions indignes avec leurs 3 enfants. Ils précisent que Madame [E] [R] est sous anxiolytiques du fait du stress et de l’anxiété subi compte tenu de l’état du logement. Ils ajoutent entretenir également des relations de voisinages tendues dans la mesure où la SCI [G] LORRAINE s’est permise de mêler ces derniers au litige. Ils s’estiment ainsi fondés à solliciter une somme de 10 000.00 euros en réparation de leur préjudice moral.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe puis prorgé au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes principales

En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 9 février 2024 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 10 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant toutefois relevé que la demande de résiliation du bail et d’expulsion des locataires est fondée, non sur une dette locative, mais sur la délivrance d’un congé pour reprise des lieux.

Par conséquent, la SCI [G] LORRAINE sera déclarée recevable en ses demandes.

Sur la demande de résiliation du bail

En application de l’article 13 de de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location et conclu pour une durée au moins égale à 3 ans pour les bailleurs, personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 (soit notamment lorsque le bailleur est une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus) et à 6 ans pour les bailleurs personnes morales.

Conformément à l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire motivé par sa décision de reprendre le logement en précisant les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire, et dans un délai de 6 mois avant l’expiration bail en cours.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et les obligations prévues au présent article.

Le juge ne contrôle toutefois pas le bien-fondé de la décision de reprise du logement ni les besoins du repreneur. Toutefois le congé est frauduleux, lorsqu’au moment de la délivrance du congé, il est démontré que le propriétaire n’a pas eu réellement l’intention de reprendre le bien pour y loger le bénéficiaire dudit congé.

S’agissant d’un contrôle à posteriori, il appartient au locataire de rapporter la preuve du congé frauduleux

En l’espèce, il est produit le contrat signé 23 juillet 2011 à effet du 15 août 2011, aux termes duquel la SCI JOF a consenti à Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] à 67100 STRASBOURG, pour un loyer mensuel de 750.00 euros outre 30.00 au titre des provisions pour charges si bien que le bail a été tacitement reconduit les 15 août 2014, 15 août 2017 et 15 août 2020 pour une durée de 3 années expirant le 15 août 2023.

Il est également produit le congé à effet du 14 août 2023, adressé par courrier recommandé du 30 janvier 2023 avec accusé réception signé le 1er février 2023 pour reprise du logement donné à bail au profit de Monsieur [F] [G], associé de la SCI et fils des gérants à effet du 14 août 2023 soit dans les 6 mois précédent la fin du bail.

Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R], qui contestent la réalité et le sérieux, ne peuvent soutenir que Monsieur [F] [G] aurait pu intégrer un des autres logements de la résidence libre à compter des 1er octobre 2022 et 1er novembre 2022, le bailleur n’étant pas tenu de privilégier un autre logement dont il disposait et sans avoir à justifier des besoins de Monsieur [F] [G] pour le choix en particulier dudit logement.

Il est par ailleurs produit les contrats de sous-location consentis à Monsieur [F] [G] sur [Localité 14], du 3 mai 2022 au 31 juillet 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, peu importe que des périodes en juillet 2023 se chevauchent, Monsieur [F] [G] ayant le droit de changer de logement avant l’expiration initiale du terme du premier bail, ainsi qu’un contrat d’apprentissage certes non daté, mais signé et mentionnant une durée de formation de 959 heures du 12 septembre 2022 au 9 septembre 2024 dans le cadre d’un master professionnel auprès d’un employeur sur [Localité 14].

Il ne peut enfin être soutenu, que compte tenu des nombreux désordres dont serait affecté le logement donné à bail depuis de longues années et des travaux de rénovation à réaliser, la SCI [G] LORRAINE aurait eu manifestement la volonté de les voir quitter les lieux, ce qui n’est qu’une supposition dont la preuve n’est pas rapportée.

En application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] sont demeurés dans le logement en dépit du congé pour reprise, délivré le 30 janvier 2023 leur faisant obligation de quitter les lieux pour le 14 août 2023 et d’une sommation d’avoir à quitter les lieux, délivré par commissaire de justice le 1er décembre 2023.

Force est de constater que Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] n’ont pas déféré à cette dernière sommation.

Il convient par conséquent de déclarer régulier le congé de reprise délivré le 30 janvier 2023 et de constater la résiliation du bail consenti le 23 juillet 2011 à compter du 14 août 2023.

Sur la demande d’expulsion

Compte tenu de la résiliation du bail, l’expulsion de Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] sera ordonnée selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévus à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

En application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le fait que Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R], forment à titre reconventionnel, des demandes de dommages et intérêts, ne peut caractériser leur mauvaise foi étant relevé que les défendeurs justifient d’une demande d’un logement social déposée le 17 juin 2021 ainsi que de demandes effectuées en vain sur différents sites internet de février 2023 à mai 2024.

Par conséquent, la SCI [G] LORRAINE sera déboutée de sa demande.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

L’indemnité d’occupation est revalorisable selon les modalités fixées au contrat de bail et dans les mêmes conditions que le loyer.

En application de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 10] à [Localité 14] à compter du 14 août 2023, date d’effet du congé pour reprise délivré par courrier recommandé du 30 janvier 2023 jusqu’à leur départ effectif du logement.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation due solidairement par Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] au montant du loyer contractuel augmenté des charges locatives tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter 14 août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, outre revalorisation, et de l’y condamner au besoin étant précisé que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis de l’occupation.

Il est produit deux lettres recommandées en date des 21 mars 2024, sans justificatif d’accusé réception mais dont une réponse a été apportée, et 24 mai 2024 avec accusé réception signé le 30 mai 2024 notifiant à Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] la revalorisation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 946.61 euros représentant la somme de 876.61 euros au titre du loyer revalorisé et la somme de 70.00 euros au titre de la provision sur charges à compter d’une part du 1er avril 2024 puis du 1er juin 2024.

Il est constant que le logement était classé en catégorie C par le DPE de 2012. Il est justifié du DPE réalisé le 21 mai 2024 classant le logement en catégorie D. Il est manifeste ainsi que le logement ne relève ni de la catégorie F ni G depuis au moins 2012 si bien que la SCI [G]-LORRAINE est fondée à solliciter la revalorisation du montant de l’indemnité d’occupation à compter de sa première demande dont il est justifié la réception selon courrier recommandé en réponse du 28 mars 2024 et lettre du conseil des défendeurs du 24 avril 2024.

Par conséquent, Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] seront solidairement condamnés à payer à la SCI [G]-LORRAINE une indemnité d’occupation du 14 août 2023 au 1er avril 2024 à la somme mensuelle de 916.99 euros, et à compter du 1er avril 2024, à la somme mensuelle de 946.61 euros, outre revalorisation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Sur la demande de retrait de l’installation sans autorisation d’un récupérateur d’eau de pluie et la remise des lieux dans leur état original sous astreinte de 200.00 euros par jour de retard.

En application de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, f) le locataire est tenu de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

En l’espèce, Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] justifient par facture n°F 2025178 émise par la société CouvreFlo en date du 5 mai 2025 du remplacement du tuyau de descente et produisent également des photographies à l’appui.

Par conséquent, la SCI [G]-LORRAINE sera déboutée de sa demande de retrait de l’installation sans autorisation d’un récupérateur d’eau de pluie et la remise des lieux dans leur état original sous astreinte financière, devenue sans objet.

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles :

En application de l’article 70 du code de procédure civile, Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] seront déclarés recevables en leurs demandes reconventionnelles qui se rattachent aux prétendions originaires par un lien suffisant.

Sur l’obligation des bailleurs de délivrance, d’entretien et de remise d’un logement décent

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Les caractéristiques d’un logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Le bailleur est obligé :

— délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil,

— de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus,

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

— de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En application de l’article 20-1 de la loi précitée, si le logement ne satisfait pas aux dispositions des premier et second alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise ne conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat. En cas de désaccord entre les parties ou d’absence de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement telles que prévu aux articles L 542-2 et L 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le bailleur engage sa responsabilité contractuelle s’il ne donne pas suite aux demandes de mises en conformité du logement.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est constant que par contrat du 23 juillet 2011 à effet du 15 août 2011, la SCI JOF a consenti à Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] à 67100 STRASBOURG, pour un loyer mensuel de 750.00 euros outre 30.00 au titre des provisions pour charges et que selon acte de vente du 21 juillet 2014, le logement a été vendu à la SCI [G]-LORRAINE.

Si Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] sollicitent la réalisation des travaux suivants :

.moisissures sur les murs et les meubles,

.fissures sur les murs, les plafonds et les carrelage,

.affaissement de la dalle et des meubles de cuisine,

.remontée d’eau et refoulement d’eau dans le lavabo de la salle de bains lorsque la machine à laver le linge est en marche,

.apparition de rouille sur le lave-main des toilettes,

.plomberie défectueuse à divers endroits,

.odeurs communicantes dans la salle de bain provenant du logement voisin,

.jour entre la porte d’entrée et le mur,

Il leur appartient de démontrer la réalité des désordres allégués et l’absence de reprise desdits désordres pour ceux relevant des obligations des bailleurs étant relevé que Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] qui sont locataires du logement donné à bail depuis le 14 ans, n’ont jamais formé de demande en justice avant la présente procédure.

Il est relevé également qu’aucune partie ne produit de constat contradictoire d’état des lieux d’entrée.

S’agissant des désordres relatifs aux moisissures :

Si Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] justifient d’un problème d’humidité et de moisissures dénoncé par courriel à la SCI [G]-LORRAINE dès le mois de septembre 2018 et constaté dans le logement donné à bail selon rapport de visite des services d’hygiène et de santé environnementale de la Ville de Strasbourg en date du 9 juin 2021 et d’un constat de non décence de la CAF en date du 8 septembre 2021, ils ne peuvent toutefois soutenir qu’aucun travaux n’ont été réalisés mettant fin aux désordres.

La SCI [G] LORRAINE produit :

— une facture émise par la société Baumert et Rénovations du 28 mai 2020 relative au remplacement d’une nouvel VMC,

— un diagnostic réalisé par la SARL AVIVPUR en date du 3 août 2021 concluant au remplacement de 3 entrées d’air et une supplémentaire sur une des fenêtre fixe du salon afin d’améliorer la circulation de l’air tout en relevant que le logement est surencombré ce qui ne facilitera pas ladite circulation d’air malgré une installation optimale et le que le taux d’humidité très important est généré par le nombre d’occupant du logement soit deux adultes et trois enfants,

— une facture de réalisation des travaux préconisés émise par la SARL AVIPUR le 18 août 2021,

— une facture émise par la SAS BUEB en date du 29 novembre 2021 afférente à des travaux de nettoyage des moisissures, de désinfection, d’application d’une peinture spécifique et d’étanchéité du mur extérieur,

— un rapport d’expertise de la SAS POLYEXPERT en date du 24 février 2022 relevant qu'« aucun dysfonctionnement n’est constaté sur le système de ventilation par VMC du logement » mais note, comme la SARL AVIVPUR « un surencombrement de l’habitation non favorable à une bonne circulation d’air, et une suroccupation du logement (5 personnes pour 3 pièces principales) entraînant une importante humidité ambiante favorable au phénomène de condensation. »,

Il est d’ailleurs relevé que ce problème de suroccupation a également été relevé selon compte-rendu de visite des Hôpitaux Universitaires en date du 12 août 2021.

— un courrier de Monsieur [K] [I], inspecteur de salubrité en date du 22 juin 2022 attestant que le logement répond aux critères de décence compte tenu de l’ensemble des travaux réalisés par la SACI [G]-LORRAINE,

— un courrier de la CAF en date du 30 juin 2022 concluant à la conformité du logement donné à bail,

— un courrier du 4 janvier 2022 de la SCI [G]-LORRAINE attirant l’attention de Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] sur l’importance notamment d’éviter un surencombrement du logement pouvant nuire à une bonne circulation d’air.

Il ressort clairement de ces éléments que la SCI [G]-LORRAINE a donné suite aux désordres relatifs à la moisissure et que le logement a été déclaré conformité en juin 2022.

Si Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] produisent un procès-verbal de constat de commissaires de justice en date du 14 novembre 2024 constatant la réapparition de moisissures dans l’ensemble du logement, plusieurs attestations en ce sens ainsi et qu’un courriel de Monsieur [K] [I] du 12 novembre 2024 suite à un nouveau signalement des locataires du 8 octobre 2024, il est relevé que Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] ne justifient pas avoir informé directement la SCI [G]-LORRAINE des désordres allégués alors qu’ils produisent un échange de courriels de janvier 2024 qui démontrent qu’une intervention de 3 heures était prévue pour permettre une vérification de la VMC incluant les conduits, les bouches d’extraction et le débit d’air.

Force est de relever que la SCI [G]-LORRAINE justifie avoir effectuer ne nombreuses démarches aux fins de remédier à la réapparition du désordre en produisant :

— un courriel adressé à Monsieur [K] [D], inspecteur de salubrité, en date du 23 octobre 2024 aux termes duquel elle s’engage à faire intervenir une entreprise spécialisée pour nettoyer et assainir les zones du logement susceptibles de présenter des traces de moisissures, intervention confirmée par les défendeurs selon courriel du 8 octobre 2024 dudit inspecteur de salubrité,

— un compte-rendu de la société GMF du 8 janvier 2025 attestant d’une prestation de nettoyage le 13 décembre 2024 qui a permis d’éliminer toutes présences de Micro-organismes. Il est toutefois souligné qu'« au vu de l’encombrement de l’appartement et des moisissures observées, un 2nd nettoyage devra être planifié afin de s’assurer de la non-prolifération des micro-organismes ».

— un courrier de ladite société en date du 29 avril 2025 attestant que « l’encombrement important et l’absence d’un dégagement suffisant des zones à traiter ne permettent pas de garantir les conditions d’interventions nécessaires pour une nouvelle prestation »

— deux courriels adressés Monsieur [K] [D], inspecteur de salubrité, en date des 18 novembre 2024 et 6 décembre 2024 informant ce dernier de l’évolution des travaux et notamment d’intervention de la société YF électricité selon facture du 22 novembre 2024 pour inspection du toit ayant mis en évidence plusieurs zones, notamment l’absence de joints et de solins ainsi que la nécessité de vérifier des évacuations d’eau, travaux allégués réalisés le 1er décembre 2024. Il ressort également qu’il reste à identifier les zones encore affectées et à les traiter.

Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] produisent notamment un échange de courriels de novembre 2024 entre avril 2025 au sujet de l’organisation des travaux à réaliser.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SCI [G]-LORRAINE a rempli ses obligations contractuelles en remédiant, dès qu’elle en a été informée, aux désordres étant relevé qu’il ressort de plusieurs documents que le logement est suroccupé et surencombré ce qui ne facilite pas la circulation de l’air.

S’agissant des désordres relatifs à la plomberie, remontée et refoulement d’eau :

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

Il est relevé que si Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] justifient avoir informé la SCI [G]-LORRAINE de désordres relatifs à la plomberie selon deux courriers recommandés des 9 août 2022 et 13 décembre 2022, dont les accusés réception ne sont pas produits, et courriels du 14 octobre 2022, les défendeurs ne rapportent pas la preuve desdits désordres étant relevé que la SCI [G]-LORRAINE a donné suite aux demandes par courrier du 29 juillet 2022 aux termes duquel elle rappelle à ses locataires leurs obligations d’entretien du logement et notamment de l’entretien des canalisations et de la robinetterie.

N° RG 24/02356 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MTQR

Il est par ailleurs produit une facture en date du 18 janvier 2024, attestant de la réalisation de travaux de plomberie consistant en la pose de joints relevant de l’obligation d’entretien du locataire, et la pose d’un nouveau mitigeur, la SCI [G]-LORRAINE alors même que cette dernière s’était engagé à prendre à sa charge relevant des obligations du locataire qu’en cas de départ de ces derniers au 14 août 2023 selon congé de reprise et échange de courriels en date de mars 2023 produit par Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R].

Par conséquent, les désordres allégués relatifs à la plomberie ne peuvent être imputables à la SCI [G]-LORRAINE.

S’agissant des désordres relatifs à l’affaissement de la dalle, des meubles de cuisine et fissures dans les murs, plafonds et carrelage

Si Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] produisent :

— un courrier du 13 décembre 2021 relatif au constat d’un affaissement des meubles de la cuisine,

— un procès-verbal de commissaire de justice précité constatant un affaissement de la dalle de cuisine et des fissures, des fissures au plafond de la salle de bains, une fissure verticale le long du châssis d’une porte fenêtre, une fissure verticale sur une fenêtre,

— un courrier du Service de la Police des Bâtiment de la ville de [Localité 14] en date du 9 juin 2023, imposant la réalisation d’une étude structurelle par un ingénieur structure du logement en raison du constat d’affaissements du carrelage de la cuisine, de la salle de bains et le salon et de fissures dans la salle de bains et la cuisine.

Il est relevé qu’il est justifié par la SCI [G]-LORRAINE :

— d’une facture de la société EMTVS du 21 décembre 2018 attestant de la fourniture et pose de meubles de cuisine et de la pose de renfort sur meubles et évier,

— d’un rapport d’expertise, responsabilité civile, du 24 février 2022 constatant que « les fissures relevées sur site concernant des microfissures sur le carrelage d’origine semblant provenir des variations dimensionnelles lié au phénomène de dilatation des différents matériaux de la construction. Des informations recueillies sur certaines fissures sur carrelage étaient préexistantes à la prise de location du logement. Il s’agit de désordres purement esthétiques »

— un rapport d’expertise suite à un dégât des eaux du 23 janvier 2024, qui suggère des investigations complémentaires, à savoir « des sondages de la dalle pour en voir l’état et sa composition » et qui acte le refus catégorique des locataires à ce genre de travaux durant leur occupation, expertise qui relève également que « l’encombrement du logement ne nous a pas permis de faire l’ensemble des constats nécessaires »

— deux courriers recommandés adressés en date des 5 juillet 2023 et 28 janvier 2024 relatant à Monsieur [T] [O], inspecteur de salubrité, du service de l Police du Bâtiment de [Localité 14], toutes les diligences et démarches entreprises pour remédier aux désordres.

Etant relevé que Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] ne justifient pas de suites données par le Service de la Police des Bâtiment de la ville de [Localité 14] depuis 2023.

Il ressort de ces éléments que la SCI [G]-LORRAINE a rempli ses obligations contractuelles en effectuant les démarches nécessaires dès qu’elle eu connaissance pour remédier aux désordres, dont il n’est pas démontré par les défendeurs qu’ils compromettraient leur sécurité étant relevé que ces derniers se sont opposés à des investigations complémentaires et que l’état d’encombrement du logement constitue également un obstacle à la réalisation notamment d’un sondage du plancher.

Par conséquent, Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] ne démontrent pas que la SCI [G]-LORRAINE ait manqué à ses obligations contractuelles ni le caractère non décent du logement donné à bail qui, s’il était constaté ne permettrait plus aux locataires d’y demeurer alors que les défendeurs s’y maintiennent en dépit du congé reprise à effet du 14 août 2023.

Il est également retenu que le logement a été déclaré en conformité avec la réglementation par l’administration en 2022 et qu’il n’est pas démontré que tel n’est plus le cas depuis cette date.

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

En application de l’article 263 du code civil, l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce, le tribunal étant suffisamment éclairé par les pièces produites, il n’y a pas lieu à ordonner d’expertise judiciaire.

Par conséquent, Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] seront déboutés de leur demande.

Sur la demande de réalisation de travaux et de suspension des loyers depuis le mois de mai 2024

En application de l’article 20-1 de la loi précitée, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant les travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement, et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.

Si le bailleur est tenu en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au bon maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués, cela suppose que le contrat ne soit pas résilié.

En l’espèce, compte tenu de la résiliation du contrat au 14 août 2023, Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R], occupants dans droit ni titre depuis cette date, ne sont pas fondés à solliciter la condamnation de la SCI [G]-LORRAINE à la réalisation de travaux ni à la suspension de l’indemnité d’occupation depuis le mois de mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-4 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommage et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Un locataire n’est pas fondé à solliciter une indemnisation dès lors que le bailleur, informé d’un désordre, a fait le nécessaire pour y remédier.

En l’espèce, Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] sollicitent des dommages et intérêts en réparation de préjudices allégués :

. de jouissance en soutenant que les défauts constatés ne lui ont pas permis d’user paisiblement de l’intégralité du logement depuis le mois de septembre 2018,

. moral du fait de vivre dans un logement indigne avec trois enfants, des problèmes de santé rencontrés par Madame [E] [R], du litige porté à la connaissance des voisins par le demandeur contribuant à une dégradations des relations de voisinage et de leurs coordonnées, transmises sans leur accord, à des professionnels.

Sur le préjudice de jouissance

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions découlant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] ont formé une demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance par conclusions du 6 mai 2024 si bien qu’aucune indemnisation antérieure au 5 mai 2011 à hauteur de 1/3 des loyers réglés ne peut être formée.

Par ailleurs, force est de relever que les pièces du dossier démontrent que la SCI [G]-LORRAINE a donné suite à toutes les demandes formées par Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] dès qu’elle en a eu connaissance, et relevant de ses obligations contractuelles en faisant réaliser les travaux nécessaires ou en effectuant toutes les démarches et diligences nécessaires aux fins notamment d’expertise étant relevé que Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] se sont opposés à la réalisation d’investigations complémentaires s’agissant de l’affaissement de la dalle. Ils n’ont d’ailleurs engagé aucune procédure judiciaire depuis 2018 alors qu’ils se plaignent, sans le démontrer, de l’absence de réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux désordres subis depuis le mois de septembre 2018.

Par conséquent, Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

En l’espèce, s’il est produit un certificat médical en date du 29 avril 2024 attestant que « la patiente est sous anxiolytiques depuis du fait de stress et d’anxiété concernant son logement », ce certificat ne démontre nullement un état de stress qui serait dû aux conditions de vie indignes alléguées et par ailleurs non démontrées, alors qu’il peut être supposé que cet état de stress puisse être dû à l’obligation de quitter le logement depuis le 14 août 2023.

S’il est produit un courriel émanant de l’adresse " [Courriel 12] " se plaignant auprès de Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] du fait que leur véhicule soit régulièrement stationné dans un espace non prévu à cet effet compliquant l’accès aux places de stationnement des autres occupants, il n’est pas démontré que la SCI [G]-LORRAINE en soit à l’origine peu importe que certains occupants attestent ne pas avoir eu connaissance dudit courriel.

S’il est produit un courriel du 21 janvier 2025 adressé par la SCI [G]-LORRAINE à Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] informant ces derniers qu’une société allait prendre contact avec eux au sujet de la VMC et faisant état de leur numéro de téléphone, il n’est pas démontré que les défendeurs n’aient pas accepté, contrairement à ce qu’ils prétendent, que les informations pour les joindre soient transmises aux professionnels afin d’efficacité dans la prise de rendez-vous et aucune contestation écrite n’est produite qui aurait été adressée à la SCI [G]-LORRAINE à ce sujet.

Il n’est enfin pas démontré que la SCI [G]-LORRAINE aurait « mêler » les voisins au litige contribuant à une mauvaise relation de voisinage, cette dernière ayant le droit de solliciter toutes attestations, s’agissant essentiellement de plus de témoignages d’anciens locataires, tels que celui de Monsieur [N] ayant quitté les lieux le 17 juillet 2021, de Monsieur [Y] qui a quitté les lieux le 30 juin 2019, de Monsieur [L] qui a quitté les lieux le 9 février 2024 et de l’ancien propriétaire des locaux, Monsieur [P] [W], qui ne sont pas présents au sein de la résidence.

Il est par ailleurs relevé que les attestations d’occupants toujours présents ne font qu’attester de la qualité de leur logement et de la bonne gestion par la SCI [G]-LORRAINE à l’exception de Monsieur [V] qui se plaint toutefois du problème précité de stationnement du véhicule de Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R].

Par conséquent, Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral allégué.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R], partie perdante, supporteront in solidum la condamnation aux dépens, qui comprendront les frais de sommation de quitter les lieux et de signification de l’acte introductif d’instance, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R], supportant la condamnation aux dépens, seront également condamnés in solidum à payer à la SCI [G]-LORRAINE la somme de 600.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par la SCI [G]-LORRAINE à l’encontre de Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] ;

DEBOUTE la SCI [G]-LORRAINE sa demande de retrait de l’installation sans autorisation d’un récupérateur d’eau de pluie et la remise des lieux dans leur état original sous astreinte financière, devenue sans objet ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 23 juillet 2011 entre la SCI [G]-LORRAINE, et Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] concernant le logement sis [Adresse 4] à 67100 STSRABOURG au 14 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement sis [Adresse 4] à [Localité 8] ;

ORDONNE à Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTE la SCI [G]-LORRAINE de sa demande de suppression du délai de deux mois prévus à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] d’avoir volontairement libéré le logement et le garage et restitué les clefs dans ce délai, la SCI [G]-LORRAINE pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] à payer à la SCI [G]-LORRAINE une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges soit la somme de 916.99 euros (neuf cent seize euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) du 14 août 2023 au 1er avril 2024, et la somme de 946.61 euros ( neuf cent quarante-six euros et soixante et un centimes) à compter du 1er avril 2024, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois ;

DECLARE recevables les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] à l’encontre de la SCI [G]-LORRAINE;

CONSTATE que la SCI [G]-LORRAINE n’a pas manqué à ses obligations contractuelles;

CONSTATE que Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] ne démontrent pas le caractère indécent du logement donné à bail ;

DEBOUTE Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] de leur demande d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] de leur demande d’exécution de travaux sous astreinte financière ;

DEBOUTE Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] de leur demande de suspension du loyer depuis le mois de mai 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] de leur demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] de leur demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût de la sommation de quitter les lieux et de signification l’acte introductif d’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [R] et Madame [E] [R] à payer à la SCI [G]-LORRAINE la somme de 600.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER