AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 MAI 2026

N° RG 25/00659 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LV7M

Minute JCP n° 341/2026

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Monsieur [X] [A] [W]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [Y] [B] [W]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [H] [U] [S]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [T] [I]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le aux demandeurs (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 mai 2019 prenant effet au 1er juin 2019, Mme [C] [W], aux droits de laquelle viennent M. [X] [W] et M. [Y] [W] suite au décès de celle-ci, a consenti à M. [H] [S] et Mme [T] [I] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 700 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, M. [X] [W] et M. [Y] [W] ont fait signifier à M. [H] [S] et Mme [T] [I] le 28 novembre 2024 un commandement d’une part de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3.405 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2025 remis respectivement à personne et à personne présente, M. [X] [W] et M. [Y] [W] ont fait assigner M. [H] [S] et Mme [T] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, aux fins de voir :

— Constater que le contrat de bail se trouve résilié de plein droit ;

— Ordonner l’expulsion des locaux et de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, à l’expiration du délai de 2 mois prévu à l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution ;

— Condamner solidairement les défendeurs à leur payer à titre de provision :

* à titre provisionnel la somme de 2832 euros représentant le montant de l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3405 euros, et à compter de la décision à intervenir sur le solde ;

* la somme de 700 euros au titre de l’indemnité d’occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité ; cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

* la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer en date du 28 novembre 2024.

Au soutien de ses demandes, M. [X] [W] et M. [Y] [W] font valoir que les locataires n’ont pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026.

A l’audience, M. [X] [W] et M. [Y] [W], comparants, ont maintenu leurs demandes. Ils ont indiqué être d’accord pour que les locataires partent sous 4 mois, au lieu de 2 mois. Ils ont actualisé la dette à 2524 euros au 4 mars 2026, en tenant compte d’un versement intervenu le même jour. Ils ont ajouté que les loyers étaient payés. Ils ont précisé qu’un plan d’apurement avait commencé en mai 2025, de 281,05 euros par mois, qui n’avait pas été tenu ; ils ont ajouté que la CAF verse 344 euros par mois.

En défense, M. [H] [S] et Mme [T] [I], comparants, ont indiqué régler le loyer courant. Ils ont indiqué être d’accord pour partir, précisant que l’échéancier et le loyer sont trop élevés. Ils ont précisé être à la recherche d’un appartement. Ils ont ajouté avoir convenu de donner 150 euros par mois en plus du loyer courant. M. [S] a précisé être au chômage (950 euros par mois) et déclarer avoir trouvé un emploi en avril en tant que pontier à [Localité 1] (intérim). Mme [I] a déclaré être au RSA.

Les demandeurs se sont opposés à ce que les défendeurs restent dans le logement. Ils ont affirmé que les paiements étaient irréguliers depuis 7 ans. Ils se sont déclarés opposés à l’octroi de délais.

L’affaire était mise en délibéré au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les défendeurs étant invités à verser avant le 13 mai 2026 la preuve des paiements.

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 28 novembre 2024.

En outre, l’assignation a été notifiée le 5 novembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 28 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3405 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 janvier 2025 (soit au lendemain de l’expiration du délai de 2 mois ouvert aux locataires pour régulariser leur dette).

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

M. [X] [W] et M. [Y] [W] produisent un décompte arrêté au 4 mars 2026, aux termes duquel M. [H] [S] et Mme [T] [I] leur doivent la somme de 2524 euros au titre des loyers, charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de mars 2026.

M. [H] [S] et Mme [T] [I] ne contestent pas le principe ni le montant de leur dette.

En outre, sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, si les défendeurs sont co-titulaires du bail, le contrat de location conclu 10 mai 2019 ne comporte cependant pas de clause de solidarité. Il n’y a donc pas lieu à condamnation solidaire.

En conséquence, M. [H] [S] et Mme [T] [I] seront condamnés, à titre provisionnel, à payer à M. [X] [W] et M. [Y] [W] la somme de 2524 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation échus au 4 mars 2026 inclus.

Sur la demande de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

M. [H] [S] et Mme [T] [I] n’ont pas fourni de justificatifs de leur situation financière. À l’audience, M. [S] a indiqué être actuellement au chômage (950 euros par mois au jour de l’audience), et Mme [I] au RSA. Il n’est pas établi que M. [S] aurait trouvé un nouvel emploi. Leurs capacités de remboursement sont limitées, au regard des informations communiquées, étant rappelé que le loyer résiduel (déduction faite des APL) s’élève à 356 euros par mois. Les défendeurs ont d’ailleurs indiqué à l’audience qu’ils cherchaient un autre logement, l’échéancier et le loyer étant trop élevés pour eux.

Dans ces conditions, il ne peut leur être accordé de délais de paiement, étant par ailleurs rappelé que les bailleurs se sont opposés à l’octroi de délais.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets, et l’expulsion de M. [H] [S] et Mme [T] [I] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par M. [H] [S] et Mme [T] [I] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation :

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, M. [H] [S] et Mme [T] [I] seront condamnés solidairement au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle M. [H] [S] et Mme [T] [I] sont devenus occupants sans droit ni titre, soit le 29 janvier 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera provisionnellement fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 700 euros. Le montant sera révisé conformément au bail.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles M. [H] [S] et Mme [T] [I] sont déjà condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2524 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 29 janvier 2025.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, M. [H] [S] et Mme [T] [I], parties perdantes, supporteront la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024, de l’assignation du 4 novembre 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 5 novembre 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

M. [H] [S] et Mme [T] [I], supportant la condamnation aux dépens, recevront également condamnation à payer à M. [X] [W] et M. [Y] [W] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure FOURMY Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 10 mai 2019 avec M. [H] [S] et Mme [T] [I] concernant le logement situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 29 janvier 2025 et que le bail sera résilié à cette date ;

CONSTATONS que le contrat de bail ne comporte pas de clause de solidarité ;

CONDAMNONS à titre provisionnel, M. [H] [S] et Mme [T] [I] à payer à M. [X] [W] et M. [Y] [W] la somme de 2524 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation échus au 4 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de M. [H] [S] et Mme [T] [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 7] – [Localité 2] [Adresse 8] ;

ORDONNONS à M. [H] [S] et Mme [T] [I] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, avant le 30 juillet 2026, au regard de l’accord existant entre les parties tendant à la libération des lieux dans un délai de quatre mois à compter de l’audience ;

DISONS qu’à défaut pour M. [H] [S] et Mme [T] [I] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, M. [X] [W] et M. [Y] [W] pourront, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’État dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel, M. [H] [S] et Mme [T] [I] à payer à M. [X] [W] et M. [Y] [W] une indemnité d’occupation fixée, à la date de l’assignation, à la somme de 700 euros par mois, et ce, à compter du 29 janvier 2025 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux; et ce, sous déduction des indemnités d’occupation qui sont déjà incluses dans la somme de 2524 euros arrêtée au 4 mars 2026 ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] [S] et Mme [T] [I] à payer à M. [X] [W] et M. [Y] [W] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] [S] et Mme [T] [I] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024, de l’assignation en référé du 4 novembre 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 5 novembre 2025 ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice-Présidente, assistée de Madame KLEIN, greffière ;

La greffière La Vice Présidente