AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 AVRIL 2026

N° RG 25/00700 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LXMU

Minute JCP n° 227/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [U] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Claire LALLEMENT-HURLIN, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [M] [G]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e LALLEMENT-HURLIN (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [G]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 29 mars 2012, la S.A.R.E.L. [U] devenue la S.A. [U] HABITAT a consenti à Madame [M] [G] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 347,53 euros ainsi que 73,73 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. [U] HABITAT a fait signifier à Madame [M] [G] le 15 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 579,24 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025 remis à étude, la S.A. [U] HABITAT a fait assigner Madame [M] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026.

Aux termes de son assignation, la S.A. [U] HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Madame [M] [G] avec l’assistance de la force publique ;Condamner Madame [M] [G] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1 791,37 euros arrêtés au 11 juillet 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer (soit le 15 mai 2025 sur la somme de 703,58 euros et à compter de la décision à intervenir sur le solde) ;La somme mensuelle de 465,34 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation représentant les loyers et les charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité. Cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle ;La somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;Tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer ;Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

À l’audience, la S.A. [U] HABITAT, représentée par son conseil, a précisé que la dette locative avait été apurée mais qu’elle souhaitait maintenir ses demandes.

En défense, Madame [M] [G], présente à l’audience, précise avoir rencontré des difficultés de santé, avoir été licenciée il y a un mois, faire des démarches pour obtenir un logement plus petit et enfin qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026, délibéré ensuite prorogé au 2 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, la décision par laquelle le juge des contentieux de la protection statue sur une action en matière locative pour laquelle la demande est supérieure à 5.000,00 euros ou indéterminée, est rendue en premier ressort et susceptible d’appel.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel, sera contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 15 mai 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 mai 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 6 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 7 août 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 22 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 8) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à la locataire le 15 mai 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1 579,24 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 juillet 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. [U] HABITAT produit un décompte arrêté au 19 janvier 2026 aux termes duquel il apparait qu’un encaissement a été réalisé en date du 6 janvier 2026 pour la somme de 1763,21 euros, de sorte qu’il n’y a plus de dette locative, celle-ci ayant été apurée dans son intégralité.

Madame [M] [G] fait valoir que son frère a réglé l’intégralité de sa dette locative.

Par conséquent, la demande de condamnation au paiement d’un arriéré locatif est devenue sans objet.

Sur l’octroi de délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, Mme [G] a expliqué à l’audience avoir soldé sa dette avec l’aide de son frère. Elle a indiqué avoir perdu son emploi et ne percevoir que 500 euros par mois. Elle a précisé souhaiter rester dans le logement.

Sur ce, il résulte des éléments versés aux débats que Madame [M] [G] a soldé l’intégralité de sa dette locative.

Dans ces conditions, la demande de suspension de la clause résolutoire doit aboutir, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel le juge peut, y compris d’office, accorder des délais de paiement.

Ces délais de paiement sont accordés rétroactivement à la locataire, qui devait se libérer de la dette avant le 22 janvier 2026 (date de l’audience) ; le paiement étant intervenu à l’expiration du délai accordé, la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n’avoir jamais joué.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens étant précisé que, conformément au décompte versé aux débats, doivent être déduits les frais de poursuite figurant dans le décompte arrêté au 19 janvier 2026.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [M] [G], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la S.A. [U] HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 29 mars 2012 entre la S.A.R.E.L [U] et Madame [M] [G] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 juillet 2025 ;

AUTORISE rétroactivement Mme [M] [G] à se libérer de la dette avant le 22 janvier 2026 ;

CONSTATE que le paiement est intervenu à l’expiration du délai ainsi accordé ;

DEBOUTE en conséquence la SA [U] HABITAT de sa demande de résiliation de bail ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Madame [M] [G] à payer à la S.A. [U] HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [G] aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice Présidente, assistée de Madame KLEIN, greffière ;

La greffière La Vice Présidente