AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

N° RG 25/00867 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LWD4

Minute TJ n° 117/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HAB ITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [Q] [B] muniE d’un pouvoir spécial

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [E] [H]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [H] épouse [H]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique du 09 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à la SEM EMH (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 août 2022, la SEM EUROMETROPOLE [Localité 1] HABITAT a loué à Madame [D] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 374,54 € outre 60,17 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, la SEM EUROMETROPOLE [Localité 1] HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 714,61 € au titre des loyers et charges échus au 11 décembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, la SEM EUROMETROPOLE [Localité 1] HABITAT a fait assigner Madame [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 2 553,08 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 25 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 714,61 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Moselle le 4 avril 2025.

Madame [D] [T] a constitué avocat le 3 septembre 2025.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 8 septembre 2025 et a été successivement renvoyée jusqu’à l’audience du 8 décembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, la SEM EUROMETROPOLE [Localité 1] HABITAT, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 957,63 €, au titre des loyers et charges échus au 5 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. Elle précise qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de mars 2025. Elle précise que le versement de l’aide au logement (APL) a été suspendu par la Caisse des allocations familiales, mais que le surloyer a été régularisé. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [D] [T], représentée par son Conseil, ne conteste pas la dette tant en son principe qu’en son montant. Elle précise avoir rencontré des difficultés financières en raison de problèmes de santé. Elle indique être à la retraite et percevoir un revenu mensuel moyen de 1 449 euros (selon son avis fiscal 2025). Elle souhaite rester dans le logement et demande que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et qu’il lui soit accordé des délais de paiement sur une période de 36 mois.

L’affaire est mise en délibéré au 9 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 3 juillet 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 septembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 6 (page 6) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 décembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SEM EUROMETROPOLE [Localité 1] HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 5 décembre 2025, la dette locative de Madame [D] [T] s’élève à la somme de 4 957,63 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 12 décembre 2024 pour la somme de 714,61 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Madame [D] [T], il apparaît que cette dernière n’est manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre sa dette locative, même si des délais de paiement lui étaient accordés.

En outre, il résulte des débats que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l’expulsion de Madame [D] [T] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation :

En conséquence de son expulsion, Madame [D] [T] sera condamnée au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui l’a rendue occupante sans droit ni titre, soit le13 février 2025, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Madame [D] [T] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 4 957,63 euros.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [T] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SEM EUROMETROPOLE [Localité 1] HABITAT, Madame [D] [T] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2022 entre la SEM EUROMETROPOLE [Localité 1] HABITAT, d’une part, et Madame [D] [T], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 13 février 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SEM EUROMETROPOLE [Localité 1] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [D] [T] à verser à la SEM EUROMETROPOLE [Localité 1] HABITAT la somme de 4 957,63 € (décompte arrêté au 5 décembre 2025, mois de novembre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 sur la somme de 714,61 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [D] [T] à verser à la SEM EUROMETROPOLE [Localité 1] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, mais sous déduction le cas échéant de la somme de 4 957,63 euros outre intérêts à laquelle Madame [D] [T] est déjà condamnée par la présente décision au titre des arriérés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation ;

DÉBOUTE la SEM EUROMETROPOLE [Localité 1] HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [D] [T] à verser à la SEM EUROMETROPOLE [Localité 1] HABITAT une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,