AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 JANVIER 2026

N° RG 25/00413 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LO6D

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [G] [D] (Membre de l’entrep.)

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [H] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [X], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 06 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à SEM EUROMETROPOLE DE METZ (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à SEM EUROMETROPOLE DE METZ (LS)

M. [X] (LS)

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 avril 2018, l’Office Public de l’Habitat METZ HABITAT TERRITOIRE a consenti à Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3] , pour un loyer mensuel de 336,73 euros ainsi que 177,12 euros pour les charges.

Par contrat du 9 septembre 2024, EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT a consenti à Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] un bail de location sur un garage situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 30,96 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la Société d’économie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT (ci-après dénommée la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT) venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de METZ METROPOLE

a fait signifier à Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] le 13 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2 278,71 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025 , remis respectivement à sa personne et à personne présente , la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT a fait assigner Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2025 puis renvoyée à l’audience du 6 novembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

Aux termes de son assignation, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets des clauses résolutoires ; Ordonner l’expulsion de Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] ainsi que tous occupants s’y trouvant de leur chef, et au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;Dire et juger qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un local aux risques et périls du défendeur ; Condamner solidairement et à titre provisionnel Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4 120,42 euros suivant décompte arrêté à la date du 15 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 634,14 euros soit 602,17 euros au titre du logement et 31,97 euros au titre du garage, à compter du prononcé de la résiliation, et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;Dire que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux Organismes H.L.M. ; Dire que l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ; Dire que à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT pourra régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ; Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit par provision ; Condamner solidairement les défendeurs à payer au demandeur une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2025 et de la présente assignation, au terme de l’article 696 du code de procédure civile.

À l’audience, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, représentée, indique qu’un virement de 4 237,86 euros a été effectué le 30 septembre 2025 et précise que la dette locative s’élève à la somme de 803,50 euros au 6 novembre 2025. Elle indique les locataires ont repris le règlement des loyers courants à compter de juillet 2025, avec en outre le versement d’un supplément. Enfin elle fait valoir qu’elle ne s’oppose pas à la demande de délai de paiement formulée par les locataires.

En défense, Monsieur [Z] [X] présent à l’audience reconnaît être tenu d’une dette locative, mais il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de régler la somme en une seule mensualité, en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

En outre, il fait part de sa situation et indique avoir retrouvé un emploi en septembre 2025 rémunéré 2 400 euros par mois. Il déclare également être redevable d’environ 5 000 euros de dettes auprès de plusieurs organismes.

Madame [H] [X] quoique régulièrement assignée, n’était ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 13 février 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 janvier 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 15 mai 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 16 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 2 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition des clauses résolutoires, expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation du logement conclu entre les parties le 24 avril 2018 contient une clause résolutoire (article 7) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement. Le bail portant sur la location d’un garage conclu entre les parties le 9 septembre 2024, prévoit la résiliation dudit contrat en cas de résiliation du bail du logement.

Un commandement de payer a été signifié aux locataires le 13 février 2025 visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2 278,71 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 avril 2025 pour les baux portant sur le logement et sur le garage.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT produit un décompte actualisé au 4 novembre 2025 aux termes duquel Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] lui doivent, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 803,50 euros.

Madame [H] [X] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

Monsieur [Z] [X] reconnait la dette à l’audience.

En outre, sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce aux termes du contrat de location conclu le 24 avril 2018, Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] agissent solidairement entre eux.

Ils seront par conséquent condamnées solidairement et à titre provisionnel, à verser à la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT cette somme de 803,50 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 278,71 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l’accord intervenu entre les parties à l’audience ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [Z] [X], Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation solidaire et provisionnelle de Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à leur départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] faisaient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X], tenus aux dépens seront condamnés in solidum à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT la somme de 200 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 24 avril 2018 entre l’Office Public de l’Habitat METZ HABITAT TERRITOIRE et Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 avril 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail de location portant sur un garage conclu le 9 septembre 2024 entre EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT et Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 14 avril 2025 ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] à la SEM EUROMETROPOLE METZ HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat METZ HABITAT TERRITOIRE la somme de 803,50 euros au titre des loyers et des charges, relatifs au logement et au garage, incluant l’échéance d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 sur la somme de 2 278,71 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 1 mensualités de 803,50 euros ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire dans les baux concernés, pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet et que le bail sera résilié ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] seront condamnés, solidairement et à titre provisionnel, à verser à la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT tendant à l’expulsion de Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS in solidum Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [H] [X] et Monsieur [Z] [X] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 13 février 2025, de l’assignation en référé du 15 mai 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 16 mai 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 06 janvier 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge, assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le greffier La juge