AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 12 MAI 2026

N° RG 25/00033 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LDUR

Minute JCP n° 26/367

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [O] [E]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Marie-Dominique MOUSTARD, avocate au barreau de METZ, vestiaire : C303

Madame [K] [E]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marie-Dominique MOUSTARD, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C303

PARTIES DÉFENDERESSES :

S.A.S. [N]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C401 substitué par M^e Fabienne CURINA, avocate au barreau de METZ

Monsieur [C] [S]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C401 substitué par M^e Fabienne CURINA, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A502

Madame [G] [S] – Décédée

demeurant [Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C401 substitué par M^e Fabienne CURINA, avocate au barreau de METZ

Monsieur [A] [S]

demeurant [Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C401 substitué par M^e Fabienne CURINA, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Laure FOURMY

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 02 avril 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Arnaud ZUCK par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e MOUSTARD par voie de case (+ pièces)

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 mars 2019 prenant effet le 15 mars 2019, Mme [G] [S] représentée par la S.A.R.L. CABINET [N] devenue la S.A.S. CABINET [N], mandatée pour la gestion du présent bien, a consenti à M. [O] [E] et Mme [K] [E] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 410 euros et 200 de provision sur charges, incluant l’eau froide.

Le 15 novembre 2022, par courrier, la S.A.S. CABINET [N] mettait en demeure les époux [E], de régler le solde restant dû d’un montant de 962,25 euros au titre du décompte des charges de copropriété des années 2019, 2020 et 2021, correspondant à la consommation d’eau établie sur la base des relevés de compteurs qui leur avaient déjà été adressés.

Le 29 novembre 2022, la protection juridique des époux [E], agissant en sa qualité d’assureur, adressait un courrier à la S.A.S CABINET [N], indiquant que les époux [E] contestaient le montant réclamé, au motif que les éléments fournis ne correspondaient pas à la consommation réelle, et sollicitait en conséquence la rectification du décompte.

Le 18 mars 2023, la commission départementale de conciliation locataires/bailleurs de Moselle, réunie en présence de M. [O] [E] et d’un salarié de la S.A.S. CABINET [N], indique qu’il convient de comparer les relevés du compteur individuel et du compteur collectif afin de vérifier une éventuelle fuite. Elle estime que la consommation d’eau est cohérente pour un foyer de quatre personnes et invite le locataire, alors sur le point de quitter le logement, à relever et photographier l’index de son compteur lors de son départ. Elle relève enfin une erreur de saisie du syndic dans le décompte de 2020, ayant entraîné un remboursement en faveur des locataires.

Le 15 avril 2023, M. [O] [E] et Mme [K] [E] ont quitté les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025, M. [O] [E] et Mme [K] [E] ont assigné la S.A.S. CABINET [N] et Mme [G] [S] devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de METZ.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 33/2025.

Il est apparu que Mme [G] [S] était décédée le 26 mai 2020.

Aussi, par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, M. [O] [E] et Mme [K] [E] ont assigné M. [C] [S] et M. [A] [S], es-qualité d’héritiers de Mme [G] [S], devant le juge du contentieux et de la protection aux fins d’ordonner leur intervention forcée.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/706.

Les affaires ont été appelées et retenues à l’audience du 03 octobre 2025, lors laquelle une jonction des procédures a été ordonnée, sous le seul numéro RG 33/2025.

*

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives n°2 déposées le 02 avril 2026, M. [O] [E] et Mme [K] [E] demandent au juge des contentieux et de la protection de :

Juger recevable et bien fondée la demande en intervention forcée à l’encontre de M. [C] [S] et M. [A] [S], es-qualité d’héritiers de Mme [S] ; Condamner solidairement le cabinet [N] et M. [C] [S] à leur verser la somme de 1026,59 euros ; Condamner la cabinet [N] à leur verser la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice du fait de leur attitude dilatoire ; Condamner solidairement, le cabinet [N] et M. [C] [S] à leur verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs demandes, les époux [E] font valoir que ;

Ils contestent le montant à devoir relatif au solde de charges ; Le montant des charges est injustifié ; Pour les charges au titre de l’année 2019, ils ont bénéficié d’un remboursement de 145,92 euros ; aucune somme n’a été imputée pour l’année 2020 ; puis pour les deux années 2022 et 2023, la somme de 566,91 euros leur a été imputée ; Ce n’est que par conclusions communiqués le 14 avril 2025 que la S.A.S. CABINET [N] les a informés du fait que la bailleresse est décédée en 2020 ; Ce n’est que par conclusions du 7 février 2026 que la S.A.S. CABINET [N] les a informés que le propriétaire du bien objet du litige était désormais M. [C] [S] ; La. S.A.S CABINET [N] a contraint les époux [E] à solliciter eux-mêmes le certificat d’hérédité ; La S.A.S. CABINET [N] a tout fait pour allonger les délais de procédure, en sollicitant sans cesse des renvois pour éviter de communiquer des informations cruciales ;La S.A.S. CABINET [N] ne justifie pas, après le décès de Mme [G] [S], avoir conclu un nouveau mandat avec M. [C] [S], de sorte que l’ensemble des diligences accomplies depuis le décès de Mme [G] [S] ont été effectuées sans qualité, constituant dès lors une faute au sens de l’article 1240 du code civil.

La S.A.S. CABINET [N], M. [C] [S] et M. [A] [S] ont constitué avocat.

Par conclusions enregistrées au greffe le 26 février 2026, ils demandent au juge des contentieux et de la protection de :

Déclarer la demande des époux [E] irrecevable et mal fondée ; Les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Sur demande reconventionnelle ; Condamner solidairement, au besoin in solidum les époux [E] à leur payer la somme totale de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile Les condamner sous la même solidarité en tous les frais et dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que :

La S.A.S. CABINET [N] a été assigné à tort ; La demande à son égard ne repose pas sur une l’existence d’une faute susceptible d’entraîner sa condamnation, mais sur le montant du remboursement de charges ; La S.A.S. CABINET [N] n’a commis aucune faute dans l’exercice de son mandat de gestion ; Elle a fait parvenir chaque année le décompte précis des charges locatives La demande est irrecevable à l’encontre de M. [A] [S] ; M. [C] [S] est le seul propriétaire du bien objet du présent litige ; Le montant réclamé est dû au titre de la consommation d’eau froide pour trois années (2019, 2020 et 2021) ; Il n’y a aucune anomalie dans la facturation d’eau ; Les locataires savaient que l’eau froide ne leur avait pas été facturée pour les exercices 2019 et 2020 ; il était donc normal que la somme de 1.026,59 euros leur soit appelée en 2022. Les défendeurs ont assigné à tort et de manière abusive.

L’affaire a été appelée initialement à l’audience du 7 mars 2025 puis renvoyée successivement jusqu’à l’audience du 2 avril 2026.

A l’audience, M. [O] [E] et Mme [K] [E], représentés par leur conseil, s’en rapportent à leurs conclusions.

La S.A.S. CABINET [N], M. [C] [S] et M. [A] [S] représentés par leur conseil, s’en rapporte à leurs conclusions.

L’affaire était mise en délibéré au 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

La présente décision sera contradictoire.

*

Sur l’irrecevabilité de la demande à l’encontre de M. [A] [S]

Sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir le défaut de qualité à défendre d’une partie.

En l’espèce, par acte notarié du 9 avril 2001, M. [T] [S] et Mme [G] [S] ont consenti une donation par préciput et hors part à titre de partage anticipé, aux termes de laquelle le bien litigieux a été attribué à M. [C] [S].

Mme [G] [S], dernière survivante des époux donateurs, est décédée le 26 mai 2020.

Il résulte des pièces produites, et notamment de l’acte de donation comportant une clause de préciput, qu’à la suite du décès de Mme [G] [S], la propriété du bien litigieux a été attribué à [C] [S].

Dès lors, M. [A] [S], qui ne justifie d’aucun droit de propriété sur le logement donné à bail, ni d’aucune qualité de bailleur, n’a pas qualité pour défendre aux demandes formées au titre de l’exécution du contrat de bail.

En conséquence les demandes dirigées contre M. [A] [S] sont irrecevables.

Sur l’irrecevabilité alléguée de la demande présentée à l’encontre de la S.A.S. CABINET [N]

Force est de constater que les défendeurs ne précisent pas en quoi les demandes présentées à l’encontre du Cabinet [N] seraient irrecevables. Ils concluent en effet à l’absence de faute personnelle du Cabinet [N], sans préciser un quelconque motif d’irrecevabilité.

En outre, il ne ressort pas des éléments du débat que l’action dirigée contre la SAS CABINET [N] serait irrecevable.

Il convient en conséquence d’examiner non pas l’irrecevabilité de leurs demandes, mais leur bien-fondé, à l’égard dudit Cabinet.

Aux termes de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat./ Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires./ A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. / Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »

Aux termes de l’article 2003 du code civil « Le mandat finit : par la révocation du mandataire, par la renonciation de celui-ci au mandat, par la mort, la tutelle des majeurs ou la déconfiture, soit du mandant, soit du mandataire. »

Il est de jurisprudence constante que si le décès du mandant met fin au mandat, les actes accomplis postérieurement peuvent néanmoins être couverts par une ratification expresse ou tacite des ayants-droits, ou s’inscrire dans une situation de gestion apparente de nature à en assurer l’efficacité à l’égard des tiers, notamment en matière de gestion locative lorsque la continuité des diligences n’a pas été contestée.

De jurisprudence constante, le mandataire agissant au nom et pour le compte de son mandant n’est pas personnellement tenu des obligations nées du contrat conclu par ce dernier, sauf faute personnelle engageant sa responsabilité propre à l’égard d’un tiers.

En l’espèce il ressort des pièces produites que la S.A.S CABINET [N] est intervenue exclusivement en qualité du mandataire dans la gestion du logement donné à bail aux époux [E] sis [Adresse 7]. Les époux [E] allèguent que l’agence a commis une faute en ne répondant pas à leurs demandes de justification des charges et en ne produisant pas les pièces justificatives sollicitées.

Toutefois, ils procèdent par affirmation sans caractériser une faute personnelle imputable au mandataire, distincte de l’exécution de sa mission de gestion locative pour le compte du bailleur.

En outre, l’obligation de régularisation et de justification des charges pesant sur le bailleur, le défaut allégué de communication des justificatifs ne caractérise pas, en lui-même, une faute personnelle du mandataire distincte de l’exécution de sa mission. Par ailleurs, ils ne démontrent pas l’absence effective de tout pouvoir conféré ou maintenu par les ayants droits, ni l’existence d’actes précis excédant les limites de la mission de gestion, ni le préjudice qui en aurait résulté.

Dès lors, M. et Mme [E] seront déboutés de leurs demandes dirigées contre la S.A.S. CABINET [N].

Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 1026,59 euros

Sur le fondement de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Il résulte de la loi du 6 juillet 1989 et de son article 23 que les charges locatives récupérables, peuvent être régularisées à postériori et donnent lieu à régularisation annuelle et doivent être justifiées par le bailleur par la production de pièces correspondantes.

De jurisprudence constante, le bailleur doit tenir à disposition du locataire les documents justificatifs des charges, mais le locataire qui les conteste doit préciser et étayer sa contestation.

En l’espèce le 15 novembre 2022, par courrier, la S.A.S. CABINET [N] mettait en demeure les époux, de régler le solde restant dû d’un montant de 962,25 euros au titre du décompte des charges de copropriété des années 2019, 2020 et 2021, correspondant à la consommation d’eau établie sur la base des relevés de compteurs qui leur avaient déjà été adressés.

Le 18 mars 2023, la commission départementale de conciliation locataires/bailleurs de Moselle, réunie en présence de M. [O] [E] et d’un salarié de la S.A.S. CABINET [N], a estimé que la consommation d’eau était cohérente pour un foyer de quatre personnes et invitait le locataire, alors sur le point de quitter le logement, à relever et photographier l’index de son compteur lors de son départ.

En outre, la commission départementale de conciliation locataires/bailleurs de Moselle a relevé une erreur de saisie du syndic dans le décompte de 2020, ayant entraîné un remboursement en faveur des locataires.

En 2020, le décompte de charges de copropriété ne fait apparaitre aucune facturation au titre de l’eau froide.

En 2021, le décompte de charge de copropriété fait apparaitre une facturation de 1026,59 euros au titre de l’eau froide.

Il résulte des pièces produites que la régularisation des charges d’eau froide a été opérée sur la base des décomptes de charges de copropriété, lesquels font apparaitre des dépenses afférentes à l’eau froide, ainsi que de factures communiquées par le bailleur. Il est également établi qu’aucune facturation spécifique d’eau froide n’avait été réalisée au titre de l’année 2020, et qu’une régularisation est intervenue en 2021 comprenant une facturation de l’eau froide ainsi qu’un rappel de consommation au titre des consommations antérieures.

Dans ces conditions, la régularisation des charges d’eau froide s’avère suffisamment justifiée au regard des pièces versées aux débats, et la contestation des époux [E] insuffisamment circonstanciée ne peut qu’être écartée, ces derniers se bornant à alléguer qu’il existe une erreur de facturation sans que cela soit étayé.

En conséquence, la demande de condamnation de M. [C] [S], propriétaire du bien objet du litige, au paiement de la somme de 1026,59 euros, sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, toute faute ayant causé un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les époux [E] invoquent une attitude dilatoire de la S.A.S. CABINET [N] auquel ils reprochent un défaut de communication de l’identité du véritable propriétaire du bien, ainsi qu’aux modalités de régularisation des charges relatives à l’eau froide.

Toutefois, il ressort des pièces produites que les décomptes de charges de copropriété ont été régulièrement adressés aux locataires, lesquels comportaient le détail des postes de dépenses, de sorte qu’ils disposaient des éléments leur permettant d’identifier les variations de facturation et l’absence de charge d’eau froide sur certaines périodes, rendant possible une régularisation ultérieure.

En outre, il n’est pas établi que les parties défenderesses auraient volontairement dissimulé l’identité du propriétaire ou procédé à une rétention d’informations caractérisée.

Enfin, la contestation se limite à des affirmations générales sans production d’éléments techniques ou comptables de nature à établir une faute. Il s’ensuite qu’aucune faute n’est caractérisée, ni aucun préjudice établi.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formulée par M. [O] [E] et Mme [K] [E] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, M. [O] [E] et Mme [K] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la condamnation aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [O] [E] et Mme [K] [E]

supportant la condamnation aux dépens, seront également condamnés in solidum à payer à la S.A.S. CABINET [N] et M. [C] [S] et M. [A] [S] la somme de 600 euros, au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Vice-présidente chargée des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes formulées à l’encontre de M. [A] [S] ;

DECLARE recevables les autres demandes de M. [O] [E] et Mme [K] [E] ;

DEBOUTE M. [O] [E] et Mme [K] [E] de leurs demandes formulées à l’encontre de la S.A.S. CABINET [N] ;

DEBOUTE M. [O] [E] et Mme [K] [E] de leur demande de condamnation de M. [C] [S] au paiement de la somme de 1026,59 euros ;

REJETTE la demande au titre des dommage et intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [E] et Mme [K] [E] aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [E] et Mme [K] [E] à payer à la S.A.S. CABINET [N] ainsi qu’à M. [C] [S] et M. [A] [S] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par M^me FOURMY, Vice-Présidente, assistée de M^me MALOYER, greffière ;

La greffière La Vice-Présidente