TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

N° Minute : 25/238

AFFAIRE : N° RG 24/01796 – N° Portalis DBYM-W-B7I-DO44

JUGEMENT

Rendu le 2 Septembre 2025

AFFAIRE :

S.A BPCE IARD, [K] [H] [O], [X] [U] [Z] [O]

C/

[C] [S] [F]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.A BPCE IARD

Service Client [Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Roxane PRADINES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Monsieur [K] [H] [O]

né le 02 Juillet 1948 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Roxane PRADINES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Madame [X] [U] [Z] [O]

née le 09 Avril 1947 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Roxane PRADINES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [S] [F]

né le 12 Août 1967 à [Localité 7]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Rappel des faits et de la procedure

Le 17 août 2020 (avec effet au 28 août 2020), Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] ont donné à bail à Monsieur [C] [F] un local à usage d’habitation sis [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 373 euros.

Le 28 août 2020, Monsieur [C] [F] a souscrit auprès de la [Adresse 4] exerçant sous l’enseigne BPCE IARD, un contrat d’assurance multirisque habitation au titre de ce logement.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier à Monsieur [C] [F] trois commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, les 04 mai 2022 (pour un montant en principal de 1425,34 euros), 11 janvier 2023 (pour un montant en principal de 1450,53 euros) et 16 janvier 2024 (pour un montant en principal de 2047,11 euros).

De nouveaux loyers étant demeurés impayés, le 09 septembre 2024, les bailleurs ont fait signifier à Monsieur [C] [F] un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour un montant en principal de 2472,39 euros.

Par acte du 27 décembre 2024, Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O], ainsi que la [Adresse 4] exerçant sous l’enseigne BPCE IARD ont fait assigner Monsieur [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 1er avril 2025 sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1728 du code civil, des article 7A et 24 de la loi du 06 juillet 1989, aux fins de :

— juger que par l’effet du commandement en date du 09 septembre 2024 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail signé le 17 août 2020 avec prise d’effet le 28 août 2020 est acquise depuis le 12 novembre 2024, et que Monsieur [C] [F] occupe sans droit ni titre depuis cette date les locaux objets du bail,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamner le défendeur à payer aux bailleurs les sommes de :

2038,60 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 09 septembre 2024, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil, ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil, fixer à la somme de 900 euros l’indemnité d’occupation due mensuellement par Monsieur [F] à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux, la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, – condamner le défendeur à payer à la [Adresse 4] exerçant sous l’enseigne BPCE IARD, représentée par ASSURIMO, intermédiaire en assurance, représenté par la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE la somme de 513,84 euros au titre des cotisations d’assurances impayées,

— condammer le défendeur à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer des 04 mai 2022, 11 janvier 2023, 16 janvier 2024 et 09 septembre 2024, ainsi que les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

A l’audience du 1er avril 2025, à laquelle comparaissait Monsieur [C] [F], l’affaire a été contradictoirement renvoyée à l’audience du 03 juin 2025, sur demande des parties.

A l’audience du 03 juin 2025, Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O], et la [Adresse 4] exerçant sous l’enseigne BPCE IARD, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 514,06 euros, et la dette au titre de l’assurance habitation à la somme de 585,94 euros.

Ils ont fait part de leur accord quant à un échelonnement de la dette par paiement de mensualités de 125 euros, en sus du règlement du loyer courant. Ils ont également sollicité que soit ordonnée la suspension des effets de la clause résolutoire, avec reprise de ses effets dans l’hypothèse du non-respect de la part de Monsieur [F] de ses engagements.

Présent lors de l’audience du 1er avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience du 03 juin 2025, Monsieur [C] [F] n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose (…).

I. Sur la recevabilité de l’action des bailleurs

Le 10 septembre 2024, Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O], ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les LANDES (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989. En considération de leur qualité de personnes physiques, cette saisine n’est cependant pas exigé sous peine d’irrecevabilité.

Le 30 décembre 2024, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des LANDES, par voie électronique avec avis de réception électronique. Cette notification est intervenue six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate.

L’action est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 09 septembre 2024, pour la somme en principal de 2472,39 euros au titre des loyers restant dus au 02 septembre 2024, échéance du loyer de septembre 2024 incluse.

Sur cette somme, restait en réalité du au titre des loyers et charges récupérables la somme de 1580,50 euros, les frais d’huissier et les mensualités dues au titre de l’assurance n’ayant pas à être prises en compte, en considération du libellé de la clause résolutoire figurant en bail qui vise le non-paiement à échéance du loyer et charges récupérables.

Il ressort du décompte actualisé de la créance que Monsieur [F] a réglé dès le mois de septembre 2024 une somme de 600 euros, et en novembre 2024 (à une date non précisée), une somme de 500 euros. Dès lors, l’intégralité de la dette locative n’était pas réglée au jour de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 novembre 2024.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif et les demandes subséquentes

Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] produisent un décompte arrêté au 27 mai 2025 (arrêté à l’échéance de mai 2025 incluse) faisant apparaître un solde de 514,06 euros.

Ce décompte doit être expurgé des frais d’huissier, qui n’entrent pas dans les prévisions de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, si les bailleurs sollicitent une somme totale de 631 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères récupérable, ils ne produisent pas les avis de taxe foncière correspondants, de sorte qu’il est impossible pour la juridiction d’apprécier le bien-fondé de cette demande. Elle ne pourra être retenue.

Au total, Monsieur [C] [F] est redevable, selon le décompte produit :

— loyers dus échéance de mai 2025 incluse : 16 584,65 euros,

— provisions sur charges : 2 100 euros,

Soit un total de 18 684,65 euros.

A déduire :

— les versements du locataire au 27 mai 2025, selon décompte produit : 19 445,13 euros,

— reste du sur régularisation de charges : 123,50 euros,

Soit un total de 19 568,63 euros.

Il s’ensuit que les bailleurs seront déboutés de leur demande en paiement formée au titre de l’arriéré locatif.

Les bailleurs ont fait part, à l’audience, de leur accord aux fins d’octroi de délais de paiement à Monsieur [F], en application des dispositions de l’article 24 V se la loi du 06 juillet 1989, avec suspension des effets de la clause résolutoire en application des dispositions de l’article 24-VII de la même loi.

Toutefois, dans la mesure où ils sont déboutés de leur demande en paiement, la question de l’octroi de délais de paiement devient sans objet.

De plus, il sera considéré qu’en faisant part de leur accord quant à la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement, ils ont entendu renoncer à se prévaloir de l’acquisition même des effets de cette clause, en considération des paiements effectués postérieurement à la délivrance du commandement de payer et jusqu’au jour de l’audience, pour un montant total de 5 715,08 euros (le montant du au titre des loyers et provisions sur charges courants entre octobre 2024 et mai 2025 s’élève à un total de 3 717,60 euros, de sorte que l’arriéré locatif a été régularisé a hauteur de 1 997,48 euros).

III. Sur la demande formée au titre des cotisations d’assurance impayées

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la [Adresse 4] exerçant sous l’enseigne BPCE IARD, représentée par ASSURIMO, intermédiaire en assurance, représenté par la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE produit un contrat d’assurance multirisques habitation souscrit le 28 août 2020 par Monsieur [C] [F], prévoyant une cotisation annuelle de 146,76 euros frais et taxes d’assurances compris.

Elle produit également un décompte de créance faisant état de sommes dues arrêtées à l’échéance de mai 2025 incluse de 585,94 euros, correspondant aux cotisations d’assurance impayées pour la période de décembre 2021 à mai 2025 inclus.

Ce décompte a été communiqué à Monsieur [F] avant l’audience, tel que cela résulte des courriels échangés entre le conseil des demandeurs et de défendeur le 02 juin 2025.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [C] [F] à payer à la [Adresse 4] exerçant sous l’enseigne BPCE IARD, représentée par ASSURIMO, intermédiaire en assurance, représenté par la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, la somme de 585 euros au titre des cotisations d’assurance impayées.

A l’audience, les demandeurs ont indiqué, sans distinction, souscrire à l’octroi de délais de paiement pour l’ensemble des sommes dues selon des mensualités de 125 euros.

Il ressort par ailleurs des échanges de courriels entre les parties qu’un accord de règlement a été pris pour avec l’agence FONCIA pour l’ensemble de la dette de Monsieur [F], ce-dernier s’engageant à régler une somme mensuelle totale de 600 euros (loyer et charges courantes inclus), jusqu’à apurement de sa dette.

S’agissant du règlement de cotisations d’assurances habitation, un tel délai de paiement ne peut être accordé sur le fondement de l’article 24 V se la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne concerne que le règlement de la dette locative envers le bailleur à proprement parler.

Cependant, l’octroi d’un tel délai de règlement peut être accordé sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

En application de ces dispositions et en considération de l’accord des parties sur ce point, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [C] [F], selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

IV. Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 09 septembre 2024, lequel fonde la présente procédure en résiliation de bail. Les commandements précédents ne peuvent être considérés comme entrant dans les dépens de la présente instance sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] ont du exposer des frais pour agir en justice. En considération de l’équité et du fait que Monsieur [C] [F] s’est apuré de la dette locative en cours d’instance, il sera condamné à régler aux bailleurs la somme de 600 euros.

La même considération tirée de l’équité et du montant de la créance due à la [Adresse 4] exerçant sous l’enseigne BPCE IARD, représentée par ASSURIMO, intermédiaire en assurance, représenté par la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, sa demande formée au titre de l’article 700 sera rejetée.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2020 entre Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] d’une part et Monsieur [C] [F] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 9] sont réunies à la date du 10 novembre 2024,

DEBOUTE Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] de leur demande en paiement de la somme de 514,06 euros au titre de la dette locative due par Monsieur [C] [F],

CONSTATE que Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] ont renoncé à se prévaloir de l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [C] [F] à payer à la [Adresse 4] exerçant sous l’enseigne BPCE IARD, représentée par ASSURIMO, intermédiaire en assurance, représenté par la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, la somme de 585 euros,

AUTORISE Monsieur [C] [F] à s’acquitter des sommes dues en versements mensuels de 125 euros, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet pendant quinze jours la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce,

CONDAMNE Monsieur [C] [F] à verser à Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O], la somme de 600 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la [Adresse 4] exerçant sous l’enseigne BPCE IARD, représentée par ASSURIMO, intermédiaire en assurance, représenté par la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 09 septembre 2024, mais non le coût des commandements de payer des 04 mai 2022, 11 janvier 2023 et 16 janvier 2024,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

La greffière Le juge