TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

N° Minute : 25/96

AFFAIRE : N° RG 25/00767 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DRPK

JUGEMENT

Rendu le 9 Septembre 2025

AFFAIRE :

S.D.C. FORET SUD

C/

[F] [W] [B]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. FORET SUD

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Merryl GREMIAUX-PHLIPONEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [W] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 27 janvier 2022, M. [F] [W] [B] a acquis le lot n°81 dépendant d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5].

Suivant jugement du 14 novembre 2023 du Tribunal judiciaire de MONT DE MARSAN, M. [F] [W] [B] a été condamné à verser au syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC FORET SUD la somme de 789,39 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 12/05/2023, outre 56,92 euros de frais, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20/02/2023 pour la somme de 643,49 euros et à compter de l’assignation du 28 juin 2023 pour le surplus.

Suivant courrier du 19/12/2024 , le conseil du syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC FORET SUD a enjoint M. [F] [W] [B] à régulariser les charges de copropriété et provisions sur charges impayées pour un montant en dernier lieu de 3753,21 euros, échéance du quatrième trimestre 2024 incluse.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC FORET SUD a assigné M. [F] [W] [B] devant le Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan aux fins de voir, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1965 :

— condamner M. [F] [W] [B] à verser au syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC FORET SUD la somme de 1760,78 euros au titre de l’arriéré de charges ( échéance du premier trimestre 2025 incluse),

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [F] [W] [B] à verser au syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC FORET SUD la somme de 4000 euros de dommages et intérêts ,

— condamner M. [F] [W] [B] à verser au syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC FORET SUD la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [F] [W] [B] aux dépens

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Le dossier a été appelé à l’audience du 10 juin 2025 et a été retenu.

Lors de cette audience, le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC FORET SUD, représenté par son Conseil, déclarait maintenir ses demandes introductives d’instance.

M. [F] [W] [B] n’a pas comparu et n’était pas représenté, bien que régulièrement cité à étude en vertu des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par un jugement réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l’audience de plaidoirie .

L’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I- Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 , les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la même loi prévoit que « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

L’article 14-1 II issu de la loi du 13/12/2020 n’est entrée en vigueur qu’au 1er janvier 2023.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « Le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. »

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, pour justifier de sa créance de charges, le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC FORET SUD, à qui incombe la charge de la preuve, produit le titre de propriété de M. [F] [W] [B], le contrat de syndic, le courrier de mise en demeure du 19/12/2024, le décompte individuel de charges de M. [F] [W] [B] entre le 13/05/2023 et le 28/01/2025, le procès-verbal d’assemblée générale du 28/10/2022 approuvant les comptes de dépenses courantes de l’année 2021 et approuvant le budget prévisionnel des dépenses courantes de l’exercice 2023, le procès-verbal d’assemblée générale du 13/05/2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel des dépenses courantes pour l’exercice 2024, le procès-verbal d’assemblée générale du 21/05/2024 approuvant les comptes de l’année 2023 et approuvant le budget prévisionnel des dépenses courantes de l’exercice 2025, ainsi que les appels de fonds de mai 2023 à décembre 2024 détaillant la répartition des charges et la quote-part incombant à M. [F] [W] [B].

Il ressort de ces documents que M. [F] [W] [B] reste devoir la somme de 1760,78 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 28/01/2025 .

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Sur les frais de l’article 10-1 de la loi précitée, seuls seront retenus les frais de mise en demeure et les frais postaux, à l’exclusion des « honoraires BJA » qui sont des frais d’avocat relevant des frais irrépétibles. Les frais de 180 euros seront ainsi déduits, soit un solde dû de 1580,78 euros.

M. [F] [W] [B] sera ainsi condamné à verser au syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC FORET SUD la somme de 1580,78 euros euros à titre des charges de copropriété depuis le 13/05/2023 suivant arrêté du compte au 28/01/2025 (échéance du premier trimestre 2025 incluse) .

Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14/05/2025 , en application de l’article 1231-6 du code civil, étant précisé qu’il n’est pas justifié de l’envoi par lettre recommandée du courrier du 19/12/2024.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, et ce pour la première fois à compter du 14/05/2026.

II- Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la mauvaise foi de M. [F] [W] [B] n’est pas justifiée en l’absence d’élément sur sa situation financière actuelle et le préjudice indépendant de celui résultant du retard en résultant pour le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC FORET SUD n’est pas établi puisqu’il n’est pas justifié que des travaux n’ont pas pu être exécutés ou qu’une assemblée générale a dû procéder au vote d’une avance pour palier un déficit de trésorerie du syndicat.

Le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC FORET SUD sera ainsi débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [F] [W] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des frais que le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC FORET SUD a dû exposer, il convient de condamner M. [F] [W] [B] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [F] [W] [B] à verser au syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC FORET SUD la somme de la somme de 1580,78 euros euros à titre des charges de copropriété depuis le 13/05/2023 suivant arrêté du compte au 28/01/2025 (échéance du premier trimestre 2025 incluse) , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14/05/2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts et ce pour la première fois à compter du 14/05/2026 ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC FORET SUD de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [F] [W] [B] à verser au syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC FORET SUD la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [W] [B] aux dépens;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 09 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, et par M^me Florence BOURNAT Greffier.

Le Greffier La Vice-Présidente