TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

N° Minute : 25/219

AFFAIRE : N° RG 25/00296 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DQD2

JUGEMENT

Rendu le 1ER juillet 2025

AFFAIRE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 8] OPH 40

C/

[G] [O]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 8] OPH 40

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Maître Sabine CAPES de la SELARL SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [G] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 2]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 09/09/2014 à effet au 09/09/2014 , l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT » a donné à bail à Mme [G] [O] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] , pour un loyer mensuel de 459,26€, 24,73€ pour le garage et 23,07€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT » a fait signifier à Mme [G] [O] le 20/09/2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1445,97 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11/02/2025 , l’Office Public de l’Habitat du Département des Landes « XL HABITAT » a ensuite fait assigner Mme [G] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1103 et 1741 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges,

ordonner l’expulsion des lieux de Mme [G] [O], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à tout garde meuble de son choix aux risques et périls des défendeurs,

— condamner Mme [G] [O] à lui payer :

* la somme de 3007,56 euros sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 1445,97 euros,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, jusqu’à libération des lieux,

* une somme de 300 euros de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil,

* la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [G] [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer .

Le dossier a été appelé à l’audience du 06 mai 2025 et a été retenu.

L’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT », représenté par son conseil, sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance, sous réserve de l 'actualisation de sa créance locative à la somme de 2493,20 euros, échéance de mars 2025 incluse. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Mme [G] [O] a comparu en personne. Elle demandait des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a expliqué percevoir la somme de 1800 euros par mois et que sa fille qui réside à son domicile bénéficie d’un salaire d’un montant identique.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a en été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 8] par la voie électronique le 11/02/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT » justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23/09/2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 – Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer délivré et du décompte de la créance actualisé au 25/04/2025 à hauteur de 2493,20 euros que l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT » rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Mme [G] [O] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette.

Il convient par conséquent de condamner Mme [G] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT » la somme de 2493,20 euros actualisée au 25/04/2025 , échéance du mois de mars 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20/09/2024 sur la somme de 1445,97 euros, de l’assignation du 11/02/2025 sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de six semaines a été signifié le 20/09/2024 , pour la somme en principal de 1445,97 euros. Aucune régularisation n’est intervenue dans le délai de deux mois applicable au contrat.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit une durée de deux mois pour le cas d’espèce, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21/11/2024 .

4- Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [G] [O] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 200 euros par mois. Elle déclare percevoir un salaire de 1800 euros par mois, sa fille vit avec elle et perçoit un salaire identique. Mme [G] [O] justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que Mme [G] [O] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT » n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [G] [O] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En cas de non paiement d’une échéance courante ou de non respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Le bailleur sera alors autorisé à poursuivre la procédure d’expulsion, et Mme [G] [O] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus, somme qui sera due en cas de non-respect du paiement des loyers et de la reprise des effets de la clause résolutoire, et dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur.

5- Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT » ne justifie ni de la mauvaise foi de Mme [G] [O] , ni d’un préjudice indépendant du retard du paiement, de sorte que l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT » sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour le retard de paiement.

6- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [G] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT », Mme [G] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT » aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09/09/2014 entre l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT » et Mme [G] [O] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 21/11/2024 ;

CONDAMNE Mme [G] [O] à verser à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT » la somme de 2493,20 euros actualisée au 25/04/2025 , échéance du mois de mars 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20/09/2024 sur la somme de 1445,97 euros et de l’assignation du 11/02/2025 sur le surplus;

AUTORISE Mme [G] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 200 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera l’intégralité de la dette,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que :

* la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* à défaut pour Mme [G] [O] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT » puisse faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [O] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* Mme [G] [O] soit condamnée à verser à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT » une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT » de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [G] [O] à verser à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 8] « XL HABITAT » une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 01er juillet 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection

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