TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

N° Minute : 25/209

AFFAIRE : N° RG 24/01786 – N° Portalis DBYM-W-B7I-DPEO

JUGEMENT

Rendu le 1er juillet 2025

AFFAIRE :

[O] [I], [C] [P] [I]

C/

[N] [Y]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [O] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparante en personne

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Monsieur [C] [P] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [N] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Pierre GARCIA, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08/11/2013 à effet au même jour , Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] ont donné à bail à Mme [N] [Y] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 560 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi par Me [B] [X], commissaire de justice, le 06/11/2013.

Le 4 mai 2023, Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] ont donné congé pour vendre.

Mme [N] [Y] a quitté les lieux le 08 novembre 2023 après un état des lieux de sortie dressé à la même date par Me [W] [K], commissaire de justice.

Suivant acte de commissaire de justice du 05 mars 2024, Mme [O] [H] épouse [I] a fait sommation à Mme [N] [Y] de payer la somme de 665,22 euros au titre de la remise en état du logement.

Par courrier de con conseil, Mme [N] [Y] a sollicité les documents justifiant des frais de nettoyage et de remise en état.

Suivant courrier recommandé du 30 juillet 2024 reçu le 03/08/2024, Mme [N] [Y] a sollicité la restitution de son dépôt de garantie.

Par requête en injonction de payer du 25/09/2024, Mme [O] [H] épouse [I] a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir condamner Mme [N] [Y] à lui verser la somme de 1152,58 euros.

Par ordonnance du 07/11/2024, cette demande a été rejetée au regard de la nécessité d’un débat au fond.

Par acte de commissaire de justice en date du 13/12/2024 , Mme [O] [H] épouse [I] a ensuite fait assigner Mme [N] [Y] devant le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa de l’ article 1231-1 aux fins de voir :

— condamner Mme [N] [Y] à lui payer :

* la somme de 1247,22 euros au titre des dégradations, avant déduction de la somme de 560 euros,

* la somme de 2000 euros de dommages et intérêts,

* la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [N] [Y] aux entiers dépens, dont les frais de la requête en injonction de payer, l’état des lieux de sortie et la sommation de payer,

— ordonner l’exécution provisoire.

Le dossier a été appelé à l’audience -du 11 mars 2025 et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire au 06 mai 2025 pour échange des pièces entre les parties.

Le dossier a été retenu à l’audience du 06 mai 2025.

Mme [O] [H] épouse [I], comparante en personne, a soutenu sa demande introductive d’instance.

M. [S] [I], comparant en personne, est intervenu volontairement à l’instance et s’associe aux demandes de Mme [O] [H] épouse [I].

Ils font valoir que Mme [N] [Y] a commis des dégradations locatives justifiées par la différence entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Ils sollicitent des dommages et intérêts pour le préjudice subi de part la résistance abusive de Mme [N] [Y], qui les a contraint à engager une action en justice.

Mme [N] [Y], représentée par son Conseil, a soutenu ses dernières écritures et a dirigé également l’ensemble de ses demandes contre M. [S] [I], aux termes desquelles elle demande au Tribunal , sur le fondement des articles 31, 32, 32-1 du code de procédure civile, 696 à 700 du code de procédure civile, 1147 et 1149 du code civil dans leur rédaction antérieure au 01/10/2016, 1240 et 1732 du code civil, 7 et 22 de la loi du 06 juillet 1989, l’article 4 du décret 2016-382 du 30/09/2016, de :

— juger Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] irrecevable en leurs demandes,

— débouter Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] de leurs demandes,

— condamner Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] à lui verser la somme de 560 euros majorée de 10% du loyer mensuel par mois pour la période du 08/12/2023 à la date du paiement ;

— assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 03/08/2024,

— condamner Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] à verser à Mme [N] [Y] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] à lui verser la somme de 1332 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] aux dépens.

Sur l’irrecevabilité, en application des articles 31 et 32 du code de procédure civile, elle soutient que Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] ne justifient pas de la propriété du logement et ainsi de leur intérêt à agir.

Sur les dégradations locatives, se prévalant de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 4 du décret du 30 mars 2016, elle souligne que l’état des lieux de sortie ne relève aucun état de saleté du logement , mais seulement un état d’usure après 10 années d’occupation, à l’exception du couvercle de regard et de la vitre de protection du luminaire cassé.

Elle indique que l’attestation produite de Me [W] [K] du 08/11/2023 qui n’est pas signé n’a pas de valeur probante en ce qu’elle établit un témoignage en contradiction avec son constat.

Concernant le four, elle souligne qu’il n’est pas constaté de dysfonctionnement, ni de saleté et qu’il s’agit de l’usure lié à l’ancienneté.

Sur la boîte aux lettres, elle indique qu’aucun élément du constat d’état des lieux de sortie ne mentionne sa dégradation.

Elle affirme que les deux seules réparations locatives qui peuvent lui être imputées sont le couvercle du regard et le hublot extérieur pour lesquels Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] ne justifient pas de leur remplacement, ni d’un préjudice.

Elle indique qu’en application des articles 1147 ancien et 1732 du code civil, le bailleur qui se prévoit de dégradations locatives imputables au locataire doit justifier d’un préjudice et qu’en l’occurrence, Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] n’ont réalisé aucune réparation et ne justifient pas avoir été privé de gain.

Sur la résistance abusive, elle souligne que Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] ne caractérisent aucune faute et qu’elle ne commet aucune faute en résistant aux demandes injustifiées et infondées de Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I].

Elle sollicite, à titre reconventionnel, la restitution du dépôt de garantie sur le fondement de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989.

Elle demande également des dommages et intérêts pour résistance abusive en application de l’article 1240 du code civil. Elle fait valoir que Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] n’ont pas justifié de leur préjudice et ont utilisé l’action en justice pour se soustraire au paiement du dépôt de garantie, ce qui lui a causé un préjudice, cette somme lui aurait été utile pour son déménagement.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera précisé qu’au regard de la date de conclusion du contrat, le 08/11/2013, les dispositions du code civil applicables au litige concernant l’exécution du contrat sont celles antérieures à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

I- Sur la fin de non recevoir

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 123 du même code édicte que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

L’article 32 du même code dispose que « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir».

En l’espèce, Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] justifient de leur qualité de bailleurs du logement donné à bail à Mme [N] [Y] comme étant signataires du contrat de bail du 08/11/2013 et également de leur qualité de propriétaire durant toute la durée du bail suivant attestation notariée du 27/05/2024.

Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] justifient ainsi de leur intérêt et qualité à agir.

La fin de non recevoir soulevée par Mme [N] [Y] sera ainsi rejetée.

II- Sur les demandes principales

A- Sur la demande de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives

Aux termes des articles 1730 du Code civil : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » et 1731 du même code : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». L’article 1732 prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Aux termes de l’article 7 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loi de 1989), le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Selon l’article 3 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. »

Aux termes de l’article 1147 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1149 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance précitée, et le principe de la réparation intégrale du préjudice, les dommages et intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé sans qu’il en résulte pour lui ni perte ni profit.

Il résulte de la combinaison de ces textes et principe que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition ( Cass, civ ; 3eme, 27 juin 2024, 22-10.298).

L’existence de dégradations locatives imputables aux locataires s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] sollicitent le paiement des réparations locatives suivantes :

nettoyage du logement,

remplacement du four et de la boîte aux lettres

remplacement du regard et sa réhausse, du hublot

facture de peinture.

L’état des lieux d’entrée dressé par Me [B] [X], commissaire de justice, le 06/11/2013 en présence des bailleurs et de la locataire constate un bon état du logement, un four à catalyse en excellent état, une peinture en bon état, un éclairage extérieur au dessus de la porte d’entrée.

L’état des lieux de sortie a été établi le 08/11/2023 par Me [W] [K], commissaire de justice , hors la présence de Mme [N] [Y], sans qu’il ne soit justifié qu’elle ait été convoquée pour cet état des lieux. Ce constat d’état des lieux de sortie non contradictoire reste néanmoins un élément de preuve soumis à la libre discussion des parties.

Cet état des lieux de sortie dont le contenu n’est pas critiqué par Mme [N] [Y] mentionne que le bien est en état d’usage normal. L’attestation du même jour de la commissaire de justice, au demeurant non signée, mentionnant que le logement a été rendu dans un état de saleté avancé est en contradiction avec le constat que cette commissaire de justice a elle-même réalisé, de sorte qu’aucune force probante ne sera retenue pour cette attestation. L’état de saleté du bien n’est ainsi pas justifié.

L’état des lieux de sortie indique que le four est en mauvais état, sans précision s’il s’agit d’un état de saleté, de vétusté ou d’un dysfonctionnement. Aucune dégradation ne sera retenue de ce chef.

Concernant les peintures, l’état des lieux de sortie relève un état d’usage normal globalement et il n’est pas précisé quelle pièce est concernée par d’éventuelles dégradations de peinture. Aucune dégradation ne sera retenue.

Sur la boite aux lettres, il est mentionné qu’elle est en état d’usage, de sorte que son remplacement n’est pas justifié.

L’état des lieux de sortie mentionne qu’un luminaire extérieur est dépourvu de cache et que le regard du compteur d’eau est cassé. Ces deux dégradations locatives ne sont pas contestées par Mme [N] [Y].

Mme [N] [Y] a ainsi commis un manquement à ses obligations au titre de ces deux dégradations locatives.

Sur le préjudice subi par Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I], il est justifié que ces derniers ont vendu le bien loué suivant acte notarié du 27 mai 2024.

Ils ne justifient pas avoir engagé des frais avant la vente pour réparer les deux dégradations locatives susvisées dont le devis de remplacement du luminaire est de 15,68 euros et celui du regard de 22,90 euros. Ils ne justifient pas non plus d’une moins-value lors de la vente.

En l’absence de préjudice justifié, Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives.

B- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] ne justifient nullement d’une quelconque faute de Mme [N] [Y] qui a légitimement pu résister à leurs demandes en paiement qui sont au demeurant jugées injustifiées.

Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] seront ainsi déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

III- Sur les demandes reconventionnelles

A- Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail que Mme [N] [Y] a versé un dépôt de garantie de 560 euros.

Il est constant que Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] n’ont pas restitué le dépôt de garantie et il résulte des précédents développements qu’aucune somme ne reste due aux bailleurs. L’état des lieux de sortie n’était pas conforme à l’état des lieux d’entrée, de sorte que Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] disposaient d’un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie, soit jusqu’au 08/01/2024.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] à restituer à Mme [N] [Y] la somme de 560 euros , majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 08/01/2024 et assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 03/08/2024.

B- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l’espèce, Mme [N] [Y] ne justifie pas d’une faute de Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] qui ont pu mal apprécier leurs droits sans pour autant en abuser. En outre, elle ne justifie pas de son préjudice , en particulier, elle n’établit pas les difficultés rencontrées suite à la non restitution du dépôt de garantie, étant précisé que le retard dans le versement est déjà indemnisé par la majoration de son montant.

IV- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I], partie perdante, supporteront la charge des dépens. Il sera précisé à toutes fins utiles que les frais de constat d’état des lieux ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile, il s’agit d’honoraire d’un commissaire de justice mandaté par une seule des parties relevant des frais irrépétibles.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [N] [Y], Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] seront condamnés à lui verser une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

● Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE la fin de non recevoir soulevée par Mme [N] [Y] ;

DEBOUTE Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] de leurs demandes de dommages et intérêts pour les dégradations locatives et pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] à verser à Mme [N] [Y] la somme de 560 euros , majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard , à compter du 08/01/2024 et assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 03/08/2024 ;

DEBOUTE Mme [N] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] à verser à Mme [N] [Y] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [O] [H] épouse [I] et M. [S] [I] aux dépens;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 1er juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection