TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

N° Minute : 25/68

AFFAIRE : N° RG 25/00108 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DR2F

ORDONNANCE EN REFERE

Rendue le 2 décembre 2025

AFFAIRE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] “ XL HABITAT “

C/

[N] [V]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier présent lors des débats : M^me Laurence SUAU-CARBOUES

Greffier présent lors du délibéré : Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] “ XL HABITAT “

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [N] [V]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Le

1 FEX + 1CCC SELARL TOURRET-CAPES

Rappel des faits et de la procedure

Le 23 juin 2021, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM) a donné à bail à Madame [N] [V] un local à usage d’habitation sis [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 325,50 euros pour le logement, outre 82,29 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le 24 mars 2025, le bailleur a fait signifier à Madame [N] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 16 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat des Landes « XL HABITAT » (l’OPHLM) a fait assigner Madame [N] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 07 octobre 2025 sur le fondement de l’article 1741 du code civil et de la loi du 06 juillet 1989 aux fins de:

— voir constater la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef dès expiration du délai légal au besoin avec le concours de la force publique,

— autoriser l’OPHLM des [Localité 4] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner la défenderesse, par provision, au paiement des sommes de :

3 326,98 euros en principal au titre des loyers arrêtés au 26 mai 2025, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1 850,26 euros à compter de la date de signification du commandement visant la clause résolutoire et à compter de l’assignation pour le surplus,Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er juin 2025 et en subissant les augmentations légales et jusqu’à l’entière libération des lieux, 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 07 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM), représenté par son conseil, a sollicité l’entier bénéfice de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 5 489,71 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse. Le bailleur a précisé que le locataire n’avait pas repris le paiement intégral du loyer courant.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire selon les diligences de l’article 658 du code de procédure civile, Madame [N] [V] n’était ni présente, ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 02 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Le 23 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM), personne morale, a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les [Localité 4] (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989.

Le 18 juin 2025, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 4], par voie électronique avec avis de réception électronique, six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023.

L’action est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la Loi de 1989 dans sa version antérieure prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 24 mars 2025 pour la somme en principal de 1 850,26 euros.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 mai 2025.

Madame [N] [V] étant occupante sans titre ni droit depuis cette date, son expulsion sera ordonnée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

L’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM) produit un décompte actualisé à la date de l’audience (arrêté au 30 septembre 2025 et comprenant l’échéance du loyer de septembre 2025 incluse), selon lequel Madame [N] [V] est redevable à cette date de la somme de 5 489,71 euros.

Madame [N] [V], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Cette somme n’étant pas sérieusement contestable, Madame [N] [V] sera, par conséquent, condamnée à payer au bailleur la somme provisionnelle de 5 489,71 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 850,26 euros à compter du 24 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 326,98 euros à compter du 16 juin 2025, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de réparer le préjudice découlant pour l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM) de l’occupation indue de son bien, Madame [N] [V] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

V. Sur les demandes accessoires

Madame [N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » ayant du exposer des frais pour agir en justice, Madame [N] [V] sera condamné à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir tel qu’elles aviseront,

Dès à présent, par provision et vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2021 entre l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM) et Madame [N] [V] concernant le logement situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 25 mai 2025,

ORDONNONS à Madame [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT» (l’OPHLM) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, et faire transporter les meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [N] [V] à verser à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM) la somme de 5 489,71 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 850,26 euros à compter du 24 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 326,98 euros à compter du 16 juin 2025, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS Madame [N] [V] à verser à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT» (l’OPHLM), à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [V] jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNONS Madame [N] [V] à verser à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM) la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [N] [V] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

DEBOUTONS l’Office Public de l’Habitat des [Localité 4] « XL HABITAT » (l’OPHLM) de ses autres demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Le greffier Le juge