N° Minute : 26 / 07

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN

N° RG 23/00768 – N° Portalis DBYM-W-B7H-DG4Q

JUGEMENT RENDU LE 14 JANVIER 2026

COLLÉGIALE

Contentieux

AFFAIRE

[N] [A]

[J] [H] épouse [A]

C/

[D] [B]

[G] [U] [M] épouse [B]

NOTIFICATIONS

le :

— FEX + CCC à Maître BOILLOT

— CCC à Maître COUSIN-CERES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jugement rendu le 14 janvier 2026 par : Président : Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président

Assesseur : Madame Anne LESPY-LABAYLETTE, Vice-Présidente

Assesseur : Madame Léa GAJAN,

Greffier : Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière

DÉBATS : L’affaire a été appelée à l’audience collégiale de plaidoiries du 08 Octobre 2025 tenue publiquement par :

Président : Monsieur JOLY

Assesseur : Madame LESPY-LABAYLETTE

Assesseur : Madame GAJAN

Greffier : Madame ALABOUVETTE,

En présence de [L] [W], juriste assistante,

Jugement prononcé publiquement, après avis aux parties, par mise à disposition au greffe en application des articles 450, 451, 452, 453 du Code de Procédure Civile

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [A]

né le 14 Décembre 1952 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie BOILLOT, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant, M^e Alan ROY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [J], [O] [H] épouse [A]

née le 23 Mai 1959 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie BOILLOT, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant, M^e Alan ROY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [B]

né le 05 Novembre 1983 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Marion COUSIN-CERES de la SELARL SELARL MARION COUSIN CERES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats plaidant

Madame [G] [U] [M] épouse [B]

née le 23 Avril 1987 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marion COUSIN-CERES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 10 juin 2021, Maître [V], notaire à [Localité 5] recevait une promesse unilatérale de vente.

Monsieur et Madame [A], les promettants, s’engageaient ainsi envers Monsieur et Madame [B], les bénéficiaires, à leur vendre un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] pour un montant total de 255 000 € ventilé de la manière suivante :

Le prix est augmenté des frais à hauteur de 19 400 € et de la rémunération des agences NOVAREA et Côté Patio titulaire d’un mandat donné par le vendeur à hauteur de 14 500 €.

Le bien était immobilisé jusqu’au 30 novembre 2021 moyennant une indemnité d’immobilisation de 5 000 € à verser sous 10 jours :

La promesse de vente était assortie de plusieurs conditions suspensives et notamment :

Obtention d’un permis de construire,

Résiliation préalable du bail commercial avec la SAS AB2S qui occupe le local commercial au jour de la réitération authentique,

Obtention de prêt.

Les bénéficiaires de cette promesse ont renoncé à la condition liée à l’obtention d’un permis de construire, les travaux en lien avec ce dernier ne s’avérant plus nécessaires.

Malgré plusieurs mises en demeures expédiées à destination des promettants, ces dernier ne justifiaient pas dans le délai de la promesse de la réalisation de la condition suspensive de prêt et leurs diligences en la matière.

Aucun accord n’a pu être conclu entre les parties, les bénéficiaires renonçant finalement à cette acquisition et sollicitant par le biais de leur conseil la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 5000 €.

Par exploit introductif d’instance, en date du 24 mai 2023, les époux [A] ont attrait Monsieur et Madame [B] devant la juridiction de céans aux fins de :

Par conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [A] sollicitent de la juridiction de céans de voir :

A titre liminaire

CONSTATER les manquements de Monsieur [D] [B] et [G] [U] [M] (bénéficiaires) à la réalisation de la promesse de vente souscrite avec Madame [J] [O] [E] et Monsieur [N] [A] (promettant) ;

En conséquence,

PRONONCER la résolution de la promesse de vente aux torts exclusifs des époux

[B] ;

A titre principal

CONSTATER la défaillance certaine de Monsieur [D] [B] et [G] [U] [M] (bénéficiaires) dans la

justification de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ;

En conséquence,

ORDONNER la requalification en clause pénale de la clause dite d’immobilisation prévue aux termes de la promesse de vente ;

CONSTATER le caractère dérisoire de la clause pénale ;

En conséquence,

ORDONNER la révision judiciaire à la hausse du montant de l’indemnité à titre de clause pénale à hauteur de la somme de 25.500,00 € ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [B] et [G] [U] [M] (bénéficiaires) à payer à Madame [J] [O] [E] et Monsieur [N] [A] la somme de 25.500,00 € au titre de la clause pénale ;

A titre subsidiaire et si par impossible le Tribunal devait dire que la clause dite d’immobilisation ne peut être requalifié en clause pénale :

CONSTATER la défaillance certaine de Monsieur [D] [B] et [G] [U] [M] (bénéficiaires) dans la

justification de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ;

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [B] et [G] [U] [M] (bénéficiaires) à verser à Madame [J] [O] [E] et Monsieur [N] [A] la somme de 5.000 € au titre de la clause d’immobilisation ;

En tout état de cause

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [B] et [G] [U] [M] (bénéficiaires) à payer à Madame [J] [O] [E] et Monsieur [N] [A] la somme de 8.000,00 € au titre de la mauvaise foi contractuelle ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [B] et [G] [U] [M] (bénéficiaires) à payer à Madame [J] [O] [E] et Monsieur [N] [A] la somme de 6.000 € au titre du préjudice financier subi relatif à la perte de jouissance certaine des loyers commerciaux ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [B] et [G] [U] [M] (bénéficiaires) à payer à Madame [J] [O] [E] et Monsieur [N] [A] la somme de 10.000,00 € au titre du préjudice moral subi ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [B] et [G] [U] [M] (bénéficiaire) aux entiers dépens de l’instance et à payer à Madame [J] [O] [E] et Monsieur [N] [A] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

DEBOUTER Monsieur [D] [B] et Madame [G] [U] [M] (bénéficiaires) de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution

Les demandeurs entendent ainsi mettre en jeu la responsabilité contractuelle des défendeurs étend précisé qu’une des défenderesses et professionnelles dans l’immobilier.

Il est ainsi fait grief aux défendeurs de ne pas avoir communiqué dans le délai contractuel le refus de prêt.

Ainsi, selon les demandeurs, les défendeurs ont failli dans leurs obligations contractuelles en omettant d’informer les époux [A] de la réalisation ou non des conditions suspensives et de ne pas avoir justifié des formalités et diligences accomplies dans l’obtention d’un financement.

Les consorts [B] auraient en outre manqué à leurs obligations de bonne foi dans la réalisation de la promesse unilatérale de vente en maintenant volontairement les demandeurs dans une indétermination quant au sort de cette vente, en tentant notamment d’obtenir une prorogation du délai d’option ainsi King diminution du prix de vente.

En agissant ainsi, les défendeurs auraient empêché l’accomplissement de la réalisation de la condition suspensive liée au prêt, ce qui justifie la résolution de la promesse de vente hauteur exclusive des époux [B].

Les demandeurs sollicitent ainsi le paiement à titre de sanction de la clause pénale contractuelle selon eux doit être révisés à hauteur de 10 % du prix de vente.

À titre subsidiaire, les demandeurs demandent la condamnation des défendeurs à restituer la somme de 5000 € correspondants à la clause d’immobilisation acquise aux promettants.

En tout état de cause, les demandeurs sollicitent la réparation des conséquences de l’inexécution imputable aux défendeurs.

Ainsi, ils arguent d’un préjudice financier relatif à la perte de loyers commerciaux entre le 10 juin 2021 et le 19 avril 2022 à hauteur de 6000 €.

Enfin, ils font état d’un préjudice moral indemnisable à hauteur de 10 000 €.

Par conclusions récapitulatives dont il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [B] demandent au tribunal de céans de voir :

Vu la promesse de vente du 10 juin 2021,

Vu les pièces produites,

Vu les textes et la jurisprudence cités,

CONSTATER la caducité de la promesse de vente du 10 juin 2021,

CONFIRMER la restitution de l’indemnité d’immobilisation à Monsieur et Madame [B],

DEBOUTER Monsieur et Madame [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [A] à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil,

CONDAMNER Monsieur et Madame [A] à verser à Monsieur et Madame [B] aux entiers dépens de l’instance.

Les défendeurs avancent à titre principal la caducité de la promesse de vente en date du 10 juin 2021.

Ainsi, ces derniers rappellent que lorsque la promesse de vente devient caduque , l’indemnité d’immobilisation est acquise aux promettants

Cependant, l’indemnité doit être restituée au bénéficiaire s’il justifie d’un motif de renonciation à la vente dont les parties sont convenues qu’il ne donnerait pas lieu au paiement de ladite indemnité.

Par l’effet de la caducité, le contrat de promesse de vente est anéanti et avec lui tant le droit d’option que sa contrepartie, l’indemnité d’occupation.

Les défendeurs rappellent également que la promesse de vente contenait plusieurs conditions suspensives liées à l’obtention d’un permis de construire, à la réalisation préalable d’un bail, à obtention de prêt.

S’agissant de la condition liée au permis de construire, les défendeurs indiquent que celle-ci n’a pas lieu à s’appliquer en l’absence de nécessité de recourir à une telle demande après analyse par un architecte.

Concernant la condition suspensive liée à la réalisation préalable d’un bail commercial, les défendeurs mettent en avant de l’absence de libération des lieux en mai 2023 par la SAS AB2S.

Au sujet de l’obtention du prêt, les défendeurs indiquent avoir sollicité l’obtention d’un prêt réalisé et se sont vus opposer un refus de crédit.

Il précise à ce sujet qu’une nouvelle promesse de vente devait être signée le 18 février 2022 sur la base de nouvelles conditions de financement et que malgré un accord conclu entre les parties les demandeurs ne se sont pas présentés au rendez-vous de signature.

Les défendeurs écartent ainsi toute négligence fautive de leur part et sollicite le rejet de l’ensemble des demandes indemnitaires présentées par les époux [A].

Par ordonnance du 10 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé l’affaire à l’audience collégiale du 8 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que les « dire et juger » et les « donner acte » ou « prendre acte », lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions, dispensent le Tribunal d’y répondre. Il ne sera dès lors pas répondu aux conclusions faites en ce sens par les parties.

En outre, en application des dispositions de l’article 768 du Code de Procédure Civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion

I – Sur la caducité de la promesse de vente

L’article 1304-6 du code civil dispose que , en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’occurrence, les défendeurs arguent d’une caducité de la promesse de vente signée en juin 2021 pour défaut de réalisation de la condition suspensive liée au bail commercial.

En effet, cette promesse a été signée sous la condition suspensive que le bien immobilier soit libre de toute location ou occupation quelconque au jour de la constatation authentique de la réalisation de la vente.

Ainsi, la réalisation de cette condition doit s’apprécier au moment de la réitération authentique de la vente.

À défaut d’avoir obtenu un financement permettant la fixation de la signature par acte authentique de la vente envisagée, la réalisation de cette condition suspensive n’a pu être appréciée.

Les bénéficiaires de cette promesse ne sont donc pas bienfondés à invoquer la caducité de ladite promesse de vente et seront déboutés de leurs demandes formulées dans ce domaine.

II – Sur la requalification de la clause d’immobilisation et ses conséquences

Sur la réalisation de la condition suspensive liée au financement de l’opération de vente

La clause d’une promesse de vente ayant pour objet de faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation de diligence ne peut être qualifiée d’indemnité d’immobilisation, en pareil cas, elle doit être requalifiée en clause pénale.

La clause pénale est une disposition contractuelle encadrée par l’article 1231-5 du Code civil. Elle vise à réparer, par le versement de dommages-intérêts, le préjudice causé par l’une des parties en cas de manquement contractuel de l’autre.

Lors de la signature du contrat, les parties s’engagent à respecter leurs obligations, conformément au principe de bonne foi, établi par les articles 1103 et 1104 du Code civil. En cas de manquement d’une des parties, la clause pénale vient sanctionner la partie défaillante.

Pour être valide, la clause doit être rédigée de manière explicite et non équivoque. Elle doit préciser les cas d’inexécution entraînant son application, ainsi que le montant forfaitaire à verser. À défaut, le juge peut la déclarer non écrite.

Concernant sa mise en œuvre, celle-ci survient après le manquement par une partie à ses obligations. Avant de faire jouer la clause pénale, une mise en demeure doit être adressée à la partie défaillante.

Elle peut être formalisée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) ou remise en main propre contre décharge.

Si la défaillance persiste, le créancier de l’obligation peut alors réclamer le paiement de la somme mentionnée dans la clause pénale.

Toutefois, bien que prévue contractuellement, la clause pénale peut être contestée par le débiteur. En cas de litige, le juge peut ajuster le montant des dommages-intérêts afin de :

Réduire ou augmenter le montant, s’il paraît manifestement disproportionné au préjudice réel ou au contraire dérisoire ;

Moduler la pénalité en fonction des obligations partiellement exécutées.

L’article L 313-41 du code de la consommation prévoit que « Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

En vertu des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil , « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Dès lors, en application de ce texte, il appartient , en premier lieu, en présence d’une clause liée à l’obtention d’un financement, à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

C’est ensuite au promettant, créancier de l’obligation sous condition suspensive, de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci.

En l’espèce, la promesse de vente du 10 juin 2021 expirant le 30 novembre 2021, fait mention d’une indemnité spécifique d’immobilisation libellée comme suit :

Cet acte précise avec force détails le sort de celle-ci en cas de non réalisation de la vente :

Ce même acte précise que s’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

À défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept jours.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus énoncé, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant.

S’agissant d’une clause ayant pour objet d’assurer l’exécution de l’obligation de diligence mise à la charge de l’acquéreur dans sa recherche de prêt, celle-ci doit s’assimiler à une clause pénale.

La présente promesse est ainsi soumise à l’accomplissement de conditions suspensives.

Conformément aux dispositions de l’article 1304 al 6 du Code civil à partir de cet accomplissement les obligations contractées produisent leurs effets.

Toute condition suspensive est réputée accomplie lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui avait intérêt et ce aux termes du premier alinéa de l’article 1304 al 3 du Code civil.

Il est rappelé également dans cet acte que la partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive demeure libre d’y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

Dans ce cas cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation.

La première condition six ustensiles de stipulée dans l’acte de promesse concerne l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire avant le 31 octobre 2021 pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante de petits : création d’une vitrine commerciale.

Comme précisé dans leurs écritures, il n’y a pas lieu à analyser la réalisation de cette condition suspensive à laquelle les bénéficiaires ont expressément renoncé.

La deuxième condition liée à la libération de l’immeuble en matière de location et à l’absence de tout occupant au jour de la signature de l’acte authentique n’a pas vocation à être analysé sans préalablement avoir vérifié la réalisation d’une condition préalable liée au financement de cette opération immobilière.

Celle-ci est libellée comme suit dans l’acte :

Cette clause précise que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, auto et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304 al 3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 31 octobre 2021.

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte.

Le bénéficiaire déclare à travers cette clause qu’à sa connaissance :

Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicitésIl n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès invaliditéIl déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304 al 3 du Code civil disposent que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Il est également précisé que l’obtention ou la non obtention de devra être notifié par le bénéficiaire au promettant.

À défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception domicile élue.

Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire et apporter les justificatifs, à condition sera censé défailli les présentes seront donc caduques de plein droit.

Dans ce cas le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait.

À défaut ces fonds resteront acquis au promettant.

En l’espèce, il est acquis que les parties ont signé une promesse synallagmatique de vente devant notaire le 10 juin 2021.

Au regard des dispositions précitées, cette promesse à force de loi entre les parties.

L’obtention ou la non obtention du prêt par les bénéficiaires devait être notifiée aux promettants.

À défaut, les promettants devaient mettre les bénéficiaires de justifier sous huitaine de la réalisation pas de la condition suspensive.

Passé ce délai de huit jours, les bénéficiaires sans qu’ils aient justifier de leurs diligences, peuvent recouvrer les fonds déposés qui justifient qu’ils ont accompli des démarches nécessaires pour l’obtention dudit prêt et que cette condition n’a pas défailli de leur fait.

À défaut les fonds versés restent acquis aux promettants

Il est acquis que les bénéficiaires de cette promesse n’ont pas informé dans les délais de celle-ci les promettants de la réalisation ou non de la condition suspensive liée au financement de l’opération et des formalités ou diligences accomplies pour l’obtention dudit financement.

C’est la raison pour laquelle, le conseil des époux [A] ont par courrier recommandé avec accusé de réception en date des 18 févriers, 4 mars, et 25 mars 2022 mis en demeure par l’intermédiaire de Maître [V], notaire en charge de l’acte, les bénéficiaires quant à l’obtention ou pas du prêt envisagé et aux diligences effectuées en ce sens.

À la lecture du mail de réponse transmis par le notaire instrumentaire, le 18 février 2022, il s’avère que les défendeurs n’avaient réalisé à cette époque aucunes diligences en matière de recherche de prêt ou de déclaration de permis de construire.

Ces éléments ressortent des déclarations faites par les bénéficiaires lors du rendez-vous tenu en l’étude de ce notaire le 10 février 2022.

Par mail en date du même jour, ce notaire revenait sur six son précédent message en indiquant que si aucune demande de permis de construire n’avait été régularisée, une demande de crédit avait bien été déposée.

Dans ce même message, ce notaire précisé que les bénéficiaires entendaient toujours se porter acquéreur de l’immeuble proposé dans les conditions de la promesse signée.

Par courrier officiel en date du 19 avril 2022, le conseil des bénéficiaires indiquait finalement à l’avocat des promettants leur décision de ne plus acquérir le bien immobilier objet de la promesse.

Cette avocate fournissait par la même occasion une copie de l’attestation de refus de financement établi par l’agence Meilleur Taux de [Localité 9] condition exigée par l’avant-contrat et solliciter la restitution de la somme de 5000 € versée à titre d’indemnité d’immobilisation.

En réplique à ce courrier, le conseil des promettants prenait acte de la décision défendeurs de ne plus donner suite à la conclusion de cette vente et réfuter toute idée de restitution de l’indemnité d’immobilisation contenue des manquements contractuels imputables aux bénéficiaires en matière de financement de cette opération.

Ainsi, s’il est acquis que les défendeurs ont justifié par le biais de leurs conseils d’un refus de prêt sollicité dans les conditions de la promesse, il n’en demeure pas moins que ces derniers ont laissé pendant plusieurs mois les promettants sans information sur l’octroi ou le donne octroi de ce prêt et sur leurs éventuelles diligences en la matière.

Ce n’est ainsi que plusieurs mois après l’expiration de cette promesse que suite à plusieurs demandes officielles des demandeurs en la matière que les défendeurs se sont exécutés par le biais de leurs conseils à s’agissant de la note obtention de leur prêt.

Il n’en demeure pas moins que leurs manquements contractuels sont réels en l’absence d’information donnée au promettant dans les délais de la promesse de vente ainsi que dans les délais suivants les mises en demeure notifiées.

La sanction de cette carence est prévue contractuellement comme l’acquisition pour les promettants de l’indemnité de d’immobilisation de 5000 €.

S’agissant de la révision de cette clause pénale, les demandeurs sollicitent une revalorisation de celle-ci à hauteur de 10 % du prix de vente soient la somme de 25 500 €.

En application de l’article 1231-5 alinéa 2 du Code civil, le montant d’une clause pénale peut être révisé notamment lorsque celle-ci est dérisoire.

Compte tenu du coût de cette acquisition, du délai d’immobilisation de cet immeuble lié à la carence des bénéficiaires, c’est indemnité sera plus justement fixé à la somme de 12 000 €.

A l’opposé, il ne sera pas prononcé de résolution de cette promesse, demande sans objet en présence d’une promesse ayant expiré au 31 novembre 2021 et les demandeurs seront en conséquence déboutés de leurs demandes en la matière.

III – Sur les demandes indemnitaires

Sur le préjudice commercial

Les demandeurs présentent une demande indemnitaire à hauteur de 6000 € au titre des loyers non perçus en raison des manquements contractuels imputables défendeurs.

Plus précisément, pendant la durée d’immobilisation du bien immobilier au profit des bénéficiaires soit entre le 10 juin 2021 et le 19 avril 2022 les demandeurs arguent avoir subi un préjudice financier étiré à la perte de chance de percevoir des loyers issus du bail commercial souscrit sur l’immeuble.

Cependant, il convient de rappeler que cette promesse de vente était assortie d’une condition suspensive spécifique en lien avec la libération des lieux loués au moment de la réitération authentique de l’acte, et l’obtention de l’art et désignation amiable aux frais exclusifs des promettants du bail commercial souscrit avec la société SAS AB2S.

C’est manifestement ce qui a été mis en place avec une résiliation effective au 1er mars 2020 soit même avant la signature de la promesse.

En conséquence, les demandeurs ne peuvent raisonnablement soulever l’existence d’une perte de chance en matière de perception de loyers alors qu’ils s’étaient eux-mêmes engagés à obtenir dans le cadre de cette opération de vente la résiliation amiable dudit bail et la libération des lieux loués.

Ces diligences spécifiques imputables aux promettants devaient faire suite aux diligences effectuées préalablement par les bénéficiaires en matière de permis de construire et d’obtention de prêts.

En l’absence de perte de chance en la matière, les époux [A] seront déboutés de leurs demandes en la matière,

Sur le préjudice moral

Les époux [A] allèguent d’un préjudice moral indemnisable à hauteur de 10 000 €.

En effet ces derniers invoquent leur souhait de vendre cet immeuble pour financer l’acquisition de notre immeuble.

Cette vente n’a pu être menée à son terme compte tenu des carences dont ont fait preuves les défendeurs.

Les demandeurs font donc de désagréments subis durant le temps d’immobilisation de biens immobiliers.

Cependant, il est patent que les demandeurs ne démontrent aucunement à travers les pièces versées en procédure l’existence d’un préjudice moral indemnisable à hauteur de 10 000 €.

À défaut de rapporter la preuve d’un tel préjudice et d’un lien de causalité entre les manquements contractuels imputables aux défendeurs et ce préjudice, ils seront déboutés de leur demandes indemnitaires présentée dans ce domaine.

IV – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D] [B] et Madame [G] [U] [M] , parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [A] dans la défense de leurs droits, les défendeurs seront condamnés in solidum à leur verser une globalement somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

En l’espèce, aucun motif sérieux ne permet d’écarter ces dispositions qui seront donc appliquées à l’ensemble de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

REQUALIFIE l’indemnité d’immobilisation contenue dans la promesse de vente en date du 10 juin 2021 en clause pénale ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [B] et Madame [G] [U] [M] à payer globalement à Monsieur [N] [A] et Madame [J] [H] épouse [A] une somme de 12 000 euros au titre du versement de la clause pénale ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [B] et Madame [G] [U] [M] à payer globalement à Monsieur [N] [A] et Madame [J] [H] épouse [A] une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [B] et Madame [G] [U] [M] aux dépens ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [A] et Madame [J] [H] épouse [A] du surplus de leurs demandes ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [B] et Madame [G] [U] [M] de l’ensemble de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit sur le présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Mont de Marsan le 14 JANVIER 2026, la minute étant signée par Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, et Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT