TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 13 JANVIER 2026

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 13 Janvier 2026

N° RG 22/02157 – N° Portalis DBXM-W-B7G-FB2T

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame ROUSSEL, Juge faisant fonction de Présidente, statuant à juge unique (article 813 du Code de Procédure Civile)

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l’audience publique du 12 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au treize Janvier deux mil vingt six par mise à disposition au greffe de la présente juridiction

JUGEMENT rendu le treize Janvier deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

LA S.C.I. HARMONY, dont le siège social est sis 53 rue de la Fontaine – 22950 TREGUEUX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Gwendal BIHAN de la SELARL ARVOR AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

LA SARL [N] DÉMOLITION, dont le siège social est sis 13 rue du Pontpin – 22120 YFFINIAC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Antoine CHEVALIER de la SELARL CMA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI HARMONY, en tant que bailleur, et la SARL [N] DEMOLITION, en tant que preneur, ont signé un contrat de bail commercial le 1er juillet 2019 portant sur un local à usage commercial comprenant un bâtiment de 400 m² et un terrain, situés ZA de l’Espérance Ouest à Quessoy (22120). Ledit bail commercial était prévu pour une durée de 9 ans, à compter du 1er juillet 2019 et devait ainsi prendre fin le 30 juin 2028. Le loyer était 38.400 € HT annuel, TVA en vigueur en sus.

Les lieux loués étaient destinés aux activités de démolition, terrassement, désamiantage et tous les travaux de bâtiment.

Aux termes de ce bail, le preneur conservait la faculté de solliciter la résiliation à l’expiration de chacune des périodes triennales conformément aux dispositions de l’article L145-4 du code de commerce.

Le 4 janvier 2021, les sociétés JR GESTION et FH GESTION gérées par Messieurs [T] [O] et [D] [X] ont racheté l’intégralité des parts de la SARL [N] DEMOLITION détenues jusqu’alors par la société CATHOMAX, société Holding de Monsieur [N].

La société [N] DEMOLITION a souhaité donner, le 15 décembre 2021 par lettre recommandée avec avis de réception, congé à la SCI HARMONY pour l’échéance triennale du 30 juin 2022.

La SCI HARMONY a estimé que le congé n’était pas valable et a adressé le 16 septembre 2022 à la société [N] DEMOLITION une lettre de mise en demeure d’avoir à régler les loyers et les charges sur la période triennale s’achevant le 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2022, la SCI HARMONY a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc la SARL [N] DEMOLITION en vue voir prononcer la nullité du congé et tirer les conséquences du départ des lieux de la SARL [N] DEMOLITION avant l’expiration de la prochaine échéance triennale le 30 juin 2025.

Par ordonnance du 14 février 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a ordonné une médiation et a désigné, pour y procéder, ARMOR MEDIATION.

La médiation n’a pas abouti.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives N°5 notifiées et remises au greffe par voie électronique le 26 juin 2025, la SCI HARMONY demande au tribunal de :

Vu les stipulations du bail commercial,

Vu les articles L 145-9 et R 145-38 du Code de Commerce,

Vu les articles 1103, 1104 et 1231-1 du Code Civil,

— Déclarer nul et de nul effet le congé délivré par la SARL [N] DEMOLITION suivant LRAR posté le 16 décembre 2021,

En conséquence du départ de la SARL [N] DEMOLITION des lieux malgré la nullité du congé,

— Condamner la SARL [N] DEMOLITION à payer une somme de 138.240€ à la SCI HARMONY avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 septembre 2022,

— Dire et juger irrecevable et/ou débouter la SARL [N] DEMOLITION de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la SARL [N] DEMOLITION à payer une somme de 5.000€ à la SCI HARMONY conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SARL [N] DEMOLITION aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI HARMONY fait valoir que le congé donné par le preneur ne pouvait qu’être donné par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire suivant exploit de commissaire de justice, et non par lettre recommandée avec accusé de réception, raison pour laquelle la SCI HARMONY estime que le congé délivré par la SARL [N] DEMOLITION est nul et de nul effet. Par ailleurs, la SCI HARMONY considère que l’adresse du bailleur était connue du preneur pour avoir été publiée au BODACC. Enfin, la SCI HARMONY indique que la SARL [N] DEMOLITION ne peut se prévaloir de la résiliation judiciaire du bail, les moyens invoqués par la société défenderesse étant inopérants et de pure opportunité pour justifier a posteriori le départ des lieux de la SARL [N] DEMOLITION.

Aux termes de ses conclusions N°4 notifiées et remises au greffe par voie électronique le 25 juin 2025, la SARL [N] DEMOLITION demande au tribunal de :

Vu les articles L.145-4, L.441-9 du Code de commerce,

Vu les articles 1104, 1219, 1224, 1227 et 1719 du Code civil,

Vu l’article L.125-5 du Code de l’environnement,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

À titre principal

— Juger que le congé délivré par la société [N] DEMOLITION le 15 décembre 2021 est parfaitement valable et constater, en conséquence, la résiliation du bail commercial à la date de l’échéance triennale, savoir le 30 juin 2022 ;

À titre subsidiaire

— Juger que la SCI HARMONY a manqué à son obligation de délivrance parfaite du bien donné à location ;

— En conséquence, débouter la SCI HARMONY de l’ensemble de ses demandes en paiement ;

— Prononcer, à raison des manquements de la SCI HARMONY, la résiliation du bail, à ses torts, au 30 juin 2022 ;

À titre encore plus subsidiaire

— Juger que la SCI HARMONY a commis une faute en ne remettant pas à la société [N] DEMOLITION l’état des risques naturels et technologiques en violation des dispositions de l’article L.125-5 du Code de l’environnement ;

— En conséquence, débouter la SCI HARMONY de l’ensemble de ses demandes en paiement ;

— Prononcer, à raison des manquements de la SCI HARMONY, la résiliation du bail, à ses torts, au 30 juin 2022 ;

À titre infiniment subsidiaire

— Condamner la SCI HARMONY au paiement d’une somme de 138.240 € en réparation du préjudice subi par la société [N] DEMOLITION et constitué par la perte de chance de voir son congé régulièrement délivré ;

— Ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre ;

À titre très infiniment subsidiaire

— Juger que la SCI HARMONY a manqué à son obligation de délivrance parfaite du bien donné à location ;

— Déclarer que la société [N] DEMOLITION est bien fondée à opposer l’exception d’inexécution à la société SCI HARMONY ;

— En conséquence, débouter la SCI HARMONY de l’ensemble de ses demandes en paiement ;

En tout état de cause

— Débouter la SCI HARMONY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— Condamner la SCI HARMONY à payer à la société [N] DEMOLITION une somme de 6.000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI HARMONY aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’établissement du procès-verbal de constat du 29 juin 2022 ainsi que ceux de signification de remise des clés du 30 juin 2022.

Au soutien de ses prétentions, la SARL [N] DEMOLITION fait valoir qu’en application de l’article L145-4 du Code de Commerce, la faculté pour le preneur de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception n’est pas discutable. Elle précise que les factures de loyer que la SCI HARMONY a elle-même adressées à la société [N] DEMOLITION pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2021, mentionnaient l’adresse sise à Quessoy, 31 Le Grand Clos et qu’il en résulte que si le courrier recommandé avec accusé de réception n’a pu être distribué, c’est uniquement à raison de la confusion entretenue par la SCI HARMONY relativement aux mentions erronées, figurant sur les factures émises par ses soins. A titre subsidiaire, la SARL [N] DEMOLITION sollicite la résiliation du bail commercial d’une part en raison des manquements de la SCI HARMONY, lesquels ont empêché tout maintien de l’exploitation sur le terrain et qui constituent un défaut de délivrance, et d’autre part en raison du défaut de remise au preneur de l’état des risques naturels et technologiques. Enfin la SARL [N] DEMOLITION considère que la SCI HARMONY a commis une faute en sa qualité de professionnelle de l’immobilier en mentionnant une adresse erronée sur les factures de loyer émises le 12 octobre 2021, pour le paiement des loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2021, faute de nature à engager sa responsabilité.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions respectives et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 juin 2025 et la date d’audience fixée au 12 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur les demandes dépourvues d’effet ou de donner acte, l’article 12 du Code de Procédure Civile dispose que « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. »

Les demandes dépourvues d’effet en ce qu’elles renferment un simple moyen au soutien d’une prétention, ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge, qui est tenu de trancher un litige, doit se prononcer au sens de l’article 12 du code de procédure civile.

En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens. Seules les prétentions des parties seront tranchées en application des textes en vigueur.

Il convient de rappeler en outre que le tribunal ne doit répondre qu’aux demandes qui figurent au sein du dispositif des dernières conclusions des parties.

Sur la nullité du congé :

La SCI HARMONY fait valoir que le congé donné par le preneur ne pouvait qu’être donné par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire suivant exploit de commissaire de justice, et non par lettre recommandée avec accusé de réception, raison pour laquelle la SCI HARMONY estime que le congé délivré par la SARL [N] DEMOLITION est nul et de nul effet.

La SARL [N] DEMOLITION fait valoir qu’en application de l’article L145-4 du Code de Commerce, la faculté pour le preneur de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception n’est pas discutable. Elle précise que les factures de loyer que la SCI HARMONY a elle-même adressées à la société [N] DEMOLITION pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2021, mentionnaient l’adresse sise à Quessoy, 31 Le Grand Clos et qu’il en résulte que si le courrier recommandé avec accusé de réception n’a pu être distribué, c’est uniquement à raison de la confusion entretenue par la SCI HARMONY relativement aux mentions erronées, figurant sur les factures émises par ses soins.

Sur ce,

L’article 1101 du Code civil dispose que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

En outre, l’article 1113 du Code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Enfin, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI HARMONY, en tant que bailleur, et la SARL [N] DEMOLITION, en tant que preneur, ont signé un contrat de bail commercial le 1er juillet 2019 portant sur un local à usage commercial comprenant un bâtiment de 400 m² et un terrain, situés ZA de l’Espérance Ouest à Quessoy (22120). Ledit bail commercial était prévu pour une durée de 9 ans, à compter du 1er juillet 2019 et devait ainsi prendre fin le 30 juin 2028.

La société [N] DEMOLITION a souhaité donner, le 15 décembre 2021 par lettre recommandée avec avis de réception, congé à la SCI HARMONY pour l’échéance triennale du 30 juin 2022.

Il résulte de l’article 4 du bail commercial régularisé entre les parties que :

« Le preneur aura la faculté de faire cesser à l’expiration de chacune des deux périodes triennales conformément aux dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce. »

L’article L 145-9 du code de commerce dispose que :

«  Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ".

Il résulte du dernier alinéa de ce texte que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire uniquement lorsqu’il est donné par le bailleur.

Pour autant, l’article R 145-38 du code de commerce dispose que :

« Lorsqu’en application des articles L. 145-4, L. 145-10, L. 145-12, L. 145-18, L. 145-19, L. 145-47, L. 145-49 et L. 145-55, une partie a recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date de notification à l’égard de celui qui y procède est celle de l’expédition de la lettre et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre. Lorsque la lettre n’a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire ».

Ainsi, lorsque la SARL [N] DEMOLITION a délivré son congé par lettre recommandée avec accusé de réception le 15 décembre 2021 et que cette lettre lui est revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », il lui appartenait de renouveler sa démarche par acte extrajudiciaire dans les délais requis, à savoir pour le 31 décembre 2021 au plus tard.

Or, il résulte des éléments du dossier qu’après l’envoi de la LRAR N°1A 173 621 0279 2 du 16 décembre 2021 qui n’a pas été présentée au bailleur car mal adressée, la société [N] DEMOLITION a de nouveau tenté d’adresser une autre LRAR N°1A 173 621 0283 9, le 31 décembre 2021 à la même adresse erronée, revenue à nouveau avec la mention « destinataire inconnu à cette adresse ».

En application des textes sus visés, suite au retour de la première lettre recommandée, la société [N] DEMOLITION aurait dû faire délivrer son congé à la SCI HARMONY par acte de commissaire de justice conformément aux dispositions de l’article R 145-38 du code de commerce.

S’agissant de la connaissance de la nouvelle adresse du siège social de la SCI HARMONY, la SARL [N] DEMOLITION ne peut se prévaloir du fait de ne pas en avoir été informée dans la mesure où le changement de siège social a été mentionné au greffe du tribunal de commerce et a fait l’objet d’une publication au BODACC le 14 octobre 2021, soit bien avant le 15 décembre 2021, date de la mise sous pli du congé.

En outre, le moyen tiré du fait que la SCI HARMONY aurait opéré une confusion en adressant ses factures de loyer d’octobre, novembre et décembre 2021 avec indication de l’adresse 31 Le Grand Clos à Quessoy est inopérant en raison du fait que la SCI HARMONY adressait les factures trimestrielles avant le terme échu et qu’en l’espèce, les factures pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2021 ont été adressées par le bailleur au preneur par mail le 12 octobre 2021.

Dès lors, lorsque le congé envoyé par lettre recommandée le 15 décembre 2021 est revenu à la SARL [N] DEMOLITION avec la mention « destinataire inconnu à cette adresse », il appartenait au preneur de rechercher l’adresse exacte du bailleur et de lui faire délivrer son congé par acte extrajudiciaire dans les délais requis, à savoir pour le 31 décembre 2021 au plus tard.

La SARL [N] DEMOLITION n’ayant pas respecté les règles applicables en matière de délivrance du congé, il y a lieu de retenir que le congé délivré par la société défenderesse est nul et de nul effet.

Sur la résiliation du bail commercial :

La SCI HARMONY considère que la SARL [N] DEMOLITION ne peut se prévaloir de la résiliation judiciaire du bail, les moyens invoqués par la société défenderesse étant inopérants et de pure opportunité pour justifier a posteriori le départ des lieux de la SARL [N] DEMOLITION dans la perspective de s’installer dans les nouveaux locaux d’exploitation acquis à YFFINIAC, raison pour laquelle la société [N] DEMOLITION a souhaité quitter les lieux.

La SARL [N] DEMOLITION sollicite la résiliation du bail commercial d’une part en raison des manquements de la SCI HARMONY, lesquels ont empêché tout maintien de l’exploitation sur le terrain et qui constituent un défaut de délivrance, et d’autre part en raison du défaut de remise au preneur de l’état des risques naturels et technologiques.

1.Sur la résiliation du bail commercial pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance

L’article 1224 du Code civil que :

« La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Par ailleurs, l’article 1227 du Code civil dispose que :

« La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

Selon l’article 1719 du Code civil :

«  Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ".

D’une part, le tribunal relève que les repreneurs de la société [N] DEMOLITION ont accepté l’entrée dans les lieux et exercé normalement l’activité de la société, à savoir la démolition, le terrasse et le désamiantage des bâtiments, sans jamais se plaindre de la présence de déchets qui auraient été laissés par les prédécesseurs. Sur ce point, la société [N] DEMOLITION n’a jamais sollicité non plus la résiliation du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance pas plus qu’elle n’a évoqué le moindre motif relatif à une quelconque impossibilité de rester dans les lieux dans sa lettre de congé datée du 15 décembre 2021.

D’autre part, il n’est pas établi par la SARL [N] DEMOLITION que les gravats, déchets et sacs sont potentiellement dangereux ni que ces éléments aient été présents sur les lieux avant la conclusion du bail. Sur ce point, le procès-verbal de constat établi le 29 juin 2022 indique notamment que " par terre devant ce container, le sol est jonché de plaques d’amiante et à l’intérieur des sacs ont été jetés. Je ne vérifie pas leur contenu mais aux dires de mon interlocuteur, Mr [O], ils seraient également pleins de déchets amiantés ".

Or, une telle affirmation, sans vérification de la teneur des matériaux et du contenu des sacs, ne permet pas d’établir la présence de matériaux dangereux de nature à empêcher l’exercice de l’activité, pas plus qu’elle ne permet d’établir que les déchets auraient été laissés par les prédécesseurs de la SARL [N] DEMOLITION.

En outre, les attestations établies par les salariés sont écartées en raison du fait que lesdites attestations sont strictement identiques, remettant ainsi en question leur valeur probatoire.

Par conséquent, il ne peut être fait droit à la demande de la SARL [N] DEMOLITION tendant à obtenir la résiliation du bail commercial pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

2.Sur la résiliation du bail commercial pour défaut de remise au preneur de l’état des risques naturels et technologiques

L’article L.125-5 du code de l’environnement dispose que :

«  I. – Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L. 121-22-2, L. 121-22-3, L. 121-22-6 et L. 121-22-7 du code de l’urbanisme, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques. A cet effet, un état des risques est établi.

(…)

II.-Toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la mise en location d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un état des risques conformément au I du présent article comprend une mention précisant le moyen d’accéder aux informations mentionnées au même I concernant le bien.

En cas de mise en location de tout ou partie d’un immeuble, l’état des risques est fourni au potentiel locataire par le bailleur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu.

Sans préjudice du deuxième alinéa du présent II, lors de la conclusion du bail, l’état des risques est annexé au contrat de location, dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, ou aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.

(…)

V. ? En cas de non-respect du I, des troisième à cinquième alinéas du I bis, du dernier alinéa du II et du IV du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ".

Pour autant, l’article 17 du bail commercial, intitulé ETATS DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES, régularisé entre les parties prévoit que :

«  1) Conformément à l’article L.125-5 I et II du code de l’environnement, un arrêté préfectoral a établi la liste des communes du département des Côtes d’Armor ayant arrêté un plan de prévention des risques naturels et technologiques majeurs.

Les parties prennent acte dudit arrêté et déclarent connaître et assumer tous les risques liés à la situation géographique de l’immeuble. Le preneur déclare renoncer à tout recours à ce titre contre le bailleur.

2) En application de l’article L.125-5 IV du code de l’environnement, le bailleur déclare que, à sa connaissance, les biens, objets des présentes, n’ont pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance. Dans l’hypothèse où l’existence d’un sinistre serait porté à la connaissance du preneur, ce dernier déclare renoncer à tout recours à ce sujet contre le bailleur ".

Ainsi, il résulte des termes non équivoques du bail que le preneur a renoncé à tout recours contre le bailleur à propos de l’état des risques naturels et technologiques.

Au surplus, au moment de la signature du bail, l’arrêté préfectoral relatif au droit à l’information des citoyens sur les risques naturels et technologiques majeurs dans le département des Côtes d’Armor en vigueur était celui du 21 mai 2013.

Concernant la Commune du Quessoy, le seul risque déclaré était le risque sismique de niveau 2. Ce n’est qu’à l’occasion d’un arrêté préfectoral du 12 mai 2021, soit postérieurement à la signature du bail, qu’un risque concernant le radon a été ajouté.

L’arrêté du 27 juin 2018 publié le 30 juin 2018, était un arrêté de classement, sans qu’un arrêté préfectoral ne soit pris avant le 12 mai 2021.

En outre, la société [N] DEMOLITION ne justifie pas du caractère avéré d’un préjudice d’une gravité suffisante pour venir justifier la résolution du bail commercial.

Par conséquent, aucun manquement aux dispositions de l’article L.125-5 du code de l’environnement n’est démontré au jour de la signature du bail.

Il y a lieu de débouter la SARL [N] DEMOLITION de sa demande de la résiliation du bail commercial.

Sur la faute de la SCI HARMONY et sa qualité de professionnelle de l’immobilier :

La SARL [N] DEMOLITION considère que la SCI HARMONY a commis une faute en sa qualité de professionnelle de l’immobilier en mentionnant une adresse erronée sur les factures de loyer émises le 12 octobre 2021, pour le paiement des loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2021, faute de nature à engager sa responsabilité.

Pour autant, le tribunal relève qu’une société civile immobilière n’est pas nécessairement une professionnelle de l’immobilier. Il s’agit d’une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers ensemble et pouvant notamment être utilisée pour louer un bien à titre privé.

En l’espèce, la SARL [N] DEMOLITION ne rapporte pas la preuve que la SCI HARMONY aurait eu des compétences en matière immobilière.

Au surplus, le moyen tiré du fait que la SCI HARMONY aurait opéré une confusion en adressant ses factures de loyer d’octobre, novembre et décembre 2021 avec indication de l’adresse 31 Le Grand Clos à Quessoy est inopérant en raison du fait que la SCI HARMONY adressait les factures trimestrielles avant le terme échu et qu’en l’espèce, les factures pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2021 ont été adressées par le bailleur au preneur par mail le 12 octobre 2021.

En outre, la SARL [N] DEMOLITION ne peut se prévaloir du fait de ne pas avoir été informée de la nouvelle adresse du siège social de la SCI HARMONY dans la mesure où le changement de siège social a été mentionné au greffe du tribunal de commerce et a fait l’objet d’une publication au BODACC le 14 octobre 2021, soit bien avant le 15 décembre 2021, date de la mise sous pli du congé.

Par conséquent, il y a lieu de débouter la SARL [N] DEMOLITION de ce chef.

Sur les conséquences de la nullité du congé et de l’absence de faute commise par la SCI HARMONY :

Le départ du preneur en cours de bail commercial, sans respecter les règles contractuelles ou légales, constitue une résiliation anticipée fautive, dont la sanction est l’obligation d’indemniser le bailleur. Ainsi, le preneur est redevable des loyers et des charges jusqu’à la fin de la période triennale en cours, même s’il a restitué les clés du local.

En l’espèce, le loyer est de 38.400€ HT par an, soit 46.080€ TTC.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la SARL [N] DEMOLITION à payer la somme de 138.240€ TTC à la SCI HARMONY pour les trois années de loyer courant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 septembre 2022.

Sur les demandes accessoires

A) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SARL [N] DEMOLITION, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

B) Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SARL [N] DEMOLITION à verser à la SCI HARMONY la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ;

Juge nul et de nul effet le congé délivré par la SARL [N] DEMOLITION le 15 décembre 2021 ;

Déboute la SARL [N] DEMOLITION de sa demande de la résiliation du bail commercial ;

Condamne la SARL [N] DEMOLITION à payer à la SCI HARMONY la somme de 138.240€ TTC pour les trois années de loyer courant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 septembre 2022 ;

Déboute la SARL [N] DEMOLITION de ses autres demandes ;

Condamne la SARL [N] DEMOLITION aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL [N] DEMOLITION à payer à la SCI HARMONY la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENTE