TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

JUGEMENT CIVIL du 17 septembre 2025

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N° RG 25/00308 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4EZ

Décision n° /2025

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [V], né le 21 Février 1955 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [Z] [V], né le 15 Juin 1956 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [N] [V], né le 03 Octobre 1957 à [Localité 13], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [M] [V], né le 29 Juillet 1959 à [Localité 13], demeurant [Adresse 11]

Monsieur [T] [V], né le 22 Octobre 1960 à [Localité 14], demeurant [Adresse 8]

Monsieur [P] [V], né le 05 Février 1963 à [Localité 14], demeurant [Adresse 2]

Madame [U] [V], née le 12 Janvier 1967 à [Localité 14], demeurant [Adresse 12]

Madame [F] [V], née le 30 Mars 1968 à [Localité 14], demeurant [Adresse 10]

représentés par M^e Olivier GAUTHIER, avocat au barreau de MONTBELIARD

DÉFENDEUR :

Madame [J] [A] épouse [Y], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [B] [Y], demeurant [Adresse 1]

Défaillants

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Louis CIOFFI, statuant à juge unique

Greffier : Laurence ROUSSEY

JUGEMENT :

Rendu sans débats en application des articles 778 et 779 du code de procédure civile, le demandeur ayant été invité à déposer son dossier de plaidoirie dans les meilleurs délais et avisé par mention sur l’ordonnance de clôture du 14 mai 2025 que la décision serait rendue le 17 septembre 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2025 et signé par Jean-Louis CIOFFI, Président, assisté de Laurence ROUSSEY, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 août 2024, devant notaire, les consorts [V] ont signé par acte sous seing privé un compromis de vente avec Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [B] [Y], portant sur un bien immobilier sis [Adresse 4], cadastré section AC n°[Cadastre 9], pour un prix total de 146 000 euros incluant 5 800 euros de meubles.

La vente du bien immobilier, subordonnée à une condition suspensive d’obtention de prêt par les acquéreurs avant le 7 octobre 2024, devait être réitérée par acte authentique le 22 novembre 2024.

Le compromis de vente fixait également une clause pénale à hauteur de 14 600 euros dans le cas où l’une des parties ne satisfaisait pas à ses obligations contractuelles.

Par courrier du 7 novembre 2024 adressé à l’étude notariale, les époux [Y] ont indiqué qu’un refus de prêt leur a été opposé par leur banque.

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 28 novembre 2024, l’étude notariale a enjoint les époux [Y] de lui fournir soit l’attestation de refus de prêt, soit l’offre de prêt, leur défaut les exposant au paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente d’un montant de 14 600 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 12 décembre 2024, l’agence SAFTI, mandataire de la vente, a mis en demeure les époux [Y] de justifier de leurs démarches effectuées auprès de leur banque sous huitaine.

Par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 25 janvier 2025, le conseil des consorts [V] a mis en demeure les époux [Y] de justifier de leur obligation en matière d’obtention du crédit, en apportant la preuve sous huitaine d’une attestation de refus de prêt émanant d’un établissement bancaire, sous peine de se voir condamner au paiement de la somme de 14 600 euros au titre de la clause pénale.

Les consorts [V] faisant grief aux époux [Y], les ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de MONTBELIARD, suivant actes d’huissier de justice délivrés le 1er avril 2025 aux fins de :

Constater que le compromis de vente signé entre les demandeurs et les défendeurs, en date du 22 août 2024, portant sur le bien immobilier sis [Adresse 5], cadastré section AC n°[Cadastre 9], est caduc ; Constater que la condition d’obtention du financement érigée en condition suspensive est réputée accomplie et que les conditions d’application de la clause pénale sont dont réunies ;Dire et juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles qu’ils ont contraints d’exposer en justice aux fins de défendre leurs intérêts ;En conséquence,

Condamner solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 14 600 euros à titre de clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date d’envoi de la mise en demeure par le conseil des demandeurs ;

Condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance ;Assortir l’ensemble des condamnations d’une astreinte au taux de 50 euros par jour de retard à compter du 8° jour suivant la signification du jugement à intervenir ;Juger que les demandeurs sont investis d’une solidarité active résultant du compromis de vente, leur permettant d’agir individuellement ou conjointement pour le recouvrement des condamnations et que le paiement effectué à l’un d’entre eux éteigne l’obligation des défendeurs envers l’ensemble des demandeurs ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025.

***

Rendu sans débats en application des articles 778 et 779 du code de procédure civile, la partie demanderesse a déposé son dossier de plaidoirie au cours de l’audience d’orientation du 14 mai 2025 et a été avisée par mention sur l’ordonnance de clôture que la décision serait rendue le 17 septembre 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera également rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de paiement de la clause pénale :

— Sur la caducité de la promesse de vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.

Aux termes de l’article 1584 alinéa du code civil, la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire.

Aux termes de l’article 1589 alinéa 1 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Il résulte de la jurisprudence que les parties peuvent subordonner la conclusion du contrat de vente à la réitération de leur consentement par acte notarié, ce dernier étant un élément constitutif de leur consentement.

En application de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparait. La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel il est invoqué connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

En Droit, si les parties ont encadré la réalisation des conditions suspensives dans un délai et que l’une d’elle au moins n’est pas accomplie à la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, la promesse de vente est de facto caduque. De même, les hauts magistrats considèrent que si les parties ont entendu faire de la signature de l’acte authentique la condition même de leur engagement, la vente est déclarée de bon droit caduque, faute de rédaction d’un acte authentique.

Aux termes du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Les consorts [V] sollicitent de voir constater la caducité du compromis de vente.

En l’espèce, les parties ont signé un compromis de vente le 22 août 2024 aux termes duquel elles ont subordonné la vente à la réalisation d’une condition suspensive d’obtention de prêt par les acquéreurs avant le 7 octobre 2024. Elles ont en outre conclu que la vente devait être réitérée par acte authentique le 22 novembre 2024 en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis. La condition suspensive doit ici s’analyser non comme une simple formalité mais comme une condition déterminante de leur consentement. En effet, les parties ont érigé la signature de l’acte authentique comme un élément essentiel de la formation de la vente, le transfert de propriété étant de ce fait reporté à la réalisation de diverses conditions suspensives.

Il ressort des termes de la promesse synallagmatique de vente à la page 9 que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil ».

Il ressort de la clause intitulée « réalisation de la condition suspensive » à la page 9 du compromis de vente signé par les parties, que « l’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire. A défaut de cette notification, le vendeur aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus (7 octobre 2024), la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. […] Passé ce délai de huit jours décomptés du jour de la première présentation, sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit ».

Il ressort des pièces versées aux débats, qu’à la date du 7 octobre 2024, les défendeurs n’ont pas rapporté la preuve de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt, se bornant à affirmer dans un courrier du 7 novembre 2024, que leur demande de financement avait été refusée par leur banque. Il n’est toutefois pas établi que les acquéreurs aient manqué de diligences ni qu’ils aient présenté une demande de prêt non conforme aux caractéristiques prévues contractuellement (montant, taux et durée) pour l’application de l’article 1304-3 du code, lequel ne saurait dès lors trouver à s’appliquer en l’espèce.

Il ressort par ailleurs des pièces produites, que les vendeurs ont mis en demeure les acquéreurs par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 25 janvier 2025, de leur justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, conformément aux stipulations contractuelles.

Il est constant que les acquéreurs n’ont produit aucune pièce à ce titre. L’on rappellera dès lors, les termes de la clause : « (…) Passé ce délai de huit jours décomptés du jour de la première présentation, sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit ».

Par conséquent, l’absence de réalisation de l’un des éléments essentiels du contrat dans un délai déterminé, entraine la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt et impose de constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 22 août 2024, portant sur le bien sis [Adresse 4].

— Sur l’application de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il résulte de la jurisprudence que la caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et doit produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties.

A titre liminaire, il sera relevé que dans les écritures des demandeurs, il est à la fois sollicité une caducité qui découle de la défaillance d’une condition suspensive, telle que prévue contractuellement, et la reconnaissance de la réalisation de la condition suspensive afin de voir appliquer la clause pénale. Ces deux moyens sont inconciliables et ne sauraient prospérer concurremment sans contradiction.

Il ressort de la clause intitulée « stipulation de pénalité » à la page 10 du compromis de vente, que « au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 14 600 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ».

Cette clause ne fait pas référence à une quelconque défaillance fautive des parties dans le défaut de réalisation de la vente et doit s’analyser comme l’hypothèse d’un acquéreur, qui ayant satisfait à toutes les conditions suspensives, dont l’obtention du prêt dans le délai fixé, déciderait toutefois de ne pas régulariser l’acte authentique.

Or, il est constant que les défendeurs n’ont pas satisfait à la condition suspensive d’obtention du prêt dans le délai contractuellement fixé entrainant la caducité de plein droit de la promesse synallagmatique de vente.

Seule aurait pu s’appliquer à titre de sanction dans le paragraphe de la promesse « réalisation de la condition suspensive » (cf., p.9) la sanction contractuelle suivante : « passé ce délai de huit jours décomptés du jour de la première présentation, sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.

Dans ce cas, l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur ». Or, les requérants ne sollicitent pas l’acquisition à leur profit du dépôt de garantie.

Ainsi, selon les termes contractuellement établis, toutes les conditions relatives à l’exécution du contrat n’étant pas remplies, la clause pénale ne saurait s’appliquer.

En conséquence, les défendeurs seront déboutés de leur demande de paiement de la clause pénale.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’application combinée des articles 696 et 700 du code de procédure civile conduit à ce que les consorts [G], parties perdantes, supportent la charge des entiers dépens et soient déboutés de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance de clôture du 14 mai 2025,

CONSTATE la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 22 août 2024 signée entre les consorts [G], vendeurs et Madame [J] [A] épouse [Y] et Monsieur [B] [Y], acquéreurs, portant sur le bien sis [Adresse 4] ;

DEBOUTE les consorts [G] de leur demande en paiement de la clause pénale ;

CONDAMNE les consorts [G] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les consorts [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière

Laurence ROUSSEY

Le président

Jean-Louis CIOFFI