page /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 4]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 24/00485 – N° Portalis DBWM-W-B7I-CK6H

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

S.C.I. MELT

C/

[D] [R]

[U] [J]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

SELAS ALLIES AVOCATS

M^e Lawrence RACOT

copie exécutoire délivrée à :

SELAS ALLIES AVOCATS

M^e Lawrence RACOT

JUGEMENT

Le 03 Septembre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. MELT

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Dorian TRESPEUX de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocats au barreau de MONTLUCON

DEFENDEURS

Monsieur [D] [R]

[Adresse 10]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 03185-2025-000192 du 05/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Montluçon)

représenté par M^e Lawrence RACOT, avocat au barreau de MONTLUCON

Madame [U] [J]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Lawrence RACOT, avocat au barreau de MONTLUCON

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 4 juin 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, après avoir entendu les représentants des partiesen leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 03 SEPTEMBRE 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 19 novembre 2022, la SCI MELT a donné à bail à Monsieur [D] [R] un logement Loft 1 sis [Adresse 6] à [Localité 1] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 550,00 euros outre une provision sur charges.

Par contrat en date du 19 novembre 2022, Madame [U] [J] s’est portée caution solidaire de Monsieur [D] [R].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 25 septembre 2023, signifié à la caution le 02 octobre 2023, la SCI MELT a fait notifier à Monsieur [D] [R] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 2 950,00 euros en principal.

Suivant exploits de Commissaire de Justice en date du 26 février 2024 et du 1er mars 2024, signifiés à étude, la SCI MELT a fait assigner Monsieur [D] [R], ès qualités de locataire, et Madame [U] [J], ès qualités de caution, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail, et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail,

— l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement solidaire de la somme de 5 600,00 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 février 2023, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation solidaire, en deniers ou en quittances, d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement in solidum de la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Monsieur le Préfet de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 26 février 2024.

La CCAPEX de l’ALLIER a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 27 septembre 2023.

L’enquête sociale n’a pu être réalisée, le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous proposés pour y procéder.

A l’audience du 04 septembre 2024, un renvoi été prononcé, les parties étant en discussion à propos des réparations locatives. Le locataire avait quitté les lieux.

Par conclusions de leur conseil, Monsieur [D] [R], ès qualités de locataire, et Madame [U] [J], ès qualités de caution, sollicitaient :

A titre liminaire,

— l’annulation du cautionnement, et en conséquence, le débouté de la SCI MELT de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la caution,

A titre subsidiaire,

— débouter la SCI MELT de ses demandes au titre des réparations locatives au titre de la réfection de la terrasse et du remplacement du four encastrable,

— ramener les demandes indemnitaires de la SCI MELT au titre des réparations locatives à de plus justes proportions s’agissant des travaux de peinture,

— accorder au locataire et à la caution, un délai de trente-six mois pour s’acquitter de leur dette,

— débouter la SCI MELT de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens et juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Sur le cautionnement, il ressortait des statuts de la SCI MELT que celle-ci n’était pas une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus et que Monsieur [D] [R] n’était pas étudiant lors de la signature du contrat de bail mais gérant d’une EURL. Par conséquent, en application de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, le cautionnement était nul.

Sur les travaux de peinture, les éléments énoncés dans le procès-verbal de constat ne justifiaient pas la réfection de l’intégralité des peintures du logement, de telle sorte que les demandes de la SCI MELT à ce titre, devaient être ramenées à de plus justes proportions.

Sur les travaux de peinture extérieure, la SCI MELT sollicitait la réfection de la terrasse avec la pose d’un sol type « gazon synthétique » alors que les photographies prises par le Commissaire de Justice laissaient apparaitre une terrasse en béton, de telle sorte qu’il s’agissait de travaux d’amélioration dont la charge ne relevait pas du locataire et de la caution.

Sur le remplacement du four encastrable, la SCI MELT ne justifiait ni de la facture d’achat du four mis à disposition du locataire, ni d’un devis ou d’une facture tendant à son remplacement.

Sur la demande de délais, le locataire avait rencontré des difficultés personnelles qui avaient eu des répercussions sur son activité professionnelle. Après la cessation de son activité, il avait été embauché par la société Manufacture de Couleuvre. Quant à la caution, celle-ci avait un enfant à charge né en 2019 et percevait des revenus de l’ordre de 1 380,00 euros, toutefois, son épargne était limitée à la somme de 165,00 euros. Ainsi, ils sollicitaient l’octroi de délais de paiement sur trente-six mois.

A l’audience du 04 juin 2025, la SCI MELT, représentée, a déposé son dossier et ses conclusions écrites. Elle sollicitait :

— la résiliation du bail,

— l’expulsion du locataire et tous occupants de son chef, avec si besoin, l’assistance de la force publique,

— la condamnation solidaire du locataire et de la caution au paiement de la somme de 7 960,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2024,

— la condamnation solidaire du locataire et de la caution au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la complète libération des lieux,

— la condamnation solidaire du locataire et de la caution au paiement de la somme de 5 350,00 euros au titre des réparations locatives,

— le débouté du locataire et de la caution de l’ensemble de leurs demandes,

— la condamnation in solidum du locataire et de la caution au paiement de la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de ses demandes, la SCI MELT constatait que le locataire et la caution n’avaient pas réglé les sommes dues. Le locataire avait quitté les lieux sans donner son congé, de telle sorte que le locataire et la caution étaient redevables du paiement des loyers correspondant à trois mois de préavis.

S’agissant du cautionnement, celui-ci ne peut être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute forme de garantie, or, la SCI MELT n’avait souscrit aucune assurance ni aucune garantie. De plus, le statut du locataire était indifférent.

Quant aux réparations locatives, le four encastrable présent dans l’état des lieux d’entrée avait disparu, de telle sorte que la bailleresse sollicitait le paiement de la somme de 350,00 euros correspondant au coût d’un four encastrable. De plus, le logement avait été rendu dans un état sale et des travaux de remise en état étaient nécessaires. Lors de l’entrée dans les lieux du locataire, les peintures murales étaient neuves. Après le départ du locataire, une réfection partielle des murs était impossible, les murs étant trop abimés pour permettre une reprise localisée sans différence visible de teinte ou de texture. Il s’agissait ainsi d’une remise en état et non d’une amélioration.

Enfin, la bailleresse s’opposait à l’octroi de délais de paiement dès lors que les défendeurs ne justifiaient pas des difficultés financières mises en avant et qu’aucun justificatif des charges n’était produit. Aussi, le locataire indiquait avoir retrouvé un emploi mais n’indiquait pas le montant de sa rémunération et ne produisait aucun contrat de travail ni bulletin de salaire. De même, la caution justifiait de ses revenus de 2023 mais ne donnait aucune information sur ses revenus actuels.

Monsieur [D] [R] et Madame [U] [J] étaient représentés. Ils sollicitaient un renvoi, cette demande était rejetée compte tenu que le dossier avait déjà fait l’objet de plusieurs renvois.

Il expliquait que la bailleresse n’était pas une SCI familiale, mais qu’il s’agissait d’un couple et d’un ami du couple. Par conséquent, ils n’avaient pas à exiger un cautionnement. Aussi, Monsieur [D] [R] n’était pas étudiant et ne bénéficiait pas de bourses. De plus, dès lors qu’un bailleur bénéficie d’une assurance, il ne peut solliciter un cautionnement.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe, avec autorisation de note en délibéré.

Par une note en délibéré en date du 15 juillet 2025, le conseil de Monsieur [D] [R] et de Madame [U] [J] relevait que Monsieur [D] [R] n’ayant pas le statut d’étudiant mais d’auto-entrepreneur, en application de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, le cautionnement donné par Madame [U] [J] était nul, de telle sorte qu’il convenait de débouter la SCI MELT de l’ensemble de ses demandes à son égard. S’agissant des désordres locatifs, le conseil des défendeurs relevait leur préexistence à l’entrée dans les lieux de Monsieur [D] [R]. Ces désordres se retrouvaient aussi bien sur l’état des lieux de sortie du précédent locataire que l’état des lieux d’entrée de Monsieur [D] [R]. Ainsi, le logement n’était pas dans un état irréprochable au moment de l’entrée dans les lieux du locataire. Enfin, Monsieur [D] [R] et Madame [U] [J] maintenaient leurs demandes de délais de paiement formulées à titre subsidiaire.

Par une note en délibéré en date du 13 août 2025, le conseil de la SCI MELT considérait que la qualité de gérant d’une SARL de Monsieur [D] [R] n’excluait pas en elle-même sa qualité d’étudiant. S’agissant des réparations locatives, les éléments relevés dans l’état des lieux n’étaient aucunement identiques aux dégradations relevées dans le constat réalisé à la sortie des lieux de Monsieur [D] [R]. Ainsi, l’état des lieux d’entrée indiquait que tous les murs du logement étaient en bon état, ce qui n’était toutefois plus le cas lors du départ du locataire. De même, l’état des lieux d’entrée ne mentionnait aucun coup ni aucune tâche concernant la cloison de l’escalier. Enfin, l’état des lieux ne relevait aucun élément concernant les deux-pièces du sous-sol dont l’état nécessitait pourtant une reprise.

MOTIFS DE LA DECISION

➣ Sur le cautionnement

En vertu de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

A peine de nullité, aucun cautionnement ne peut être demandé par un bailleur si celui-ci a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du preneur. Néanmoins, le bailleur, même ayant souscrit une assurance de cette nature, pourra demander le cautionnement des obligations de son locataire si celui-ci est étudiant ou apprenti.

Ensuite, si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile de type familial, un cautionnement ne pourra être demandé que s’il est apporté par un organisme dont la liste a été fixée par le décret 2009-1659 du 28 décembre 2009 ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

En l’espèce, il ressort des statuts de la SCI MELT que les associés sont Monsieur [Y] [C], Monsieur [X] [M] et Madame [G] [N] épouse [M]. Ainsi, il n’est pas démontré qu’il s’agit d’une société civile de type familial, de telle sorte que le cautionnement ne pouvait être demandé que s’il était apporté par un organisme dont la liste est fixée par décret, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Le cautionnement pouvait aussi être apporté si le logement était loué à un étudiant qui ne bénéficiait pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

En l’espèce, lors de la signature du bail, le 19 novembre 2022, Monsieur [D] [R] était gérant d’une EURL comme le justifie l’extrait Pappers du registre national des entreprises produit par le locataire, la société ayant été immatriculée le 17 août 2022. Aussi, la qualité d’étudiant du locataire n’était pas démontrée, de telle sorte qu’aucun cautionnement ne pouvait être sollicité par la SCI MELT.

Par conséquent, le cautionnement donné par Madame [U] [J] est nul et celle-ci ne saurait être condamnée au paiement de quelconques sommes sollicitées par la bailleresse.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

— à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 25 septembre 2023, la bailleresse a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 950,00 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Monsieur le Préfet de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 26 février 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 27 septembre 2023.

Le commandement de payer, la saisine du Préfet et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par la bailleresse, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 26 novembre 2023.

Il n’y a toutefois pas lieu d’ordonner l’expulsion du locataire dès lors que celui-ci a quitté les lieux.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La bailleresse produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [D] [R] au paiement de la somme de 7 960,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 2 950,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [R] a occupé les lieux sans droit ni titre et a causé, par ce fait, un préjudice à la bailleresse qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due, en deniers ou en quittances, depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 26 novembre 2023, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 30 juin 2024, sont intégrées dans la somme de 7 960,00 euros allouée à la bailleresse par le présent jugement.

Cette indemnité est due au pro-rata temporis.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

➣ Sur les demandes au titre des réparations locatives

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Il doit également « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 1732 du Code civil dispose que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Au terme d’une jurisprudence de la Cour de cassation en date du 15 février 2012 (Civ 3 – 15 février 2012), il appartient au bailleur de produire les justificatifs des réparations à engager suite au départ du locataire. Les factures ne sont pas exigées, un devis peut suffire dès lors que le logement n’a pas pu être reloué ou a été reloué à un loyer moindre.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé le 25 novembre 2022.

Un procès-verbal de constat a été réalisé le 29 mars 2024.

La bailleresse sollicite la condamnation du locataire au paiement de la somme de 5 350,00 euros au titre des réparations locatives.

* Sur les travaux de peinture et les petits travaux

La bailleresse produit un devis n°2024060001, en date du 08 juin 2024, de la société Montcouilloux Jules, prévoyant des travaux de peinture et des petits travaux pour un montant de 5 000,00 euros, soit :

— la peinture intérieure (hors matériaux) pour un montant de 4 400,00 euros, comprenant : la protection des sols, le lessivage des murs, le rebouchage et le ponçage des endroits abimés, l’application d’une sous-couche et de deux couches de peinture ainsi que l’évacuation des déchets ;

— des petits travaux et des travaux d’extérieur (hors matériaux) pour un montant de 600,00 euros, comprenant : la peinture du mur extérieur, le nettoyage haute pression de la terrasse, la pose d’un sol type gazon synthétique sur la terrasse et l’évacuation des déchets.

S’agissant de la peinture intérieure, le devis ne détaille pas les pièces concernées par les travaux de peinture, ni la surface concernée par les travaux de peinture. L’état des lieux d’entrée relève que les murs du salon, de la chambre 1, de la chambre 2, du palier, de la chambre 3, de la salle d’eau, des WC, de la salle de bain et de la cuisine sont en bon état. Dans la chambre 1, un mur comporte un trou derrière une porte de placard. Dans la salle d’eau, un mur comporte deux chevilles placo. Dans la salle de bain, les murs présentent huit traces de chevilles placo. Dans la cuisine, les murs comprennent deux trous sous le placard coin cuisine. Ainsi, l’ensemble des murs du logement n’étaient ni dans un état neuf ni en très bon état.

Le procès-verbal de constat relève qu’au niveau du sous-sol, vis-à-vis de l’escalier, la cloison présente des traces de coup et est tâchée. Dans la pièce du fond, un pan de mur présente des trous de cheville bouchés. A l’étage, les murs sont « légèrement tâchés » et vis-à-vis de l’escalier, le mur comporte un trou. Au rez-de-chaussée, vis-à-vis de l’escalier, le mur est « enfoncé », la photographie jointe illustre effectivement un enfoncement dans le mur. Le procès-verbal de constat ne relevant pas d’autres indications pour les autres pièces.

Ainsi, il apparaît qu’effectivement des dégradations ont été commises, les traces de coups, l’enfoncement et les tâches ne figuraient pas dans l’état des lieux d’entrée. Néanmoins, les trous de cheville étaient quant à eux existants au moment de l’entrée dans les lieux du locataire. Surtout, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, les murs de l’ensemble du logement étaient en bon état et non pas dans un état neuf ni en très bon état, de telle sorte que le locataire ne saurait supporter l’intégralité du coût des travaux de peinture des murs. Par conséquent, il sera mis à la charge du locataire la somme de 2 200,00 euros au titre des travaux de peinture intérieure, correspondant à la moitié de la somme sollicitée.

S’agissant des travaux extérieurs, le devis prévoit, sans détailler les sommes afférentes à chaque élément, la peinture du mur extérieur, le nettoyage de la terrasse, la pose d’un sol type gazon synthétique et l’évacuation des déchets, pour un coût total de 600,00 euros. L’état des lieux d’entrée n’évoque pas l’état de la peinture du mur extérieur. Quant à la terrasse, elle était en état « très moyen ». Le procès-verbal de constat indique uniquement que la terrasse est « sale ». La photographie jointe illustre la présence de quelques déchets.

Au regard de ces éléments, il apparait que l’état de la terrasse ne semble pas avoir été dégradé par l’occupation des lieux par le locataire. En effet, celle-ci était dans un état « très moyen » au moment de son entrée dans les lieux et était « sale » au moment de son départ des lieux.

Par conséquent, aucune somme ne saurait être mise à la charge du locataire s’agissant des travaux extérieurs.

Finalement, s’agissant du devis de la société Montcouilloux Jules, il sera mis à la charge du locataire la somme de 2 200,00 euros.

* Sur le four encastrable

La bailleresse sollicite la condamnation du locataire à lui payer la somme de 350,00 euros correspond au coût d’un four encastrable.

L’état des lieux d’entrée constate que le four est en bon état. Le procès-verbal de constat n’indique aucune précision quant au four, néanmoins, les photographies jointes permettent d’illustrer que l’emplacement du four est vide.

La bailleresse produit des annonces de four encastrable. Ces annonces peuvent s’analyser comme des devis. Les modèles illustrés ne sont pas des modèles haut de gamme. Il s’agit de trois annonces aux montants suivants : 349,00 euros ; 349,99 euros et 399,00 euros.

Au moment de l’entrée dans les lieux du locataire, le logement comportait un four, qui n’était plus présent lors du procès-verbal de constat, de telle sorte que le coût du four est à la charge du locataire. Néanmoins, celui-ci n’était pas dans un état neuf ni en très bon état au moment de son entrée dans les lieux, par conséquent, un coefficient de vétusté de 30% sera appliqué : soit : 350,00 – 30% = 245,00 euros.

Par conséquent, il sera mis à la charge de Monsieur [D] [R], la somme de 245,00 euros au titre du four encastrable.

Finalement, au titre des réparations locatives, il sera mis à la charge de Monsieur [D] [R] la somme totale de 2 445,00 euros.

➣ Sur la demande de délais de paiement

Le V° de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que : « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Ainsi, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, dès lors que le locataire est en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [D] [R] est condamné au paiement de la somme de 2 445,00 euros au titre des réparations locatives et au paiement de la somme de 7 960,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, soit une somme totale de 10 405,00 euros.

Il a été embauché par la Société Manufacture de Couleuvre. Toutefois, il ne justifie pas de sa situation professionnelle ni de son salaire, de telle sorte qu’il n’est pas possible d’apprécier sa capacité à régler la dette locative, or, il s’agit d’une condition du V° de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [R], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Monsieur [D] [R], qui supporte les dépens, sera condamné au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de la SCI MELT.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

DIT que le cautionnement donné par Madame [U] [J] est nul ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SCI MELT et Monsieur [D] [R] concernant le logement Loft 1 sis [Adresse 6] à [Localité 1], ce à compter du 26 novembre 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [R] ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à payer à la SCI MELT la somme de 7 960,00 euros (sept mille neuf cent soixante euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 2 950,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à payer à la SCI MELT, en deniers ou en quittances, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 26 novembre 2023, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 30 juin 2024, sont intégrées dans la somme de 7 960,00 euros allouée au bailleur par le présent jugement pour les indemnités échues ;

page /

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis ;

DIT que la SCI MELT sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

DIT que la SCI MELT sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à payer à la SCI MELT la somme de 2 445,00 euros (deux mille quatre cent quarante cinq euros) au titre des réparations locatives ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [R] de sa demande de délais de paiement ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à verser à la SCI MELT la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT