COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 6

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT demandeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

4

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° RG 18/04099 – N° Portalis DBYB-W-B7C-LRFN

Pôle Civil section 2

Date : 10 Décembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [V]

né le 24 Septembre 1978, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Gaëlle BETROM, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Madame [C] [J] épouse [U]

née le 16 Mai 1946 à [Localité 5] (MAROC),

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Maëlle MARTIN VELEINE de la SCP PALIES – DEBERNARD-JULIEN – MARTIN-VELEINE – CLAISE – PJDA, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.S.U. FDI SERVICES IMMOBILIERS, RCS de MONTPELLIER 322 592 213, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités, au siège social sis [Adresse 2]

représentée par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

Maître [G] [M], notaire associé au sein de la SCP [Z]

[R] [Y] [E] [M] [F], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Lors des débats, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Madame Florence LE GAL et Madame Sabine CABRILLAC, juges rapporteurs, qui ont entendu les parties et en ont rendu compte lors du délibéré au troisième magistrat de la formation, Madame Michèle MONTEIL, régulièrement empêchée.

Conformément à l’article 452 du Code de procédure civile, le jugement a été signé par devant Madame Florence LE GAL, ayant participé aux débats et au délibéré

assistées de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 08 Octobre 2024

MIS EN DELIBERE au 10 Décembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Décembre 2024

FAITS ET PROCÉDURE

Le 26 janvier 2015, par acte authentique reçu par Maître [G] [M], notaire, Mme [C] [J]-[U] a vendu à M. [I] [V] un lot bien immobilier situé au sein d’une copropriété qui compte un local commercial exploité par l’enseigne Casino.

Auparavant, un litige et une procédure judiciaire en 2009 -liés à des travaux- né entre le syndicat de copropriétaires des [Adresse 6] et l’un des copropriétaires AEW IMMOCOMMERCIAL, a abouti à un jugement du 22 février 2018 du tribunal de grande instance de Montpellier : le syndicat de copropriétaires LES [Adresse 6] y a été condamné à payer un total de plus de deux millions ainsi que la somme de 750 000 euros au titre du préjudice d’exploitation résultant notamment de la fermeture du supermarché pendant la durée des travaux -ensuite de l’appel interjeté le 23 mars 2018 par le syndicat des copropriétaires, l’arrêt du 4 mai 2021 de la cour d’appel de Montpellier a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, soit l’ensemble des condamnations-.

Par exploit de commissaire de justice du 22 août 2018, estimant avoir disposé que d’une information incomplète se rapportant à la procédure judiciaire en cours avant l’acquisition, M. [I] [V] a assigné Madame [J],vendeur, la SASU FDI -syndicat des copropriétaires- ainsi que Maître [G] [M] -notaire instrumentaire devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de réparation de son préjudice subi, le paiement des sommes dues. Ensuite de l’appel interjeté, par ordonnance du 1er février 2019, le juge de mise en état ordonnait un sursis à statuer.

Par dernières conclusions notifiées le 6 septembre 2023 par R.P.V.A. et sur le fondement des articles 1137, 1104 du code civil et du décret n° 67-223, M. [I] [V] sollicite du tribunal de condamner toutes les parties à lui payer solidairement la somme de 28 066,45 euros au titre des préjudices subis, outre 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens -le Syndic de copropriété au motif de la faute commise qui est de nature à engager sa responsabilité ; la vendeuse, Madame [J]-[U] pour réticence dolosive et pour ne pas avoir contracté de bonne foi et le notaire pour manquement à son devoir de son conseil-.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir s’agissant

● du Syndic FDI, les dispositions de l’article 5 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 ; il précise notamment que l’information sur les charges importantes votées avant la vente mais payables après lui aurait permis de négocier une baisse du prix de vente ou de faire préciser dans l’acte que certaines sommes seront à la charge du vendeur ; il rappelle qu’un rapport d’expertise avait été rendu en 2012 faisant état des sommes auxquelles le syndic était exposé de plus de deux millions d’euros et ce alors qu’une procédure judiciaire au fond avait été lancée en 2009 ; que si le syndic fait état du PV de l’AG de 2014 consignant ladite procédure, il ne démontre pas que cette information ait été complète et exhaustive

● de la venderesse, l’obligation de contracter de bonne foi qui impose aux parties de s’informer mutuellement et complètement des caractéristiques du bien et de la situation juridique de l’immeuble, que le dol en ce cas peut résulter d’une simple réticence, que Mme [J]-[U] ne pouvait ignorer l’existence d’une procédure démarrée en 2009 et du dépôt d’expertise au moment de la vente, que le rapport d’expertise a conclu à la responsabilité du syndic pour une somme supérieure à deux millions d’euros, somme exorbitante qui n’a pas pu échapper à sa connaissance ; il critique les arguments de la défenderesse en soulignant qu’il n’était pas informé des éléments essentiels et que la négociation menée à une baisse de moins d’une dizaine de milliers d’euros s’est opérée dans le cadre courant d’une négociation de vente immobilière, qu’il ressort des pièces fournies par la partie adverse qu’il n’a eu accès qu’au projet de répartition des charges aux termes duquel il simplement indiqué que sa quote-part concernant le procès AEW serait de 36,45 euros, alors qu’en réalité, il s’est vu notifié des charges d’un montant de 8066,45 euros suite à la condamnation du Syndic,

● du notaire, son devoir de conseil envers l’acquéreur, qu’il est constant que le notaire a d’une part retranscrit les déclarations de Mme [C] [J]-[U] sans aucune vérification d’une procédure en cours et d’autre part, inséré une clause d’exonération totale de la venderesse dans le cas d’une procédure, qu’au final il ne l’a pas correctement conseillé.

Par conclusions notifiées le 22 décembre 2022, en application des dispositions des articles 1116, 1240 et 1103 du code civil, Mme [C] [J]-[U] sollicite du tribunal de ne pas prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir, de débouter le requérant de ses demandes et très subsidiairement elle demande que la SASU FDI Centrale immobilière et Maître [G] [M] la relèvent et garantissent de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre et en tout état de cause, la condamnation du requérant à lui payer 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Mme [C] [J]-[U] fait notamment valoir que la sanction prévue en matière de vices du consentement est la nullité de l’acte, ce que le requérant ne sollicite pas. Elle ajoute qu’il ne démontre pas la réunion des critères prévus s’agissant de l’aspect intentionnel du co-contractant qui doit être également déterminant du consentement, que l’assignation délivrée ne comporte aucun développement sur les prétendues des manœuvres dolosives qui lui sont reprochées, qu’il ne peut alléguer quelconque défaut d’information, ayant été informé de la procédure litigieuse à l’encontre du syndicat des copropriétaires au vu du compromis de vente signé entre les parties le 24 novembre 2014, qu’il a pris connaissance de la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur notamment en ayant communication du montant des charges courantes établies le 20 novembre 2014, ce compromis de vente indiquant expressément que l’acquéreur déclare avoir reçu et pris connaissance des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de copropriétaires respectivement en date des 12 décembre 2011, 20 février 2013 et 22 janvier 2014, procès-verbaux que l’acte authentique de vente du 26 janvier 2015 reprend expressément, et alors que plus précisément aux termes du procès-verbal du 12 décembre 2011, l’assemblée générale a été très clairement informée de « la procédure Aew immo commercial (casino) / [Adresse 6], et qu’entre la date de signature du compromis et la réitération de la vente, M. [I] [V] a reçu la convocation à l’assemblée générale du 4 février 2015 accompagnée de ses annexes rappelant à de nombreuses reprises l’existence du contentieux ; qu’il avait reçu pouvoir de sa part, à l’effet de l’y représenter et le procès-verbal comporte la signature du requérant ; qu’il était ainsi parfaitement informé de l’existence de cette procédure et qu’en toute connaissance de cause qu’il a négocié le prix de vente qui était initialement de 179.000 euros, soit une baisse de 9.000 euros sur le prix de vente d’un bien immobilier évalué selon les données à l’époque à 220 000 euros.

Mme [C] [J]-[U] réplique enfin qu’il ne peut lui faire supporter le préjudice financier résultant de la condamnation du syndicat lequel serait limité à hauteur de 7.581,02 euros au regard de sa quote-part de propriété – et non 10 000 euros-, et ce d’autant qu’elle n’est pas garante de l’aléa judiciaire inhérent à toute procédure.

Par conclusions notifiées le 27 mars 2023 par R.P.V.A, la SASU FDI Centrale immobilière sollicite du tribunal de débouter des demandes formées à son encontre par M. [I] [V], par Maître [G] [M] et par Mme [C] [J] ainsi que la condamnation solidaire de Maître [G] [M] et Madame [C] [J]-[U] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre outre la condamnation solidaire de M. [I] [V], Mme [C] [J]-[U], Maître [G] [M] à lui payer 2 000 euros au titre de en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Pour sa défense, la SASU FDI Centrale immobilière détaille que

— le nouveau syndic de la copropriété est la société Conseil invest qui a adressé au requérant un décompte de charges dont il résulte que la procédure judiciaire emporte un coût en ce qui le concerne, d’un montant de 7 403,96euros, seul surcoût résultant de la procédure judiciaire précitée,

— l’acquéreur ne pouvait ignorer avoir été informé de l’existence de la procédure en cours en application des dispositions de l’article L721-2 du code de la construction dans le cadre de la vente passée d’un lot de copropriété et que FDI était en ce cas étranger à l’absence de respect de la réglementation portant sur la vente d’un lot de copropriété, que la responsabilité du syndic ne peut être recherchée.

Il explique que la dévaluation du bien en cas de vente résulterait de l’obligation de régler le « surcoût » de charge et qu’il s’agit là d’un préjudice éventuel, le bien n’ayant pas été mis en vente, et que s’agissant de la perte de chance de pouvoir négocier le prix de vente, il convient de se replacer au jour de la vente et non au jour de l’arrêt confirmatif rendu par la cour d’appel de Montpellier en 2021 et qu’au jour de la vente les circonstances étaient limitées à une instance en cours, un dépôt du rapport d’expertise le 23 avril 2012, une procédure pendante devant le juge de la mise en état tendant à établir l’existence d’une péremption d’instance ; que si en conséquence ces éléments avaient été connus de M. [I] [V] à l’occasion de l’acquisition, il n’aurait pas eu connaissance de la moindre condamnation mais de l’existence d’une instance en cours, d’un rapport d’expertise, et d’un contentieux portant sur une péremption d’instance, que les aléas portant sur l’existence de la créance d’AEW IMMOCOMMERCIAL n’auraient pu abouti à une baisse du prix équivalente à la somme dont est aujourd’hui redevable le requérant.

S’agissant des demandes en relevé et garantir, elle souligne que

— le simple examen du le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 janvier 2014, aurait dû inciter M. [I] [V] à solliciter des informations sur l’existence d’une instance en cours, et ce malgré la mention portée sur l’état daté,

— le notaire ne doit pas se contenter de lire un état daté transmis par le syndic, il doit également examiner les pièces qui y sont à annexer, ainsi que les pièces qui ont été transmises dans le cadre de l’application de l’article L721-2 du code de la construction, dont notamment la résolution n°49 de l’assemblée générale du 22 janvier 2014 qui mentionnait le point suivant “Le syndic fait état de l’avancement du dossier procédure AEW IMMOCOMMERCIAL contre [Adresse 6] : le rapport de l’expert judiciaire a été déposé et l’avocat de AEW a remis ses conclusions. L’avocat de la copropriété a donc repris son analyse du dossier et toutes nouvelles informations seront transmises en fonction de l’avancée du dossier” ; Maître [M] a déclaré tant dans le compromis de vente que dans l’acte authentique « Qu’à sa connaissance, il n’existe pas de procédure intentée par la copropriété ou à l’encontre de cette dernière » et que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, alors que manifestement Madame [J]- [U] ne pouvait pas ignorer l’existence d’une procédure en cours, comme cela résulte notamment de la simple lecture du le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 janvier 2014.

Par conclusions notifiées le 15 septembre 2023 par R.P.V.A, Maître [G] [M] demande au tribunal la condamnation de tous les succombants à lui payer 3700 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile outre les entiers dépens et au visa des articles 1130 et 1137 du code civil, de juger que le dol ne lui est pas opposable, et au visa de l’article 1240 du code civil, de juger qu’en sa qualité de notaire il peut se fier aux dires des parties lorsqu’il n’existe aucune publicité à sa disposition, et qu’il ne peut être tenu pour responsable des déclarations erronées ou des omissions de la venderesse et du syndic de copropriété, qu’il a donné toutes informations utiles concernant les caractéristiques du bien vendu, que M. [I] [V] était informé de l’existence d’une procédure en cours dès le compromis de vente, que la clause imputant à l’acquéreur les charges ou gains postérieures à l’acte de vente et consécutifs à une éventuelle procédure n’est pas préjudiciable au requérant, qu’il n’a en conséquence commis aucun manquement, de juger que le préjudice lié à l’augmentation des charges de copropriété n’est pas démontré, que la perte de chance de pouvoir négocier le prix de vente à la baisse est inexistant, que le préjudice de perte de valeur vénale du bien n’est pas justifié et fait doublon avec la perte de chance de négocier à la baisse le prix de vente du bien, de juger que les préjudices formulés ne sont pas certains, que les préjudices invoqués ne sont pas en lien de causalité avec son intervention et en conséquence débouter M. [I] [V] de l’ensemble de ses demandes.

Il demande, si sa responsabilité était retenue, de juger que la déclaration que lui a faite la venderesse quant à l’absence de procédure en cours est fausse, que l’état daté établi par le syndic de copropriété est erroné comme ne mentionnant aucune procédure judiciaire en cours, que le syndic a failli à son obligation d’information en ne reportant aucune mention dans la partie « procédure en cours » présente sur le pré état daté, et de condamner in solidum Mme [J] [U] et la société FDI Information centrale immobilière à le relever et garantir indemne de toutes condamnations.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par M. [I] [V] et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par Mme [C] [J], FDI Services immobiliers et Maître [G] [M].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024 avec une audience de plaidoirie prévue le 8 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de Mme [C] [J]

L’article 1116 du code civil, dans sa version en vigueur à la signature de l’acte litigieux dispose que “le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.]”

En l’espèce, M. [I] [V] fait valoir l’obligation de contracter de bonne foi qui impose aux parties de s’informer mutuellement, complètement, des caractéristiques du bien, dont sa situation juridique et que le dol peut résulter d’une simple réticence de Mme [J] qui ne pouvait ignorer l’existence d’une procédure diligentée dès 2009, du rapport d’expertise au moment de la vente qui a conclu à la responsabilité du syndic et la réparation d’un préjudice évalué à plus de deux millions d’euros, somme exorbitante qui n’a pu échapper à la connaissance de la venderesse.

Mme [C] [J] réplique que M. [I] [V] ne réclame pas la nullité de l’acte pas plus qu’il ne démontre la réunion des critères légaux, qu’il ne peut alléguer quelconque défaut d’information, la procédure litigieuse à l’encontre du syndicat des copropriétaires étant notées au compromis de vente signé entre les parties le 24 novembre 2014 qui précise que l’acquéreur déclare avoir reçu et pris connaissance des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de copropriétaires respectivement en date des 12 décembre 2011, 20 février 2013 et 22 janvier 2014, procès-verbaux repris à l’acte authentique de vente du 26 janvier 2015 ; elle ajoute également que M. [I] [V] a reçu de sa part un pouvoir à l’effet de la représenter à l’ AG de janvier 2014 et qu’il était ainsi parfaitement informé de l’existence de la procédure judiciaire et qu’en toute connaissance de cause, il a négocié à la baisse le prix de vente.

Force est de constater que les procès-verbaux d’AG des 12 décembre 2011, 20 février 2013 et 22 janvier 2014 ont été annexés au compromis puis à l’acte de vente : M. [I] [V] avait tout loisir d’en prendre connaissance.

Toutefois aucun de ces PV n’a rappelé précisément qu’en mai 2007 un bureau d’études avait conclu à la menace d’effondrement de la dalle intérieure du supermarché, pas davantage indiqué qu’une résolution d’une assemblée générale extraordinaire du 31 juillet 2007 a mis à la charge de l’immobilière Casino les travaux de renforcement de cette dalle intérieure, ou mieux, que lors de l’AG du 15 décembre 2008 le syndicat des copropriétaires avait de nouveau décidé que les travaux devaient être exécutés aux frais et sous l’entière responsabilité de la société AEW immocommercial en sa qualité de bailleresse du local commercial et que le syndicat des copropriétaires avait alors été assigné devant le tribunal de grande instance le 13 février 2009 en annulation des résolutions adoptées lors de cette dernière AG.

Aucune de ces pièces ne retient l’ordonnance du 18 juin 2009 le juge des référés ayant autorisé la société Casino à réaliser “pour le compte de qui il appartiendra” des travaux sur la structure porteuse de la dalle ou encore que l’expert judiciaire -désigné par ordonnance du 27 février 2009- avait déposé le 23 avril 2012 son rapport aux termes duquel il concluait à un montant de travaux supérieur à deux millions d’euros.

Aucun de ces procès-verbaux n’a par conséquent caractérisé le risque d’une condamnation du syndicat des copropriétaires à payer plus de 2 millions de travaux.

En effet, pas de mention de la procédure en cours aux termes du procès-verbal de l’AG des copropriétaires du 20 février 2013 – pièce 6-2 de la défenderesse-, quant au procès-verbal de séance de l’AG du 12 décembre 2011 s’il porte à son ordre du jour le point 29 « informations sur procédure à W Immo commercial (Casino) contre [Adresse 6], cette résolution se résume à deux lignes évasives et non informatives : « le syndic expose les avancées et aspects juridiques de la procédure en cours. L’assemblée générale en prend note ».

Pas plus d’information claire n’est consignée aux termes du procès-verbal du 22 janvier 2014 dont le point 49 « vie de la copropriété et observations diverses » consigne de manière sibylline “Le syndic fait état de l’avancement du dossier procédure AEW Immocommercial/ [Adresse 6] : le rapport de l’expert judiciaire a été déposé et l’avocat de AEW a remis ses conclusions. L’avocat de la copropriété a donc repris son analyse du dossier et toutes nouvelles informations seront transmises en fonction de l’avancée du dossier”. Aucun élément précis n’est écrit quant au sérieux aléa d’une condamnation à plus de deux millions d’euros.

S’agissant de l’argument de la participation du requérant à l’assemblée générale du 4 février 2015 où ce dernier y a représenté Mme [C] [J], pas plus de clarté et de précisions y ont été apportées.

La présentation des points de l’ordre du jour se satisfait au point 15 des questions diverses d’une information abrégée sur l’affaire AEW/ Casino : “une première audience au fond est prévue le 25 janvier prochain ; le débat porte sur la question de la péremption de l’action engagée par AEW/Casino, plaidée par l’avocat de la copropriété.”

Le débat n’y portait visiblement pas sur une condamnation financière d’une telle importance. Quant au rapport du conseil syndical de cette même AG – pièce 8-3 de la défenderesse, il n’y fait pas davantage référence : il passe sous silence les réels enjeux “du suivi du litige” et n’évoque l’affaire qu’au regard des honoraires d’avocat.

Dès lors les précisions de bonne foi sur l’ampleur des périls liés à l’affaissement de la dalle du local commercial, sur l’autorisation par ordonnance du 18 juin 2009 de travaux conséquents “pour le compte de qui il appartiendra”, ou encore sur les conclusions du rapport en 2012 de l’expert judiciaire sur un montant qualifié d’ “exorbitant” -pour un particulier et qui n’a pas échappé à la défenderesse- n’ont pas été portées à la connaissance de M. [I] [V] par Mme [C] [J]. La réticence dolosive de Mme [C] [J] est constitué dans son élément matériel.

Mme [C] [J] allègue enfin, qu’au motif de la procédure judiciaire engagée, elle a accepté dans le cadre de ses échanges avec M. [I] [V] une baisse de 9000 euros, mais alors elle ne rapporte nulle part la preuve qu’elle lui a directement soumis ces données nécessaires ni de l’avoir sciemment prévenu des risques encourus par suite de la procédure judiciaire : son silence volontaire sur ces éléments marque son intention de tromper l’acquéreur et la diminution du prix visée entre dans le seul jeu classique des pourparlers entre vendeur et acquéreur ne peut pas être en lien avec ce qui précède.

Le silence gardé signe son intention de tromper M. [I] [V] et l’existence d’un dol est donc caractérisé : il convient de faire droit à la demande dirigée à l’encontre de Mme [C] [J] en retenant sa responsabilité dans les préjudices subis par M. [I] [V].

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, en vigueur à la date de signature de l’acte de vente litigieux, “Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ; […]

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ; […]

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.”

Il résulte de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 qu’avant tout acte conventionnel réalisant le transfert de propriété d’un lot, le syndic doit établir un état mentionnant l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Au cas d’espèce, l’état rédigé par le syndic le 20 janvier 2015 ne fait état, en page 6, d’aucune procédure en cours alors qu’il résulte de ce qui précède qu’il a été assigné devant le tribunal de grande instance de Montpellier le 13 février 2009 en annulation des résolutions adoptées sur la prise en charge des travaux à réaliser pour remise en conformité de la dalle du local commercial, qu’une ordonnance du 18 juin 2009 du juge des référés a autorisé la société Casino à réaliser “pour le compte de qui il appartiendra” des travaux sur la structure porteuse de la dalle ou bien encore qu’une ordonnance du 27 février 2009 a désigné un expert judiciaire qui a rendu compte de sa mission le 23 avril 2012 par un rapport aux termes duquel il a conclu à un montant de travaux supérieur à deux millions d’euros.

Il convient de retenir la faute commise par FDI Services immobiliers et le défaut d’information dont M. [I] [V] a été victime de la part du syndic lui a fait perdre une chance, ainsi qu’il s’en prévaut, de négocier avec son vendeur une baisse du prix conséquente et d’ainsi acquérir le bien à un prix moindre : il convient de faire droit à la demande dirigée à l’encontre de FDI Services immobiliers en retenant sa responsabilité dans les préjudices subis par M. [I] [V].

Sur la responsabilité du notaire Maître [G] [M]

Le notaire, rédacteur d’un acte, est tenu d’une part à une obligation de résultat et doit procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’efficacité et l’utilité de l’acte qu’il reçoit.

D’autre part, le notaire est tenu à une obligations de conseil qui est par nature une obligation de moyens : le notaire se doit alors d’appeler l’attention des parties, de manière exhaustive et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes qu’il passe en la forme authentique.

En l’espèce, Maître [G] [M] était chargé de la rédaction du compromis de vente du 24 novembre 2014 et de celle de l’acte de vente du 26 janvier 2015.

Dans le cadre de sa mission de rédaction, en sa qualité de professionnel du droit, il se devait de procéder à des recherches à minima sur la situation du bien immobilier litigieux et à toute diligence qui l’aurait alors informé sur les enjeux sous-tendus par les brèves mentions au procès-verbaux de l’AG du 12 décembre 2011 -« informations sur procédure à W Immo commercial (Casino) contre [Adresse 6] », « le syndic expose les avancées et aspects juridiques de la procédure en cours. L’assemblée générale en prend note ».- et celui joint également en annexe du 22 janvier 2014 -“Le syndic fait état de l’avancement du dossier procédure AEW Immocommercial/ [Adresse 6] : le rapport de l’expert judiciaire a été déposé et l’avocat de AEW a remis ses conclusions. L’avocat de la copropriété a donc repris son analyse du dossier et toutes nouvelles informations seront transmises en fonction de l’avancée du dossier”-.

Toutes diligences auxquelles il n’a jamais procédé, ce qui aboutit à un manquement à son devoir de conseil.

Il convient de faire droit à la demande dirigée à l’encontre de Maître [G] [M] en retenant sa responsabilité dans les préjudices subis par M. [I] [V].

Sur les préjudices subis, financier et en dévaluation de la valeur du bien immobilier

M. [I] [V] réclame la réparation de ses préjudices subis, aux termes du dispositif de ses conclusions, par le paiement in solidum des défendeurs de la somme totale de 28 066,45 euros -et non 30 000 euros visés aux motifs de ses conclusions-.

Soit un préjudice financier de 10 000 euros lié à la perte de chance de n’avoir pas négocié un prix plus avantageux, un préjudice de 10 000 euros au titre de la dévaluation de son bien au vu de la réticence de futurs acquéreurs au regard de la condamnation de la copropriété à payer 2 millions, et une réparation du préjudice subi de l’augmentation de ses charges de copropriété pour 8066,45 euros.

* Le préjudice financier lié à la perte de chance d’un meilleur prix d’achat : l’importance du coût envisagé des travaux nécessaires mis à la charge éventuelle du syndicat des copropriétaires est telle que la probabilité que M. [I] [V] renonce à son acquisition dans les conditions précitées est élevée.

Mais une baisse de prix susceptible d’être obtenue ne pouvait qu’être relativement modique compte tenu également de l’incertitude qui existait quant au devenir de l’action intentée contre le syndicat des copropriétaires. Cette baisse de prix sera évaluée à 5% du prix de vente de 170 000 euros, soit 8500 euros au paiement de laquelle doivent être condamnés in solidum les défendeurs, Mme [C] [J], FDI Services immobiliers et Maître [G] [M].

* Le préjudice de dépréciation : réclamé à hauteur de 10 000 euros, M. [I] [V] affirme que le paiement de la somme de deux millions par la copropriété rendrait alors réticents de futurs acheteurs. En l’absence d’élément sérieux et de préjudice certain, M. [I] [V] est débouté de sa demande de ce chef.

* Le préjudice financier lié à l’augmentation des charges afférentes à la procédure judiciaire : sa réparation réclamée à hauteur de 8 066,45 euros, M. [I] [V] démontre que l’évaluation des frais de procédure était établie à 36,45 euros. FDI Services immobiliers rapporte la preuve par sa pièce 2 qu’ils ont été finalement fixés à 7 581,05 euros, soit une augmentation de 7 544,6 euros au paiement de laquelle doivent être condamnés in solidum les défendeurs, Mme [C] [J], FDI Services immobiliers et Maître [G] [M].

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner Mme [C] [J], FDI Services immobiliers et Maître [G] [M] in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum Mme [C] [J], FDI Services immobiliers et Maître [G] [M] à payer à M. [I] [V] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit. Enfin, dans la mesure où Mme [C] [J], FDI Services immobiliers et Maître [G] [M] sont chacun responsables du préjudice subi par M. [I] [V], ils sont déboutés de leur demande d’être relevé et garanti.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [C] [J], FDI Services immobiliers et Maître [G] [M] à payer à M. [I] [V] la somme de 8 500 euros, au titre d’une perte de chance de négocier un meilleur prix d’acquisition du bien immobilier,

CONDAMNE in solidum Mme [C] [J], FDI Services immobiliers et Maître [G] [M] à payer à M. [I] [V] la somme de 7 544,6 euros euros, au titre de la réparation du préjudice lié à l’augmentation de ses charges de copropriété,

DÉBOUTE M. [I] [V] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de la dévaluation de son bien immobilier,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE in solidum Mme [C] [J], FDI Services immobiliers et Maître [G] [M] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Mme [C] [J], FDI Services immobiliers et Maître [G] [M] à payer à M. [I] [V] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 10 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL