TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [Localité 7]

Copies certifées conformes

délivrées le:

à Me [Localité 7]

■

Charges de copropriété

N° RG :

N° RG 24/10779 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5RUO

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9], représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU, SARL, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Eléonore NEAU de la SELEURL NEAU AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0726

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire

assistés de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RUO

DÉBATS

À l’audience du 12 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [Z] [P] est propriétaire des lots de copropriété n° 05, 07, 14, 16, 18 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9].

A la suite de plusieurs impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [Z] [P], par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, pour l’audience du 2 avril 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 1231-1 du Code Civil, il demande au tribunal de :

« RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9], représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU, en ses demandes ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]) représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU les sommes suivantes :

27.719,50 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er août 2024, 3ème trimestre 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ;100,00 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [P] à payer la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [P] à payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [P] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais de commandement de payer pour un montant de 231,40 euros ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [P] n’a pas comparu à l’audience. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 12 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiementAux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » , ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [Z] [P] est propriétaire des lots n° 05, 07, 14, 16, 18 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

les procès-verbaux des assemblées générales des 25 avril 2022, 29 novembre 2022 9 août 2023, 30 novembre 2023, 27 mars 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023 fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;les attestations de non recours correspondantes,le commandement de payer en date du 19 juillet 2024 et la facture d’huissiers y afférente en date du 22 juillet 2024le relevé de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur pour la période du 31/12/2022 au 1er août 2024 faisant état d’un solde débiteur au 1er août 2024 de 27.819, 50 euros frais inclus ;le contrat de syndic.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [Z] [P], hors frais de recouvrement (100 euros) est débiteur de 27.619, 50 euros arrêtés 1er août 2024, (appel provisionnel et appel fond travaux du 3ème trimestre 2024 inclus).

Monsieur [Z] [P] ne démontrant avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts ceux-ci seront dus à compter du 30 août 2024.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RUO

les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 100 euros au titre des frais de mises en demeure exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il ne justifie toutefois d’aucune mise en demeure adressée au défendeur dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965 soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 et sera en conséquence débouté de sa demande en paiement des frais exposés pour le recouvrement.

Sur la demande indemnitaireL’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.000 euros sans toutefois rapporter la preuve que le défaut de paiement du défendeur a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnel pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard de l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [P] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépensEn application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU ;

— la somme de 27.619,50 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux arrêtée à la date du 1er août 2024 (appel provisionnel et appel travaux du 3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 30 août 2024 ;

— la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] aux entiers dépens de l’instance.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 8] le 18 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente