COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

M^e ENOU

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

3

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 22/04135 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N4MD

Pôle Civil section 1

Date : 17 Septembre 202

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSES

Madame [N] [Z]

née le 18 Avril 1938 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

Madame [H] [Z]

née le 31 Mai 1945 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Jean Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires LE [4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 5] sise [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette quaité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. FONCIA [Localité 5], immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 343.765.178, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de [Localité 5]

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 10 Juin 2024

MIS EN DELIBERE au 17 Septembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 17 Septembre 2024

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploits de commissaire de justice en date du 26 septembre 2022, [N] [Z] et [H] [Z] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] sise [Adresse 7] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA [Localité 5] et la SAS FONCIA [Localité 5] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet 2022.

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 28 mai 2024, [N] et [H] [Z] demandent au tribunal, au visa des articles 8, 22, 17-1A de la loi du 10 juillet 1965, des articles 9 alinéa 2, 9 alinéa 1, 9 bis, 11, 13, 14-1, 15-1 et 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, de l’article 1 de l’arrêté du 2 juillet 2020, de :

— prononcer l’annulation de toutes les résolutions de l’entière assemblée du 11 juillet 2022,

— prononcer la responsabilité de la SAS FONCIA [Localité 5] au titre de l’assemblée du 11 juillet 2022 et la condamner à leur verser les frais de convocation, de tenue et de notification à hauteur des tantièmes détenus par celles-ci,

— condamner la SAS FONCIA [Localité 5] au paiement de la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de l’instance, le tout au profit de l’avocat du demandeur, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

— les dispenser de la charge d’une quelconque somme par application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de leurs demandes, elles exposent que :

— le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la réception de certains formulaires de vote dans le délai de trois jours francs prévu par l’article 9 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967,

— le procès-verbal ne précise pas le nom de la personne chargée de la distribution des mandats blancs,

— la feuille de présence fait état de 99 990 voix pour l’ensemble du syndicat sans mentionner le nombre des voix des copropriétaires présents ou représentés ou votant par correspondance, alors que le règlement de copropriété totalise 100 000 voix,

— ces irrégularités entraînent l’annulation de l’assemblée générale du 11 juillet 2022.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de débouter les requérants de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 juillet 2022, et les condamner au paiement de la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts, outre celle de 3.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose que :

— le délai des 3 jours francs a été respecté,

— la suppression du lot n°7 et la création des lots 187, 188 et 189, autorisées lors de l’assemblée générale du 26 juin 2014, a eu pour conséquences la modification du règlement de copropriété et de la base des tantièmes,

— le droit d’agir est sanctionnable et fautif lorsque sa fréquence et ses motivations relèvent d’une intention fautive comme en l’espèce.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 8 juin 2023, la SAS FONCIA [Localité 5] demande au tribunal de débouter [N] et [H] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, et les condamner au paiement de la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose que :

— il appartient aux demanderesses de justifier de l’irrégularité des modalités de remise des pouvoirs,

— le délai des trois francs a été respecté,

— la création des nouveaux lots, votée en assemblée générale des copropriétaires, est parfaitement régulière,

— elle a parfaitement rempli ses obligations, aucune faute ne pouvant lui être reprochée.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 3 juin 2024.

A l’issue de l’audience du 10 juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 juillet 2022

Aux termes de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’État.

Selon l’article 9 bis alinéas 1 et 2 du décret du 17 mars 1967, pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard 3 jours francs avant la date de la réunion. Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l’adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l’envoi.

Au visa des articles précités, [N] et [H] [Z] sollicitent l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet 2022.

Elles soutiennent que les formulaires des copropriétaires de Monsieur [U] [T] et de la société LE LANGUEDOC, réceptionnés hors délai, ont été pris en compte dans le nombre des copropriétaires votant par correspondance.

Le syndicat des copropriétaires expose pour sa part que le délai imposé par les textes précités a été respecté, dès lors que l’assemblée générale s’est tenue le mardi 12 juillet 2022 et que les formulaires ont été réceptionnés au plus tard le 7 juillet 2022, soit dans le délai légal des trois jours francs.

La SAS FONCIA [Localité 5] conclut au rejet de la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet 2022 sur ce motif, soutenant que le décompte des trois jours francs ne tenant compte ni du jour de l’évènement à l’origine du délai, ni du jour de l’échéance, le 7 juillet 2022 doit être considéré comme la date du dernier délai pour recevoir les formulaires.

A titre liminaire, il convient d’observer qu’il résulte des pièces produites par les parties et notamment le procès-verbal d’assemblée générale que celle-ci s’est tenue le lundi 11 juillet 2022 et non le mardi 12 juillet 2022, comme soutenu par le syndicat des copropriétaires.

Il convient également de rappeler que s’agissant de « jours francs », le délai court à compter du lendemain de la réception et doit être intégralement écoulé le jour de l’assemblée générale et que s’agissant d’un délai à rebours, la prorogation de l’article 642 code de procédure civile ne s’applique pas.

Par ailleurs, il résulte de la feuille de présence et du procès-verbal de l’assemblée générale produits par le syndicat des copropriétaires, que les formulaires de Monsieur [U] [T] et de la société LE LANGUEDOC ont été respectivement réceptionnés les 6 et 7 juillet 2022.

Or et contrairement aux dires des défendeurs, le délai de trois francs ayant commencé à courir le 7 juillet 2022 concernant le formulaire de vote par correspondance de Monsieur [U] [T] et le 8 juillet 2022 pour la société LE LANGUEDOC, et le 10 juillet 2022 étant un dimanche, le délai imposé par les textes précités n’a été respecté pour aucun de ces formulaires de vote par correspondance, la date du dernier délai pour recevoir ces derniers étant le mercredi 6 juillet 2022.

Dans ces conditions, les deux copropriétaires ayant été compris dans les 21 copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, il convient de faire droit à la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 juillet 2022 formulée par [N] et [H] [Z], sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de nullité invoqués par celles-ci.

➢ Sur la responsabilité de la SAS FONCIA [Localité 5]

Il appartient au syndic, en qualité de professionnel, de veiller au respect des règles de droit ; qu’il engage sa responsabilité si, comme c’est le cas en l’espèce, le non-respect des dispositions légales est à l’origine de l’annulation d’une résolution d’assemblée générale.

Cependant, [N] et [H] [Z] ne produisent sur ce point aucun élément permettant au tribunal d’apprécier la réalité de leur préjudice, ni de l’évaluer.

Il y a donc lieu de rejeter leur demande à ce titre.

➢Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts estimant l’action de [N] et [H] [Z] abusive.

Le droit d’agir en justice ne dégénère en abus que si une légèreté blâmable, une intention de nuire, de la mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol, est caractérisée.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, alors même que la demande principale des requérants est accueillie.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires et la SAS FONCIA [Localité 5] qui succombent supporteront la charge des dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Luc ENOU.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des demanderesses l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure.

La SAS FONCIA [Localité 5] sera condamnée à payer à [N] et [H] [Z] la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

La demande principale des requérants étant accueillie, il y a lieu de faire droit à cette dispense sollicitée par [N] et [H] [Z].

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [4] du 11 juillet 2022 dans son intégralité,

DÉBOUTE [N] et [H] [Z] du surplus de leurs demandes,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive,

CONDAMNE la SAS FONCIA [Localité 5] à payer [N] et [H] [Z] la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic, et la SAS FONCIA [Localité 5] aux dépens, distraits au profit de Maître Jean-Luc ENOU,

DIT que [N] et [H] [Z] seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE